住房消费热情一鼓励就出来　政策导向陡然转变

12月16日，在上海召开的中国地产节上，建设部政策研究中心主任陈淮透露，2006年将是鼓励住宅消费年，以扩大内需。从2005年的控制需求到2006年的鼓励消费，时间仅隔一年，政策导向陡然转变。

包括陈淮在内的一些官员和专家说，这是为了扩大内需。“扩大内需说”当然是没有错的———正如学者赵晓所称，2006年，无论从国内经济形势还是从国际经济形势看，中国都要鼓励内需。

一个市场的繁荣，依赖的是供需两旺。在当下的房地产市场，供给不能说不足，甚至是产能过剩———这从一些大城市的楼房空置率居高不下可以看出来，但是供方提供产品的结构却大成问题。许多房产商出于利润率的考量，往往投资中高档住宅，也就是所谓的“为富人造房子”。因此，很多地方出现的局面是，有需求者望楼兴叹，开发商心急如焚，楼市陷入低迷状态，市场观望情绪浓厚。

从需求角度来说，最能起决定因素的是购买者的收入。尊重国情的人都能看得出来，在一个产品不尽合理，泡沫较为严重的市场中，购买房产对于中国百姓而言，决不是一件轻松的事情，即便一些人咬牙进入市场，也要背负今后许多年的持续压力。如果不去理会这个现实，恐怕政策目标的实现也无从谈起。

有关部门提出新的一年是鼓励住宅消费年，自然会有相关的政策支持。如陈淮所称，“促进收入增长肯定是扩大内需的第一位”。从银根的角度看，或许也会在一度紧缩之后开始放松，以满足购房者的贷款需求。不过，这些外部条件的变化难以根本改变目前楼市的僵局。

美国经济学家奥尔森在其名作《集体行动的逻辑》一书中早就论证过，经济人难以为集团的共同利益采取行动。如果说目前处于观望中的购房者群体是一个利益集团的话，由于缺少必要的透明信息，也由于部分人“搭便车”心理，使得宏观上没有人愿意为集体利益与开发商进行博弈。在政府鼓励消费的一些外部条件发生变化的时候，会有人陆续进入市场，部分缓解楼市的困境，但是在根本上依旧无法改变消费难以启动的现状———用最通俗的说法，就是“非不愿，而是不能”。楼市泡沫若不能更多地挤掉，百姓消费能力不足几乎就是一个必然。这说明，单靠技术性的政策激励措施，而不是从楼市泡沫的源头着手，难以根本性地解决问题。

退一步看，即便购房者竭尽全力以高价购买了房产，其他方面的支出也会大受限制。在收入短时间内无法实现质的突破前提下，在社会福利体系还不够健全的背景下，百姓整体的消费会趋于理性和保守。那么，政府鼓励内需的愿望也会因此受到影响。

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