戴德梁行青岛第二季度地产报告:金水路成"热土"

 日前，DTZ戴德梁行发布了青岛第二季度地产报告，对青岛目前的地产形势做出深入的分析并指出，李沧区金水路沿线将成为青岛市炙手可热的板块之一。此外，四方区房地产市场将面临区域产品品质的升级和激烈的市场竞争等问题。

拥湾发展蕴涵巨大机遇

根据最新的青岛市城市规划，今后5年，青岛市将实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，构筑“一主三辅多组团”的城市框架。在拥湾发展战略的指导下，将建设包括胶州湾北部盐田、红岛、四方区和李沧区西部未开发土地的胶州湾北部新城区。拥湾发展战略的实施将给环胶州湾区域带来巨大的发展机遇，拉动青岛市经济的发展。

第二季度，青岛市土地交易市场交易依然活跃，市内七区共有28宗土地出让成功，出让总面积约127万平方米。其中，工业用地所占的比重扩大，占到了土地出让总面积的32%，主要集中分布在城阳区。值得一提的是，市南区台湾路6号地块和崂山区王家麦岛北山地块分别以人民币每平方米14300元、11900元的楼面地价由青岛市金宏顺地产和青岛市城市发展中心竞得，显示即使在当前较为严峻的市场形势下，沿海一线地理位置优越的项目仍具备很强的吸引力。

甲级写字楼成交平淡

第二季度，青岛市甲级写字楼市场无新增供应，市场以消化存量为主。DTZ戴德梁行数据显示，青岛甲级写字楼市场整体空置率下降到13.55%，较上季度下降两个百分点，整体吸纳量约为6834平方米。

青岛市房地产交易中心数据显示，第二季度青岛市新建写字楼成交面积48092平方米，环比减少4%。其中，城阳区和崂山区成交活跃，分别占到总成交面积的28%和39%。本季度，销售市场没有新的甲级写字楼供应，保时捷中心、凯悦中心仍然在售，因销售价格较高，成交较为平淡。下季度，财富中心将投入使用，为青岛甲级写字楼市场新增46265平方米的供应量，由此，崂山区的海尔路区域也将成为青岛甲级写字楼分布的另一个区域。因其所处的位置为新兴区域，商务配套正在完善中，商务气氛不够浓郁，预计其平均租金将低于目前青岛市甲级写字楼的平均水平。

商品住宅竞争激烈

本季度，作为青岛传统的住宅销售旺季，青岛市住宅市场交易量有小幅回升，但与去年同期相比则呈现下降趋势。青岛市房地产交易中心数据显示，第二季度青岛市住宅市场成交套数9259套，成交面积92.8万平方米，环比分别增长20%和19%。

在目前国内楼市市场前景不够明朗的情况下，相比其他城市青岛楼市虽然没有出现明显的降价现象，但在价格上具有较大优势的政策性住房大量上市的影响下，楼盘打折销售、送车位、送装修、尾盘促销等优惠活动多了起来，楼盘广告投放量明显增加。

两大区域将成热点板块

根据2008年青岛市土地市场出让情况，李沧区金水路沿线分布有建筑面积约88万平方米文昌阁社区改造项目、约9万平方米的李沧区金水路北地块、约140万平方米下王埠社区改造项目、约28万平方米尤家下河社区改造项目等，总面积共计265万平方米；加上目前正在销售的百通馨苑三期7区和约280万平方米绿城·理想之城项目，李沧区金水路沿线将成为青岛市炙手可热的板块之一。

此外，四方区房地产市场开发也在不断升温。浙江金龙集团、保利地产和万科地产等国内知名开发商已先后进驻。这使得区域产品品质的升级、良好居住氛围的形成指日可待；同时，因供应量快速增加而带来的市场竞争也不可避免。

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