调控的“深水炸弹” 大户型税将拉开物业税序幕

去年底，建设部官员称拟对大户型住宅开征保有税。一时间，有关这方面的消息一直受到社会各方的密切关注。近日坊间传言，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在2007年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。由此，人们纷纷猜测，这“大户型税”是否就是前两年政府所说要开征的物业税呢？  

调控的“深水炸弹”  

令许多房产投资者感到不安的是，政府要征房产保有税了。北京房地产业界某机构市场调研员告诉记者，相对于营业税、所得税、契税等流通环节税种而言，真正让房地产投资者感到恐慌的是房地产保有税。因为当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价卖出，并且可以不费力地将各种税费转嫁到下一个买家头上，从而变现投资收益。但如果开征房地产保有环节税，情况就不一样了。这不仅让投资者持有成本增加，而且还会让接手的买家忖思再三：买大房子的居住成本能否承受？  

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事实上，开征房产保有税的说法已经让部分投资者感到恐慌。一位手中握有7套北京房产的投资客本打算等房价涨到理想的预期价位再出手，但现在感觉政策有变，决定还是要提前作些准备为好。另一个有3套房的北京业主，近来也一直感到担心，虽然有两套房一直出租着，但如果一旦开征保有税，投资收益率肯定会大大降低。“说不定，到时还不如买货币基金的收益高呢，”这位业主不无忧心地说。

京城一家大型房产中介公司的客户经理也证实，近一个月来，的确有不少握有大户型住宅的业主，前来咨询卖房事宜，他们普遍担心未来大户型保有税的开征，会使他们的投资陷入进退两难的境地。“相比较去年政府在市场流通环节新增的税种来说，保有税才是‘深水炸弹’，它令部分投资者感到了震撼，”这位客户经理这样认为。

如果说“深水炸弹”对一些投资者形成震慑，那么其“威力”会不会伤及无辜？据北京房地产咨询机构《楼市》市场调研部的统计，去年北京上市的144平方米以上的大户型为25445套。业界估测，在北京地区，大户型住宅在整个市场中的占比也相当不小。“我买房时已交足了政府要收的70年税费，如果再征收所谓的大户型保有税，是否不太公平？我认为对于自住型买家与投资性买家应区别对待，不应该用投资客犯的‘错误’来惩罚普通消费者吧，”一个刚买了一套大房子的IT经理对记者说。另一位业主也认为，政府要开征的新税种是不是应实行差别税率，对于已经买房并且是自用的家庭不应与投资买房的人一样对待。

此税非彼税

如果是对房地产税种有所了解的人，也许不难发现，现在政府有关部门所说的大户型保有税与两年前财政部以及国务院发展研究中心所设计的物业税是不尽相同的。虽然都是主张在房产保有环节征税，但税收对象和计税标准却大相径庭。尽管目前还不太清楚建设部主张的“大户型税”具体内容是什么样，但根据已有信息推测，大户型保有税征收对象的一个重要标准是户型面积。而两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》中，所提到开征房地产保有税的一个重要原则是，从价计税方式。即，开征这一税种要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。举例来说，假如一个人拥有5套小面积住宅，那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额，而不管其是否面积大小。据了解，这一税改方案不仅是经过深思熟虑的，而且也是当时(2005年)最具权威性的官方版本。客观地说，该方案的设计理念与国际上许多发达国家现行的税制是相同的。其立意不仅仅着眼于房地产市场调控，还在于公平分配社会财富。

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