社科院况伟大：开征物业税对房价影响甚微

财政部部长金人庆在2005中国财税论坛上表示，“十一五”期间将稳步推行物业税。物业税与大众家庭经济和日常生活密切相关，尤其是几乎关系到每一个城市居民的切身利益，因此又成为人们讨论的热点话题。

中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室况伟大表示，中国还没有明确的物业税的概念，但很多与房地产相关的税种在本质上属于物业税。

中山大学岭南学院教授杨卫华认为开征房地产税有四方面意义。第一，有利于规范税收制度。因为我国现行的财产税税种不多，征税范围小，收入少，并且不太规范。由于实行内外两套税制：对内征收房产税，对外征收城市房地产税，造成税制复杂；税收负担不公平，征收成本高。第二，有利于增加财政收入，同时完善地方税收体系。发达国家财产税是发达国家最低层级政府，或地方政府财政收入的主要来源。而在我国，财产税不可能成为地方政府主要的收入来源。物业税的退出可以增加地方政府的财政收入，保证县以下地方政府的财政收入来源。第三，减少腐败现象。费大于税的现象在房地产界比较明显，项目多，而且各地收费标准不统一。推出物业税有利于规范费的征收减少乱收费现象，减少腐败。第四，有利于平衡纳税人的税收负担。

对房价影响微乎其微 土地出让金改为物业税不科学

况伟大表示，开征物业税未必会导致房价的上升或下跌，或者说对房价的影响微乎其微。房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。从微观角度讲，房价的变化取决于供求关系的变化，宏观方面，受到税收调节的影响。

况伟大认为，推出物业税对房价影响几何，取决于市场结构。但在市场垄断程度很高的情况下，如果推出物业税，开发商在市场力量的影响下，可能会提高房价。垄断程度越高，将物业税转移到房价中的程度越高。市场的竞争程度越高，开发商将物业税转移到房价的程度则越低。如果房价真正反映了成本，那么成本提高就会带来房价的上升。如果房价没有真的反映成本，则不会带来房价的上升。

杨卫华指出，把土地出让金改为物业税是不科学的。目前政府对开发商使用国有土地征收的土地出让金，从理论上说，是政府作为土地的所有者向开发商出售40年至70年土地使用权而取得的收入，是一种土地所有权收入，也可以说是出租40年～70年土地的租金，其实质是一种地租。因为税是政府以公共管理者的身份，凭借政治权力收取的，如果把具有地租性质的土地出让金改为税，这等于否定了国家政府对土地的所有权，混淆了财产权力与政治权力。

物业税应按面积征收 税率不宜过高

况伟大认为，开征物业税，要理清与以前的一些税种房地产税、土地使用税之间的关系，同时也要理清税、租、费之间的关系。

况伟大表示，不动产税应按照面积来征，比较合理。保证基本生活条件的住房应减免物业税。投资的资本应该征收物业税。

杨卫华建议，对居民的第一套住房不征收物业税，而将居民除第一套住房外再增加的住房列入征税范围，并且对面积适当加以规定。

对经营性的不动产征税的同时，一部分非经营性的不动产也应当征税，如对开发商空置超过一定时间的土地和房屋征税。这样，一方面使占有财产越多的人交税越多，而占有财产少的人，税负则下降，以平衡税负，缩小贫富差距，缓和社会矛盾。另一方面，对闲置的土地和空置的房屋征税，可以抑制盲目开发，避免资源浪费；对居民超过一套的住房征税，可以提高房产占有者的成本，限制囤积住房的行为，打击“炒楼”，促使房屋所有者把剩余的房屋推上市场。这既减少“炒楼”需求，又增加房屋供给，有利于优化资源配置，平抑供求矛盾。

杨卫华建议，将现有对房屋、土地征收的房产税、城市房地产税、土地增值税、契税以及政府凭借政治权力对开发商征收的费，如绿化费、防洪费、人防设施费等合并为物业税。同时，考虑到房屋总是和土地相联系，为方便征收，也可以把城镇土地使用税列入不动产税，一起在保有阶段向业主征收。而土地出让金以及其他合理的收费，仍由开发商、建筑商或其他纳税人交纳。

杨卫华认为，如果推出物业税，税率不宜过高，现阶段全国可规定0.5%～2%的幅度比例税率，适用税率由省级人民政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。

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