一线土地“曲高和寡” 二三线土地低价受宠

随着楼市成交低迷，开发商资金链日益紧绷，近期频频传出土地流拍的消息，表现出开发商陷入“钱荒”后，拿地愈发谨慎。

据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅，即便成交也大多是以底价，超出底价成交者寥寥无几。从“地王”到“流拍”，喧嚣尘上的土地市场开始理性沉淀，土地价格也因此成“自由落体”。

地价回落

今年3月，中国35个大中城市和25个热点城市招拍挂市场共成交土地345宗，比2月增长了79%；成交面积1616公顷，比上月增长了67%，成交总价253亿元，平均地面地价1562元/平方米，比上月下跌了43%。

整体来看，3月招拍挂市场成交的土地基本上位于二三线城市，一线城市比较少，这是平均地价下跌的一个重要原因。与此同时，从紧的土地政策、金融政策并未如预期一样缓和下来，美国次贷危机仍在继续，越来越多的开发商开始放弃观望状态，部分城市打折抛售房地产已成普遍现象。

为规避风险以及考虑到资金不足等原因，开发商拿地开始转向地价较低的二、三线城市。此外，土地二级市场交易仍然很活跃，以往主要是土地中介运作的土地市场，现在越来越多的土地真实需求由双方开始直接接触。

热点降温

“3月，全国土地市场开始回落，就连以往热点区域，都出现了明显的降温。”蒋云峰举例，如东莞凤岗镇官井头村地块，总用地面积350147平方米，由三宗小地块组成，其中宗地1规划为商住用地，用地面积128305平方米；宗地2规划为酒店用地，用地面积30152平方米；宗地3规划为商住用地，用地面积191690平方米。

规划要求特别提出宗地1内须建设占地5420平方米的幼儿园；宗地3内须建设占地5428平方米的幼儿园和占地33217平方米的小学等配套设施。另外还要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

他向记者点评，该地块位置略显偏远，北临龙平路和官井头水库，南面紧临深圳龙岗，北面和西南面都是工业区，优劣势明显。

尽管该地块推出时就受到大家的关注，但由于政策环境趋紧，开发商处于观望态度。而且该地块要求地价付款期为3个月，即签订《成交确认书》后3个月内一次性付清所有地价款，同时须缴齐交易服务费；必须以人民币支付，这些要求都提高了竞买的门槛。

挂牌后，应者只有东莞市益田奥城房地产投资有限公司，并且最后以底价拿到。

北京∶1月“鼎盛”后持续回落

记者登陆北京市土地储备中心网站了解到，今年1－4月北京分别共成交32宗、6宗、3宗、7宗土地，其中4月成交的7块土地当中，6宗为工业工地，住宅用地仅有一宗，位于昌平区东小口镇的陈营村住宅及配套设施、商业金融用地。

从数量分布来看，1月份成为土地供应的高峰期，其后的3个月处于回落期。

蒋云峰表示，虽然北京土地成交萎缩，但招拍挂市场并没有出现很明显的冷场。土地二级市场中，一些囤积土地的公司越发感到压力和风险，但土地的价格没有出现明显的下降。

深圳：住宅用地跌破去年价格

深圳世联地产策略资源中心人士对中国经济时报记者表示，继今年4月8日，5块地流拍4块之后，4月11日，深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍，3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。

自此，深圳政府出让居住用地共流拍6块，总流拍的建筑面积已逾100万平方米。

深圳中原地产分析人士告诉本报记者，深圳房价回落，高价单位成交低迷，极大影响了开发商拿地的热情。

今年4月份，深圳共挂牌出让8宗住宅用地，其中仅成交两宗，成交的楼面地价分别为2833元/平方米和1149元/平方米，前者只比临近的2006年9月出让的另一宗住宅用地高约300元/平方米，后者则比2007出让的同区域的另一宗住宅用地低50元/平方米。

他对记者分析，按目前的房价，2006、2007年出让的一些住宅用地，其住宅出售的利润已经大大缩小，如金地2007年夺得的位于龙华二线拓展区的项目，可售楼面地价在7000元/平方米左右，加上建筑及其他成本，每平方米售价已近万元，而片区目前房价已回落至万元每平方米左右，该项目目前已部分出地面。

“现行土地政策明显延续了2007年末的政策方向——以存量（闲置囤积土地）保障供应增量，同时通过调整供应结构解决住房问题。”蒋云峰认为，这种以存量促增量的政策能否成功实施，取决于政策的执行力度够不够。如果执行力不足，囤积土地现象不能得到及时解决，地价就会继续增长，这又加大了囤积土地的吸引力，形成恶性循环。

另一方面就是经济环境，2007年下半年世界经济出现滑坡趋势目前没有改善的迹象，这可能影响到中国经济的发展速度，减少土地供应的压力。

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