[摘要] 城市规模一扩再扩，但沈阳人从来没有放弃过自己的绿色梦想。业内人士表示：“高端住宅的稳定与旺盛，其意义不仅仅局限于同质产品市场，还可以加强楼市各梯级消费的信心。”别墅凭借其优美的环境，舒适的居住空间，正逐渐在沈城掀起一场别墅热。
时间：2008年6月18日下午14时
地点：沈阳房天下
本期嘉宾：
沈阳奥林匹克置业投资有限公司 总裁 孙刚
主持人：沈阳房天下主编李栋
主持人：
首先非常感谢大家在百忙当中抽出时间参加我们本次大话地产活动，从2004年，房天下组织了四届别墅节，现在由房天下主办的第五届别是节马上要召开了，借此契机，沈阳房天下主题为2008沈阳别墅发展之路的大话地产，我是本次主持人，房天下内容主管李栋。
现在沈阳别墅的市场是什么样的形势，这是我们网友比较关注的，另外别墅的哪种风格是大家比较喜欢，别墅产品该有哪些创新。关于这些问题先有请孙总结合自己项目来谈一下。
孙刚：
非常感谢主持人给我一个话语权，我做别墅的时间比较长了，从沈阳走到上海，刚才看到前几届别墅节有20左右个典型的盘，我都去过。现在我又回到沈阳做项目，在奥林匹克花园，前期定位它是一个经济型别墅项目，我回来之后把它拔高成别墅项目，就是不提经济型了，我们在产品上包括市场营销上都做了不少的努力，把它重新定位，所以我们三期漫步地中海这块一推出的话和前期的产品都有所不同，包括园区景观等等，随着市场的水涨船高，我们的项目也在向高处走。我今天12点刚回来去选树，就是为我们的漫步地中海二期，我们6月份开了一次盘，效果还不错，当天收了1.8个亿，所以我们在园区景观打造上下大力气，前几天我们在北京龙湖项目准备上市，我们派出了两拨人去考察，园林做得非常好，所以我们回来之后学习他的思路，当然不能照搬他的风格，因为南北差异包括整个规划的差异，我们想在我们3.2期产品里面下大力气。
个问题是关于产品定位和创新上面，我觉得做别墅盘也好，做其他盘也好，尤其是做别墅盘，因为它是住宅里面等级的盘，在做建筑和做景观的时候，开发商只要用心去做，无论风格是什么样的，但是最重要的是在每一种产品风格上都给它做到位，这是很重要的，然后是建筑风格跟整个园林的匹配，包括园林的风格，可能我做中式的就像做苏州园林那样注重的是弯弯曲曲的那种松树或者是一些小的花卉等等，就是中国自然风景比较秀气的，最主要的我觉得要用心，做事的时候要用心，从规划设计到材料选择，到把握工艺的细步，实施过程中的建造和监管，一直到后期产品的完善，整个全过程只要用心就能做好。
主持人：
我觉得从孙总的发言来讲，做别墅是从综合的方式，无论从园林上还是建材选择，都是综合上的延续，把好的风格展现出来。但是如果现在从您的角度来看，沈阳别墅的风格哪种比较盛行一些？让大家比较认可的。
孙刚：
他们去年开玩笑是沈阳满地西班牙，确实是这个趋势，像上海05年就是满地西班牙，上海和北京都是的用西班牙的，从那个时候开始中国所有的事儿都是从南往北，特别是这些比较时尚的东西，然后我06年回到沈阳以后发现沈阳也是，万科兰桥圣非和桑堤亚纳等等。现在沈阳做别墅都往这儿做，包括沈阳卖的最贵的兰桥圣非，还有我们，大家都在问这儿做。
主持人：
这种西班牙风格适不适合沈阳呢？是否符合沈阳市场的状态与我们本地居住的理念？
孙刚：
西班牙风格叫地中海风格的建筑，因为地中海周围都是阳光充沛，每年的日照时间都很长，所以它的建筑窗洞口开的比较小，避免阳光强射，这种东西拿到东北来，它对气侯的适应程度这方面来讲相对差一些，但是它的好的方面是建筑外立面比较丰富，而且围和起来的院子对住别墅的人都很好，因为住别墅的人都希望有自己的院子。沈阳冬季的阳光是很宝贵的，那个廊对阳光照射不利，所以我们在这种情况下把廊的进身变短，然后南向的窗开大，北向的窗小一些，做产品如果完全的照办照抄会不适应，必须要本地化，就像川菜到了沈阳不能那么辣一样。
主持人：
不知道研究院的胡智强有别墅市场的数据吗？
胡智强：
我们刚刚过来，数据统计还没出来，从整体市场来看沈阳别墅是有需求的，需求很大，包括今天上午，去看了碧桂园过来之后说15日开的盘，200多套房子现在已经剩几十套，他们的销售很好，他们的定位它的是12左右，第二跟兰桥圣非的风格一样，价格是以花园洋房的价格来买别墅。
主持人：
从碧桂园的现象，因为它只是个案，那么整个别墅市场的需求量能看出来吗？
胡智强：
沈阳的别墅项目在浑南、棋盘山这一块，从稀缺性来说，性的稀缺性都在不断的增加，北京已经出现了供不应求的状况，将来如果要住别墅的话只能是二手别墅，所以这个市场是很有需求的市场，就看怎么打造通路，来吸引消费者来认同咱们的别墅项目。
主持人：
希望我们中指研究院也能够提供更多的数据来为本地的开发商进行数据参考。另外从沈阳别墅目前来看主要集中在棋盘山、浑南和蒲河区域，如果说从现在的营销角度来讲的话，这几个区域，我想听听我们夏天是做代理公司，从你的角度来谈一下。
夏天：
我们现在没有代理别墅项目，但是我们在北京做过别墅项目，刚才孙总讲的地中海风格还是西班牙风格，让我想到北京有一个项目叫银海明居，是非常鲜明的地中海式风格，但是当时的销售特别不理想，但是放了一两年之后销售特别火，这是题外话，刚才主持人问我的是对整个沈阳市场区域布局的情况，我了解了一下，沈阳市别墅是92年的河畔花园，那应该是沈阳的别墅项目，然后是到99年是一个阶段，那么在中间可能由于各种各样的原因沈阳别墅市场发展有一大批积极性受到了打击，然后进入新世纪之后在逐渐的恢复过来。
现状是棋盘山这个区域估计是沈阳别墅市场，因为别墅市场肯定要有天有地有山有水，棋盘山肯定是具备做别墅产品的区域；浑南这块区域来讲，早期由于政策或者是各种方面的原因发展的比较好，比如像锦绣山庄、信盟花园，大概有五六个，六七个项目，包括富丽很早就在那边拿了一块地，还有新湖国际别墅最近这个项目也马上要起动了，目前来讲东西南北都有别墅，但是最主要的区域还是集中在棋盘山和浑南，也就是沈阳的东部和南部两个地区。东部也就是棋盘山区域，我个人认为可能要比浑南这块区域要更有成长的潜力，因为它的环境资源要比浑南的环境资源优良很多。从营销的高度来讲，我认为沈阳现在别墅市场，我看好它的潜力，但是我没有认为它到了一个爆发的阶段，因为刚才讲到碧桂园，我觉得碧桂园的出现会拉动这个区域价值的体现，它的这种热销低价高走会促进沈阳老百姓对这个区域的认知，然后会促进发展商对他们的项目会有一个重新的定位认识，碧桂园起来之后，我觉得也是让大家看到希望，包括孙总刚才提到的他们项目也是认购情况非常良好的，这样发展商也会很有信心，老百姓也会认识到，无论是别墅项目也好还是住宅项目也好，他会从概念上会我就想买这个区域了，我觉得这个对市场的刺激是理性的。
主持人：
陈洋对别墅市场有什么看法？
陈洋：
我在这里面是比较外行的一个人，因为我做房产记者也就一年多的时间，别墅产品在房产当中是一个高端产品，知之甚少，今年采访过孙总一次，简单的了解过一些关于我们沈阳市的别墅市场。在我看来，通过别墅市场的消费人群来看都是非常的高端，都是社会上中高档次的人，可以理解成金领，他们是把别墅项目定义为自己的第二居所，就是在市内有一套居所，然后在环境比较好的地区购置一套自己的第二居所。从我个人来看，由于别墅项目产品的特殊性，就决定了别墅的地理位置是偏市区，然后配套相对来说会稍微差一些，不像市内好一些，我最近也要写一个别墅的稿子，在我看来，开发商是不是应该把别墅项目的配套做得稍微完善一些，来提升居住环境、提升居住品质。
主持人：
刚才陈洋提了一个第二居所我觉得可不可以有这样的假设，别墅将来可能会成为高端人群的居所，因为毕竟在城市里面以前做过一些访谈，城市里当然有它的交通优势包括它的环境都是周边的项目无法比拟的，作为生活品质来讲，他肯定希望环境更优越，但是就别墅来讲有一个特殊性，我觉得肯定有一些人都希望别墅成为他们的居所，孙总觉得有没有这个可能性呢？
孙刚：
这个一定会，只是时间问题。因为现在从一线城市来看，很多人实际就是住在别墅里，不是5+2那种模式住的。我们公司有一个人他家就在北京，还有包括我们公司在北京做项目的高管层，都是住在别墅里，因为北京的范围太大了，所以一的他们是不怎么敏感的，但是沈阳主要是心理距离，感觉住在郊区对城市的资源占有会差一些，但是住别墅的人他对这些资源的占有和对山水资源包括对他自己健康对环境的要求相对来说是高的，我们这个项目有一部分洋房产品，我们是根据整个地层的规划，做了一部分洋房产品，因为洋房客户的需求点，他对区域的认识跟别墅客户明显不同，买洋房的人是用于养老的或者是给老人买的这类客户比较多，别墅客户就认为这地方没有影剧院没有大超市都不是问题，我追求的不是这些，他追求的可能是蓝天碧水这些东西，包括五颜六色的植物。所以说随着人们对健康的认识，对整个环境的需求，会到别墅里去住，尽可能多的时间待在那里。
主持人：
无论是身心的放松包括生活品质的提升，住别墅才能达到一种境界。
刚才提到碧桂的销售情况，包括我们孙总的销售情况，那么请问傅主任，现在别墅市场非常的火，您应该是专家了，那么您对现在沈阳别墅市场的状态，包括像碧桂的业绩地中海的业绩，是否会预示着今年的市场会有很大的提升？
傅广新：
确切说，我是今年二月份才过来做这个行业的，我之前一直是做华商晨报的外埠新闻，所以也正因为之前的这些经历也在周边城市结交了一些朋友，甚至我陪着我的朋友到沈阳这边来选过别墅，所以有一点我相信刚才孙总说这个，没有什么超市等等，这些都不重要，对别墅用户来说，像孙总说的那样，我觉得更多的是后面要有山林环绕，推开门能听到鸟的叫声，我觉得这个感觉是别墅用户的要求。
说到市场，我觉得真正现在在沈阳这个地方，棋盘山也好、浑南也好、沈北也好，买别墅的相当一部分用户真的不是沈阳地区的，大部分来源于抚顺、鞍山、辽阳、盘锦等等这些周边的城市，就是相对有资源或者相对经济状况比较好的城市。但是从我今年二月份来到我们报社来做的时候，我发现在沈阳整个房地产当中对周边市场开发不足，上个月我们搞了一次活动，周边地区的车房展，就是负责汽车的行业和房产行业两个行业结合去做的，汽车行业非常踊跃而且非常主动，房产行业相对来说比较被动，但是有一些参加了这个活动的，比如城建的这些开发单位参加了活动之后感觉到周边市场其实大有作为，就像咱们看到的，从整个辽宁地区的经济状况来看，我们目前是看到了沈阳好像经济很繁荣，但是我们忽略了一点，沈阳表面繁荣，是谁把这个基石垫了起来，是周边的城市，这些有资源有矿产或者有一些经济相对比较好的城市，是他们烘托着沈阳像明珠一样，感觉很亮，但是真正有实力的购买者，我感觉相当多的还是周边的，我觉得在现在这个情况下，如果开发商能拿出一定的精力或者才力去开发一下周边的购买力，我想这是拓展我们将来的，尤其是别墅产品的一个方向。
主持人：
从您个人角度来讲这个比重是多少呢？
傅广新：
具体的数据我没做过调查，但是就像棋盘山那边有一些售楼处的服务员，前一段时间我们经常在组织市民看房，有售楼处的经理和售楼员就跟我讲，听说我是抚顺人过来的，他说是不抚顺人老有钱了，我说你怎么感觉到的，他说我感觉抚顺人到沈阳来看房子就像在超市买点菜什么，就把钱交了，他说的可能有点夸大，但是我还是强调周边城市，特别是几个目标城市购买力的开发，如果它的情况开发好的话，我想跟沈阳这边的购买力能够相互持平差不多。
主持人：
那您觉得我们沈阳本地的开发商这一点做得怎么样？
傅广新：
这一点你应该问孙总。
孙刚：
作为我们项目来讲，对抚顺这个区域还是很重视的，在抚顺做过推广活动，对其他的区域我们重视的不够，我们3.1、3.2期的客户里面很多来源于抚顺，但是比例达不到傅主任说的5：5这个比例，去年二期收尾的时候大约有10%，3.1、3.2的时候大约有20%，80%还是来自于沈阳的，其他城市相对来说还是很小的，但是抚顺还是应该是我们重视的客户群。
主持人：
傅主任提了这个观点，我觉得是一个新的观点，就是说整个周边城市对我们沈阳市场的一个支撑，这个需求量按照你讲的应该是很大的，这点我们是给开发商一个建议是否能考虑周边的城市。
另外我有一个概念，就是沈阳城市别墅，因为现在城市别墅我觉得就是河畔花园，它算城市别墅，孙总觉得城市别墅现在在沈阳的潜力大吗？比如在哪个地方拿块地，然后我来做城市别墅。因为如果做产品的话环境不一定很好，因为它在市中心，那么从类型来讲，沈阳适不适合做城市别墅？
孙刚：
城市别墅应该是一个新概念，对别墅的定义书面理解是另外一种概念，城市别墅我跟周向阳他们现在都在一个班念书，课间时间我们就在探讨，他们今年推出的是做300平米的大平层平面住宅，河畔公馆，我觉得这种产品在北京包括在上海有几个比较典型的开发商都在做，05年的时候就知道这种产品，然后现在也逐渐推到沈阳来，现在河畔在做，下一步还有人会做，我觉得各种产品都会有它的目标客户，包括城市别墅就是大平层的这种产品也会有它的市场。无论是买别墅的还是买大平层的人可能都是N次置业以后了，是他自己生活经历的一个选择。比如让我买房子的话，那我可能这两种产品对我都有吸引力，所谓的城市别墅是对城市资源的占有，尤其中国现在这些所谓的富人包括个体工商业者等等，这些人大家虽然可能是有钱了，但是这个闲还很少，大家都忙忙碌碌的，毕竟住在这些房子里工作距离时间比较近的产品里面，对他的生活便利性会提供很多方便。但是这种东西跟所谓的别墅，我认为别墅是一种资源型的，尤其对自然山水的占有，包括它的院子，它们不一样，说白了就是萝卜白菜各有所爱。
主持人：
听孙总说这要看需求，但是它肯定会有市场的。
现在整个土地资源在减少，包括政府在独栋别墅的限制开发，所以现在有的已经转型了，把独栋做成双拼或者洋房这种产品，我之前有开发商把它的别墅产品转成洋房了，这种情况夏天怎么看呢？
夏天：
我也关注了一下北京别墅产品的信息，北京的一些发展商讲今年的销售情况没有去年好，就是四月份和五月份同期相比都没有去年的好，他们也谈到有些原因，比如说国家对别墅用地的限制，还有对独栋别墅的限制。我们原来讲高端产品不太会受宏观政策的影响，但是现在发现北京发展商在讲这个问题，看房的人多，但是买的人少，买的人少不是说我不喜欢你的房子也不是说我买不起，就是在观望，高端别墅类的产品居然有了观望的情况，别墅产品也受到冲击了，但是冲击没有那么大，发展商对于他规划的整个调整或者对产品定位的一个重新设计，我想都是会根据整个大的环境，包括市场面的变化，肯定会做出适当的调整。沈阳的别墅市场，刚才也谈到城市别墅了，我原来在北京做过城市别墅，有一个高尔夫球场在北四环亚运村那边，它的别墅正好是面对着那个球场，是做的叠拼双拼比较多，这样站在家里的阳台可以看到一片片绿色，感觉非常好，东边CBD那边有一个项目也是做那种别墅，但是因为四周都是高楼，因为它没有其他景观资源，因为住别墅的人特别忌讳说我睡觉没拉窗帘就能被人看见，这就没有私密性了，所以城市里面盖别墅一般是要么你有一定的城市景观像公园，像北京有一个项目它对面的就是公园一下子湖水什么的全部都能看到，非常好，我认为城里面要是想做叠拼双拼或者联排的是有景观，要么就是做公馆的产品。我觉得发展商肯定会根据对市场的判断来调整自己开发策略，不会说我就想做独栋，我一定要把它做成沈阳的独栋，但是这肯定是有很大风险的，碧桂园我相信它在后期的时候，因为它的体量比较大，也会根据市场的变化去调整它原来的开发计划，我相信后期的产品真正是它的利润。万科现在都快卖两万块钱了，肯定将来它是冲着这个去的，它想占领市场。
孙刚：
开发商有不同的发展节奏。
主持人：
还有一个问题想请教傅主任，刚才傅主任给一个建议就是周边的受众，现在沈阳的市场比如从媒体来讲，别墅项目哪一种更受大众的喜爱，比如刚才你说跟你的朋友去转了一下别墅市场，大家在选择过程当中对那些别墅产品比较感兴趣？为什么？然后再结合您对沈阳别墅市场的看法，您觉得他对哪种产品感兴趣？并且为什么感兴趣呢？
傅广新：
我了解的不太全面，我觉得这里面有两种情况应该是能够得到人群关注的。种是类似于碧桂园这种，就是它的单位面积相对较低，但是它的总面积大，而且它在这个过程当中其实我觉得碧桂园可能是有它的一些想法，开发商自己的想法，它每一栋别墅的面积都在240—360平方米左右，这样计算一下可能它的总房款不低，再假说它周围的规划，有些问题也就出现了，我周围的建筑建起来之后，那么我周围的资源是否还能够我独享，但是就它目前的产品来说，对目前有一些想享受的人或者想过传统生活的人指定是有一定吸引力的；再有是单位每平方价格比较高，像金地现在要推的长青湾可能在10000以上，然后棋盘山那边相对现在这些新兴的大房子来说比较早一点的万科的这些房子可能总价都在两万块钱左右，但是这些房子我觉得他们的承诺感比较好，就是我这边的规划基本是这样的，到时候给到你业主的时候，我今年是这样明年是那样，后年是什么样子，然后我整个别墅想做成什么样子，我都告诉你，然后我告诉你我这个房子是两万块钱，这个资源你占有的是相对长久的，这两种一种是相对有钱我想住这样的环境，一种是我有钱我不计较其他的，其实买别墅的是买一种对环境的期望值，无论你设计了一个什么样的噱头，最后还是要看你所占有的资源情况怎么样，所以我觉得这两种应该说也是把人群给分成两类。
主持人：
可不可这样认为，就跟以前开发商说做住宅是地段、地段、地段，那么做别墅产品是不是可以理解成环境、环境、环境。
傅广新：
应该是自然资源，然后还是自然资源。前一段看电影，一个狙击手住在一个小房子里，其实自己都有一定的隐士情节，有一定的社会地位，有一定的经济实力，也有一定的审美，他只会活在我自己的内心里，对环境的享受。
主持人：
对一种生活的追求。这一点还得是说他的经济是次要的，就是对我来说不是什么问题。
我们研究院可以拿到整个沈阳的一些分析，现在整体五月的楼市大概是什么情况？
胡智强：
我们的量是降了，价是升了，所以整个是量减价升的态势。持币观望还在，老百姓手里有钱，但是没有进行购买，那么价格稍微涨，可能是高端的做的比较多。
主持人：
量减价升的原因是什么？
胡智强：
整个的交易量是在下降，现在范围内降价导致了沈阳市市民在持币观望的情绪，所以导致成交不是很明显，传统的四五月是销售旺季，但是今年四五月没有体现出来，还是需要咱们各位开发商营销这块要打开局面。价格方面，最近有实力的开发商多做了一些活动吸引了一些眼球，但是他做活动都是一些高端的或者是比较好的价格比较高的项目，它的成交导致了整体价格走高。
主持人：
高端这种产品类型是那种别墅洋房吗？是这种拉动了价格吗？
胡智强：
不是。就是普通的高端住宅，像金地。总价比较高，在5000—8000。
主持人：
我也有一个感觉，参加今年的春季房交会非常冷清，开发商的热情能够看到，但是消费者的热情看不到，大家多少观望的感觉，但那是四月份的事情了，但现在是六月，那么请问孙总这种态势会影响到我们别墅产品吗？
孙刚：
从范围内我不敢说，因为我了解外地的就是北京和大连了解的比较多一些，北京是这种现象非常严重了，就是持币观望的现象，它的波及面是各种类型，大连也是持币观望的现象比较严重。作为沈阳，我觉得它的房地产市场发展的一直非常平稳，但是也有反映，因为我们在一起交流的开发商大家都感觉肯定有影响，老百姓拿着钱买房子犹犹豫豫的，无论是有钱人还是没有钱的，都在犹豫考虑会不会降啊，投资性的客户就不用说了，投资兼自住的也在犹豫，即便是刚性需求的这部分客户可能也想腾一腾，就是等一个月两个月以后看一看，这种现象有，但是相对来说对别墅客户来讲这方面的影响相对小一些，但也不是没有，因为我们项目从一月二月不用说了不是销售季节，从四五月份跟去年同比，感觉就没有去年好。然后我们六月份因为有一个开盘，所以说整个的销售业绩跟去年的上半年能打平，但是能感觉到人的这种心态。
主持人：
实际我觉得对于沈阳市场可能更多是一种心理上的影响，而不像北京的房价确实是非常高位，因为前两天我看经济半说深圳的房价应该是今年跌到07年年初的水平，但是沈阳市场价格可能跟东北市场比如跟大连比相对比较低一些，毕竟是是市场环境导致了大家的一个预期，就是会不会以为沈阳市场会像北京市场那样，但这是心理影响，我感觉。孙总呢？
孙刚：
我感觉也是心理影响，真正沈阳的价格波动不会像北京那样。因为他们有疯长，所以现在有这种结果，如果沈阳这样的话就没有天理了。
主持人：
包括之前王石说了一些话。
孙刚：
现在沈阳非理性的疯长就很少，不能说一点儿没有，局部个别的盘会有，但是整个市场没有，大势不是，所以也不应该有一个回归的力度，因为回归是要跟前期对比来看的。
胡智强：
我们做过的分析，06年深圳的房价是7000，07年是8000，07年下半年是10000，然后08年是30000，它的房价炒的比较高，但是沈阳市场从01年开始就是一个平稳的曲线，所以它下调的空间不是很大。另外我们做了收入房价研究，01年以80平米为例，01年房价收入比大概九点多，不到10，然后到07年降到6.18了，在下降，也就是说整体房价涨的要比收入慢一点，收入涨的还是比较快的，所以现在基本是心理因素的影响。
孙刚：
前两天太湖国际王总写了一个博客分析了成本，现在的产品，比如生活坊这边卖4700，怎么算它也没有降价空间啊，除了个别的像兰侨这样的。
主持人：
沈阳市场比较特殊，一直就想给购房者传达一个信号，就是沈阳市场到底是什么情况，因为这个区域差异是非常大的，大连前一段时间有一个比较好的非毛坯房12000，比沈阳房价高很多，所以这个情况不等同于沈阳市场，沈阳市场处于什么状态，我觉得各位开发商都说得比较清楚了。我们做这个也是希望给购房者能更多的了解我们沈阳市场的情况，因为这是一种需求，因为你买房子迟早得买，投资者可能是作为投资心态，但是自住来讲的话，你要是该买的时候没买对你可能是一种损失，因为你迟早要买的。
傅广新：
我觉得沈阳市场这边探讨的太多了，我觉得没有太大必要，在前几天我看到的一组数据是关于沈阳地区的钢材类价格，那个价格比前一天高出了67块，比上个月的均价高出670块钱，而且后边分析钢材市场涨价来源于两大行业，一个是房地产行业一个是家电行业，这里不排除地震之后重建上涨，说明沈阳房地产行业可能会受到外边一些影响，但就目前整个市场情况我觉得没有太大问题。
孙刚：
去年我们3.1期建设的时候均价是4200—4300，现在的价格是4900，前两天我又补了钢材，最贵的四级钢已经达到了6800，这种价格涨幅是很吓人的，包括劳动力的价格。
胡智强：
但是都是当天的价格，没有说往前预定的。
傅广新：
包括省内的几个国标的水利公司，它的生产厂，现在几乎是我今天开了票想把水泥提走，不行，你只能等，哪天排到你你再去，而且等排到你的时候还得按当时的价格算。所以说现在的建材市场是非常火的，如果房子全卖不出去的话，那建材市场就完了，所以两下一联手可以折射出来，应该说沈阳房地产市场还可以，相对健康。
主持人：
最后一个问题，我们在新的地产形势下，抓准产品实现别墅产品市场，请夏天说一下。
夏天：
刚才傅主任说的这种情况我觉得跟我们国家的经济情况是有关系的，钢材价格很紧俏，比如现在国家的通胀，越是通胀的话，大米又涨价，CPI狂涨，大家说可能是新的又一轮的经济危机，但是专家说不会，因为真正的经济危机到来的时候是狂风卷落叶那种的，根本没有时间，但是我们现在还有时间去应对。沈阳我觉得在某种程度上还是相对独立的，因为房价泡沫不多，所以不会受像深圳、广州、北京这种城市的影响，但是它会受整个国家经济形势的影响，这个可能更多的是对购房者心理的影响，如果下跌的话对市场打击非常严重的，跌的越多我就越不买，一旦开跌的话可能就不买了，这就是恶性循环了，所以我想从营销上来讲，在这种局面之下，我觉得更应该去看所谓的精准营销。过去说我要扎扎实实做好产品，这个肯定是这样，这是根本了。现在我觉得市场还没有到那种百花齐放、百家争鸣那种，因为供应量还是比较小，供应量还不是像北京或者像上海那种遍地，一个区域项目很多，我觉得我们现在棋盘山是一个比较密集的区域，因为它的供应量没有达到那种爆发的程度，另外它的需求也没有被完全的刺激出来，这个可能跟沈阳的人口规模和消费的结构以及别墅的目标客群所占的比例是有关的，因为我看过一个调研，沈阳有170万户人的话，通过调研有4.7%的人会买别墅，这样算下来一年有8万多户买别墅，这个数字是挺吓人的，意思是消费能力还是很强的，消费欲望还是很旺盛的，看怎么样把他刺激出来，所以我想发展商一个是在产品的设计还有产品的研究、产品的升级、差异化，然后别墅产品的特点个就是自然资源的占有，还有安防、物业管理，因为拼到最后就越来越细了，我觉得沈阳还没到这个层次，我觉得这个是将来别墅市场是必须面临的，不仅是精细化的开发，同时会转变为精细化的营销，因为市场会越来越挑剔，产品一旦供应充足之后，我觉得住宅市场就是这样，我觉得我们发展商做得还是比较细的，不像北京，北京一万以上的消化比较困难，但是7000这种价位的卖的还是很快。所以我觉得别墅精细化开发大精细化营销，再根据市场进行战略调整，因为市场真的是在不断的变化，尤其使08、09，现在有人提到说万科已经进入到冬眠了，等一两年然后再看2010年怎么样，碧桂园的战略我认为是对的。
主持人：
傅主任，想请您谈谈建议，刚才谈的是建议，傅主任还有什么建议？还有什么好的方法推荐给开发商？
傅广新：
像刚才夏天说的，产品越来越细分了，原来说我只要占据这个山头盖个房子就有人来买，现在开始考虑我的户型怎么样外立面怎么样，然后开始安全防护包括整个物业的状态，我觉得还有一点，我们开发商应该要制造一个氛围，就是我这个产品在这儿了，住在我这个地方的人应该是一群什么样的人，然后老百姓一想，就好像在北京贝弗莉山庄，大家只要一想到，就好像在香港一说山上他就是富人区，比如我们现在提到地中海了，大家就知道那全是有钱人，就是人群的细分，就像我前一段时间听一个朋友讲，说在北京有一个项目，说有一些人到这个项目里不管你拿多钱来买房子我就不卖你，你虽然有钱，你很有钱，但是我也不卖你，而且现在再一个过去说人衣食足后而知理，现在人有钱了，富人面越来越大了，有的人就会选择我要跟什么样的人住邻居，因为他有这个实力，有这个能力，而且过去孟母三迁，为了孩子考虑，现在逐渐的有一些人开始逐渐的产生那种准贵族情节，开始考虑到自己的下一代，就是我这代人逐渐的要过去了，那么我的下一代人的生长环境、教育环境，他将来要往哪一个方向上走，所以这样也必然会给我们开发商提了一个课题，就是说你制造一个什么样的群居的区域，就是我们小区究竟是一个什么样的人群性质的，但这一点从策划包括宣传上来讲它是一个潜移默化的东西，不是说我这一期砸两千万就能砸出来的东西，我要通过某些方式叫润物细无声让大家知道的，让大家一提到地中海就知道那个地方是什么样的人居住的。
将来对自己的产品像夏天说的叫精准营销，是一个有利的营销。
夏天：
有一个楼盘，好多业主，业主开着大奔好像是一百辆大奔过来参加这个活动，这个项目就一下子炒起来了。在北京高端的活动还是很多的，在沈阳好像跟媒体的接触不是很紧密，包括在活动营销上做一些有影响力的营销，可能大家认为效果不够好，或者说人群不是自己感兴趣的。
主持人：
别墅的概念可不是说一个农村的房子立在那儿，然后在后边挖一个大坑就是游泳池，可不是那种概念。刚才说的自然资源，还有它的物业，万科为什么能够卖到那么贵，是因为物业等其它的服务附加值，他们有了一个成熟的体系。
那么孙总未来别墅的项目应该怎么做？会给购房者带来什么？
孙刚：
去年年初我们做今年销售总的推广策划的时候，我就提了一个要求给营销人员，就是要搞活动，至少每个月要搞一个活动，让活动把营销串起来，因为别墅的目标客户和它的目标客户对于媒体对于推广的敏感度，我感觉活动对于他们来讲是一个非常有效的渠道，这样的话我们这个项目今年又大型的搞了一个植树活动，见报了有一个月的时间，然后活动的当天就有很多媒体，包括奥运等等，特别是志愿者，有上千名志愿者，当然我们接待能力有限，那天就去了五百多，搞了一次大型的植树活动。其他的活动不断，我们都说一句老话叫卖别墅是卖生活方式，那么怎么体现这句话怎么落实这句话，就感觉一定要让客户，像刚才他们二位说的，要了解在你这里居住的时候能够享受到一种什么样的生活，所以说我们几乎周六周日大开放日的时候几乎都在搞活动，类似像体验的活动，我可能在别墅院子里做一个烧烤，可能不是说很大型的，大家在一起，就是提前享受一下将来这种生活的场景，这样对他们来说是一个挺新鲜的事儿，同时可以通过这个活动把我们这个项目传出去。我感觉别墅可泰克的成交率是很高的，打一版可能花六万，来电量和来访量还不如我搞很多次这种小活动，实际花不了多少钱，然后它的效果非常好。特别明显，我这个三期的客户，有很多是二期和一期的，然后3.2的客户最典型的一个是有个客户在我二期买了三，然后还要在我三期买三套，他是看着你发展商一步步走过来的，有忠诚度，所以通过活动才能让他体会到这个发展商是不是负责任，是不是用心的在为他们营造生活环境。这个很重要的。所以说，所谓的精准营销，我的体会就是要精准的把握你目标客户的心理，把握目标客户的范围，然后把他们最需要的信息也好和他们最需要的一种享受也好，给他们提供出来，然后他自然而然的就会跟着你走，我们的理想是形成一个街城，我们可能在浑南要做一个项目，或者明天到其他区域做一个项目，然后客户跟着走，这就靠你营造出来的一个营销文化，他在你这个园区里居住享受到的是什么样的氛围。
主持人：
开发商想发展不能说局限于某一个项目，可能将来要有品牌的创建，包括对品牌的概念，这可能需要口碑，包括广大购房者产生的一种认同。
今天非常高兴大家能到这里来，针对我们别墅的项目展开一个非常深入的讨论，我们有一个想法，就是08年即将召开，希望我们在座的嘉宾可以为我们别墅节写一份寄语，因为这个别墅节是项目的一个展示，让大家在心里建立一种印象，就是别墅究竟是什么。请孙总！
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