开发商卖房违约须双倍返还“定金”

眼下，正是沈阳房地产市场销售旺季。通常，开发商在与认购人签订购房合同前都要收取1至2万元的“定金”。5月21日，记者从有关部门了解到，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前，严禁向认购人收取购房定金；开发商在取得《商品房预售许可证》之后，如果收取了购房定金，但因其单方面原因或过错而导致不能签订《商品房买卖合同》的，应双倍返还认购人的定金。

从沈阳市消费者协会目前接到的有关购买商品房的投诉来看，因定金引发的纠纷比较多。其中一个重要原因，就是在一些购房条款上写有：“认购人签订本认购书时，即交付定金2万元，本认购书签订后，定金不退还”的字样。据了解，一般开发商都承诺，只要交纳定金，便可享有优先选房权和享受一定购房折扣等优惠。事实上，开发商收取购房定金很容易造成民事纠纷。如果消费者一旦对选中的房屋不满意或相中别的楼盘想退房时，开发商就会以其违约为名而扣留购房定金。

记者从辽宁省建设厅了解到，国家《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前向认购人收取购房定金，属违规行为。

据市消费者协会介绍，购房条款中所称“本认购书签订后，定金不退还”属于典型的不平等格式的霸王条款，严重违反了《担保法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的有关规定。

《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买卖人。”同时，《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不属于约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

因此，有关专家认为，《商品认购合同》中的定金一般是为了保障签订《商品房买卖合同》而支付的，性质是立约定金，在防范交易风险中起着重要的作用。当《商品房买卖合同》签订后，定金一般抵作房款。当认购人因自身过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商返还定金。但是，定金同时也应当是对开发商的约束，如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时，开发商应当向认购人双倍返还定金。

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