十大房价宏观调控政策驾临 火爆楼市或终结在即

加息、提高第二套住房首付比例，以及即将开始试点的物业税等等宏调政策接踵而至，有业内人士预测，十七大之后还将出台更多宏观调控制政策，种种迹象表明，新一轮“宏调”将降临。同时，广州乃至全国相当多城市楼价已处于高位状态，在广州，随着“万元房”时代的推进，投资性消费受抑制，具备购买力的消费群体逐渐收窄，从今年国庆黄金周可以看出，有价无市的局面日渐形成。

在宏调政策及购买力减弱的双重压力下，广州楼价是否还有上升的空间？本期专题我们将针对日前出台或即将出台的宏调政策进行深入分析和探讨：到底哪项才是影响楼价的“重磅炸弹”！

政策一：首付

提高二套房首付　买房弹性仍很大

杀伤力：★★★

中国人民银行、中国银监会9月27日晚联合发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。而备受关注的“第二套住房”认定标准已达成最后共识，其中最引关注的是，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。业内人士认为，该政策对于“第二套房”的界定标准仍有模糊之处，政策可谓是“高举轻打”，市场影响力有限。

地产专家韩世同分析，政策对于首次置业的人仍然实行原来的首付比例和贷款利率，所以中低收入的首次买家丝毫不受影响。然而对于能买得起第二套房的中高收入人群来说，政策也给他们预留了很大空间，首先是公积金没有列为参考标准，而目前买房人群一定程度是那些拥有很高公积金的国有企业员工。此外，一些高收入买家为了改善居住环境，他们完全有能力把第一套房的贷款结算清，或干脆一次性付款。据了解，目前一些外资银行仍没有确定具体的首付比例，为了争取到客户资源，很可能仍为买家提供之前的优惠利率。

业内人士认为，该政策对于投资买家造成了不小的影响，而对于自住买家来说，短期内会导致其观望态度，但由于政策弹性很大，因此，长期来看对买家并不会造成太大影响。

政策二：利率

上调存款准备金利率　房企或缩减投资规模

杀伤力：★★★

中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13％的存款准备金率标准，达到近年历史高点。对照近几次上调时间可以发现，央行上调存款准备金率频率逐步加快。

对于此次调控，广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平表示，这对房地产业的间接影响可能是投资规模的缩减，部分开发商可能因资金短缺，而急于抛售手中的房源回笼资金。广州房地产专家韩世同也表示，存款准备金率越高，银行可放出贷款的额度就越小。此次上调可冻结银行体系资金超过1800亿元，在自身钱袋子收紧的情况下，银行将对大额贷款的开发商收紧放贷。一位开发商证实了这种说法，央行不断收紧银根，企业想获取项目开发所需的大规模资金受到限制，必然会降低投资的速度。同时，企业从银行之外的渠道融资，资金成本也在不断增加。

但光大花园副总经理陈洪志却认为，由于上调幅度小，所以对房地产市场的实际影响不大，主要在于信号意义。

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