集体建房也可转为商品房

产权登记与变更类

可凭不动产登记告开发商

关键词：购房契约登记

事件：买房后惨遭烂尾拍卖

1996年，陈先生等105户准业主先后向广东广源工程公司购买位于南堤二马路预售中的京隆阁房屋，建筑面积合计10516 平方米，售价合计为每平方米7900元，累计8308万元。不料广东广源工程公司在售出楼宇后，无法如期完成开发，并于2000年停工。停工时已建43层框架，房屋结构已经基本确定，接手开发商只需完善装修等事宜。2006年12月31 日，陈先生等从法院公告得知将对“京隆阁”所处南堤二马路36~42号地块进行整体拍卖。

陈先生说，该项目有160多户临迁户，加上其他工程项目拖欠款，相比之下，业主的房价款微不足道，整体拍卖后可能难以收回10年前预付的房款。因此，他们希望拍卖京隆阁时，保留他们所购的单元不参与拍卖，若新开发商后期开发的，则可将此前所购的单元建成交付使用。目前，该烂尾地的拍卖已经暂时搁浅。

律师点评：

根据《物权法》的不动产登记条例，“不动产的登记，由不动产所在地的登记机构办理”，“不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。

广州市易春秋律师事务所合伙人尹春武律师认为，在这种项目烂尾的情况下，准业主可凭不动产的登记告开发商，争取早日拿到更多的补偿款。广州市目前实施拍卖补偿的方式解决烂尾地问题，越早起诉越能得到更好的补偿费。比如，同一块烂尾地上同等安置面积的被拆迁户领取的款项有多有少，主要就是因为起诉时间早晚有区别。

如购房者不同意开发商以补偿款的方式进行解决，可凭借产权的登记要求接手开发商在建好房子后归还原房。这在基本框架已经建好、房号已经固定的情况下，以产权登记对号入座更有胜算；如果烂尾地仍是光地，接手开发商设计有所改动的话，则较难拿回房子。

抵押房产类

抵押期间转让需银行同意

关键词：抵押房

事件：入住才知房子被抵押

2000年5月间，广地花园一小业主与开发商签定合同，购买了楼价为232万元的雍景豪园B17栋别墅，而后在当时的南村信用社（现为番城信用社）办理了按揭。 谁料，供楼3年之后的2003年11月，当地法院来查封房产，小业主才知道别墅早就在购房前的1999年就被人以297.1万元的总价款抵押了给银行，得到贷款178万元，抵押者正是广地花园老板杨勋崇的司机。

根据番禺法院当时提供的资料，这家小业主才知道，广地花园被法院查封的房子有112户。而事后小业主们自己调查的结果更是吓人，广地花园搞假按揭、重复抵押、一房多卖的“问题房”多达250多套房，开发商以此套现资金近2亿元。

小业主提出，鉴于被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，蓄意欺诈，请求法院裁定撤销购房合同，判令开发商返还已经交付的140万元购楼款，承担已付购房款的一倍赔偿责任，赔偿装修损失54.5万元。但另外也有小业主只希望保有自己的房子。

律师点评：

根据《物权法》的抵押权有关条文，“在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。尹春武律师认为，如果未经同意抵押了房产的，首先保障的是抵押权人（例如银行）的利益。也就是说，房子的物权最终还是属于抵押权人的。

比如，如果一间房产被开发商抵押给了银行，然后未经同意又把房子重复卖了5次。那么购房的5个人的合约都要解除，不能拿到房子。购房的5个人只能由开发商负责任，向开发商索要赔偿。值得注意的是，如果抵押的房子被合法拆掉了，那么抵押权人就什么都没有了。抵押人对其的债务等化为零，抵押权人什么都拿不到。

违章建筑类

集体用地可按照规定转化

关键词：建设用地使用

事件：集体用地建商品房成违建

2002年11月广洲市天河区前进街前进第一股份合作社，动工新建小区楼盘名叫“龙怡苑”。楼盘位于天河区中山大道东圃广东省边防总队东侧龙涉村地段。截至2004年9月，一、二、三期总面积80000万多平方米房屋已竣工，并且全部售完，业主已装修入住。

但在2004年11月27日，有关部门发现天河区东圃龙怡苑这个号称“广州市最漂亮的宅基地”小区居然是个违章建筑！当时已入住的1300名业主收到通知要被迫搬迁，“龙怡苑”2000多户业主一下子如五雷轰顶。

经多方努力，此前已搬进去的业主仍平静地住在里面，他们坚信房屋是不能被拆的。据了解，这种用集体用地建房的情况，在白云区也存在不少。购买了鑫瑞大厦的李小姐就表示，该区域的商品房全部是这种性质，他们要买房就只有买这种房子。但是，却不时有朝不保夕的感觉，不知道什么时候房子就没了。

律师点评：

尹春武律师指出，购买了这种所谓违章建筑也不是完全没办法改变其合法性。这种农村集体制用地属于村委会所有，只要村里同意也是可以进行买卖的，但是这种房地产交易与正常的房地产交易不同，所拥有的产权证明也会有所不同。

《物权法》规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。这种集体用地如果没有按照有关建设用地法规去办的，要补办手续。在符合城市总体规划的情况下，集体所有制土地如转变成国有土地后又补办了房地产开发手续，那么也能变普通的房产交易，获得房产证。

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