房贷政策有待修正 断言房地产出现拐点为时过早

最近舆论出现了诸如房地产行业出现“拐点”和“过冬”之类的观点。这些言论只是对政策可能带来的不利后果的一些预判，并无切实的依据。

短期的调整并不能确定为“拐点”

首先，市场上对所谓的楼市拐点并无精确定义。由于房地产市场的运行周期较长，短期的调整并不能称之为拐点。只有房价中期见顶(三年内房价无法创新高)才能视之为楼市转势的信号。以上海楼市为例，2005年4月起，在一系列调控政策的影响下，上海楼市出现过为期两年多的调整，但是2007年3月份以后，房价再次上涨并创新高。显然，2005年3月的房价高点并不能称之为拐点。从当前的情况来看，深圳乃至珠三角地区其他城市的房价都有可能重复2005年上海楼市曾经出现过的局面。因此，目前珠三角地区房价的回落只能认为为是短期高点出现，而不能断定是拐点。更何况，全国各个地区的供求情况和房价的可负担性千差万别。所以，现在断言“全国楼市将出现拐点”为时尚早。

其次，所谓的“过冬说”其判断仍旧偏重于短期。实际上，开发商从拿地到项目开发完毕，一般的周期都在三年左右。一些大盘项目的开发周期往往要超过五年。因此，信贷紧缩确实会影响开发商的短期资金压力，但真正具有决定性意义的是，楼市是否中期见顶。另一方面，对于地产上市公司而言，由于项目结算的因素，这些公司调节利润的空间仍然很大。市场的短期调整并不一定能体现到财务数据中。只有当楼市中期见顶之后，地产上市公司面临的困境才会在业绩上清晰地体现出来。

比较中美房地产市场的一些基本特征后发现，美国房地产市场之所以出现了“中期调整”的趋势，关键原因是过去几年的开工量持续增加，而且开发商手中的库存、二手市场上的空置十分庞大，需要时间消化。与美国相反，中国的情况是：2004年以来土地供应和新开工项目都受到调控，所以即使市场出现调整，需要消化的时间也较短。

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