[摘要] 地产论道是商报房产周刊与沈阳搜房网联手开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
时间：2008年04月08日16时整
地点：两岸咖啡厅
出席嘉宾：
辽宁万祥置业有限公司 副董事长董清波
辽宁蔚蓝房地产开发有限公司 董事长于浩波
辽宁渥尔夫房地产开发有限公司 副总经理牟启伟
沈阳精诚置业顾问有限公司 副总经理邓雷
购房者代表 王学军
搜房网总经理 代建宁
搜房网主编 李栋
时代商报主任 王之函
主持人左世哲：
这次跟搜房网联手开设一个新的栏目，就是时代商报上每周都要做一期的话题，我们这个栏目叫“地产论道”，也是邀请业界比较知名的开发商来探讨一些话题和观点，因为我们地产论道这个栏目的话题都会选择百姓关心的东西来做。因为时代商报做房产既有住宅又有投资这个属性的产品，我们会从媒体的角度给百姓好的建议，或者是从专业的角度来提一些建议。
现场嘉宾
这次是期栏目，也是时代商报与搜房网期合作，搜房网同期现场直播。
下面进入我们今天的话题，特别简单的话题，也是今年百姓特别关心的话题，就是说2008究竟百姓该不该买房，买不买首先是一个探讨的问题，为什么这么说呢？因为其实在去年年底的时候，包括今年年初，咱们地产界特别知名的开发商王石就提出3—4年不买房，当时一石激起千层浪。所以这是我们今天的核心话题，由这个话题进行延伸，要是买的话沈阳不同类型的房子或者不同区域的房子又有什么房子，要买的话又要注意什么，我觉得有很多层面的话题。首先就买不买还是董总先发表一下您的建议，到底要不要买？
董清波：
其实这个话题，媒体也多次提起了，作为房地产行业的很多专家都对这方面发表过意见，在国内其他的区域应该说早于我们都进行过讨论，就沈阳而言，从这个区域的经济发展现状来看，沈阳首先不存在着房地产泡沫，所以从它现在的房屋的价格来看都是很实实在在的，它没有虚高的现象之所以在其他区域有一些专家提出来房地产可能会降温，是因为我们国家的经济发展不平衡，在现在人们所认为的一线城市和经济发达地区这个房价确实有虚高的现象，应该说在一些发达地区的大城市房价已经高到连中等收入的人买房子都困难，就不要说中低收入的人群，所以这是一种不正常的现象。那么这些地区房子要降温要降价这是符合经济发展规律的，而在沈阳地区不存在刚才说的那种现象，所以它的房子就不存在降价的可能性，当然这里的原因就很多了，我想我们也不展开说，主要讲作为沈阳现在房价的均价还不到四千，应该说还没有过三千五，那么作为沈阳目前购房者当中的炒房者所占的比例非常低，应该说炒房也就在1—2%，投资的话总量也就8—9%，那么从购房的整体情况来看，接近90%都是解决居住的条件更好的问题也就是换房自住，那么这样一个庞大的以自住为主的购买群体在支撑这个市场，这个市场的房价怎么有可能往下走呢，所以这种往下走的可能性我认为是不存在的。
嘉宾远洋地产 副董事长董清波
我们是一个大国，按说由于经济发展不平衡，政策应该有所区别，比如说我们在改革开放的初期并没有一刀切，国家从改革开放的安全性考虑它肯定要做尝试，但是随着改革开放的深入，国家的经济越来越好，这些年应该说经济处在一个高速发展的阶段，那么国家再有一些新的政策出台它就不分区域了。我个人认为，这里欠缺合理性，一个大国，由于经济不平衡，它的政策应该区别对待。刚才我记得你讲过一句话，就是业内的著名人士说过要有拐点，但是我又听别人讲，我也看到过这样的描述，这位著名人士他并不是说所有的地方都出现拐点，而是发达地区，所以他还是按照经济的规律来发表自己的意见。
那么由于政策具有的统一性，而区域发展不平衡又是实实在在存在的现象，那么就会使人们错误的认为在一个地区可能会出现的情况可能在另外一个地区也就应该出现，所以这就容易产生误导，那么在这种情况下，由于舆论的导向和大多数买房者他并不对房地产这个行业十分熟悉，那么他就自然的会持币观望，所以这也就使沈阳地区出现了房价不但没有降反而升的现象，但是由于持币观望者增多，沈阳的房价虽然升了，但是成交量下降，这是沈阳目前的情况。那么在这种情况下，如果从购房人的角度出发，那我认为应该是买房的好机会，就跟炒股一样，别人都买了之后你再买就占不着便宜了。我来沈阳开发的时候，我干的个项目，很多人就问我这个房子怎么样，我说你赶紧买，而且批买享受的折扣又大又能挑好房子，那么听的人现在都是物超所值了，没听的人就后悔不已，虽然人们都趋众，但是你要分析，沈阳的老百姓只要你有条件，要根据自己能承受的经济方面的压力去购买自己所认为应当选择的房屋标准进行购房，这个不要犹豫。所以，现在买房价格应该说是合理的，但是房子你会挑得更好，因为是一个机会。
主持人时代商报房产部经理左世哲
主持人：
我记得之前一度说上海的楼市是泡沫，尤其当时印象很深，就是当时蒙斯坦利的学家谢国忠，他一直在讲上海要泡沫，讲了一两年，但是这两年上海楼市就翻了两番，谢国忠从经济学角度讲有他的观点，但市场真的走的和预期是不一样的。
王学军：
董总刚才提出的几个观点，关于这次深圳、上海、广州这样的城市降价之后，实际上我们得到的信息在东部和西部的二线城市实际上也出现了下降的现象，对我们的心理也造成一定影响，据我在媒体上得到的消息，万科在魅力之城从去年12月份的6、7千的均价到现在2月份下降了4500元，沈阳虽然是东北振兴的核心城市，但是和武汉成都都有一比，既然这两个房价都能下降，所以沈阳人看到这两个城市降价之后对沈阳的市场也有期待。
嘉宾购房者代表 王学军
董清波：
刚才您说的成都和武汉房价下降我倒没听说过，从6000下降到4500，我觉得这个可能性极小，不确切，因为我去年到成都去了一下，它的房价走高很快，成都之所以走高是它的周边人口比我们辽宁和沈阳地区大得多，所以人口挤压，它的房价涨得比较快，另外成都的环境发展已经上来了，所以它又吸纳了很多投资者。成都的房价要比沈阳高，就成都现在人的收入情况来看并不比沈阳人多多少，所以即使刚才您说的那个房价往下走，是不是走那么多我不敢确定，可能走一点，它跟沈阳比，它从房价的实际价值角度来说还是比不了沈阳，沈阳的房子基本上就没有虚值，一算价就算出来了，所以一个房子有虚值往下掉的空间就有，没有虚值就没有往下掉的可能性。沈阳老百姓住房总量上没有什么需求了，那这是另外一个事情，但从市场上来看还没有出现这种大的逆转。
主持人：
想听听于总的想法。确实咱们看到有一些开发商有大幅的下降，在前面都很有声势的，对百姓肯定是有影响的。
于浩波：
我是这样，拐点本身这个词它是一个中性词，有往上拐的有往下拐的，现在大家担心的不是往上拐，是怕拐下来，就是降不降价，降不降价是一个概念，就是怎么降又是一个概念，实质上我节的股票做了这么长时间以后，中国股市走了这么一段路以后，不管牛市到什么时候的时候，那个牛市也没有直线往上上的，就是波段性的上下是有的，就是当时入股市的时候有一句话不要谈，你不要指望你每次入的都是点，每次卖的时候都是点，我们买房子也应该是这种心态，、应该体现房地产市场这个圈里面的言论有风险，入市请谨慎，这个观点每个人说都有一个论点，像股评家的意见，如果让他承担责任的时候，在三千北京房价的时候可能要跌一半，那么今天北京都八九千了，那这个责任谁来负，谁最吃亏，如果特有钱的我会在乎这个房价跌到5—10%再去买这个钱吗，谁在乎？我觉得手里钱勉勉强强够90米我买勉强住，如果它再跌点儿那我买120米就好了，恰恰是这些人最关心，也恰恰是这些人如果房价涨了这么多的话他能承担吗？90米变40米了他能住吗，股市也好、房价也好它不会永远往上涨的，但是未来三年的房价是涨是跌呢？我觉得肯定是涨，未来十年是涨是跌呢，是99%看涨，买与不买我的观点是这样：分三类人，部分是自住的，第二类人自己在未来的未来的三年五年里想住，现在买也可不买也可，但是我怕房价涨我先买了；第三种是炒房的。
嘉宾香格蔚澜 董事长于浩波
我先一个一个来说，种我认为你需要的时候你就买，为什么？因为你生命周期是有限的，你活到60岁、80岁，你准备了50年，最后终于找到一个低价介入了，有意义吗？你看汽车有意思，汽车每天都在降价，大家还在踊跃的在买，因为我现在要开，我要享受，就是在你非常想要的前提下，我现在又能支付起的情况下不犹豫，看好了就买，而且它地的位置跟汽车不一样，批量生产可以多点可以少点，你的地是的，你看好了不可复制的。第二个就是未来三五年之内怕房价涨的，那实质上你在选择一个出手的时机，我个人看未来五年之内中国的房价90%以上是看涨的，那就是未来三五年之内你要用这个房子，你现在只是出手早晚，那也是几个月之间的算计，不会是五年八年的一个算计，我认为这个还应该买。炒房的，我认为那不好说了，你打的是短线，完全三两个月之后把它卖掉。今年国家想要CPI做到四点几，现在看比较难，如果真要是七点几的话，那就意味着年初你买的房子到年底那个钱如果不动的话你是跌了百分之七点几，你的货币在贬值，我们政府控制就控制在4、5%，所以最后炒房这个你买不买那是你自己的事儿。但是我认为你是自住的，你看好的就无所谓，如果真就是跌了，比如明年一年就跌了，你也没卖，五年以后你还住这个房子它又涨了，那对你有什么影响呢，相当于你在股票没在点介入，在80、90%那个时候介入。第二个，未来五年你要买房子，你这五年时间如果钱就存在银行里，那你就买，你如果说我有一个好的投资渠道，或者说我敢于在股市上博一下，或者说我有一个企业有一个好的收入，那你就别买，如果房子的涨值超过你做生意的涨值那你就买了吧。
牟启伟：
我感觉沈阳市07年的下半年开始的确在6—8个月的时间内多个项目价格有很高的提升，以某某楼盘为例，几乎是在四个月的时间之内房价大概能涨了600块钱，从均价的三千四拼命的涨，涨到了均价的四千，好几个项目都有这么一个问题，房价确实有一个超乎常规的涨，但是我觉得这个涨叫做报复性的补涨，就是原来的太低了，好不容易逮个机会把以前憋的那点劲全补回来了。
成都人没有沈阳多，成都GDP没有沈阳多，但是成都的房价至少比沈阳贵一千块钱，在同类的城市里面，沈阳是倒数第三或者是第四，沈阳市的房价偏低，所以去年这半年受形势的一个影响，借着这一拨把以前的欠帐补齐。
第二、今年我认为08年的上半年，市场进入到初高之后的调整期，就是价格涨到一个历史性的高点之后，任何项目都面临着在高价位有一个振荡，也就是说要守住目前这个价，必有的楼盘略往下调，这跟销售状况有关，会有一个调整期，这个调整期会有多长？不乐观就一年，乐观三个月到半年一个调整期就会过去。08年会进入到一个调整期，在一个高点的时候必要把这个高点站住，稳定时间。
嘉宾沃尔夫地产 副总经理牟启伟
第三、新开发的项目，尤其是在去年拿地的项目，我的感觉价格回落的可能没有，因为随着价格的涨地价也在涨，08年对于那些新进拿地的开发项目由于导致土地价格、建筑的成本都没有明显要降的趋势，所以我认为对于那些新拿地开发的项目价格回落调整的可能性不大，因为它的成本已经在一个高价位，但是对于那些，比如说拿地比较早的，拿了五六年地了，可能有这个本钱去适应这个市场做一个变化，至少我的一个观点是07年、06年年底一两年内拿地的项目，我觉得很难有价格的回落。
于浩波：
实际在上周我们土地是有上涨的，仅此一项就是税费这部分你要加在里面。
主持人：
就是目前这个阶段可能是销售的比例或者是需求的比例增长的慢了，但是它可能价格在涨，价格在高位，但是卖的量销售量在减少，导致消费者的选择面多了，然后选择好产品的机会更多了，像你说的，比例来说，比如有一百个人想买房子，那可能有五百套房子让你选，原来为什么全线飘红呢？原来可能80套房子90人买，但是现在有五百套房子一百人买。那么它的价格从成本上可能下不来，因为它的成本逼着它的价位不可能赔钱，但是由于量增加了，老百姓选择的面就多了，比如说景观、质量等等。
牟启伟：
那么08年买还是不买呢？我感觉、如果你的钱不管你是住还是投资，你的钱如果没有额外的投资的渠道，比如你没有本事去炒股票，你没有本事去放高利贷，假如钱仅仅考虑放到银行的话，那我建议买，马上就买。如果你的钱没有额外的获利更高的投资渠道的话，还不如买房子，三年肯定涨，五年那是百分之二百的涨，那是没有问题的。
主持人：
而且现在买可以随便的挑。
牟启伟：
我对于咱们普通老百姓买房子有一个建议，就是08年在会买的前提下，赶紧去买。
主持人：
这是我们栏目的第二个问题，个问题是应不应该买。邓总来谈谈！
邓雷：
各位已经说的非常详细了，原来我们做过比较，有时候我觉得沈阳很多是政治方面的影响，沈阳的市场很像以前广州的情况，沈阳要规划成为东北的鲁尔区，我们发现了很多外地的客户开始进入沈阳买盘，这样肯定会带动房价，还有刚才成本和定价的问题，我觉得沈阳的房价，像上海或者发达地区更多是市场定价，他原来成本就是七千，他开盘时候就卖一万八，它的市场价格因素很多，但是沈阳就是成本价，它的弹性空间非常小，上海可能降五千还是赚钱，但是沈阳这个空间几乎没有。
嘉宾精诚置业 副总经理邓雷
现在受政治影响很大，带动周边也会受到这些影响，就是持币观望，开发商宁可是成本价也要卖这个房子。万科我觉得它降价是有它的目的的，因为他想快速回笼一笔资金，他想拿更多资金去搏下半年，别的开发商手里都没钱，我前一段时间刚看报纸，万科手里现在有170亿港币，碧桂园只有10亿港币。他们到下半年在竞争优势中，现在万科处于领先地位。包括股市、银行，就是国家政策因素都非常困难，它手里只有储备更多现金，在下一步竞争中才有可能获胜。
主持人：
万科这一轮厉害，它是想通过这个，一些中小开发商就不行了，楼盘有的没等开就废了，有的刚开一点就不行了，它可能下半年的时候收购一批，因为拿地已经很费劲了，那么收购是最容易的，看谁不行就给他收购，可能是有这样的打算。
于浩波：
实际做一个大盘，让政府满意、消费者高兴的方式把资金回笼了，然后又下到整个市场上地价都偏低这是的，然后我又用这个钱去扣那个低价，我认为这个是的，所以才有一位地产人说某某人不厚道。
主持人：
下面我们讨论第二个话题，刚才牟总已经说了，那您讲讲应该怎么买？
牟启伟：
我建议买房的步要会买，在会买的前提之下，好好的买。我是建议咱们买房的这些客户，因为我是搞这个专业的对内幕实情知道的比较多，我觉得老百姓买房子得告别买房子的老三样了，然后除了这老三样之外还要多看几样，是哪三样呢？地段、户型、价格，其余的一概不考虑，可是买房子，房子是一个综合要素特别多的系统工程构成的东西，我建议再多看几样：、规模；第二、外立面，能买砖的就不买涂料；第三、园区景观；第四、再看看那个项目周边的自然环境，比如它傍个山有个湖有个河，那个东西并没收你一分钱啊！为什么不要呢？就是除了老三样之外，买房子在老三样基础之上再看看其他那几样，规模、立面、景观、以及周边的自然环境，还有一个物业。
主持人：
房子是硬件系统，物业是运转软件。我们看到很多酒店，装修的可能挺简单的，但是里面服务特别好，我们就会觉得很舒服。
董清波：
因为买房要不要买是根据经济大势来说的，那么决定了要买什么样的房子，每个人都有他自己的想法，这些想法形成的因素又有很多，刚才牟总说的很有道理，买房子是人生中的一件大事，除非这个人发达到他在自己财产支配上多一处少一处都无所谓，那么在这个社会上的大多数人只要他想买房子都要非常谨慎的做各种考虑，但是长期居住使人产生一种惰性，就是原来他的居住行为并不好，但是他一直在这样的环境下，他就认为是不错的，这就是他没有走出去，像刚才牟总说的，你走出去可能居住习惯会变化，你的居住行为就有一种新的选择。那么在开发商来讲，他会这样说，我的开发理念会给人一种新的生活方式，实际上就是让人在这种环境下形成一种新的居住行为。从买房者来讲，首先要合理的支配自己手中的财富，就是说量入为出是比较关键的，你不能说我为了在居住方面一下达到多高，我背的债务很重，那么你的压力很大，你的生活品质并不能得到提高，所以他要均衡的考虑，我觉得这个要分年龄，年龄偏大的人他的支付能力是积累的比例高，而预期的少，所以他要根据自身的力量就是已经积累的东西来做决定不能太偏高；而年轻一些的，我觉得在预期方面都要有一些细节，这对自己人生都是一种动力，就是应该有更高的追求，有更好的选择，这样的话你既有了一个很好的环境居住，同时你的干劲也会越大，成功的可能性也就越大。
那么从选择的区域来讲，那你就要看你自己家庭的结构和你的亲人和你自己的居住有什么关系，比如说你两个人是外地来的，老人照顾不了自己的后代，那你在房屋的选择上来讲，在便利上就多考虑点，你不考虑的话你在路途上花费的太多，你自己从方方面面来讲负面的东西就会增大，如果你这个家庭有老人有孩子相对稳定，作为老人在一定的时间内他的活动半径也不大，那你在选择的时候就可以再远一点在环境方面各方面选择好一点，因为你家庭两个主要的劳力都年轻力壮，他们在路途当中付出点时间问题不大，那么在这个稳定的过程当中，经过自己的奋斗收入可能又会有所增加，你的交通工具就会有所改变，所以这种购买就比较合理。
在购买的房屋地点的选择上，有条件的话应该学会借力，就是刚才牟总说的，其实买房子你居住的是一个点，但是你的生活是一个面，一个大的环境，而在这个生活的环境面上，有资源可借用，房子的增值潜力就大，实际上山川河流，包括大片的植被，这都肯定不是在你买的产权之内，但是它会供你享受，是因为在居住上来讲，它的感受程度现在是越来越高了，原来人们居住就是遮风避雨，他是一种触摸型的，后来就不同了，在功能满足之后，又要求空气的质量高，在嗅觉上要求高了，那么的享受是视觉享受，视觉享受你看到的地方你就能享受到，实际上来讲超越了你的产权界限，那你就要占点位，你点位占的好你享受的时间就多，你的生命周期是有规律的，那么在我的有生之年我占了一个好的点位，我视觉享受的越多那我就越惬意，生活感觉就越好。这是多方面的，从我们开发来讲选这个地段，实际上也是考虑到今后的消费者他的享受程度，有一定的联系性。
主持人：
这可以写一篇文章了，买房子视觉享受很重要。空气是呼吸上的享受。
主持人：
于总这些年一直在做高端的市场，在购房这块在高端市场你提倡一个什么样的想法？
于浩波：
高端是这样，我说所有的产品大家都是各有所需、各有所求的。我一直以为房地产市场应该分两块，块应该是保障型的，也分几块，一个是真正买不起房的，我认为即使是三万块钱两万块钱一个小房子他也买不起，这样人也有，这些人我们社会包括企业有责任有义务让他们居者有其屋，少收他房租甚至不收他房租，不收他房租我认为也应该，但是前提他住的这个房子一定不是豪宅，30米、40米暖暖和和达到一个基础的水平，再有一个是我们大众能接受的，除此之外不可否认我们社会上还有一些成功人士，我不喜欢喝酒我不喜欢抽烟，我攒这些钱我就喜欢我坐在这有一个好好景观，所以我们后来做的不单纯考虑视觉感觉了，还有你的听觉、你的视觉、你的触觉都要考虑在里头，包括你的生态，下一块我们可能直接做湿地，所以我觉得这方面，我认为市场条件下应该说除端的保障性的住房以外，剩下的还应该放到市场上去操作，这样才能让中国整个全民的消费是一个正常的，不是畸形的，大家都一样，原来都穿黄军装、蓝裤子，那可能吗，比如车我们全中国都开夏利行吗，都开奔驰行吗，我不知道为什么这个事儿一到住房上就乱了，本来我们有一个很好的心态，我天天吃玉米糊也能吃饱，天天吃鲍鱼也行，但是一到了住房这大家就乱了，看大的也不对劲，看小的也不对劲，其实还是你没站对位。
另外有一些指标我十分不赞同，比如说你的月收入工资是多少。中国跟别的国家不一样！一对夫妻一个孩儿，他的父母有钱能不帮他儿子买房子吗？他爷爷奶奶都拿钱帮他买，你拿他俩的工资怎么来核定这个，所以怎么算都买不起这个房子，怎么算都有房子哗哗在卖。实际上是四五个人举全家之力买的房子，你非得用他两个人的能力去算，那能行吗，所以我们应该非常清晰准确的去分析。我们都学过数学，你给的前提几个条件太重要了，运算公司都是这些，你前提给的数据是错的，你后来算出来的结果又拿它说事儿，所以你要非常清晰的看待你周围市场的变化，房子是不是涨了是不是跌了。
还有一个非常有意思的事儿，以中国的这个状态，不管是当年的海南还是2005、2006的上海，我从没看过房价真正的大幅度下跌，你往回看从来没有过，停下就已经不得了，结果到最后又按不住了，又涨了。而这段时间我觉得恰恰下不了手的是我们基层的普通的消费者。
王学军：
最近我就买了一个房子正在装修，所以就有一个想法，刚才董总说大环境，我选择的楼盘在长白岛，我选择这个区域的出发点就是说整个这个区域大环境好，比如它有自然资源，它规划的好，另外它是一个环岛的概念。另外在具体的楼盘之中，应该说楼盘的立面，尤其它的景观比较可以，现在我就有两个问题，因为正在装修之中，一个是关于物业的问题，我觉得物业确实是入住之后的一个大问题，当然我也没住过很多楼盘，但是我感觉现在沈阳楼盘里面的物业服务水平还有很多需要提高的地方，比如说产生什么问题他听了，但是没有什么实际的改进或者反馈的结果，听了就听了，听之任之、无动于衷，就是这种，我觉得物业服务水平这块将来对购房的人应该是影响非常大的一个内容，这个可能是我们将来买房选房的时候一个主要的出发点。
再有一点是装修的问题，现在的装修我感觉到确实太费劲了，而且出现很多问题，尤其是我买的高层，上下左右很多的邻居很多为了装修把承重墙和承重粱都砸掉了，但是屋太小必须得砸不砸东西都运不进去，所以还没开盘的，我们期待的项目，在精装修这块是不是有所考虑。现在我们担忧在哪儿呢？没有精装修的楼盘可能有可能出现一些不尽人意的地方，比如窗户漏水或者出现其他问题，如果是开发商装修的话，虽然我们期待但实际上会产生的问题会更多，所以我们希望再推出的楼盘应该有大量的精装修，避免二次破坏性的装修，耗费大量业主的精力。第二点就是要保证装修的质量。
董清波：
我跟你说说个问题，就是物业的问题，你说的非常对，买房子为你提供服务的主要是物业公司，买房子实际上花的钱跟你一直到这个房子不能住这段时间，它要维护产权费用，买房的费用才占到25%，更多的费用是维护费和房子使用期间产生的费用，这种维护几乎都要靠物业管理公司，所以对物业公司的要求是比较高的，那么你在房屋所在的小区要有一个好的环境，那更离不开物业管理公司，你在处理各种问题的时候，物业公司又是直接打交道的一些人，所以物业确实在买房选择的时候是业主着重要考虑的一个重要方面，应该说我们国家的物业和发达地区相比存在很多差距，但都是朝好的方向发展，就像我们刚开始在计划经济向市场经济过渡的时候买东西一样，我们原来进商店是没有人搭理的，现在进商店的话那服务是非常热情的，它有一个转化过程。
在物业服务方面，在发达地区也是有先进和落后的区分，但总体的水平是比较好的。那么在国内之所以产生这么大的差异，就是我们过去的住房是分配制，没有这种管理，往往都是单位管房，那种服务几乎就没有，现在我们是市场化了，自己拥有住房，这种物业作为一种行业就产生了，在我们国内行业当中它是一个新的行业，包括立法还并不是很完善，像最近才出来物权法，但总的来讲都是朝好的方向发展，特别是园区比较大的物业管理，它会越来越完善，咱们不敢说所有楼盘都会朝一个好的方向发展，但总体来讲随着人们的文化素质、观念意识的变化与提高，这种服务行为会越来越好。
因为我是咱们国家首届物业管理协会的理事，在北京开会的时候我去了，从那个时间开始到现在都在一步一步的规范，区别只是在于，你如果选了一个已经进入规范管理的这样物业管理的小区，你就享受的早一点，但是你在这方面没有选择好，你这种享受多少还是要期待。
主持人：
需要一个过程，但应该还是有预期。
李栋：
现在网上大部分遇到的问题都是业主和物业之间的问题，但是如何去选择一个比较好的物业公司，您能给个建议吗？
于浩波：
这件事是这样，我就觉得一分钱一分货，我们是开发公司，我们为了督促物业公司，我们可能委托一个好的物业公司来做，特别是沈阳的消费群体有一个不好的习惯，大家对物业管理费一直就觉得我就不交物业管理费怎么怎么样，因为在物业方面很复杂，清官难断家务事，这么大一个园区，很多家务事在缠绕的时候你很难说清他哪件事做不对了，但是你不交物业费这是不对的。实际大多数开发公司，包括我们企业现在的物业，全都是大幅度赔钱的，我们在给补，我为了做我的企业形象，为了让以后入住的业主，从我开发商来讲我生怕你不满意，我会大量的补钱给物业公司让他做好，但是由于这个园区刚建，尤其这些东西涨价等等因素，实际上我们缴纳的物业管理费是不足的，这种情况下，我觉得你不要求他全对了，你应该看一下它的物业费多少，像北京的楼盘都是几块钱十几块钱一平米，那么我们消费者是不是需要这样的，就像我出差我是不是都需要住五星级的总统套，可能今天我不需要，那么这就是一个选择，你选择一个适度的楼盘，选择一个合适的物业，适合最重要，而不是大家挑个的，你挑的不对呀，我们买了一个经济适用型住房，当时我们沈阳市定经济适用型住房的时候我就说，那些享受低保的不是要一个特别豪华的房子，就是有人把卫生打扫好了，把自行车看好了不丢了，物业费三毛钱四毛钱，所以我觉得适度的楼盘选择适度的物业，这是非常重要的。比如我们选某某大盘，它的物业很好，这是的，但是记住了，它的产品价格往往也是很高的。
刚才你提的装修的问题就是一个的问题，我们现在是做开发的，原来我们也是做装修的。所以我想告诉大家装修里头的一个秘诀，就是怎么做大家才比较合适，实质上装修里面无外乎几条：个误差的内容在哪儿呢？材料的质量。因为你委托了那个装修公司，你不熟悉这个行业，比如一张夹板贵的120块钱一张，便宜的30块钱一张，一般的70块钱一张，一般的消费者你就看不出70块钱和120块钱的区别了，这是个；第二个误差，方子，送来了180根方子，但是我跟你报了300根，方子都据断了，日后你是算不出来有多少的；第三、人工费，人工费里还有一个大工和小工的差别，你要用十个大工多少钱，如果两个大工领了八个不挣钱的徒弟有什么意思，还有可能是一个大工一块玻璃我就给你拉好了，徒弟可能就拉碎了，这又是一个费用。所以这几个费用导致了装修过程中的不可确定性。
还有一个刚才你说为什么开发公司不做精装，这个精装难在哪儿呢？个难就难在众口难调，你不要光埋怨那个开发公司不要光埋怨那个装修公司，夫妻俩装修最后都有因为装修离婚的，如果装修公司一下装修一千套让大家异口同声都满意的，这现实吗，这不现实，这次我说一下我们要操作的过程，我们要做这么一个活动，、定制，什么叫定制呢？就是你要定最后的产品是什么样，因为我们特殊既有开发公司又有装饰公司，这个难度也很大，你定完了之后，我到指定的厂家我拿的是价的，以我工程装饰的价拿来，这个肯定不会假的，我来给你界定好进到你的现场；第二、我们的材料员来负责点，而不让你具体工程队的人来点，不让你把我的成本上升了，更不存在进来一根你说十根；第三个是综合人员的素质，你不能全要大工啊，你连和水的都要大工这就无端的浪费成本。再一个就是给这个装饰队伍一个合理的回报，你让他一分钱不挣他能做吗。然后这一组人对到你一家，这个装饰公司实际上是在我们开发公司严密监视下做的，谁也别占谁便宜，非常公平的把这事儿做完。
再有一个为什么不做精装修？就是你刚才说的售后维修，土建这部分都做完了，我委托物业公司来验收，就是从土建到装修全完事儿了你验收了，验收之后日后的维修归你了，他非常严格的，因为如果我没验好了的话，这个漏了什么的都归我了，但是对于消费者来讲，这次我们做的物业就非常开心，无论哪漏了，半夜打电话给我，时间探讨的不是谁的责任，我先给你补完了之后由我去跟土建公司或者是装饰公司去索赔，这样的话纠纷不在业主这儿。但是这个操作有难度，你要有一组的装修队伍，最后的索赔等于是物业公司得垫钱把你任何有纠纷的活儿都干完，所以它最后产品的价格不会便宜。所以我就说，就是你刚才说的为什么不接着做下去，因为理论讲，以大家现在肚量好的心态下是做不下去的，开发商想做也做不了。
王学军：
但现在广州好像都是精装修。
于浩波：
但是他那个精装修消费者是并不满意的。做完以后纠纷不断。我们这次想的办法，所谓定制到家，由物业人员来监督，比如交房的时候物业来监督前面土建工程怎么样，不好你要提出来，因为日后你要负责的，等装修完了之后你还要装修，因为最后维修是你的事儿。但是这样，我们是协调了装修公司和土建公司，要拿出一笔钱来直接给到物业公司，他才能运营下去。否则，白修他不会给你修。
王学军：
像你这种模式什么时候能推向普通的商品房市场。
于浩波：
我们先在高端做尝试，包括汽车的定制，劳斯莱斯这些都是定的在国外，但是它往往都在高端，就是因为太复杂了，比如说你说这一个我要有一组设计师来做，你就要付这个钱，要么我想，那就是一个设计师一千套，或者像王石说的产业化，这样也可以，但是有一条，在高端里面就麻烦，中高端以上的，特别是高端的毫无疑问日后你要想好，你就得量身打造，我就不喜欢洗澡间要那么大，40米的洗澡间干吗呀我不要，那个人说了别的我都不要我就想洗澡间100米，我现在就遇到这样的了，而且这两个人说的都有道理，我这边躺着很享受，大背投，我就这点时间，所以无论是买房子也好卖房子也好，大家有个特良好的心态，换位思考一下。
主持人：
地产话题可能要聊的东西是无穷无尽的。本期栏目我觉得特别成功，请牟总、邓总为我们的栏目做一下总结。
牟总：
建议咱们老百姓买房子，房价15%左右的浮动就不要在意它，就是别舍了小钱丢了大钱。然后距离感的，一千五百米的范围内就不要太在意它，可不要为了就近的两百米，把环境也不要了，户型好的也不要了。就是房价不要在乎15%左右不得浮动。要综合去考虑。
邓雷：
我觉得房子世界范围内海景房子都是稀缺资源。房子本身就是稀缺资源，所以大家买房子的时候要考虑自然的稀缺性。
主持人：
感谢各位嘉宾对本期栏目的支持！谢谢大家！
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