[摘要] 08年下半年沈城房地产经历了较长的低迷期，在受全国地产情况的影响下，许多购房者处于观望态度。在此背景下，由沈阳市政府主办，房产局承办的2009沈阳春季房交会大会今年3月18日举行，成为上半年沈城房地产市重大事件之一。
本期活动：
时间：2009年3月5日下午
地点：沈阳搜房网
受邀嘉宾：
辽宁金沙房地产集团有限公司 总经理 王洪哲
沈阳九州福尔房地产开发公司 总经理 孙国和
香港联祥集团 总经理 杜宏鹏
沈阳金冠房屋开发有限公司 董事长 孙西平
沈阳国瑞汽车汽配博览中心 总经理 姚峻
大话地产活动现场
主持人：
今天邀请几位嘉宾针对春季房交会的话题，请各位老总发表一下自己的看法。我们个话题是，今年的房交会比较特殊，是自沈阳2000年举办房交会以来的的一次，比正常的时间提前了将近一个月。我觉得这也是说明了政府和房产局这边对促进整个房地产市场回暖做一个准备，房交会提前一个月举行究竟能起到什么作用，各位老总是怎么看的，先请孙西平孙总先谈一下对这个房交会的预期？
沈阳金冠房屋开发有限公司 董事长 孙西平
孙西平：
2009年沈阳春季房交会好像从大家有印象以来的一次，它的起动时间已经提前了将近一个月，我想政府为什么这么早的把这个春季房交会往前启动，主要是在今年是政府的两会期间市长领导都对沈阳市的楼市寄予了很大的期望。因为无论对一个城市也好、一个国家也好，沈阳而言，楼市占沈阳市经济总体比重应该是在33%以上，按2008年消费总值是10万亿，光老百姓用于买房子的刚好是3万个亿，33%。实际来说沈阳比这个数据还要大。
王洪哲：
消息，前几天邢市长开会是40%。沈北新区70%多。
孙西平：
所以楼市的走向带动了整个城市的走向。楼市是实体经济，它催生带动了链条经济，它带动的是整个社会，方方面面没有一个角落不涉及。从沈阳市今年两会的时候市委市政府表态了，个表态就是经济适用房，今年2009年沈阳市不建了，上次我们谈的时候孙总也在，就谈经济适用房和房地产开发冲突的时候，它肯定是有冲突的，政府为了鼓励甚至刺激甚至保证沈阳房市的稳定楼市的稳定，健康的发展、快速的发展，所以说2009年沈阳市政府把经济适用房改称货币补贴，不建了，不跟大家分那杯羹。然后沈阳市政府要拆迁四万户，为了应对今年的楼市为了扩大内需，增加了四万户，今年提前拆迁，这也是为了稳定沈阳的楼市。再结合去年2008年咱们的冬季房交会，在两会期间我就跟邢凯市长交流过，2008年冬季房交会又创造了沈阳的记录，成交额是20个亿，它的成交量成交总额以及交易面积总额都是历届房交会冬季房交会的一次。沈阳的楼市人的观望的形态已经在复苏，冬交会这么好的数字，所以今年年初要求25号前沈阳市所有的工地全面复工，还有一些烂尾工程等等要争取26号沈阳市所有的楼市开始复工。比如我们工地20号工人就回来了，做好前期的准备。北方的施工条件已经多少年形成了得三月中旬，想提前也提前不了，但是从政府的一系列举措，无论是2008年的冬交还是政府应对经济适用房的政策还是加大拆迁力度，还是今年告诉所有的开发放提早开工，准备做好2009年全面的起动，包括又把春季房交会往前提前了一个月，这说明政府对楼市非常非常的关注。
但是从近期，尤其是近一二月份，从我自身来观察，只是二月份，我西城晶典在沈阳的楼盘里应该是很小的一个开盘量，总共才8万平，很小，但是光是2009年二月份，这里还没出正月，就这么一个二月份，我的成交额就达到了2260万，这是一点水分没有的，但这个成交量已 过了我们预期的期望值了。从西城晶典这么一个小的盘影射到沈阳整个的楼市，这样的话沈阳的楼盘应该是在回暖，这是肯定的，从2008年进入楼市的危机以来，人们的购买心态观望心态摇摆不定，通过这几个月基本情绪已经逐步稳定下来，他是有需求的，有刚性需求的已经就落地交钱了，这样的话我认为2009年沈阳市政府春季房交会也是再起一个推拉作用，推动一下，春季房交会提前开，之后还有夏季，之后还有秋季，他把这个间隔掌握得好，提早让沈阳楼市进入热的状态，给开发商信心，也给老百姓信心。我觉得能取得比较好的结果，从目前老百姓购房者或者预购房者他们的心态来看，基本像去年11月份那种心态不能说荡然无存，但观望状态已经没有了，基本情绪已经稳定下来了，所以2009年春季房交会我认为应该是所有的开发商、所有沈阳市想要购买房子的人在这个时候就达到一个平衡。
主持人：
听孙总发言我感觉沈阳市政府包括开发商，尤其是政府的支持力度是比较大的，毕竟这次提前了一个月，跟沈阳市场的销售旺季还是说提前了，那这个百姓是否能接受呢？
孙西平：
实际百姓之所以有观望的心态，完全来自于政府来自于新闻媒体给予的导向，一定记住导向决定一切，因为包括中国的楼市危机，包括沈阳的楼市危机，就简简单单因为美国的经济危机咱们就危机了吗，按理说没有，因为美国的金融危机跟沈阳的金融危机是有连贯的，但是楼市危机我认为跟沈阳没有多大的直接关联，它就完全是一种人类的心态，这种心态就是一种摇摆犹豫不定，或者企盼着你去摇摆，但是通过这一年来他已经知道没有什么变动，美国的楼市离沈阳比较远，再一个沈阳的楼市也是比较健康的，这几年来沈阳楼市发展特别稳特别缓，每次都是小步的往前迈，都是一点点涨上来的，所以它的发展是健康的，这里面的水分泡沫非常小，尤其是渡过了2008年那场楼市的严冬，有些开发商资金链跟不上了，在短期的营销政策上，短期的销售手段上有可能断臂销售。
主持人：
今天有幸邀请到姚总，因为国瑞也是沈阳一个代表商业地产项目，姚总觉得这次房交会对商业地产会有什么触动吗？
姚峻：
我觉得每个人的视野不一样，沈阳的房交会我从去年的秋交会参加，然后冬交会我去参观，然后这次春交会我就不参加，原因是什么呢？就是面对金融危机，就像刚才孙总说的，中国人还没有感觉到，其实越是沿海南方地区，我们波已经冲击到了，那些外贸企业、出口企业，那很明显的带动第二波冲击，那就是我们打工，从农民用工化到用工多余，两会期间还在呼吁，就河南省还有一千万的农民工就业问题，这就带动到我们这个行业，为什么房地产产业没有纳入到振兴规划里面，而钢铁和汽车次就上去。那么从3月1日开始50亿的农民车子更换的一个计划，就是从家电下乡到汽车下乡有一个很具体的支持力度，而房地产的支持力度就是各省市政府呼吁很高，每回我们看沈阳由于我们前两年放量太大，就是刚才所说的空置房太多，这是我们一个根本要解决的问题，对商业地产也是一样，商业地产目前写字楼在空置，而这些写字楼怎么出租，怎么去更大化的利用，就像北京有一个叫七九八，它是一个工厂改建的创业园区，那很火，一般我晚上去活动消费，而我们更多的写字楼里面能不能打造这个特征出来，类似像我们汽车汽配博览中心、服装城这类的企业。沈阳已经有这个市场，你再重建这个市场，那么存量是多少，怎么来布局，所以我们公司从去年12月份停止销售，我只租不卖，然后从去年12月到现在就是三个月过去了，包括春节，要买房的人不超过十个人，就是有意向还要买我这个商铺的人，这说明需求的欲望不是很高，原因有两种，一种是人们钱都省着花，包括我们现在招商也很难，就是春节前有意向想扩大的，那么考虑到金融危机以后他要收收他的资金，他要重新布局，所以我认为政府召开这个春交会，带动当地的刚性消费有很好的作用，我们在座的开发商根据各自的楼盘，我记得好像在春节前后又出了一个信号，就是大量的空置房还要开始降价，就是面对我们这块也是，因为我们过多的盘量在你资金链出现问题以后会产生严重的后果，所以第二波的冲击大概到五月份能到我们中国的一类城市，北京、广州、上海这样的一类城市，而到我们沈阳的话得是十月份以后，就是我们现在感觉不到，感觉的就是我们当地的农民工可能会多一点，老百姓还是老百姓，还是没有问题，那么我们汽车市场的一种感觉就是我们做大车配件的用量减少，因为这种车客车物流公司的车都停在家里，那轮胎不可能坏，为什么停在家里？那就是出口外贸企业没货了。所以在整个振兴计划里面我们称汽车行业国五条，注重是小排量，注重是农民用车，注重是汽车现代服务业的发展，前不久我在北京也开了一个座谈会，就是对于中国汽车配件市场应对金融风暴的一个座谈会，就是我们这个汽配市场该怎么做，也在一个结构调整，所以很多原来我们这行业里面做外贸的，比如像温州的瑞安、台州的天台，60%以上的企业做出口的现在都没有定单了，现在都转向国内市场。
沈阳国瑞汽车汽配博览中心 总经理 姚峻
回头来看房地产，我甚为一刚性需求不会变，二、观望的客户还会观望，他不会轻易出手，所以我们这次春交会上会预计达到的目标和我们想象的目标有一些差距，像刚才孙总所说的如果我们政府过多的拔苗助长会给我们留下很多的隐患，吃苦的不是政府，还是我们开发商。
主持人：
谢谢姚总的发言。刚才孙总从政府和开发商住宅产品来谈的想法，姚总主要是谈了一下商业地产，现在商业地产也面临很多的问题，待会儿我想还会对商业地产将来的市场，有些问题需要问姚总。
接下来还是关于房交会这个话题，一是提前了，二是押旧买新这个政策，这个政策推出之后我们在网上展开了一个调查，网友的参与度是非常高的，对押旧买新这个概念觉得对自己还是有帮助的，那这个究竟对楼市的促进作用有多大呢，或者说对这个政策的理解，请孙国和孙总谈谈关于押旧买新这个问题？
孙国和：
这个押旧买新可能是目前在沈阳是的，而且这个政策一旦公布出来，我看最近包括市民网上媒体等等大家反响都非常热，有的是想买房但是手里还没有现金，或者说我想买房又想把手里的房子处理掉，这个政策对他们是很有效的，这个政策无论能持续多长，对现在可能都能促使楼市回暖，一部分解决了部分消费者目前手中没有现金流这样一个矛盾，那么另外对开发商来讲也是一个比较好的推动作用，应该说无论是对我们开发商还是对购房者来讲都是一个利好的消息。
沈阳九州福尔房地产开发公司 总经理 孙国和
09年前几天沈阳市房地产协会做了08年整个房地产的总结，邢凯市长也参加了，他说去年沈阳市房屋成交量1200万平，基本和07年持平，把今年的销售目标定在1500万平，根据目前的市场压力还是比较大的，从政府来讲通过各种渠道来加大交易量。从这个来讲，增幅已经有实际的举动了，包括前段时间沈阳出台的25条政策，再结合细节政策的出台，我想肯定对房地产市场会起到推动作用，具体有多大作用，最终我们还要拭目以待。
主持人：
王总怎么看这个政策？
王洪哲：
我觉得这是一个非常好的促销方式，因为这个之前也探讨过，现在从正向给老百姓做一个引导，实际我们现在大家在这谈楼市，其实楼市从今年二月份已经开始回暖，但是这个回暖不代表着春天来了，但是回暖了，这个回暖实际上它的重要意义应该说在于已经有一部分老百姓开始行动了，就是原来这些人都是持币观望，但是现在有一部分人已经开始行动了，他们开始行动对我们整个楼市来说是一个好事儿，现在沈阳市政府一个是把房交会照每年提前了一个月，这也是为了迎合楼市回暖这种形势，然后给予老百姓一个比较好的政策的支持，其主要目的在于宣传在于引导老百姓去消费，可能你们就是一方面沈阳的楼市是健康的，另一方面是你已经等了半年了，你看沈阳的房地产有变化吗，沈阳的房地产还是稳固的，沈阳房地产市场每一个指标都是稳中有升，只不过是这种升的幅度小了，有些媒体从很片面的角度就说沈阳降了，实际上没降，他们没注意，尤其像从房地产研究所或从市政府出来的数据都是与去年同比降多少，按本身它还是升的。
辽宁金沙房地产集团有限公司 总经理 王洪哲
那么现在做押旧买新，这个政策出来我仔细看了一下这个文件，应该说这个文件就是针对老百姓来做的，就是想给老百姓做点事，同时也是让这些开发商献些爱心，然后我们正向引导，有很多人问我，毕竟我做十五年房地产了，也算是专家了，说这个东西好不好，我说好，我说起码这地方我们做一个简单的算数，相当给你打九五折，现在的房地产大家都知道，我曾经给人打的折是八八折，但是从93年以后打98折都难了，还有一个就是我们很多后进来这些公司南方那些公司打折是很难的，保利也好、新湖也好都是一个点，包括原来泰盈也是一个点，那么现在一下给九五折相当于五个点，这对于老百姓来讲是一个天大的馅饼，所以我觉得这对于今年良好的起动沈阳楼市，加速沈阳楼市回暖，真正迎接我们楼市的春天，这是一个非常好的举措。同时这又从另一个层面来说明我们开发商在献爱心，并不是在变相的降价，这也保证了沈阳楼市的平稳。
房地产是国民经济支柱产业，它对国民经济的影响是不容置疑的，尤其地方政府，刚才我们在探讨说地方政府前两天开会邢市长说，沈阳的财政收入来自于房地产36%多，这对沈阳市来说是一个好的数据了，但是对于房地产来说，房地产一个亿的投资能够带动整个行业两个多亿，因为它有60个关联企业，它解决就业解决关联投资都是比较重要的一个行业。同时房地产还有一个，我们大家都知道，实际上希望房子掉价的人是没有房子的人，有房子的人都不希望房子掉价，这是你的财富的象征，比如你拥有一套房子，这套房子五千块钱的时候你一百米的时候就等于你个人资产是五十万，房子变成三千的时候，房价降下来了，但是你个人的财产也损失了。
胡锦涛说我们要保证房地产市场平稳发展，什么叫平稳发展，是稳中有升，所以我觉得这个对楼市的促进是很明显的，可能现在说还有点作，等到房交会完事儿以后，我们坐下来再去研究房交会收获的时候，可能会有很多开发商会由于参与了这个举措而自己在帮助别人的时候自己也获得了一个以外的收获，就像我们搞培训的说当你敞开怀抱的时候你得到的会更多，所以我认为这是一个好事。
主持人：
押旧买新的政策对购房者，比如说操作起来应该注意什么？或者这里存在风险吗，您认为哪些人适用于这个政策?
王洪哲：
没风险，这个你没仔细研究，这个之前我已经接受很多人咨询了，这个它做得相当合理，可能它有两个门槛，的一个门槛是这个房龄超过20年不能做，还有男的超过60岁女的超过55岁不能做，比如说我父母要去买房子，但是他们年龄超了，他可以把房子转到我的名下，然后由我来操作，因为我是在这个年龄段当中的可以做，还有押旧买新本身就是三年期限，只要这个项目能够做下去，实际上就没有风险；还有一个由于押旧买新了，它销售会很好，它也就能做下去了，所以在做这个政策的时候制定政策的人是想的比较细的，就是有一些细节我特意看了一些细节，包括年龄、包括房龄、包括做的年限，还有它这个是你只要提供手续以后，由专业的市政府指定了21世纪、君杰等几加非常非常有实力的具有连锁实力的代理公司来专门给你做，那么这些公司他们无论是经济实力以及他们的技术实力还有他们在这个行业当中的号召力，包括他们在行业当中的可信度都非常强，所以应该说在这个环节当中做得是，我个人觉得是做得比较好的。
主持人：
这也是我从论坛里面找到的问题，有的人是比较担心，对政策不是很理解，听了王总的观我想会网友的一些疑问解答。
杜总对一二月份的市场都有一定的宏观了解，那这次房交会究竟对上半年沈阳市房地产市场产生哪些作用？这次是否有转机呢？或者促使沈阳楼市良性发展的目的？
杜宏鹏：
我们是一种多重身份，首先我们做的是策划代理，我们一直在监测沈阳市场的变化，至少十个盘以后；第二块我们有一个开发在南方；第三块，一会儿可以和姚总探讨一下，我们也代表一些境外资金在大陆进行商业的嫁接。
香港联祥集团 总经理 杜宏鹏
从另外一个角度我聊聊对这个市场的看法，说房交会之前我想先说一个观点，我觉得沈阳市房地产市场是健康有序的，三个理由：、沈阳的房价目前来说还是比较合理；第二、沈阳的需求量实际总体来说是比较旺盛，而且均衡，08年1300万销售量在排到前三甲；第三、沈阳城市化进程不断加快，包括人均居住面积在不断提升，包括城市动迁需求以及刚性需求，整体来说沈阳房地产是比较平稳健康的状态。这是一个大前提。但是这轮经济危机中沈阳受影响也很大，就是我们去做家具甚至做窗帘的厂家跟他们交流的时候都感觉到明显08年是一个比较大的影响，但是这个影响我们看到一点，08年的数据跟07年相比整体成交量并没有下跌，但是问题出现在哪里呢？出现在06、07年市场供不应求的时候，大量的资本进入到这个行业，导致供应量非常巨大，所以供应量的增加，在08年整个增加量至少增加50%，但成交量基本持平，这时候带来的压力是巨大的，08年上半年各个开发商感觉不太明显，但是下半年就感觉非常明显，上半年还在增长，但是到下半年增长在放缓甚至减少，所以整体全年是持平的，所以目前沈阳的问题还是在供求关系比例的失衡。
这次受灾从一线城市表现从07年十月份是个标准，就是广州上海深圳已经开始陆续影响，其实沈阳真正开始影响是在08年春天过后五、六月份以后，陆续开始大家感到压力，然后到了08年的10月份应该开始新的一轮的危机是沈阳最严寒的一个季节，这个过程中其实各个区域成交还不一样，沈阳有一些重灾区，这些区域都有一个共同的特点，像开发区，比如沈北新区、张士开发区、浑南，我们跟长白岛的开发商探讨，去年也进入冬季的感觉，但是今年过完春节以后有一个比较大的表现，就是整体都会有一个回暖，过春节的时候大家看到网上的评论也好还是我们感觉到的数据也好，就是今年春节期间所有的成交量都比往年觉得放缓，但是春节之后有一个增长，这个增长都集中于二环之内的一些项目，而且基本上是一些准现房，而且都是中小面积，它的原因我们也判断过，就是在去年下半年以后，大量的需求一直在等待，一直在观望，那么到了今年春天以后，它是一个小轮的爆发，但是刚才说到了，是否这轮房地产已经探底了，还是倒春寒就是房地产市场的一个波动呢，这还要观望，这次房交会政府加大了力度，国家去年胡锦涛的讲话，包括国家重点把房地产列为重要支柱产业这一点是非常非常重要的，其实房地产我觉得在06年的时候国务院开会已经把它列为支柱产业，但是在去年已经把它列为重要支柱产业，实际国家在房地产调控中也一直处于比较徘徊的过程，因为可以看得到，其实去年上半年中国经济整体还是表现比较良好的时候，西方开始衰退的时候，这个时候国家制定了更多的紧缩政策其实影响了中国经济，中国下半年也出现了危机，上半年防通货膨胀，奥运会时候一防一保，奥运会之后恰恰西方次贷危机进一步深化导致国家加了一条防范金融风险，导致银根进一步缩紧，导致房地产开发商进入冬季，总之一点，所有政策制定的时候其实都不会有过激的政策，但是这次春交会政策，有很多地方政策，比如押旧买新，包括房交会提前，都是政府非常积极的一个出发点，比较利好的一个信息，那也就是说这次春交会更多的还是给市场树立信心。
邢凯市长说今年1500万销售量是个预期，我觉得这个预期完成没有太大问题，我们了解到很多开发商在08年基本上有些大的开发商看到市场不好的时候就封盘了等到09年上市，所以今年的供应量比08年还要大，所以压力还是巨大的，这种情况下今年春交会我觉得应该是一个比较值得期待的时候，因为开发商这次参与的力度热情比较高涨，而且老百姓也非常关注这次放较的整体表现，所以这次房交会应该是一个比较重要的战役，应该是对房价上半年的走势还是会起到一个比较大的触动作用，我们都带着一个预期吧。
主持人：
您觉得这个预期是怎样的？
杜宏鹏：
我对这个房交会是比较乐观的，去年冬季房交会我并不乐观，但是今年春季房交会我是比较乐观的，会有一个比较大的放量。
王洪哲：
今年是比较值得期待，还有今年无论是市委市政府包括房产局包括我们开发商，我们大家也憋着一股劲，这个房交会应该说是今年的仗，也决定着2009年走势的一仗，这仗打赢了，09年我们就打赢了，是分水岭风向标的形势，所以我们必须赢了，如果赢了今年春天就真正来了，如果败了的话可能我们面临更长的冬季，所以无论从企业到政府，也都达成一个共识，就是只许成不许败，虽然今年我没参加，但是房交会我会非常非常关注。
杜宏鹏：
这轮房交会的放量肯定是一个大的突破，但是还是一句话，09年的问题不是成交量的问题，就是08年这么危机仍然成交量跟07年没有下降，关键是供应量太大，所以09年关键的一点还是老百姓信心持续下去，然后另外开发商仍然能够平稳往下发展，这点对于市场后续是非常乐观的。
王洪哲：
而且因年房交会还有一个很大的利好，就是去年秋季房交会我们次搞了辽宁省八城市大的房交会，去年刚开始做的时候那七个城市有些有实力的开发商不了解能做到什么程度，处于观望的状态，但是来参加房交会的都获得了很好的业绩，也坚定了他们的信心，那么今年这一批上来的品质质量会更好。
杜宏鹏：
因为竞争更激烈。
主持人：
上一次我记得孙西平孙总参加我们大话地产说了一句，去年年底应该是一个沉寂期，今年上半年是非常重要的，那现在通过我组织活动我能感觉出来购房者的观望态度还是存在的，您对他的这种观望态度怎么看呢？
孙西平：
去年探讨的时候我说了一句话：冰冻三尺非一日之寒。所以2009年主要是受2008年楼市的影响，实际从2007年政府就一路在打压，一路出台新政政策，那时候出台的所有政策，无论是银根收紧也好还是限制你的户型比例也好，一系列都在打压，这样政府本身来说，老百姓的政府、亲民的政府，所以说对来说楼市还是有所节控，但是从2008年10月份以前国家出台的政策也好还是舆论导向的宣传也好，我认为一路是在打压，肯定是在打压，打压到2008年年底正好结合国际金融危机，再加上种种因素结合到一起，可能中国的楼市也受到影响了，一下子滑下来了，真正滑下来的时候知道了这是真正的支柱产业，占到中国经济总量的35%以上，就要保证中国房地产市场健康发展，保证房地产市场健康发展就是保证中国经济的健康发展，所以政府相对出台了一些亲民举措，虽然建设部没有明确的表态，但是在实际的措施上还是维护房地产市场稳定健康的，它不能说维护你开发商的利益，这是肯定的。但是在新闻舆论和导向上应该有所倾斜了，从我们就近来看，沈阳来看，沈阳现在政府的所有举措，无论从2008年政府的25条新政，还是政府在两会期间的表态和承诺，还有马上要召开的房交会的提前，又是押旧买新的政策，这都是没有的，这就是政府给咱们一个信号，政府要保证市场的稳定，保证房地产市场健康发展，这样的话中国这个国家毕竟是几十年计划经济走过来的，是以计划经济为主导的，计划经济在国民经济直接或间接的应该在70%以上这个总量，这样的话政府一旦把计划调控职能拿出来之后，无论哪个行业，只要调控了只要掌控了，就会按它的这个方向发展，国家的大方向是希望房地产健康平稳的发展，那样的话随着政府出台的调控政策，我认为中国房地产市场就会平稳健康的发展，不会出现崩盘，像国外那种发展不可能，但发展速度肯定要缓下来，在局部、在个别地区、个别的楼盘里边可能有个别的小范围的调整，降价、调价、打折等等，开发商也有新的营销政策出台，它只是小范围的一个调整，但这种调整也是为了房地产市场健康稳定发展做的一些基础，它不会说我把这些房子全抛盘不做了，抛盘的原因是为了做下一个项目，我低价拿地低价开盘。
心态是咱个人的，既然说到心态就要受到周边环境的影响，所有的人白天看报纸晚上看电视，报纸里的一些东西，电视里的一些东西，网上的一些东西直接决定了人的心态，所以他在看，看完以后，看国家出台的政策也是稳定发展，经济增长8%还要保，看沈阳看地方旧房可以押新房了，这个税还免了，从所有外在的环境给他形成一种氛围，我现在就需要房子，我有这个需求，不能拖，这些刚性需求他就不会再去观望，他肯定要买。再一个沈阳的房子还是住宅市场，还不同于北京、上海、深圳，沈阳的房子基本还是以自住为主，沈阳的住宅房子基本70%甚至85%以上都是自用的，它不是投资的，所以对于人的观望心态肯定有，尤其是去年年底最重，随着半年来政府的一些举措政府的一些态度，包括沈阳市场的一些回暖，我觉得观望心态应该会有所缓解，对那些投资的可能还会有观望，对那些有需求的他肯定会去买。
主持人：
这其实是一种恐慌，就是不知道究竟是什么样子的，包括现在市政府通过房交会这些一系列的政策也建立了信心，包括这段时间杜总之前谈的一些数据也足可以对市场环境是一个支撑。他是想买了，只不过现在铺天盖地优惠的政策，购房者观望觉得是否还会更优惠一些。
孙西平：
以前抢购的时候他不考虑他需不需要，反正有钱我就先买，买完再说。对于今天的销售市场来说这个情况要少了，跟着抢购的少了，但真正需求的，人的需求是有时间段的，你哪年需要换房，哪年需要结婚，哪年需要生儿育女，他是有需求的，对于这些人来说，我觉得通过这半年来的观望、犹豫、徘徊，再加上铺天盖地政府给的一些导向加强了信心，再有这么多新政的诱惑，我认为他就会出手去买。对于那些没有的意图，想跟风买涨的人他可能还会要等一等，但是他这个量在总的销售量里面我认为，5、60%的量是直接需求的量，那些跟风买的比重不会超过30%、20%，量很小，所以对于沈阳楼市来说，从现在来说回暖不敢做定论，但起码说有这么一个市场，有这么一个苗头。
主持人：
今天有姚总在，我想对商业这块，刚才姚总谈了一些商业地产所面临的问题，现在对商业地产感兴趣的购房者，姚总会对他们有什么建议吗？比如他们想对商业地产投资的话，对他们有些什么样的建议？或者说我们国瑞有什么具体的举措？
姚峻：
国瑞去年的竣工面积是9万平米，然后我今年在建项目大概6月底要建工的是5万平米，去年的9万平米我销售了5万平米还剩4万平米，那么现在有9万平米，这9万平米我也是两条腿，就是可租可买，因为商业地产和住宅不同的就是：种是大卖场专业市场有两种经营，一种是把产权买下来我自己做自己经营，还有种就是我买了产权的店铺当投资出租，那么那些想经营的人可能是我自己买了减少了风险不用租金了，而我没有经济实力的我是租人家的店面在经营，我们这块汽车产业在发展，刚才说到房地产也好、汽车也好，中国的经济肯定在发展，都是在同比增长的。政府在鼓励，鼓励消费、鼓励就业，特别是我们农民工的就业，大学生的就业，就这批新就业的人会带动不同岗位的创业，他就需要新的商业地产的场所，所以这对我们来说是一块；第二块是刚性需求，汽车越来越多，汽车在增长，服务商、经销商也在增长。还有一个比较重视的，就是去年开始沈阳市政府把沈阳作为中心城市这个定位在不断的确定，如果作为中心城市的话，它带来更多更多的商机，去年我也在一次我们内部座谈会上说了，2013年之前，也就是12年13年这两年里面是一个爆发的冲击，为什么？运动会2013年在沈阳召开，2005年我也有个汽配项目在南京，我看从2002年到05年这两年的建设为南京提速发展了两年，就是增快了两年，第十届运动会在南京召开，而第十一届运动会今年09年的运动会是在济南召开，那么13年的运动会在沈阳召开，带动了一大批，就像哈尔滨这次的运动会，你要考虑到它开运动会的前两年带来的影响，我的节点可能会在2012年有一个突飞猛进的发展，所以我认为这一块的带动同样跟我们商业地产也是一样的道理，我认为要经营商业地产的网民也分两种，一种是我想创业的你选择创业的场所，二是你想投资商业地产的项目，那么你要选择在项目的性质、区域位置、投资性能和投资的产出比，如果光光是看一个我购房然后房屋出租这样的话，短期内你的效果不是很好，为什么？我们无论是住宅也好商业地产也好，你现在说买下来的店铺你支付你的银行利息还不够，银行利息是5个点，就是说你买一百万的商业地产，5万的租金租不出去，你要长线准备，因为有40年的产权。
主持人：
本身无论投资还是自己经营，因为有的人可能太懂购房商业地产的技巧。
姚峻：
商业地产就像孩子一样，你要跟大开发商一起走，大开发商投资十个亿才打造一个市场，比如很多人说已经有一个五爱服装城，那你这个服装城会好吗，我认为服务城会在2012年以后好起来，因为它有一个慢慢淘汰的过程，像我的汽配城，十年以后汽配城不能做了，可以做高科技市场啊，所以我认为是因为你有你的物业，所以你的眼光可以放远，再说商业地产的价格永远是上升的，这是一个铁的规律，就像刚才王总说的，国家和老百姓财富永远在增值，这个是铁定不变的事实，所以投资商业地产、投资不动产永远是的，关键是你有没有能力、有没有实力，这要比炒股票来稳妥。
主持人：
还有一个心态，炒股票可能是短线。
姚峻：
不动产是长线的，看看欧洲美国很多老子留下来的百年老店，他的儿子什么也不干就金嘛。很多国外的投资者要在我们学校的周边办便捷式的旅馆、小宾馆，为大学生在服务的一种酒店，就是快捷酒店为什么能上市，就是这个道理，这商业地产，我觉得投资商业地产要理性要长线，要有耐性。
杜宏鹏：
商业地产最重要的就是看区域，就是长线的概念。第二点就是它的经营理念和它的差异化，举个例子，卓展刚开始在市政府开店的时候大家不看好，但是后期卓展的经营非常好。还有太原街的伊势丹，刚开业的时候非常冷淡，但是现在它的月营业额每月递增，非常平稳的发展。还有经营的特色和经营的定位也是非常重要的，商业地产成功的案例也需要你的持有者是整体性，有的时候在经营上会有管理上的一些差异，但是这里有一个大的趋势，就是过去产业是农业第二产业是工业第三产业是商业或服务业，但是随着国家的发展，其实产业以后即将迎来商业是产业，第二是工业第三是服务业，在这种前提下其实商业永远是有机会的，在07年的时候大的外资对商业理解的是不一样的，07年的时候很多外资纷纷进驻盘活沈阳的商业，但是08年的时候次贷危机的影响，另外国内的现金非常紧缩，在这个时候很多资本开始抄底重新谈条件，包括开始重新审视对商业持有的一个结点，但是现在我们感觉新的一轮趋势是到08年底的时候，08年整个外资对商业来说要么就是在谈的商业开始压价，要么就是退出商业观望，现在受经济危机影响都在缩水，他们看来看去中国的市场是最安全的，所以现在很多外资纷纷想通过各种途径来进入国内，其实中国国家领导人是智慧的，比如这一轮流动紧缩，现在我们跟银行接触非常紧密，国家让银行加大放贷力度，但是银行现在有两点矛盾，是风险性，因为国家支持银行给中小企业贷款，但是中小企业风险高，现在国家起动民间资本，就是调动民间的资本把它变成合法化，还有一个声音就是开放外资，但是国家现在外资先不开放，先利用国内的资金来起动，因为外资不能过分依赖，因为毕竟它是有风险的，所以目前主要还是开放国内的资本把它焕发起来，其实商业繁荣也代表着国家的繁荣，所以商业还是看长远看趋势，包括地铁的概念等等，其实都是评估的一些信号。
姚峻：
刚才杜总所说的我想大家在做房地产，你们在回忆十二年前一个轮回，97年、98年亚洲经济风暴带来的我们沿海的商业地产的垮台，然后留下的是改为旅游地产，而这个旅游地产现在在我们这个行业里面是欣欣向荣，这个旅游地产产权是酒店，分式渡假，今年我们有几个好，一个是我们政府在鼓励消费，各地方在发放旅游券、购物券；第二、我认为创业板块五月份要开始，那么有一大批的比较做得好的中小企业可以借势上市，就是资金链上给你解决了，我觉得作为我们房地产企业，特别是有一定经济实力的企业以一为主多种经营，回过来商业地产也是一样，你要相信商业地产的一个前序发展，进退自如，就像老百姓买房子80%是买一套房子，能买第二套房的人只有20%，能买第三套房的人是多少，就是我们连续性的。
主持人：
我觉得像大的城市里面比如说像沈阳今年的商业地产有可能在09年到10年会放量，沈阳商业地产这块是今明两年会更值得来讨论的。我想今天咱们讨论的内容也会给想投资的网友带来很大的帮助。
二月份王石在南京的时候接受记者采访，然后搜房也问过他就是万科在整个的发展战略，他可能分三块，其中他说了万科在北京调整还需要有很大调整空间，但是在万科东北市场说是小幅调整，我个人的理解，可能沈阳的房价无论是涨还是降都是很小很小范围之内的。孙总你认同王石这种说法吗？
孙国和：
我觉得09年房价的预测我是这么预测的，我觉得上半年可能不同的楼盘不同区域可能会有小幅调整，我觉得下半年比较平稳，那么整个这一年下来我觉得09年房价还是在一个平稳的态势发展，为什么这么讲呢？上半年有可能是各家的节奏不一样，假如说促使房市回暖，那么各家可能会推出一些策略，我觉得整个上半年基本是这样，下半年大家该给的优惠政策也给了，那么整个房价会比较平稳。
我觉得针对老百姓目前观望这种形势，老百姓关心的我们也关心，经济危机最起码对沈阳老百姓购买能力没有打击，他主要是信心的问题，信心问题一个主要的问题是没买房子的希望房子降，买完房子又不希望房子家，这是很矛盾的事情，市场是买房者和我们是供应者，可能利益之间是冲突的，我觉得房屋降价来讲并不可怕，作为我们开发商对市场也要有一个基本的判断，就是你给老百姓的优惠幅度一定要一次性给足，千万不要试探性的，如果大家都这样去做那么市场就造成一种混乱，对于消费者来说也没有一个准确的目标，假如我们都能一次性给优惠包括一次性降价一次性到位，我觉得这个市场会慢慢的朝一个好的方向去发展，最起码我们希望在整个市场是有序的去发展，最起码我们开发商在整个投资项目上是有序的，大家都是有序的，那我觉得这个市场就是有序的。
主持人：
王总怎么看这个问题呢？
王洪哲：
从哲学来讲事物发展都是螺旋式上升的，波浪式的，但是恰恰就房价这个它就不属于振荡，这个词我个人觉得这个词汇用得不是很恰当，因为沈阳的房价到现在为止也没降过，可能是去年年底有个别的开发商可能由于融资到期了或者怎么地搞了一些促销政策，但是这些促销政策也是在一个非常非常有条件限定的控制下做的，整体的房价是没有波动的。我认为今年的房价会是一个平稳的，然后到下半年的时候会略微有一点起色去稳中有升，因为邢市长预测今年的期望值，三项，一个是卖面积是1500万平米，然后就是今年总的市场销售额度应该是115个亿，然后他希望房价应该是涨3%左右，我觉得3%应该说也是相对比较保守，同时也是比较理性的一个涨幅。我在很多年以前也说过的包括2006年沈阳形势非常好的时候也说过，如果沈阳房价能够稳定在个位数的增长，就是说和GDP的增长幅度接近的话，那么沈阳的房价就没有说什么三年、两年、五年，没有那个说法，八年、十年都很正常，但如果一旦沈阳的房价涨幅超过个位数变成两位数的时候，那么这边涨一年那边就减一年，沈阳有两年涨幅都超过10%了，所以现在让我来判断沈阳房地产的话，抛出2008年经济危机，沈阳房地产还能好五年，考虑到2008年房地产市场受冲击所造成的这种影响，那么现在沈阳的房地产起码在五年内还会是一个相对比较稳定的上升，我个人有几个支撑，一个是沈阳的刚性需求，沈阳起码每年刚性需求要占每年销售总额的1/3左右，这是很保守的，因为你看去年外地人买沈阳房子32%，就是我们卖100平方米房子，32米是被外地人买去了，这是刚性需求，随着沈阳逐渐成为东北的一个重要核心城市，它的核心地位越提升，那么外地人来沈阳买房子的人数和这种意向会越高，那么越高对沈阳房地产市场正向影响会越好；还有一个就是我们沈阳虽然说去年我们经历了一个销售的相对淡季，但是现在你从数据上看，因为市政府提供了一些数据有些是比较真实的，那么从销售量来看还是稳定提升的一个状态，1200多按平，那么这是一个提升的，从这个角度说明信心和意愿受观望，这种观望的来源主要是来源于北京上海深圳这些热点地区，还包括中央的一些媒体，还有一些别有用心的所谓的地产大颚他们一些反向的引导造成的观望，北京现在也没降，现在还是在升，这些东西都是大嘴的人在这说，真正没有降的，房地产市场扛降价的能力是最强的，因为房地产是不可再生的资源，所以从这个点来说购买能力没下降，所以说可以支撑沈阳房地产一个平稳的发展，还有一个就是说的沈阳市政府和沈阳业界是非常团结，包括在很多时候包括去年的七十二家不降价联盟，我们都是为了稳定我们的市场，也是为了给老百姓一个定心丸，不是说我们七十二家不降价联盟，我们承诺的是我们降价了给你补偿。
还有一个就是经过2008年以后，地产商更加理性，像去年由于形势不好，去年沈阳土地出让大幅下降，因为现在来看我们说现在比较担忧的是空置房三千多万平方米，但是这种空置房是2006年我们太好了，沈阳卖地太多造成的，这里面有非理性因素；还有沈北新区建区以后这种热度把一些人血压升高，但现在理性来看沈北新区不是一个置业的地方，它是一个人们做第二居所的一个地方，那么作为第二居所的地方现在看来，沈北新区蒲河是很好的，它有卖点，环境优美，所以它的配套设施越来越好，蒲河那块的价值会有所提升，那么道义有大学城，大学城这些有刚性需求，前两天我一个活动当中提出来我说道义只需要解决一个问题就是交通，蒲河需要解决的是商业配套，那么这种商业配套可能用不了两年，那么道义现在什么都有了就差一个路，道义这个路过来以后到皇姑区三台子那个地方有一个瓶颈，如果再能开一两条路的话道义这块没有地方，现在最难的是虎石台和新城子，我在那做过，虎石台和新城子各有六万人，现在那块全做完了得6万平，去年沈阳市城市人口增加沈北新区是的只增加了4%，其他区只是1%和零点几，沈北新区增加了4%，但是和沈北新区想用未来五到十年的时间。
到场嘉宾合影
主持人：
今天大话地产到这里结束，感谢各位嘉宾到来，谢谢！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
