物权法改变了滨海楼市什么

《物权法》会对房地产市场的健康发展起到良性作用

《中华人民共和国物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。对于《物权法》的出现，许多人给予了很高的期待，为此，记者采访了高地律师事务所的商立刚律师，他认为，可能有的人会对《物权法》有一些误解，《物权法》其实更重要的是把我国原有法律制度以物权法的立法体例确定下来，并非《物权法》现在规定的原则、制度都是本次起草的。《物权法》中的“物”包括动产和不动产，不动产也不仅仅包括房地产，所以不要把《物权法》理解成为一部关于房地产的法律，房地产法律制度仅为《物权法》的重要组成部分。和房地产有关的法律内容在原有的法律体系中已经规范得比较系统了，包括《土地管理法》、《商品房销售管理办法》，最高人民法院的若干司法解释，关于土地使用纠纷的若干司法解释等等，现在的《物权法》也无法替代原来的体系。据业内人士表示，虽然《物权法》的通过并不能迅速改变房地产市场现有秩序，但是从长远来讲，这部法律是具有深远意义的，会对房地产市场的健康发展起到良性作用。

土地年限自动续期成为购房者定心丸

我国的法律规定土地所有权不能属于私人所有，只能是国家所有或者集体所有，用于房地产开发只能是国有土地。开发商通过招、拍、挂三种方式有偿取得国有土地的使用权，建设用地的使用权年限最多为70年。许多购房者或者房屋拥有者会有这样的疑虑，如果土地使用年限到期，房屋仍然可以使用将如何处理？是否需要补交土地使用费用？《物权法》对此做出明确规定，即土地使用年限到期后自动续期。商立刚律师认为，从目前规定来看，这种自动续期应该是免费的而且是永久的。所以今后购房人在选购房屋时无须对土地使用年限过多关注，这项规定也给中国所有的商品房拥有者吃了一颗定心丸。

关于土地使用年限的问题是《物权法》修订过程中争论的焦点。土地使用年限和购房者的实际使用年限是不同的概念，土地使用年限从开发商取得使用权就开始计算，购房者的实际使用年限是从消费者开始使用住房开始。开发商开发建设房屋需要一定的时间，再加上商品房的售出也需要一定的周期，这就造成了二者的不等。在《物权法》通过之前，有的购房者会就住房的土地使用年限为什么不到70年，去向开发商进行询问。商立刚律师解释说，使用权年限的不等并不是开发商的原因，也不是开发商和政府部门协商的结果，更不是少缴出让金的结果，而是由于政府因规划所需要等很多复杂原因在土地出让之前就规定了土地的使用年限。

合同约定是解决车库车位问题的关键

《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这样的规定使得不少业主都认为与开发商解决车位纠纷有法可依了，其实问题的关键还在于业主和开发商之间的合同约定。

据了解，现在的车位大概可以分为3类。

第一类是全封闭的独立型的车位，有的和房屋是一体的，有的是占用建筑的首层空间，有的是在小区内单独辟出一块地方来建造车位，这类车库的建造手续和商品房手续是一样的，能够签订商品房买卖的合同，有房产证，有独立的产权，这类车位实际上就是商品房，所以归属问题是毫无争议的。

第二类是地面的车位，利用房前楼后的空地规划的车位，这类的车位由于占用的是业主的共有面积，所以归属问题也没有争议。但该部分车位收费费用在扣除物业公司经营成本后应归属于所有的业主所有，可以作为小区内公共设施维修的资金。物业公司有义务对相应账目予以公开。

第三类的车位是架空型的或者独立的地下停车场，这类的车位是现在争论的焦点，是业主可以无偿使用还是开发商有权出售或出租给业主，还是只能够收取管理费用，出售或者出租时价格如何制定都是造成纠纷的症结所在。商立刚律师介绍说，目前的政策使得这类车位无法办理产权证，所以业主和开发商就非常容易就这类车库所占地的所有问题产生分歧。业主认为车库的建造费用已经摊在商品房的价格里面，并且小区内的土地属于业主共有，所以要求免费使用该停车位。对于上述争议，目前天津及国家的法律还是空白，个别省市通过地方立法对上述内容作出明确规定。《物权法》鼓励开发商及购房人在商品房买卖合同签署时即对车库位的归属及处置方案作出明确约定，并按约定进行处置，以免在日后发生纠纷。一家房地产开发公司总经理就这个问题向记者介绍说，在签订住房合同的时候，我们都会和业主就车位的所属做出明确的约定。

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