今年沈阳房价仍将“温和上涨”

4月2日，沈阳市房地产研究所和沈阳房地产开发研究会对外宣布，预计今年1至3月份，沈阳商品房成交面积240万平方米，同比增长28.7%；成交金额90亿元，同比增长38.9%。销售的商品住宅每套平均面积是90平方米，同比下降了0.3%；4000元以下商品住宅占整个成交总量的65% 。

“一季度，沈阳房地产市场运行是平稳的。2008年沈阳房价涨幅会下降，继续保持稳中略升的"温和上涨"态势。”沈阳市房地产研究所副所长、沈阳房地产开发研究会副会长齐锡晶介绍说。

沈阳房价收入比合理

据介绍，房价与GDP、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一。一般地说，这个比率小于1为好，若比率大于1为不好。

“房价收入比是购房支出占人均可支配收入的比例。从测算来说，房价涨幅如果低于GDP和人均可支配收入涨幅，是好事。换句话说，房价收入比例降低，说明居民的有效购买能力总体上在增强。”齐锡晶介绍，2007年，沈阳市地区生产总值比上年增长17.7%；人均可支配性收入比上年增长25.3%；沈阳市商品住宅全年价格指数比上年增长6.1%。房价与GDP增长比率为0.34，房价与人均可支配性收入增长比率为0.24，两者均远低于1。而且，这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明沈阳房地产市场运行状况良好。

价格规律推动“温和上涨”

“卖房者当然希望房价越高越好，买房者当然希望房价越低越好。但房地产价格有其自身的规律，双方必须找到一个交叉点。”齐锡晶介绍说，在市场供求规律即竞争规律的作用下，开发商供应价格与购房者需求价格博弈的结果是，双方以形成有效需求的成交价格达成一致。沈阳经济大幅稳步发展、人均可支配收入不断增加、房价收入比逐渐下降等，将有助于提高市民的购房能力；而且沈阳城镇居民较低的人均住房面积、伴随着城市化进程而新增的城市人口、原有住房大量进入更新周期以及人们对于居住环境、文化要求的不断提高等，也将产生相当的购房需求。

通常认为，我国房地产业一个周期可能持续5至8年。全国房地产新一轮周期始于2000年，而沈阳滞后大约3至4年，于2003年或2005年才开始进入新一轮的发展周期。而且，由于沈阳房地产市场健康、房价未曾暴涨，国家宏观调控、平抑房价等政策措施，反倒有利于促进房地产市场的发展更趋理性。而且，沈阳有能力采取必要的措施，如增加经济适用房等保障性住房上市量，适当地拉长“周期”、压扁“周期”，进而通过“反周期政策”达到“熨平波动”的目的。

“在市场经济条件下，商品的价格是由其价值而决定的。因此，包括开发商购地、拆迁、缴费、规划、设计，以及建筑安装工程、管理、营销、纳税等在内的项目开发成本以及开发商的预期利润，是决定商品房价格的关键资源要素。相信在竞争激烈、逐渐公开的市场条件下，开发商的暴利时代行将结束，而规范、透明的成本构成也将有利于抑制房价的无序上涨。”齐锡晶说。本报记者彭跃东

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