上海：市场回暖比以往来得更晚一些

“上海之春”房展会以人流量较去年同期下降5%，成交及意向金额下降30%的结果于本周早些时候收场，似乎在预示众多开发商翘首以盼的市场回暖将比往年来得更晚一些。

上海易居房地产研究院（下称“易居研究院”）的统计数据表明，春节后上海市场每周的商品住宅成交量一直处于上升趋势。这意味着上海楼市的市场活跃度在提高。与此同时，今年首两月上海商品住宅的供求比为1：0.75，即便是3月最近两周的供求比，也维持在1：0.7左右，显然，上海商品住宅仍处于供略大于求的状态。

数据显示，3月上半月，上海一手商品住宅（剔除动迁配套房）的成交量仅为36.92万平方米，环比增长33%，但较去年同期的成交量下降39.7%。去年同期的成交量环比增长率高达121%，成为上海楼市回暖的强劲动力。佑威房地产研究中心主薛建雄以此判断，今年3月，上海楼市回暖乏力。

“小恩惠”背后的价格坚挺

相比往年楼盘促销时送轿车、送黄金以及九五折的折扣，今年房展会的促销方式显得颇为小气，大多数楼盘的折扣都是设有前提条件的，万科四季花城，90平方米装修房总价在90万元至116万元之间。售楼小姐说，会员有优惠，一次付款现场可以谈价。

松江九亭的“象屿都城”，要想获得九五折的优惠，也必须是持有会员卡的会员在开盘当天认购并在一周内完成签约者才可享受。

实际上，综观整个房展会，促销打折的楼盘仍集中于外环外甚至郊环外，外环内的尤其是中环以内的楼盘大多价格坚挺。部分楼盘在房展会临近结束时又上调了对外报价，市中心大盘中远两湾城四期在房展会第一天的报价仅22500元/平方米，三天后，展会临近结束时，该楼盘的报价已提至23000元/平方米。显然，没有客户需求的支撑，开发商是没有底气在房展会期间如此涨价的。

实际上，即便是没有参加房展会，位于市中心的新盘也几乎不用为客户需求而发愁。3月5日刚刚推出新房源的徐汇中星海上名邸，平均售价超过20000元/平方米，仅过去一周就成交143套，套现近3.6亿元。

而在传统高档楼盘集中的古北地区，金色贝拉维项目3月12日推出一批132套的房源，报价达3.5万元/平方米，该价格是其去年4月时推出的上一批房源价格的1.56倍。《第一财经日报》获悉，另一个位于古北的知名高档楼盘自去年底的推售计划因预售许可证问题被迫延后至今，据记者了解到的最新消息，该楼盘计划于4月底前后再推出一批新房源，预计售价较去年推出的房源价格上涨10000元/平方米左右。

另据佑威房地产研究中心的统计，即便是位于远郊的绿地蓝海庭，最近一周的平均成交价格也已达到7933元/平方米，较去年8月该楼盘开盘时的公寓报价6500元/平方米也有明显的上涨，逼近了当时该楼盘的花园洋房8000元/平方米的价格水平。

易居研究院分析师傅琦告诉记者，从他们与开发商接触的情况看，开发商对未来市场的走势大多数都比较乐观。“他们也希望知道潜在需求何时能够释放。”他表示，从市场的整体情况看，供应肯定不足，潜在需求很大，但需求能否转化为成交量，是一个关键的问题。

等待回暖

从往年的经验看，3月以后肯定是市场的一个热点，但是宏观调控及信贷政策的从严趋势对市场的回暖亦产生影响，“尤其是第二套房的政策，不仅仅影响了购置多套住房的消费者的购买力，也影响了购买第一套房的购房者的心理。”傅琦表示。

而薛建雄更是大胆预计，银根一旦松动或者出现其他的融资渠道，高端购买力可能获得重新释放。假如低成交量压抑的时间过长，且在短期内被释放的话，房价重新出现类似去年的新一轮报复性上涨的可能性非常大。

其实，对目前的市场而言，在供应量已有一定预期的情况下，潜在需求是否会短时间内大量转化为成交量，是上海楼市将以何种方式回暖的关键所在。傅琦甚至认为，市场回暖亦分为两种，如果仅仅是成交量回暖，则说明市场仍处于健康水平；如果是价格回暖，反而令人担心。

在傅琦看来，已持续了两周的供略大于求的状况对于市场来说，是一个理想的状态。但问题是，这种理想的状态能否持续？此外，开发商普遍预期市场4月前后将回暖，这意味着在这时期，上海将迎来一个供应放量的阶段，届时，潜在的需求会否随之放量？或者仍保持观望？

据了解，最近公布的上海市2008年住宅规划预计今年的住宅供应量在1600万平方米左右，在去年，上海总体的住宅供应量为1300多万平方米，成交量却达到2000万平方米，缺口超过600万平方米。

从过去两年上海的土地供应以及今年的供地计划看，住宅用地的供应仍延续着下降的态势。在供应不断减少的情况下，控制需求已经成为调控的一个重要方向。傅琦表示，调控政策对控制需求肯定会有一个针对性的手段，其目标是使需求和供应达到一个相对平衡：投机是必须打击的，同时控制合理的投资规模，以及对非急迫性或者非刚性的需求进行一定的压抑，使其逐步释放。

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