地产论道是沈阳搜房网与时代商报联手开设的一个全新栏目。每期我们都将邀请业界比较知名的开发商、专家或有经验的购房者以顾问的身份，就时下的热门话题进行探讨分析。选择老百姓关心的话题，给老百姓贴心的建议，地产论道力争为广大购房者“论”出真实而实用的大道理、小道理。
本期活动：
时间：
2008年10月23日下午
地点：
沈阳搜房网
大话地产活动现场
受邀嘉宾：
沈阳金冠房屋开发有限公司 董事长 孙西平
香港联祥 总经理 杜宏鹏
远洋地产（辽宁）有限公司 副董事长 董清波
沈阳百益龙置业有限公司 董事长 王国庆
主持人：
各位嘉宾大家好，地产论道是搜房网与时代商报联合推出的品牌性的栏目，主要邀请各位专家、地产老总以及媒体大家针对一些话题来进行讨论，给我们网友一些建议。我们这次有个背景，在08年随着全球整个次贷危机的国际形势，对中国经济也产生了较大影响，面对当前的销售压力我们该如何出奇制胜，包括中国房地产企业一直都在寻找解决的方法，为了帮助内地房地产企业拓展视野和营销渠道，提升品牌影响力，把握品牌发展趋势，搜房网启动了香港地地产周活动，无论是企业本身还是媒体的引导，在这个背景下我们都需要有一个对策，沈阳市场也不例外，从今年年初春季房交会到现在频出优惠政策，尤其像昨天国家财政部出了一个政策对个人购房90平方米以下普通住房，契税调到1%，对个人购买住宅的免征收印花税等等这些政策，这些政策也是刚刚推出，我想让各位专家来就这此事来谈谈。
沈阳百益龙置业有限公司 董事长 王国庆
王国庆：
应对当前整个全球经济形势，我觉得当然是一个非常利好的消息，沈阳这个城市我认为从政府从行业内一直在讲我们沈阳房地产市场还是相对比较健康的，健康在于它的房价虚高成分不是很高，尽管今年有很多房地产市场在打折降价，那是由于它们有这部分降价空间，整个的房价还不是很高，我们从沈阳新开发这几个区，从东南西北几个区域，我感觉它的房价不算很高，那么有一部分虚高成分应该说已经是挤出了，有让利空间的地方我觉得它的虚高空间已经挤出了，我觉得沈阳真正的形势是开发面积太大，目前沈阳的市场投放量，如果按去年的官方统计数据，我觉得投放量够沈阳市消耗三四年的，至少有三年时间，那么在这种情况下，如果说单独去借助这些出台政策去救市，我觉得意义并不大，并不是可以立竿见影，但是从长期看国家有一个政策的导向我觉得当然是一个非常好的消息，但是在短期内我感觉可能观望气氛还会有，但是总体来说，目前为止，沈阳地产形势还是很健康的，。
我看美国一个投资的银行讲，他说危机的时候对他来说是一个机会，所以我觉得现在在沈阳买房子是一个好机会，因为它不会再降，4500—5000元的房子降价空间应该不大，所以沈阳楼市回暖在明年差不多，所以在低迷的时候入市无论从投资还是居住，从哪个角度对老百姓都是有好处的。
主持人：
王总对沈阳市场做了一个简要的分析，包括现在沈阳市场面临的问题，因为毕竟财政部这个政策是针对的，各个地方不一样。请董总谈一谈对政策的看法。
远洋地产（辽宁）有限公司 副董事长 董清波
董清波：
中国的经济近几年革命由于怕经济过热，从宏观政策上调控的手段都是在抑制房地产发展，出台的一系列政策对房地产这个行业来说都是一种调整这个行业，缩减规模、减少投资这样的一些措施，那么这些措施通过这几年到今年年初它的效果开始明显的显现，所以各地的房市价格下滑，规模开始缩减，整个老百姓有购房意愿的也进入了持币观望的状态。中国的改革开放毕竟才30年，所以它的社会各阶层的变化，包括现在国家经济结构都是在这几十年初步形成，那么从老百姓，也就是我们国家的人民来说，都在一个提高自己的生活水平、改善居住环境这样一个过程当中，无非是年纪大的人要由新对比较差的居住条件新好的居住条件转化，年轻人要成立新的家庭，他对于住宅水准一个选择的过程，所以从需求来讲，从来说应该是相对很旺盛，城镇的住宅需求量这么大是有道理的，我们国家最初四亿人口是城镇人口，八亿是农村人口，但是近几年人口结构变了，我们现在有5.6亿城镇人口，就是这几年增加了1.6个亿。那么随着经济发展，这种人口结构还会再转变，这种需求量是会增加的，虽然这种需求不会减，但是人们为了改善生活，他的积累有一个过程，不是说我想改善自己的生活条件就能改善，他有逐步积累然后到一定的时期释放出来，所以房地产有波峰波谷，国家不去调控它肯定也会有波峰波谷的表现，但是国家一旦调控，它在政策上开始抑制房地产，或者是对购房者传导出一种信息，就是由于政策调整房价会向下滑落的时候，那么很多有需求的人他就会开始进入一种观望状态，他就会延缓购房，所以这对方市就会产生很大负面影响。
从国家发展来说，各地政府目前好像房地产财政是普遍的现象，好像沈阳是在25—30%之间，就是每年的财政收入，那么房地产市场更好的区域包括城市，那么这种情况就更严重了，所以一旦对房地产市场进行宏观调控，这个政策要达到的那种效果显现的时候也就是各地方政府财政收入开始缩减的时候，那么这种缩减会带来一系列社会影响，包括失业人口的增加，各种行业形势恶化，这是不可避免的。毕竟我们改革开放时间并不长，社会的财富积累还没有到达一定的高度，这种调控的结果对地方政府的压力是非常大的，所以地方政府在这方面肯定有强烈的愿望要国家目前这种总的趋势，要求中央政府在楼市方面调整政策，那么我觉得这次财政部下的一系列政策与这次背景是有关系的，那么这种政策的调整不可能对楼市一下子起到很大的促进作用，但是已经非常明显的释放出信号，从现在开始中央对房地产这个行业不会像过去那样打压，这两天我看中央电视台的报道都能看出来，那么也就是说它不再打压这个市场总的趋势向好的方面转化，这个价格既然以前在下滑，那么现在开始就要开始上升，所以处在这样一个关键点上就成为有住房需求人选择房子的一个时机，因为这个时候选房是在大家都在观望，价格往下滑的时候，他们选择余地很大，过去可能想买房子但是由于价格的问题这个地段不一定能选到好的地段，还有房型或者位置，但现在就不是了，现在的机会很好，这就看人的敏感度了，如果对大的形势的判断和对于目前释放出的这些政策信息有非常明显的反映，我觉得现在应该买房，我们公司的员工很明显，我们公司80%的人就看到了这种好的趋势。
主持人：
因为早期国家调控的目的就是为了防止房地产这个行业过快过热，政策力度的显现包括危机的出现，可能转成另一种形势，不可能完全打压，因为本身房地产对解决老百姓的住房问题一个基本性的产业，所以整体是在回暖的。那么孙总觉得怎么样，您觉得这个政策对是否能够起到非常大的扭转作用？
沈阳金冠房屋开发有限公司 董事长 孙西平
孙西平：
王总和董总已经讲得非常深刻了，从市场行情的走向，到这次价格的调控也好，政府出台一些政策也好，的一些剖析，冰冻三尺非一日之寒，今年中国的房价好像配合了今年股市的走向，配合到全球的金融危机，好像合拍合得挺准，但每一个事件的形成都有它发展的历史，股市有股市形成的原因，咱们不分析股市，金融市场有金融市场的病结在里面，咱们的金融方式你是欧式还是美式，人家说中国的经济方式是最坚挺的，也许以后世界各国还会学习中国的经济方式。
人民心目当中感觉到房市渐，房价在滑，而且有很多地方房价确实不走了，甚至有很多楼盘不卖了，老百姓还在观望，股市没有到底，房价是不是也没有到底，这个观望是跟结合近一两年来政府调控这方面的信号给得太多了，比如房价产生波动的初期，从媒体舆论导向给予大面的宣传，杭州要降多少，广州又降多少，这些对象存在，杭州的房价广州的房价北京上海的房价代表不了的房价，个别地方的房价好像是由供求关系调解的，比如杭州、广州、深圳、上海、北京，它的房价完全是供求市场的调整，你别管我的价格高与低，它有人需求，有人愿意出这个价，所以价格就上去了，这个按市场经济的杠杆应该是合理的，有人愿意出这个价嘛，但是对全球绝大部分地区，尤其是北方，尤其像咱们沈阳市场，是不存在这个现象的，叫做泡沫也好水分也好，沈阳市场不是靠供方来调解市场几个的，也不是供求关系来调解的，因为沈阳市场的推盘量刚才董总也说了，应该是需求量的三倍，应该是这样，所以供的量已经很大了，沈阳房价为什么在走的是最慢的，是按GDP也好，按照人均匹配也好，按照沈阳市人均消费的水准，它的价格不会持续在今年的价格，按照合理的预测也好科学的分析也好，跟沈阳同等消费水准的城市GDP相接近的城市，按照沈阳也是一个省会城市，它的房价应该比现在高20%个点是不算高的，沈阳的房价为什么没有上去，原因就是沈阳的供求量失衡，推出去太多，现在供已经远远大于求，所以在沈阳房价里边不存在泡沫和水分，只能说开发商能维持他这个利润比值合理的开发利用已经不错了，不会像杭州卖三万两万的房子能跌到六千，这种情况是不会出现的，沈阳开发的房子跟它的区位的调整，它的房价利润有高有低，但你超过20%不是很多的，但是你不能超过百分之二百百分之三百，这在沈阳来说都是天方夜谭的，所以这次价格的调整实际对沈阳的房价从前一段时间叫走入冰冻期，可能说迈的速度在渐缓，但是价格基本没有变化，只有一些个别盘有一些价格的出台政策的出台，你是为了年底了资金链的短缺也好，好像价格做了一些优惠政策，但要是说沈阳的房价降价崩盘的可能性是不可能的，因为它这里面没有危机的存在，也没有泡沫的存在，所以说结合这一次沈阳的秋季房交会，春季房交会好像政府没有给任何的补贴政策，秋季做了一些补贴，但是也没有收到明显的效果，这说明什么呢，刚才讲了冰冻三尺非一日之寒，这种态势一旦形成了，是受你一个信息一个信息不断的累计形成的，在人消费的时候他已经下定了受政府宏观的导向也好还是大气候的影响也好，他认为这个价格要跌了，都在跌，尤其前一段时间有些媒体在宣传导向偏向于负方面，这边降那边降，沈阳的房价能不能降50%啊，也在这么看，但是这几个月来看没有调，可能价格还要往上调，肯定是要往上走的，我也是这么看的，应该是今年年底走到谷，这个谷是加上全球的价格，再加上这种世界经济危机，人的心态失衡了，有可能受一定冲击，但是随着明年春天的开始到明年五一，我想价格还会提升起来，提升还有一定的比例，要是买房子来说今年年底买房子肯定是一个大的利好，都购房者来说肯定花的钱是的钱，买的东西含金量也是的，将来无论是个人用刚性需求，还是你有投资理念，它的空间也是的。我是这么认为的。
大话地产活动现场
主持人：
理解孙总的意思，我们来做这个栏目的开发商谈到沈阳市场的情况都觉得沈阳是一个成本定价的市场，而不是利用炒房抬高价格，因为年初范教授的数据里面投资比例也是很少的，不超过10%。刚才孙总谈了心态的问题，因为从消费者来讲他肯定以的价格来买房子，现在这个政策出台之后可能算是一种优惠，但也不是很大。
孙西平：
只是这个市场上政府发布了一个新的信息，可能给你很小的补贴，给你这么一个信息，就是政府认为现在这个房市已经是很合理的了，如果不合理他也不给你这个信息，这个信息我认为老百姓不一定很认帐，他还会再观望的，他会用自己的脑袋分析，尤其是他会拿咱们沈阳的北方的和南方的楼市去对比，有的时候对比到一定的时候对比的不一定是价格，他对比的是下降的幅度，百分之多少的点，甚至有人问我沈阳的房价会不会跌到多少，我说你等，什么时候人民币贬值了房价可能跌50%，沈阳的房价完全是成本房价，确实没有泡沫。
主持人：
刚才孙总提了春季房交会没有政策，秋季房交会恢复了政策，包括现在国家的一个信号，另外冬季房交会也要举行，刚才几位老总谈了这个期间，第四季度可能是最微妙的，也可能是买房的时机，这些政策混合在一起，您认为这个政策对市场会有什么影响？
香港联祥 总经理 杜宏鹏
杜宏鹏：
我们有个的感受，这轮调控下目前来讲是性的，包括三线城市都受到这次调控的影响，但是不同的项目不同开发商的感受是不一样的，我们讲心态嘛，07年和08年的心态完全是不一样的，购房者的心态和开发商的心态都是不一样的。之前我想从专业公司的角度聊一聊这轮调控的状况，聊两点，是供求关系，因为我是学经济学出身，解决价格是由供求关系决定的，第二是作为大的经济体经济周期是关键，回顾07年上半年的时候国家就开始不断的出台调控政策，但是下半年一直到10月份之前基本上是出台一个政策结果房价没调低倒高了，第二种是投资第三种是投机，投资投机界限不是划得很清，在沈阳我们基本见不到。其实另外还有两种购房组成是非常可怕的，一个叫恐慌性购房一个叫超前性购房，恐慌性购房，今年给我们教育的是房价可以张也可以跌，去年飞涨很多群体借钱买房子，超前购房的话现在孩子还没有到结婚的年龄但是我借钱也先购房，今年我们对房地产进行了分析，结论真正的拐点就是去年10月份，去年10月份之后一线城市整体下滑，10月份出台最后一个政策，就是通过银行控制需求，它其实是个周期的，开始的调控不是没有利益，但是越调房价越高，到10月份出现拐点开始慢慢下滑，沈阳的势头从4月份才开始体现出来，春天的时候沈阳的开发商还是信心十足，其实我们春天的时候研究房地产的数据，对沈阳来说整个成长还是比较健康的，对于北京，北京当时也有一个迹象，但是相对比较好，对于三线城市，比如青岛沈阳这些城市都是比较良性的。三线城市四线城市包括辽宁省的地级市影响不大，开始我们的理解也是一样，一线城市由于开发过快，这次的危机就是次贷危机，因为国家已经开始准备在房地产方面放宽政策的时候，恰恰次贷危机出现了，因为当时国家有三个问题要面对，一个问题是控制通货膨胀，一开始中国遇到的问题是通货膨胀，所以要控制通货膨胀，第二个是保持经济增长，第三次贷危机来了就是要防范金融风险，这次对开发商来说很重要的问题就是银根缩紧，但是没有出台政策。
07年整个从业人员的心态各方面跟08年都是不一样的。现在国家政策已经在改变了，我觉得这次财政部出台的政策，就实际意义来讲的话是不大的，因为它所让的这些利给的这些优惠远远不及开发商的促销政策，但关键的是给予一种信心，就像前几年中国经济发展内需拉动不起来，但是储蓄在增长，大家有钱不敢花。现在对房地产整个舆论大家都在等着促销政策的出台。所以到现在为止这轮政策调控，其实是有一定意义的，但是它的作用不是很大，更多是一种信号，是一种信心深的，而且很多消费者有可能继续在观望看有没有新的政策出台，其实我们分析感觉今年冬季就应该是房地产的低谷，因为国家已经开始救市，救市需要有个周期，到明年春天的时候，明显房价肯定是一个重新抬头的机会，总归一点，我觉得像买股票一样不要永远想等到点买入点买出，其实现在个别的让利促销是一个短暂的行为，但是长期来讲的话房价肯定是上升的趋势，所以要重拾信心，找到一个合适的时机切入。
主持人：
我觉得现在有些开发商面临一些问题，我们现在有中指研究院的胡智强在场，他对融资都有一些相对的分析和统计，请他来介绍一下房地产融资的情况怎么样。
中指研究院沈阳分院 运营总监 胡智强
胡智强：
我整理了一个融资的题报。简单介绍一下我们金融市场的情况，从近一年多，我们了解各个融资的动态，包含了我们种种的，08年整栋建筑工有64栋，其中境外资金14栋，购买的是上海北京的物业，欧美大型投很对亚洲基金基本都是收购项目和股权，我们感觉金融机构和投很对中国市场是比较感兴趣的，体现在：一是我国国民经济稳健，整体的投资环境还是比较安全的。
第二部分是收购的成功案例。列举了摩根斯坦利等等的案例分析。
第三部分是整理了国内外金融环境的现状，包含现在有多少的外资进入中国，大概有63%在国内有投资。现在投资市场区域从05年3月份主要集中在珠三角广州长三角上海，到现在已经向二三线城市大连成都常州这些城市逐渐的感兴趣，而且原来是以写字楼和商业为主，现在已经拓展到了工业地产公寓等类型。我们可以看到商业地产的份额是加强的。
大话地产活动现场
第四部分是近年进入中国外资企业的资金性质，这个毋庸置疑私募基金是很大的比例大概占35%，开发商20%，投行17%。为了规避相关政策和种种繁杂的手续，合作开发这个形式比较受海外投资者青睐。
第六部分介绍了外资投资更加多元，欧洲35%。看整个次贷危机影响的都是美国美洲这些地区，现在像中东、北美、中南亚受金融危机都是比较小的，而且他们在寻找更稳健的投资环境，中国的市场是他们比较感兴趣的。
最近的一个金融公司新兴外资投行对房地产的策略，我列举了四家，包括养老基金、房地产基金、专门投资基金。
我想说的是现在世界经济整个次贷危机也好，股市也好，有一定的春季，但是我们中国的市场还是很受外资的青睐。
刚才说到投资的环境，那么在会前的时候聊到了沈阳市的房地产的成交状况，我这有一个数据可以跟各位老总分享一下。
1—9月份房地产市场商品房供应1180万平方米，同比增长7%，商品住宅供应1025万平方米，增长11%。我们把04年开始的累计大概有4000多万平米。今年1—9月份累计销售商品房993万平方米，商品住宅816万平方米，商品房同比增长1.8%，商品住宅同比下降5.65%，这是需求这块。但是我们预计第四季度大概会有一百多万，150—250万之间。反正第四季度是不被看好。
价格这块我统计的是9月份价格商品住宅价格3735元，大概与上月持平，商品房是3508元，同比增长2.21%，环比增2.75，这么看我们的价格还在涨，大概涨了几百块钱。
这个数据应该是我们交易所登记备案的数据。
王国庆：
最近万科降价了吗？
杜宏鹏：
降了，而且是明降。
王国庆：
它有时候不合时宜的出了一些政策，但说明他也是受不了了。
董清波：
万科一年资金需求量大概在600多亿，在这方面压力是非常大的，像这种大公司不像小公司。
杜宏鹏：
包括恒大。
王国庆：
沈阳的问题就是我们如果能呼吁的话，应该不要再增加土地的销售量，如果再投放量增大，那沈阳这个市场是不可能健康的，这是个。第二我认为沈阳真正有转机的是加大城市改造力度，增强刚性需求，然后推崇崇尚生活的群体。因为现在的房子和过去的房子完全不一样的，过去沈阳开发商欠了很多债，那么为什么外来这些开发商都盯住沈阳，我看很多媒体讲了很多理由，其实真正的理由就是城市改造速度慢，我带了南方很多开发商来考察，都感觉这个地方好，这个地方有很多破房子要拆，我们在南方时间长或大城市走多了就感觉沈阳有很大的空间，但是沈阳有没有能力去拆它谁也不去多想，认为政府要推动肯定是能拆掉的，那一旦强化城市改造速度，增加刚性需求，这部分不仅仅是需求方增加了，是增加了一大部分人的从众心理，有了从众心理那恢复市场就有机会。
还有这个信心的恢复是要有阶段的，打房地产都要有一个阶段，那恢复也要有一个阶段，明年要四五月份真正抬头的时候买房子可能价格就已经上来了。
主持人：
第四季度已经过去一个月了，现在供应量是肯定了就是这么大，并且最后一个月怎么样，都感觉明年会有个转机。董总能不能谈一谈，您觉得企业这个阶段应该做什么？
董清波：
企业的状况不一样，企业根据目前的市场形势和国家出台的政策，主要是根据企业自身资金流的需求程度来调整企业开发的规模和销售的价格体系。作为企业本身来讲，它在以往拿的土地价格上，如果政府不会因为急于解决财政资金短缺的问题，对后续供应土地的价格进行大幅度调整，那么企业的明天就是美好的，因为土地不往上上，房地产这个行业没有土地的话不可能去做产品嘛，所以它是一种稀缺的资源，那么这个稀缺资源之所以能够保证它的稀缺性，是政府在土地的放量上有一个科学的安排，这个企业能不能安然的渡过我们思维的对天合乎是这段危机，那么它和政府下一步的行动是有着密切的关系的，如果政府想对房地产行业当中现有的企业给予支持，那么应该在舆论导向上释放出有利于这个市场向前发展的信息，那么这个信息应该是什么呢，应该实事求是的告诉老百姓沈阳的房地产市场没有泡沫，沈阳房地产的价格是一种成本价格，沈阳的老百姓有需求应该及时购买，这是政府在舆论导向上要做的。那么为了促进这个市场有一个较快的增长，沈阳政府应该在中央政策前提下加大我们说的优惠的幅度，因为中央有了一个指导性的意见，地方政府还要制定具体实施的细则，应该在中央政府的基础上再给予一定的支持。前一段时间我们国家有关部门公布我们的税收增长非常快，到了一种不能不通过税收来让利于民的地步了，那么同样现在在土地增值税上，在交易税上，包括印花税都让了，看看还有什么能够利用老百姓现金买房他的决心会比较大，购买的数量会比较多的这样的进一步的刺激政策，我觉得政府应该采取。
作为企业本身来讲，政府的这些政策会使企业在资金流的需求上得到相应的满足，因为你的销售已经开始活了，那么资金就回笼了，那么作为企业来讲，对价格的调整又有利于这个市场活力的增加，所以会引起良性循环。
主持人：
下面这个问题更具体，现在沈阳的楼盘已经开始打折优惠了，秋季房交会我们也在现场看过，刚才杜总说了万科已经在直接降价，就是这种连锁效应会不会导致所有的楼盘都采取这个策略？
董清波：
沈阳市现在的楼盘，实事求是的讲，就是原来它预期的这个价格和现在的实施价格差500—1000块钱。差500—1000块钱，之所以能采取这个措施，就是因为一系列宏观调控当中对房地产是采取控制抑制的这种前提下形成的。因为企业没有资金，就像人没有血液一样，所以他为了自身的生存必然会加快周转，让利于民。
下一步恐怕就不会再有像今年下半年这种调整的行为了，是因为本身沈阳的房地产价格就是成本价格，它的利都是微利，不像南方，三万块钱的房子降到六千块钱，它中间的利有多大吧。土地价格在上涨，建安成本都在涨，但是沈阳的房地产价格每年仅以5%的速度上涨。
王国庆：
有一些降价，有个别楼盘可能过去还有一点利润空间，都挤光了，我们做这一行算成本的时候，有时候我也在算像有一些楼盘他卖出来四千多的精装房根本就没有利润甚至都是亏损的，我觉得如果很大的力度去招房地产企业，这样会造成地区恶性竞争，比如沈阳招了很多特大型的来圈地然后盖房子来卖，这对一个地区从长远来看是不利的，但是从政府来看是拿了这块土地马上变现了，可能对政府或者它的配套基础设施会快一点，但是真正从长期看也是一种不健康，因为供需关系一旦脱节，其实就形成一个矛盾了，像沈阳投放量这么大，本身就形成一个矛盾，供需不平衡。像南方，像去年年底苏州，我们有一个楼盘，我们原来计划是四千，后来七千了不跟你降价，就是为了要你这个房子，这是去年的情况，这是市场的供需关系可能把价格抬起来了，那沈阳现在的市场情况是供远远大于求，那么怎么拉动这部分需求这是最重要的，并不是说发展房地产企业，政府官员再去招房地产企业，再进来进行新一轮的恶性竞争，如果让我们太湖国际去挤出500块钱利润，没有，真的是没有这个空间。
主持人：
商家也不可能去赔本做销售。孙总，您会采用这种直接降价的销售吗？我觉得有一个问题，可能有些开发商现金流可能有问题，资金有压力也会被迫采用降价策略。
孙西平：
在这个过程中可能有一两个瞬间，为了解决一定的问题达到短期的效益，甚至拿这个东西做一个噱头做一个炒作可能去做，但是它是一种模式中的一个片面，它不是通盘的考虑，我一个开发公司定一个开发项目，会有一个推盘节奏的，现在我推出这个东西我可能做一些让步，无论是利润上的让步还是政策上的让步，但只是短期的，在整个营销计划中的一个结点，它通盘上是不会的，这是违背价值规律的事情，是不会去做的，市场上也站不住脚。
政府干预那个无论是给利好也好，是市场的一个导向，真正他给让的那些点有什么作用，很好，把这个信心导向给现在的购房者，给有观望的人，让他们增加一下信心，至于房价这个东西还是本着市场规律去走，一旦脱离市场规律不可能长远，至于瞬间产生某一两个阶段，我认为还是一种营销模式。
沈阳房价一部分是土地成本来决定的，土地成本可能以30%，50%的速度在向上攀升，这是一个不争的事实。第二、建筑成本又在增，比如今年的建筑成本钢材来说从年初的三千能涨到八九月份的六千，涨了几乎是，比如一些配套的相关费用，现在都在喊你说暖要从70涨到100，电要从90涨到130，包括农民工的工资，所有成本都在增加，你反过来让房价往下降，这个东西好像违背了客观规律，所以违背客观规律的事情在市场上能不能发生，这是有的，但它不会是全方位的或者是大量的，或者形成一个主流，是不会的，无论多大的盘也有降价的，但降价的不会整整一个盘，可能是其中的一栋楼，或者一栋楼里的几个房间。
主持人：
刚才提一个比较实在的例子，万科降价，实际就是一个营销策略。
孙西平：
现金是其中的一个，第二个也不避免是操作。
董清波：
公司有公司的资本运作规律，有一些项目做出重大的调整是它这个集团，就是它上边这个投资公司在资本运作上来讲有宏观上的一些设想或者要求，所以导致了它在项目的运作规律上出现了畸形的运作方式，这是一种畸形的运作方式就是从项目来说，但是从资本运作来讲它是一种弥补，所以它就不得不这样做，而沈阳市的房地产企业大部分来讲还是以项目运作为主，所以它会遵从市场这种规律去运作，就不像有些人说的还有多么大的降价空间，是没有的。
另外我们做什么事情来讲，一定要通过实践的检验，就是实践是检验真理的标准，而不是说依据某些政策的导向或依据某些炒作，而是以这个区域市场的状态来运作市场，比如东北地区和珠三角肯定是不一样，但是在我们分析这些事情的时候不去讲这两个区域的差别而单单从房价上讲，它就没有可比性。
王国庆：
像杭州的房子有十万块钱一平米的，而且每层面积是一千平米，都是单层卖，它有这部分特殊群体，但是这里边泡沫是很大的。反过来，三千块钱的，建筑成本同样，建筑成本是差不多的。
主持人：
我听咱们三位开发商老总都已经谈到了现在不沈阳市场形势的状态，刚才孙总谈到了四季度应该是一个购房的好时机，当时杜总也说过明年价格会上涨，那我认为现在也是一个低点，从这个角度上您能细致的谈一下，如果今年四月份是一个好时机，那么房交会是不是的时机？
杜宏鹏：
刚才那个话题我也想补充一下，房地产是一个资本密集型产业，但是今年房地产企业都没有意识到现金为王的话，一开始万科也是半遮半掩下降的，去年10月份武汉万科就开始变相优惠，但是后来资金需要回流，所以他现在直接七折销售，沈阳的恒大绿洲也一样，一期精装修均价六千，二期他毛坯房四千，后来碧桂园开了又变成精装修四千多，其实这些东西不是主流，因为现在有的是低于成本，只是说开发商在需要资金流的时候在某一阶段一个特殊的产物，刚才这里有个话题，就是是否这种营销能够变成直接的降价，其实这个还是取决于四季度整个的销售状况和资金流的状况，因为现在的购房者也变得很精明，今年的营销手段要比去年层出不穷，大部分营销手段都是变相的打折降价，算来算去老百姓也能算出来比较，说来说去这些策略措施最终取决于个别企业运作状况，即使是有打折出售也是一个案或者是短暂时期的短暂手段。
刚才那个数据分析，个新增加供应量一千多万平方米，但是马上追问一句有哪些已经推出的但现在还没有售完的就是现在二级市场存量房，这是恐怖的。最恐怖我们看07年的数据，07年房价涨得快，竣工量低于消化量，但实际上这种是供不应求。真正的恐怖就怎么供求关系，这里面杭州政府做得很好，房地产毕竟需求量和增长是平稳的，但是供应量突然加大，将会带来灾难性的影响。每年要有一个系统的放量。四季度的时机就是整个调控政策都在在今年冬天达到一个的时候，冬季房交会是一个点，但具体还要看购房者根据项目的状况还有整个市场状况来进行选择。
主持人：
各位都已经对今天的话题进行了充分的讨论。下面请各位说出最想说的话。
王国庆：
我觉得沈阳目前一方面真正贯彻科学发展观，我觉得减少土地投放量对老百姓也是公平，对开发商也是公平。
第二、政府有义务传达准确信息给老百姓，告诉他我们目前的成本状况，我经常从动迁成本去讨论土地价格就是土地成本，土地成本占了开发很大一部分比例，1/3左右，所以我觉得政府真正的导向作用，真正减少开工面积，真正合理利用土地支持房地产开发，第二告诉老百姓成本准确信息，没有虚高目前的沈阳市情况，第三、应该告诉老百姓买房子，我觉得今年年底到明年三四月份，否则房价还会上涨。再一个沈阳这个地方真正拉动内需就是加大城市改造力度。还有一个是吸引周围的城市的人把沈阳推出去。可能这几个措施要比降一点税要好得多。
董清波：
我同意刚才王总的意见，作为沈阳政府要发挥对市场大的调控作用，根据现在市场状况对于投资规模进行控制，就是实际上新开工量要下来，新开工量要下来你也要出台一些政策，这样市场供求关系就被调整过来了，现在之所以一下子上市量很大，是因为与前一段时间市场需求旺盛，土地供应量大有关系，包括在金融方面的融资，在前几年相对比较便利这都有关系。那么07年价格上涨过快，是因为国家的调控政策，在建的规模缩小，然后到07年就形成了需求量大于供应量，那么现在我们08年这个情况就和07年计划开工和06年计划开工和07年已经开始延续到现在形成的量的关系，所以对于整个建筑市场土地供应市场不做一个科学合理的安排，那这个房地产市场就不可能从根本上有一个长远健康发展的趋势。
对房地产商的一些建议主要集中在手续的办理上，配套的环境上，这方面要加强，倒不是说现在房地产市场好像有点低迷是由于招商量不足，正好是相反的，招商量多的话供应量越大，对目前的市场越有负面影响。
孙西平：
销售是有节奏的，政府发展是有规划的，我们现在可能是一年做的事儿可能把后三年的事儿都给做了，土地都推出了，这样的话在政府这一块，无论是市级政府还是区级政府都是为官一任，把自己这一任的事儿做好，有可能向市场推出过量的土地，所以说这个要有一个宏观的计划，这个计划完了之后一定要按照这个计划去做，不要按长官意识去做，这是目前咱们中国特有的特色，都是长官意识，长官意识认为该做了你这个楼明年就发了，长官意识不该做有个批文这个谁也做不了，这个中国有规划，有五年规划，这个规划做完了我们都去规划那看一看，可能困难就能回避。
杜宏鹏：
这一轮调控有利有弊，有利的就是整个行业信心回归，大家可以做一个重新的计划，只要大家心情不会那么浮躁，可能后面就会有好的基础。到现在为止很多楼盘是以降价促销为手段，但是真正的我们还是要做品质地产，因为所谓的市得是大市。
随着中国经济的发展房地产肯定是一个有潜力的行业，土地是不可再生的，中国18亿耕地的底线是不能动的，土地资源是有限的，而房地产跟人又息息相关，房地产成本都在上涨，从国家来看，进入城镇人口开始买房子，带动房地产兴起，目前中国44.9%的文化水平，目前中国城市化率远远没有达标，美国刚建国95%的人口是城镇人口，那么中国目前城市化水平每一年一个百分点在递增，另外来说13.2亿人。以目前中国水平消化，中国房地产未来有刚性需求。房地产既可以满足人们生活需求，也符合经济发展规律，必然是一个朝阳产业。06、07这两年既是前两年的积淀也是后发。
主持人：
今天大话地产到这里结束，感谢各位嘉宾到来，谢谢！
到场嘉宾合影
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