[摘要] 地产论道是商报房产周刊与沈阳搜房网联手开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
大话地产活动现场
时间：2008年05月22日14时
地点：两岸咖啡厅
本期嘉宾：
理想新城总经理林一
永盛水调歌城营销总监关斐
主持人(左世哲)：
地产论道栏目已经做了四期了，今天是第五期，这个栏目是报媒和网媒联手做的一个栏目，我们的想法是利用我们媒体的平台把开发商的观点表述出来。这半年来业界的消息也比较多，主要关于政府方面的宏观调控、房地产降价等等，百姓受到这些信息的影响。购房是一个很重要的选择，但是他们在分析市场包括社会上的一些信息往往没有很好的方式，那么我们希望通过地产论道这个栏目把开发商对市场的情况分析的间接发布出去，我们每一期的话题也等于是给百姓的一些建议。那么我们邀请开发商也是希望能够跟这个话题比较相关，而且能够真正从百姓购房的角度提出很多好的见解，论道可能说不是做自己项目的宣传，而是从专业的角度，从业界专家的角度来谈，所以今天很有幸，邀请到了理想新城总经理林一、永盛水调歌城营销总监关斐。
今天我们探讨的话题就是沈阳二三环以外的楼盘市场潜力以及投资方面的价值。首先想为嘉宾提出一个问题，目前沈阳所谓外地的郊区楼盘发展状况是怎么样的？请林总结合理想新城的项目先给我们探讨一下。
林一：
我是07年3月份调到沈阳公司，一年多对市场的观察了解，我感觉比如像我们理想新城这个项目，实际上是在06年开盘，到现在两年了，两年多时间里我们现在的理想新城楼盘从整个规划来讲是70万平米左右，占地是750亩，经过两年的开盘销售，目前已经售出了1100套左右的房子，现在已经办完入住手续的是800多户，长期在那儿住的大概有600多户。从销售情况来讲，我们正好是紧靠三环，在这样一个位置来讲，如果按照三环的房子来比我们卖得还是不错的，目前来说入住率比较高，这个特点在沈阳来讲主要指的是改善型买房人比较多，自住为主的比较多，它跟其他城市不太一样，所以像我们的楼盘买完以后70%都住在那儿，不像北京、上海、深圳是炒房的比较多，或者空置比较多，所以这是沈阳目前比较大的一个特点。
从我们的客户组成来讲，跟其他有区别在于，主力客户年龄一般都在30-50岁左右的偏多，也就是说我们现在客户群的购买力在沈阳来讲这个群体的购买力比较强，我们那儿挨着东软、挨着21世纪广场也有年轻人买，买小户型的也有，但是占的量偏少，跟我们以前在天津开发的还是有差异的，这是沈阳的群体，就是年轻的80后的群体他的没有那么快。
今年我们拿到预售证的有6万平米，正在开工的大概还有3万平米，已经办完所有手续的比如说规划已经通过的没有开工的包括招投标已经做完的大概有20万平米，所以我们现在根据我们的情况来进行施工，如果要是销售一直这么低迷的话，基本上我们今年8月份所有的在建工程都要完工，也就是说我们现在大概将近有3.5个亿的产品供我们下半年使用。这是我们项目大体的情况。
主持人(左世哲)：
二三环其他区域您了解吗？感受怎么样？
林一：
我们对其他区域具体了解不多，但是我们对沈阳的了解，目前沈阳房地产跟其他城市比，比如跟北京比，可能要落后大概10-15年，原来我在天津、长沙做过，可能要落后3-5年，为什么要这么讲呢？目前沈阳买房人的观念实际上跟其他一些城市甚至跟国外比差距非常大，为什么这么讲呢？因为我们现在所处的是一个郊区大盘也好，我们一般叫做城乡结合部，这样一个位置的盘在国外，我在美国待了将近7年，在国外往往是经历过城市里人的居住变迁的过程，比如在美国，它最开始在城市化进程比较快的时候，也就是像沈阳这个阶段的时候，很多人都是蜂拥往城里走，为什么往城里走呢？这个时候一个是就业的需要，就是我要工作方便，一个是购物方便，还有交通方便，但是随着城市化以后就带来了很多其他的问题，比如交通堵塞、空气污染、流动人口过大，然后居住和工作在一个地区，就使人白天工作很繁忙，晚上休息的时候就缺乏一个安宁的空间和环境，所以慢慢的这些人感觉到居住在城市中心不舒服，所以慢慢的就有一部分我们叫中产阶级开始寻找离城市不太远的地方，大概也就是在100公里以内的这么一个范围找一些风景好的、环境好的地区来买房，而且他们把这些区域叫做按我们现在来讲是主要是一个居住的区域，也就是居所，这个概念就开始出现了，因为他需要把工作和家庭休息都分开，因为在城乡结合部地区。
就类似我们在沈阳开发的楼盘，实际上在国外是的位置，一个是空气污染少，而且环境比较好，因为它的绿地的环境会比在市中心的任何一个楼盘的绿地环境都好，最关键的是居住在那儿的人相对稳定，相对稳定以后邻里之间的关系就非常融洽，而且治安非常好，比如你停在那哪怕一辆陌生的车他都会知道那不是我们的车，像美国人他都会报警，这不是我们这儿的车，这个过程是美国慢慢延续了上百年而形成的，现在城里居住的是一些流动性的人口，也有这个概念，比如我从旧金山跑到洛杉矶来了，这些人租房，也有白领，因为他工作方便租一些房子，还有一些是低收入者，因为低收入者要离打工比较近的地方，而且要有公共交通的地方他才能满足上班和交通费用的问题，所以往往低收入者都会聚集在城市的中心地带，这个区域流动人口多，治安方面都不是很好，出去你现在去美国纽约洛杉矶这些城市晚上治安都非常差，所以我们现在沈阳发展这个阶段是一个初级阶段，就是人们还没有意识到，都在往城里扎堆，包括我们比如沈阳周边的像铁岭、朝阳、本溪他们也往这边走，但是我相信经过若干年以后跟多的我们叫做中产阶级，他会选择离开沈阳市中心，而是选择像理想新城这样城乡结合部的地方。
我们现在建筑的高度和建筑的距离是1.7倍，在市区是不可能有的，而且我们的采光好、绿地多，这些是在市中心的楼盘比不了的，但是这有一个前提，就是居住在这个区域的人首先是必须有房子的人，然后他希望改善环境，希望节奏放得慢一点，也就是生活和工作节奏是不同的，所以往往这些人能先感受到我居住在市中心和居住在郊区不一样，但是这个演变过程是由消费者自发的认识到才行，作为我们来讲在和全世界做这个盘或者生活过，我们能够提前的跟消费者告诉他们国外的城市是怎么演变的，人们选择居住环境是怎么有一个演变过程的，为什么这么做，所以我们可能有一些中产阶级或者投资者，他就可以提前的知道什么样的房子是未来我们居住的的环境，然后有投资的潜力，如果大家都认识到了，那么我相信我们的房子会比市区贵，正因为现在很多人都没有认识到，所以我们的房子比市区便宜很多。
主持人(左世哲)：
所以这是一个很好的机会，是价值不断挖掘的阶段。
林一：
我这个理念经常跟我的员工讲，我们当时在做楼盘的时候我来当总经理的时候我就跟他们讲，我说你们是做房地产的，如果你们在我这个地方做了五年，只是工资收入，那么你在房地产就白待了，如果你能够在房地产公司工作，能够理解这个房地产楼盘的价值，你又能参与投资，那么五年之后你可能挣的钱除了工资还有房地产投资这块，我们公司员工在我们这个楼盘买房子的已 过了将近40套，也就是员工认可了我们这个楼盘，他自己也参与进来了，而我们员工买房子跟所有社会人是一样的，就是外面客户怎么样买你也怎么样买，所以通过这些宣传，起码我们自己在那买我们员工也在那买，所以我们对自己的产品非常有信心，对这点我们想跟大家分享的原因就是我们想把我们了解到的这些比如国外的居住理念提前的跟沈阳的朋友讲讲，也许他们能从中悟到什么。
主持人：
其实房产的发展，从消费来说是有规律的，美国的一种情况其实现在在中国一些大的城市已经开始显现，比如上海北京，我觉得可能沈阳这块也需要一个过程，但我觉得也会有这么一个发展的趋势，所以我们探讨这个话题也是这个意思，实际上所谓城郊或者咱们叫三环左右的大盘，我觉得它的价值在哪也是我们要探讨的。
水调歌城也应该属于这样的情况，位置是在于洪新城，这个项目没投的时候我就接触过，那个时候感觉远一点，但是随着这几年的变化，尺度也变化了，大家觉得那个地方不算远，而且交通各方面也在变化，那么就您结合项目来发表现对三环左右大盘的发展趋势或者目前状况的看法？
关斐：
我们的水调歌城项目位于于洪新城核心地带，我们起初到沈阳的时候在沈阳投资过一个小项目，我们的水调歌城是兴盛房地产开发公司在沈阳投资的建筑一百万平米的一个人文生态大盘，占地面积应该达到1000亩，位置是属于核心位置，像你刚才说的，之前可能对于于洪新城大家都比较不了解，比如说交通不便利、人气不旺，但是随着近年的发展，随着各大开发商的服务，于洪新城现在有宏发、碧桂园等等开发商的入驻，能带动整个于洪新城的区域价值，可能刚开始的入市价格都比较低，但是现在随着交通便利，而且交通路线也大约进入了166、177，随着近年的发展还会进更多的交通路线比如123，随着这几年的发展，于洪新城在政府的大力协助下应该是会越来越好，为什么说越来越好呢？因为有大量的居民涌入我们的项目，比如说一期销售近两千套，我们是从去年7月份开始认购的，至今也是不到一年的时间，销售了近两千套房源，为什么能销售两千套房源呢？、从老百姓来说，老百姓是认可二环三环的房源，认可于洪新城，从交通、地点、包括楼盘整体的价值，他认可你，就会去购买。
我们项目用了一个什么方法入市呢？我们用了一个低价位的方式入市，因为刚开始沈阳人对我们的永盛水调歌城不了解，一提就是的那个楼盘，我们打的是8.3折，在房地产界引起了一片轰动，为什么要这么做呢？就是因为老百姓不知道我们水调歌城，不知道水调歌城是我们唐山永盛房地产公司的楼盘，在唐山说永盛相当于在我们沈阳说万科，但是在沈阳它不是，我可以打广告做宣传，但是什么才能真正的让利于消费者呢？让老百姓认可你楼盘呢？我们做楼盘就是为了销售，那么怎么认可呢？何不把这些营销费用都降低成本，让利于老百姓，因为羊毛出在羊身上，我做任何宣传价钱都会出在消费者身上，所以我们用低价位入市，我们当时成交价应该是2800元/平方米。
主持人(左世哲)：
有没有可能你的价位比较低，对你的品质有所怀疑？
关斐：
是有的，但是从观望到怀疑到认可，这个过程比较艰辛，我们遇到了种种，比如说我们公司员工都特别疲劳为了搞这个活动，大家一起上棋盘山，整个公司包括沈阳其他分公司的我们上棋盘山做个团队活动做个拓展训练，这个时候老百姓开始打电话报警说我们开发商跑了，我们开了两辆车回到咱们的售楼处跟咱们老百姓解释，就是因为我们的项目没有形象，只是个期房，现在呢为什么一步步认可，前期买房的老百姓刚开始你不听我的，你看我现在了，我前期可能市场均价3000，但是现在均价达到4000多，所以前期买我们房子的老百姓还会为我们做宣传，说水调歌城的品质并不低。
主持人(左世哲)：
现在销售了大概多少？
关斐：
两千套。
主持人(左世哲)：
销售速度还是很快的。
关斐：
销售速度也决定了我二期团的推出，因为现在所有的开发商，包括可能购房的老百姓，各个区域都持观望态度。
主持人(左世哲)：
现在怎么样，现在我跟很多开发商朋友聊，观望严重。借这个机会也想跟老总请教一下，林总包括关总您们的判断在六七月份总体形势会不会有反弹式的恢复，有没有这个可能？
林一：
作为老百姓来讲，很多人是受舆论的导向控制，绝大多数都是这样，我们并不是站在开发商角度，我也是一个消费者，比如我现在有钱，有点富裕的钱我干点什么，我有钱我想投资投资点什么，我想投资银行参点股不让，人家是垄断行业，比如电信也好、石油也好、钢铁也好，人家不让，只能是人家发行了以后让我去买他们股票我才能去买，那我能去买吗，再一个通货膨胀率这么多，CPI指数都是八点几了，那我的钱存在银行里不是白白的贬值嘛，那我个人只能选择把我有限的钱凭着我以前的经验和知识，我认为最保险的还是买个房子，这是我个人认为的，我不是从房地产开发商角度，因为民间企业的投资环境是非常差的，为什么很多人有钱不愿意去比如我投资个发廊小生意或者酒吧。
主持人(左世哲)：
做生意风险是非常大的。
再一个我觉得沈阳的房产在来说应该是一个比较特殊的，就是跟一线涨得很高的深圳、北京还是有很大不同的，因为我觉得沈阳房产没有经历暴涨的阶段，我跟别的开发商探讨的时候也谈到这个问题，就是沈阳开发商也没有暴利，都给我算过帐，说我这个地是花多少钱买的，做了多少钱的景观，最后赚了几百块钱，就是沈阳房产由于自然情况下没有一个暴涨，开发商没有暴利，所以它的投资价值还是很不错的。
我们也想探讨一下在投资角度来讲，我们二三环以外的郊区大盘，它的投资角度，百姓的认可程度怎么样？或者说它的价值体现在哪儿？
关斐：
像您刚才说的投资这在销售中非常重要，也无外乎就这两种销售方式，买房子一个是自己住一个是投资。我不能说整体，只能说说我们的项目，以我们项目为主说一下，我们项目前期入市价格低一点，但是现在力特别快，也就是说对于我们前期宣传的就是投资，以投资为主，为什么价格低？同一个客户买两套到三套房子，就是认准了你家价格低我冒这个险，因为我们是期房风险高一点，所以他认准了你家实力派开发商，我敢去投资，所以现在所有在我们永盛水调歌城买房子的客户没有想退房子的，因为他舍不得退，可能有时候有更好的楼层他买的时候没有，但是他舍不得退，因为他买的时候价位很低，现在我们的均价在他的基础上涨了一千乃至一千多/平，他退了就是损失。
我们当时也是为了回报客户，我们现在没有什么房源了，投资的客户居多，现在也有，哪怕我的价位一直在涨，他也看好我们水调歌城，因为我们即将推出二期，所以我觉得我们同行业的朋友们我觉得一定要稳住脚，不要在价位上有什么变动，比如说很多人持观望的态度可能在价位上做一些文章，我希望各位同仁不要持这样的态度，因为现在人力物力都在涨，包括土地费都在上涨，你何必要把沈阳房地产市场或者市场打乱了，不是我们不想降，实在是土地成本太高了，各方面的成本太高了，我们现在不能说没利润，没利润不能再开发，利润不是特别高，我们也要生存下去，所以所有的开发商一定要本着一个态度，可以让老百姓持观望，但是他总有一天会知道通货膨胀买了一个房子对于他们来说解决住的问题，在投资上也是，钱有通胀的一天，但是房产有的一天。
主持人(左世哲)：
房产有很强的投资属性，也有很强的实用属性。其中居住是最强的作用，是人的最基本的需求。我们业内的包括媒体圈包括地产一些老总议论也谈到这个问题，其实房产至少对沈阳这个阶段来讲还是一个非常好的阶段。而且沈阳刚性需求还是很高的，其实这个刚性需求不是简单的满足住，就是满足换房也是刚性需求，他的收入水平达到了居住更舒适的那个要求的时候，这也是一个刚性需求，所以这个观望必然会带来日后的购买，真正今年我感觉很可能对百姓来说是购房的好时机，尤其是六七月份，市场显得不像以前那么热烈，这个时间段开发商的价格一定是非常合理的，肯定不会提价，我们在很多次采访中也提到这过问题，那么林总您看在投资方面就涉及这样一个问题，我知道理想新城在刚推出的时候到现在也涨了40-50%，我们知道那时候精装修好像是四千，也有三千八左右的，现在我估计精装修这块得到五千以上了。
林一：
我们在各地跑，投资其实对于中国普通的投资者来讲其实时间点非常重要，我举几个数据，比如我们03年在天津管营销，我们当时精装房卖3380开的盘，当时马路对面的房子才卖2800，当时都觉得我们的房子贵不买，我们是6月5日开的盘，我半年卖了3.5个亿，过程不讲了，到现在同样的房子在天津那个地方已经涨到了9500以上。我从长沙过来的，05年10月开盘，当时开盘的时候是2400是毛坯房，现在5000多了，也就是05年到现在，我们认识很多房地产商，你说让我现在去买天津的房子再买北京房子，我不会去买了，它虽然还会涨，但是涨幅会很慢，相反，我到了沈阳以后我已经买了好几套房子，因为过程我很清楚，沈阳现在的价位是低到不合理的成分，而且它没有被恶个炒过，它是一个非常合理的。
沈阳这个城市的地位不次于天津，比如它的人口、它的经济、它的学校教育、包括辽宁省的港口，甚至于它在我们叫做东三省通往内地的一个最主要的城市，就是买房子的人包括黑龙江的吉林的都会在这儿买房子，它辐射的非常大，所以沈阳这个地区我们投资为什么是个机会？就是它的房子空间比你去北京、天津包括长沙空间要大，所以我们现在讲的是目前对沈阳投资者来讲是的时机，如果过了3年再听我这句话那个时候还会涨，但是已经不如现在了，因为这都是一步步走来的，所以我为什么强调这一点呢？就是每个城市发展的速度是不一样的，因为天津受北京的影响它速度非常快，包括湖南那边也是，受到周边的比如广东影响，沈阳相对来讲还是发展比较慢，这样以来就给投资者了机会，你想想人工费、
材料费、钢材价格、水泥价格几乎都是一样的，价格为什么差这么多，所以这是我们沈阳当地人的一个机会，就像买股票似的没有买到的点，可能是不了解这个点在哪。
主持人(左世哲)：
我以前有个感觉，我的同学也有在北京、在上海，一说在北京这么多年了，也有房子，或者有两处房子，一算帐得一百万两百万吧，心理挺不平衡，我们在这儿干这么多年挣钱挺难的，比不了人家，好像是他的资产在这个过程他买的时候便宜，比如买的时候是三千，现在卖到一万三了，但是换个角度讲他也没法卖，他也是有他住的房子而已。如果在沈阳我想我们也一样，我们有一套自己住的，有第二套第三套，将来涨起来以后可能就有资产了，我觉得有这种可能性。
沈阳房地产房价稳定的上涨，没有出现暴涨的情况，应该说这种健康发展的状态对百姓是非常有利的。
林一：
比如我在天津的时候，我们批买房子的人，包括我们住的四星级的酒店，当时酒店的经理他们定了房子以后觉得有点贵给退了，我当时觉得天津人怎么收入那么低啊，他们那种收入的人都觉得买一套房子贵，那房子怎么卖啊，但是现在都已经都没有了。当时天津收入比沈阳也差远了，沈阳都是买大房子，天津都是很谨慎的那种，现在涨到这份上还是供不应求。沈阳不是说没有钱，而是买房点这个意识没有达到，比如他达到了他可以跟父母借钱，我们联合起来买，因为父母知道你是买房子不是买汽车，我相信他们会支持你，所以他往往是集合一个家庭的力量或者亲朋好友的力量去买，而在这个过程中又得到了回报。支撑房价最关键的是收入水平的提高。
主持人(左世哲)：
收入水平的提高，包括对自己未来的预期。和这个地区的经济发展有关系，我觉得沈阳这几年来对已经工作了三五年以上的人，有一定工作经验了，还是可以的。
李栋：
刚才林总说了投资，我们年轻人通过林总一讲也明白了很多道理。林总在国外生活的一些想法，包括在天津，那么林总对沈阳怎么看，如果就从市中心包括二环三环这个角度来想，比如从角度讲空间会更大一些？
主持人(左世哲)：
比如说投资角度来看，到底是郊区的好一点还是投品质高一些的好呢？
关斐：
我插一句，其实谈不到郊区、市区，我觉得刚才林总讲的非常好，对整个市场都非常了解，像郊区城市这块，不是我们项目在郊区那块我就说一定要买郊区的房子，为什么说现在中等收入人群要潜移默化的往郊区去呢？脑力工作者居多吧，他们需要舒适、安静、放心的环境居住，因为都有车自驾，到家到公司也在一个之间就可以，这样我觉得对他们的休息也是一个很好的环境，为什么说很好的环境呢？郊区的房子一没噪音、二空气好，何乐而不为呢，为什么都要挤在城市中央呢，城市中央住的是点式层、高楼、环境非常嘈杂、汽车尾气，是你到商场逛街买东西便利了，但是人活着并不就是为了买东西便利吧，最主要的是居住舒适。
主持人(左世哲)：
一般来讲我们生活压力都挺大的，所以可能需要一个舒缓的环境，这个我觉得城市里面的项目很难达到，恰恰也是今天我们探讨的在居住上这是一个非常大的优势，刚才林总也讲到了，包括容积率。
林一：
比如北京，我们候在北二环那也有一条铁路，已经觉得很远了，但是北京现在的发展已经到了六环了，今天我们探讨它在城乡结合部，再过三五年我们就已经是市中心了，这一点不要忘记了，我们现在探讨的时候是城乡结合部，但是过了三五年，高速路的收费口肯定要往外移，沈阳这个口也是用不了三年肯定也要往外移，所以过了三五年我们的盘就不是郊区了，因为城市的扩张速度是超出我们想象的。
包括你刚才讲的投资，包括我讲今天你买的是这个，投资是3-5年，他不会说买一年两年我就卖了，他有很多费用，他要通过时间来摊薄，那么为什么3-5年以后比较好呢？一个是社区完善了，比如你现在买房子，它现在没建完，包括绿化、道路，三五年以后这些设施全都有了，再一个随着城市化进程，这个位置，可能老百姓会以为我们这个位置已经是中心了。
投资的时候你要考虑你的经济承受能力，一种是我现在买一个房子，我希望我能够把它租出去，租金能够支撑我的贷款，这是一个，那么这种房子其实我倒是建议靠市中心一点，买小一点的，甚至多买几套，因为这样容易出租，但是如果你想做一个长期投资，比如买我们的房子，3、5年你不出租最后你的回报不会比市中心的低，买我们这种房子要买毛坯房，因为精装修过几年会过时，人家买完以后你这个装修的价值已经不存在了，所以你要买个毛坯房，这样你放几年以后没问题，但是你的钱如果不多想马上出租的话那你就买市区的。
买房千万不要去买那种豪宅、别墅，那种出租很慢，虽然它也，但是毕竟消费群体很少。沈阳人喜欢比较两室的面积在80平米左右的，这种是许多人最愿意接受的，投资就买这种，不管你喜欢不喜欢，比如左总今天在这儿他喜欢花园洋房，但是投资的时候你要以主流群体的容易卖出去容易挣钱的，跟你喜欢没关系，你要考虑买房人的情况，而且是主流群体。
把这几点注意到了，我觉得肯定会有的。
主持人(左世哲)：
今天我们探讨了一下关于二三环以外的大盘，我们探讨的是这样一个话题，现在好像应该有一个明晰的想法，无论是居住还是投资，随着城市化的进程，其实是这个土地的价值，它的自然怎样带来了你的居住价值增长或者是你的投资价值增长。
公交系统的变化，包括人们的生活水平提高以后购车的增长，各种增长，我觉得带来城市化的变化，带来了尺度的变化，就是原来觉得很远的地方现在已经觉得很近了，因为我去过莫斯科，莫斯科特别大，我们觉得北京特别大，但是他们说莫斯科好像还有北京四五个那么大，它是靠地下地铁网连通，地下的地铁三层，四通八达的，非常大的幅度在延伸，而且它的外环好像绕一圈要几百公里，很大一个圈子，所以我觉得都市的扩张是很快的。
关斐：
交通便利是非常重要的，无论哪个项目，如果交通便利对他们项目销售乃至对周边的发展都会有很强的带动作用。
主持人(左世哲)：
道路的变化、交通的变化对居住来讲有一个什么样大的变化？林总。
林一：
我们政府在城市化建设这种水平显得非常低，就是没有学到国外的一些先进经验，比如法国巴黎，它这个城市规划是影响到几百年，它在一直沿着凯旋门、香榭里大街一直在走，包括新凯旋门、新的地铁都是沿着轴线在走，而这个轴线是不变的，包括高度、建筑环境等等，所以一个好的城市在规划的时候在建设的过程中，一方面来讲要不要随着改朝换代或者换个市长就轻易的变，因为一旦坚持下来这个城市才有特色，中国城市没有特色就是因为都在做高楼，缺乏一个时代的特征。
比如你到法国，这是一八几几的这是一个建筑群，这是一九几几年的建筑群，它记载了科技、文化，还有对艺术鉴赏力等等这些，但是沈阳这个城市很难找到一个区域它代表了伪满时期或者大清帝国或者七十年代等等，你找不到那样一个区域，说明这个城市整体规划思路是紊乱的。
国外的很多建筑都是百年以上的，就是一个普通的砖头，但是它非常漂亮，因为这一片全是那个年代的，它的路很窄，包括意大利，很多路还是小岩石，走起路来噪音还是非常大的，它能保留下来是一种风格，现在一看非常漂亮，所以我们在城市经营规划设计过程中，缺乏一个用建筑来记载和传承历史这样一个使命，而随意的今天一拆。一个区域能有一个区域的特点，或者保留它某个时代的建筑特点，如果你要再弄你要保持它的外立面，中国很多的城市在这次大的城市化运动过程中毁坏了很多东西，最后比如再过若干年以后可能沈阳这个城市还是没有特色。所以我们现在无论是从规划角度来讲，还有一些具体的，很多规划，比如我们一百万平米一个区域，政府规定了你这里要建多少商业、学校、幼儿园，但是这种实际上是什么意思呢？包括绿地、会所等等，我们建完以后往往是更多的满足我们这个社区的需求或者周边的需求，但是国外不这么做，美国做比如我规划有一个30万人在这居住，它先把道路都修好分割好，分割好之后30万人居住的时候他就知道我在这30万人里居住的某一个中心区域比如拿出200亩地做一个商业中心，这个商业中心是满足周边人的共同需求，比如有一个主力的超市、加油站、花店、药店、律师行等等，它是整个满足这个区域人的共同的一个点，甚至于它的商业能够细到什么程度，比如我住在这个地方的人都是中产阶级，收入年薪10万以上，那么它的商业级别是不一样的，如果你这个地方都是穷人比如收入都是5万以下的，那么它的商业卖的东西都是便宜的，而且比如所有一个主力店周边带的那些店都是一模一样的，比如你在同样一个收入里面，你看商店的建筑模式一模一样，包括商店的品牌都是一模一样，它能精细到这种程度，而我们现在的做法非常浪费，比如我和关总是邻居，我做一套她做一套，最后很难生存下去。比如我们做商业往往是临街的底下是商铺，上面是住宅，但是商业的概念是环状的，不能是线状的，比如我们去逛街线状的你从这头走到那头你不会再回去了，如果是一个片状的是更有乐趣的，更让人享受，所以大家在规划的时候比如把周边几个楼盘说好统一做一个商业，包括学校也是，你能够建作一个公共的区域里面，因为你建在小区里面不方便，所以我们现在造成了大量的浪费。
主持人(左世哲)：
大盘还可以做，但也需要很多年，因为几个年级要分配满学生，并且要运转起来也是很不容易的。
港中旅最近刚刚开一个推介会，港中旅在棋盘山那儿做了一个项目，当中就有一个商业，我说商业这么大能干得了吗，这个商业建成是给整个棋盘山配套的，在它这个地块和项目里面有一大片商业，如果就满足自己的，这是不可能的。
林一：
我们现在这种大盘，我们的商业更多的叫社区商业，以我们居住的小区为主，但是我们现在比如像你刚才讲的，如果把它做成一个城市综合体的一部分，那需要很多条件的，比如停车、买花、租个录像带都要有，人家不会因为走那么远而东西又不全，人家希望到了以后什么都有，比如逛累了吃顿饭都能解决，所以我们现在的思路实际上是非常不对的。
主持人(左世哲)：
像长白、于洪新城，政府都把中心的商业区先规划好，不是要求所有的大盘每家都做。我在新西兰生活过不到一年，新西兰是第四大城市总共有14万人，但是就是这么小的城市都有行政包括一个商业区很繁华，这是一个主配套，它还在集中的住宅区里面有加油站、超市等等，虽然没有那么全，但是日常生活基本到那都能配齐。
林一：
上百万平米的一般起码是几万人。
主持人(左世哲)：
所以我觉得可能未来发展趋势来看，我感觉应该说在居住上我更倾向于环境更好一些、容积率低一些、绿化更好、建筑品质好，而不是意味着大盘远感觉便宜然后都是很差的房子，不是这样的。
其实这种郊区化肯定是性价比更好，但不意味着价格低到一个程度，然后品质很差，我认为不是这样的，因为我看到沈阳不仅仅是您这两个项目，就整个二三环品质高的楼盘还是很多的。
今天整个话题我想探讨关于二三环住宅的价值，今天两位老总也谈得很精彩，我们会在下周报纸上有一个专题的报道，搜房网正在进行现场直播。
我们以后更多的交流，多发表观点，这样可以多给购房者一些指导性的帮助，今天就到这里了，再次感谢嘉宾的参与，谢谢。
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