地产论道是沈阳搜房网与时代商报联手开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
本期活动：
时间：
2008年10月23日下午
地点：
沈阳搜房网
大话地产活动现场
受邀嘉宾：
沈阳金冠房屋开发有限公司 董事长 孙西平
香港联祥 总经理 杜宏鹏
远洋地产（辽宁）有限公司 副董事长 董清波
沈阳百益龙置业有限公司 董事长 王国庆
主持人：
各位嘉宾大家好，地产论道是搜房网与时代商报联合推出的品牌性的栏目，主要邀请各位专家、地产老总以及媒体大家针对一些话题来进行讨论，给我们网友一些建议。我们这次有个背景，在08年随着全球整个次贷危机的国际形势，对中国经济也产生了较大影响，面对当前的销售压力我们该如何出奇制胜，包括中国房地产企业一直都在寻找解决的方法，为了帮助内地房地产企业拓展视野和营销渠道，提升品牌影响力，把握品牌发展趋势，搜房网启动了香港地地产周活动，无论是企业本身还是媒体的引导，在这个背景下我们都需要有一个对策，沈阳市场也不例外，从今年年初春季房交会到现在频出优惠政策，尤其像昨天国家财政部出了一个政策对个人购房90平方米以下普通住房，契税调到1%，对个人购买住宅的免征收印花税等等这些政策，这些政策也是刚刚推出，我想让各位专家来就这此事来谈谈。
沈阳百益龙置业有限公司 董事长 王国庆
王国庆：
应对当前整个全球经济形势，我觉得当然是一个非常利好的消息，沈阳这个城市我认为从政府从行业内一直在讲我们沈阳房地产市场还是相对比较健康的，健康在于它的房价虚高成分不是很高，尽管今年有很多房地产市场在打折降价，那是由于它们有这部分降价空间，整个的房价还不是很高，我们从沈阳新开发这几个区，从东南西北几个区域，我感觉它的房价不算很高，那么有一部分虚高成分应该说已经是挤出了，有让利空间的地方我觉得它的虚高空间已经挤出了，我觉得沈阳真正的形势是开发面积太大，目前沈阳的市场投放量，如果按去年的官方统计数据，我觉得投放量够沈阳市消耗三四年的，至少有三年时间，那么在这种情况下，如果说单独去借助这些出台政策去救市，我觉得意义并不大，并不是可以立竿见影，但是从长期看国家有一个政策的导向我觉得当然是一个非常好的消息，但是在短期内我感觉可能观望气氛还会有，但是总体来说，目前为止，沈阳地产形势还是很健康的，。
我看美国一个投资的银行讲，他说危机的时候对他来说是一个机会，所以我觉得现在在沈阳买房子是一个好机会，因为它不会再降，4500—5000元的房子降价空间应该不大，所以沈阳楼市回暖在明年差不多，所以在低迷的时候入市无论从投资还是居住，从哪个角度对老百姓都是有好处的。
主持人：
王总对沈阳市场做了一个简要的分析，包括现在沈阳市场面临的问题，因为毕竟财政部这个政策是针对的，各个地方不一样。请董总谈一谈对政策的看法。
远洋地产（辽宁）有限公司 副董事长 董清波
董清波：
中国的经济近几年革命由于怕经济过热，从宏观政策上调控的手段都是在抑制房地产发展，出台的一系列政策对房地产这个行业来说都是一种调整这个行业，缩减规模、减少投资这样的一些措施，那么这些措施通过这几年到今年年初它的效果开始明显的显现，所以各地的房市价格下滑，规模开始缩减，整个老百姓有购房意愿的也进入了持币观望的状态。中国的改革开放毕竟才30年，所以它的社会各阶层的变化，包括现在国家经济结构都是在这几十年初步形成，那么从老百姓，也就是我们国家的人民来说，都在一个提高自己的生活水平、改善居住环境这样一个过程当中，无非是年纪大的人要由新对比较差的居住条件新好的居住条件转化，年轻人要成立新的家庭，他对于住宅水准一个选择的过程，所以从需求来讲，从来说应该是相对很旺盛，城镇的住宅需求量这么大是有道理的，我们国家最初四亿人口是城镇人口，八亿是农村人口，但是近几年人口结构变了，我们现在有5.6亿城镇人口，就是这几年增加了1.6个亿。那么随着经济发展，这种人口结构还会再转变，这种需求量是会增加的，虽然这种需求不会减，但是人们为了改善生活，他的积累有一个过程，不是说我想改善自己的生活条件就能改善，他有逐步积累然后到一定的时期释放出来，所以房地产有波峰波谷，国家不去调控它肯定也会有波峰波谷的表现，但是国家一旦调控，它在政策上开始抑制房地产，或者是对购房者传导出一种信息，就是由于政策调整房价会向下滑落的时候，那么很多有需求的人他就会开始进入一种观望状态，他就会延缓购房，所以这对方市就会产生很大负面影响。
从国家发展来说，各地政府目前好像房地产财政是普遍的现象，好像沈阳是在25—30%之间，就是每年的财政收入，那么房地产市场更好的区域包括城市，那么这种情况就更严重了，所以一旦对房地产市场进行宏观调控，这个政策要达到的那种效果显现的时候也就是各地方政府财政收入开始缩减的时候，那么这种缩减会带来一系列社会影响，包括失业人口的增加，各种行业形势恶化，这是不可避免的。毕竟我们改革开放时间并不长，社会的财富积累还没有到达一定的高度，这种调控的结果对地方政府的压力是非常大的，所以地方政府在这方面肯定有强烈的愿望要国家目前这种总的趋势，要求中央政府在楼市方面调整政策，那么我觉得这次财政部下的一系列政策与这次背景是有关系的，那么这种政策的调整不可能对楼市一下子起到很大的促进作用，但是已经非常明显的释放出信号，从现在开始中央对房地产这个行业不会像过去那样打压，这两天我看中央电视台的报道都能看出来，那么也就是说它不再打压这个市场总的趋势向好的方面转化，这个价格既然以前在下滑，那么现在开始就要开始上升，所以处在这样一个关键点上就成为有住房需求人选择房子的一个时机，因为这个时候选房是在大家都在观望，价格往下滑的时候，他们选择余地很大，过去可能想买房子但是由于价格的问题这个地段不一定能选到好的地段，还有房型或者位置，但现在就不是了，现在的机会很好，这就看人的敏感度了，如果对大的形势的判断和对于目前释放出的这些政策信息有非常明显的反映，我觉得现在应该买房，我们公司的员工很明显，我们公司80%的人就看到了这种好的趋势。
主持人：
因为早期国家调控的目的就是为了防止房地产这个行业过快过热，政策力度的显现包括危机的出现，可能转成另一种形势，不可能完全打压，因为本身房地产对解决老百姓的住房问题一个基本性的产业，所以整体是在回暖的。那么孙总觉得怎么样，您觉得这个政策对是否能够起到非常大的扭转作用？
沈阳金冠房屋开发有限公司 董事长 孙西平
孙西平：
王总和董总已经讲得非常深刻了，从市场行情的走向，到这次价格的调控也好，政府出台一些政策也好，的一些剖析，冰冻三尺非一日之寒，今年中国的房价好像配合了今年股市的走向，配合到全球的金融危机，好像合拍合得挺准，但每一个事件的形成都有它发展的历史，股市有股市形成的原因，咱们不分析股市，金融市场有金融市场的病结在里面，咱们的金融方式你是欧式还是美式，人家说中国的经济方式是最坚挺的，也许以后世界各国还会学习中国的经济方式。
人民心目当中感觉到房市渐，房价在滑，而且有很多地方房价确实不走了，甚至有很多楼盘不卖了，老百姓还在观望，股市没有到底，房价是不是也没有到底，这个观望是跟结合近一两年来政府调控这方面的信号给得太多了，比如房价产生波动的初期，从媒体舆论导向给予大面的宣传，杭州要降多少，广州又降多少，这些对象存在，杭州的房价广州的房价北京上海的房价代表不了的房价，个别地方的房价好像是由供求关系调解的，比如杭州、广州、深圳、上海、北京，它的房价完全是供求市场的调整，你别管我的价格高与低，它有人需求，有人愿意出这个价，所以价格就上去了，这个按市场经济的杠杆应该是合理的，有人愿意出这个价嘛，但是对全球绝大部分地区，尤其是北方，尤其像咱们沈阳市场，是不存在这个现象的，叫做泡沫也好水分也好，沈阳市场不是靠供方来调解市场几个的，也不是供求关系来调解的，因为沈阳市场的推盘量刚才董总也说了，应该是需求量的三倍，应该是这样，所以供的量已经很大了，沈阳房价为什么在走的是最慢的，是按GDP也好，按照人均匹配也好，按照沈阳市人均消费的水准，它的价格不会持续在今年的价格，按照合理的预测也好科学的分析也好，跟沈阳同等消费水准的城市GDP相接近的城市，按照沈阳也是一个省会城市，它的房价应该比现在高20%个点是不算高的，沈阳的房价为什么没有上去，原因就是沈阳的供求量失衡，推出去太多，现在供已经远远大于求，所以在沈阳房价里边不存在泡沫和水分，只能说开发商能维持他这个利润比值合理的开发利用已经不错了，不会像杭州卖三万两万的房子能跌到六千，这种情况是不会出现的，沈阳开发的房子跟它的区位的调整，它的房价利润有高有低，但你超过20%不是很多的，但是你不能超过百分之二百百分之三百，这在沈阳来说都是天方夜谭的，所以这次价格的调整实际对沈阳的房价从前一段时间叫走入冰冻期，可能说迈的速度在渐缓，但是价格基本没有变化，只有一些个别盘有一些价格的出台政策的出台，你是为了年底了资金链的短缺也好，好像价格做了一些优惠政策，但要是说沈阳的房价降价崩盘的可能性是不可能的，因为它这里面没有危机的存在，也没有泡沫的存在，所以说结合这一次沈阳的秋季房交会，春季房交会好像政府没有给任何的补贴政策，秋季做了一些补贴，但是也没有收到明显的效果，这说明什么呢，刚才讲了冰冻三尺非一日之寒，这种态势一旦形成了，是受你一个信息一个信息不断的累计形成的，在人消费的时候他已经下定了受政府宏观的导向也好还是大气候的影响也好，他认为这个价格要跌了，都在跌，尤其前一段时间有些媒体在宣传导向偏向于负方面，这边降那边降，沈阳的房价能不能降50%啊，也在这么看，但是这几个月来看没有调，可能价格还要往上调，肯定是要往上走的，我也是这么看的，应该是今年年底走到谷，这个谷是加上全球的价格，再加上这种世界经济危机，人的心态失衡了，有可能受一定冲击，但是随着明年春天的开始到明年五一，我想价格还会提升起来，提升还有一定的比例，要是买房子来说今年年底买房子肯定是一个大的利好，都购房者来说肯定花的钱是的钱，买的东西含金量也是的，将来无论是个人用刚性需求，还是你有投资理念，它的空间也是的。我是这么认为的。
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