由沈阳搜房网、时代商报共同主办的以“80后的买房观”为话题的《大话地产》于2010年4月6日下午14：00举行。此次大话地产邀请了沈城媒体和房地产业内资深从业人士，大家共同评说了80后的买房观，一起为80后买房出谋划策。现场开发商和新闻媒体就80后的购房现状及购房心理等热点问题进行了深入探讨。
主题：80后的买房观
时间：2010年4月6日下午14：00
地点：SPR咖啡馆
与会嘉宾：
胜道地产顾问执行董事 陈牧远
香港联祥置业总经理 杜宏鹏
零点星广告（沈阳）有限公司总经理 庄傲梅
精诚置业董事副总经理 邓雷
时代商报房产部主任 陈铁
沈阳搜房网新闻主管
主持人：
我们今天主题叫80后的买房观，去年到今年国家出台了一系列政策，但是房价还是扶摇直上，现在买房子是老百姓很发愁的一件事，官方希望是平稳健康发展，但是实际情况各位都是做房地产，都比我了解，在网络上有一种说法比较流行叫租房，然后引发了一系列的探讨，是买房还是租房，租房的认为房价太高，我买不起，但是房租的价格我可以承受得了，现在这个社会80年正好是30岁，从24岁到30岁可能是事业刚起步，发展也不是非常顺利的时候，而且社会上对他们有期望，家里对他们有期望，所以他们在这种责任压力下产生出什么样的买房观念，有必要探讨一下。探讨80后还有一个问题，就是现在80后虽然未必是买房当中真正的主体，但是他们是在享受房子的人，他们父母买房子就是为了他们买房子，为了他们将来结婚，他们父母买房子的时候也是要考虑他们的感受，大喜欢什么样的房子，这时候也会对他的父母产生一定的影响，我们这次是有选择性的选择了我们沈阳市场上品牌代理公司，这样对房地产有深入研究的几家公司，一起来讨论这个话题，也是体现我们这种社会责任，帮助现在的80后，帮助现在的年轻人树立一个正确的观念，他们应该有一个什么样的观念，这也是我们搞这次活动的意义。主题就是80后的买房观，在咱们调研当中也会遇到这样的问题，就是现在沈阳楼市的消费人群结构，以及80后群体他们在购房群体当中占到什么样的比例？哪位先来说一下，杜总先来。
杜总：
香港联祥置业总经理 杜宏鹏
今天聊的话题可能是抛砖引玉吧，现在目前社会中30到55岁之间是购房的主要群体，我们今天讨论80后的话题，80正好卡在30岁，实际目前来说往往还提到90后，其实现在80后的话基本年龄都是30岁以下，30岁以下的客户群其实还没有成为购房的主体，而90后他们的父母是40多岁，80后没有达到70后这种在社会中一定的积淀，处在一个非常尴尬的状况。所以今天的话题我觉得不一定非得是一个一个话题分着聊，包括刚才说的买房子也好，租房子也好，实际买房子倡导的就是理性消费，实际现在国家调控也是边走边看，因为经过08年之后，国家也发现房地产这么大的一个产业，一旦打压过大，对经济造成的影响是非常大的，所以国家希望房地产能够健康平稳的发展，所以现在看到有些政策相对比较柔和，更多是指导性的一些政策，更猛的政策国家还是轻易不会出台的，同时现在已经看到一些银行配合着在尽量控制银行的风险，现在银行首先开始调控，那么银行调控还有一个条件，就是针对一套房贷也在收紧，包括七折房贷也已经取消，现在都在调整，其实这一切的调控的方向其实都在给我们一个信号，就是国家想调控什么呢，就是购房五大需求当中两个需求，就是投资投机需求这两个一定是国家要控制的，还有恐慌消费和超前消费也是国家进行抑制的，什么叫理性消费呢，其实有时候房价越涨的时候大家越买，形成供不应求的局面，导致房价越走过，现在两个不理性因素就是超前性消费和恐慌性消费，这两个因素会透支地产的需求，会带来一些不理性的状况，那么这种情况下建议80后还是理性消费，买房还是租房我觉得是根据自身条件来看，现在为什么有廉租房、经济适用房，这些政策的出台实际是保障中低收入阶层，所以对年轻人来说也一样，所以租房也不妨是一种理念，这个没有对错之分，我觉得是根据自身需求和自身经济状况，理性消费是最关键的一个话题因素。
购房最主流目前还没有到80后这个层面，但是80后面临的问题又很现实，比如结婚工作，跟父母脱离生活，所以现在把80后推到了历史的前端，在房价高起的情况下，最脆弱的群体就是80后，因为80后不像90后有父母的照顾，80后现在的父母都退休年龄接近，所以这个话题非常敏感，我主要是抛砖引玉。
邓总：
精诚置业董事副总经理 邓雷
我做的几个项目价格稍微高一些，相对二环郊区相对有一些80后，80后未来是购房的主力军。现在买房还是住房，建议80后在地铁沿线，价格低一些，租房的话就考虑核心区，上班方便，这里还有个投资。70后的人有些没有受到良好的教育，因为时代不好，所以国家正好赶上60年代70年代交班的政策，80年代的人正好是70年代的人刚走上领导岗位，所以他们得等着，70年主要是管理岗位，80年代刚刚进入工作，所以他想替换的话还得等，而70年代替代60年代肯定非常容易，因为文化素质受国家发展影响，而80后正好赶上社会变革，包括咱们那个年代，我记得我刚上班房子两千多块钱一米，收入房价比不像现在这么大差距。
杜总：
80后刚参加工作，面临社会结构变革，郊区的盘我们基本上80后的将近30%，这也不是说完全很准确，因为各个项目可能有它的特殊性，比如说我觉得80后的人是不是观念更新一点，比如你从项目推广包装定位的时候更加时尚一点，80后更加容易接受一些，还有原住民更多一点，原住民可能不是以年龄结构划分的，是以地域划分的，但是我们比较理想的适合80后的区域目前来说铁西。
主持人：
有没有哪个项目适合80后的？
陈总：
胜道地产顾问执行董事 陈牧远
我们理解沈阳市消费产品，60以上他消费的产品是相对高端的产品，应该是形成了一种沙漏式的，中间端的大部分消费人群购房的需求反而在减少，高端的需求和端的需求在不断的增加，我们现在看到沈阳市，比如说像万科、华润、保利、城建、金地，这些品牌开发商进入沈阳之后带动地产向更高端发展，同时给本土的开发商，提供了很好的制造产品的机会，所以80后现在已经开始进入了叫城市的主流消费阶段，其实我们在城市中心，包括像和平区，像三好街，这样一个区域里，如果它的户型设计合理的话，如果我们产品做得很先进的话，照样还会吸引很多80后消费群体热衷的追捧，其实所谓80后的消费不是以产品来确认，不是因为它户型小就一定是80后消费人群，而是因为户型的地理位置决定了它是谁来消费的问题，我觉得目前在沈阳市发展里面看，城中心的优化的产品如果开发商能够把这个产品做得很有的话，无论它在市中心还是在相对偏远的地区，都会引起我们不同层面上的消费者青睐的，比如英里的这个产品，它的购买人群分为三类，一种是纯粹自己买房子，我认为这群纯粹自己买房子的人是非常值得我们全社会尊敬的，这部分人的消费心理是独立自主，不再给父母添麻烦的一群人，也就是说他在社会上的生存方式和生存地位是有很大的和另外一群80后是不一样的，再有一部分人叫60初到60末的人，这部分人买房是孝敬父母，就是改善父母的居住条件，还有一部分人是认定了是一个投资的产品，所以有的时候搞投资很多人投资项目的时候是以他自己喜不喜欢，其实这种投资方式是错误的，是要看市场喜不喜欢如果做投资的话，有的说这个品质不好、地理位置偏远不适合投资，其实不对，那我们的项目在接近二环的位置，出租的价格你要是能做好了全装全配的话，基本上能租到900—1000，60平米的房子，那和沈阳市和平区的一个7、80平方米的房子租4000那投资回报还大，所以关键是说小户型的消费，80后的投资，我觉得它也不是一个完整的因果关系，应该说真正的80后的投资或者他购房是他思维的变化，是要自己买房还是要父母给买房，这是一个80后的人的思想，所以我们觉得无论是媒体也好，还是做开发商的也好，还是我们做研究市场前期产品的人也好，重要的是真正研究80后人的思想，来决定产品，如果你研究透彻了他的思想以后，那他的产品一定会迎合这个产品，并且解决他的消费观的问题。最近一段时间里面，我反正这几年吧，差不多五年的时间一直是在做产品的前沿，看到了很多人消费的那种状态，并且我们也在努力的去做现在所谓80后的人喜欢的那种产品，并且把这种产品的功能能够放大到70后人喜欢的那种程度，这是我们这一阶段总结出来的一些经验，就是小户型的研究是要开发商真正的吸取一个社会上所有人追求居住模式的这样的一个平台上，而不是说户型是因为小就会受人喜欢。把功能划分好，在亚洲地区，比如像日本、韩国这样的国家里面，它在户型方面积累了很好的经验，我们这次做了一个英束的项目，日本管塔叫塔瓦，而且它基本上一栋楼里面居住的人数、户数差不多，应该在900—1000户，我们这次做到了全环状采光电梯，而且能够放大它的空间的需求，50多平方米的房子如果你的卫生间，现在说如果做小户型的话卫生间一定是的，但是我觉得即使他是80后或者他是90后，他可能最需要的卧室会很大，卫生间会很大，这样他可能更舒适一些，80后和90后的生活方式在逐渐和国际上一些先进国家的生活方式在接轨，他的消费观念也在接轨，所以我说经济适用房和户型一定不要做到不先进，小户型空间实用，一定要做到舒适，不要做得不合理，这也是我们做市场前期的人，做营销顾问的人，包括做开发商的人，我觉得这是应该存在的一种责任，对他们推出来的应该是适应他们至少两年三年，甚至五年，有那种可持续发展能力的那种产品，所以80后的消费观每个人都希望独立，他希望早一些离开父母，成为社会当中独立的一分子，这一点应该是80后的一个消费心态，而恰恰是这种心态决定了我们做项目做产品的思路，这是我的感受。
主持人：
陈总讲得很细致，而且对80后消费心理研究得很深入，庄总这边怎么看？
庄总：
零点星广告（沈阳）有限公司总经理 庄傲梅
其实今天的话题更适合这三位老总，因为他们是做房产的前期，包括产品的一些研究，销售过程中他们会和消费者直接进行沟通，他们也有这方面的数据，我这方面的数据比较少，可能是在他们的前提之下我们来抓住这群人，比如80后，80后这些人喜欢什么，所以他们是更有发言权。
主持人：
您会怎么给陈总说的英树项目设计这个广告呢？
庄总：
其实80后，有20到30岁这样的跨度，思想观念就不一样了，我们公司除了我之外都是80后，包括工作当中，他们都很独立，凡事有自己的主见，那么其实刚才说到数据，因为我对数据没有发言权，至于说他们租房、买房，其实当自己的经济条件没有达到的时候，不一定要拥有完全产权的房子，这是很平常的事。
主持人：
实际上租房也是一种生活方式，您也赞成这种生活方式。但80后不是自己想去租房，而是被租房，像刚才讲的各种压力之下买不到自己的房子，我想问一下，您觉得针对80后这种购房压力，现在有没有什么好的缓解的办法？
庄总：
缓解的办法，拥有购房能力的人，80后也好，70后也好的购房观，到这个阶段我希望，但不是应该不是必须每个人应该拥有一套，同时城市化进程的影响。
主持人：
陈总，刚才您谈了您的项目，我想问您，是因为项目地点在那儿您想到是80后，还是因为是有了80后，才把英束这个项目打造成80后喜欢的？
陈总：
界定80后这个段有点掐死了，不好断，80后年龄应该是20到30，昨天我一个大学同学给我打电话问我买房子的事，他是给他儿子买房子，他儿子大学二年级，我想可能说所谓这种80后的人，他也上一年代的人在支持他，所谓60年代的人对下一代的期望不仅仅是成才的问题，而且还要关心他未来生存方式的问题，像我们这个年代可能就会想儿子、女儿应该是居住什么样子，未来生存方式是什么样子，我们这一年代的人所不能实现的生活事业当中的梦想是不是要他们来完成，这是很多父母都要想到的一个问题，所以80后不是独立的，他是一个社会上有支持的一个团体，首先最起码的有父母的支持，如果你是很的人才的话，那你还有单位的支持，我们这次买房就讲了一个例子，一个单位就是我们沈阳的一个和静园企业，一个茶楼的企业，他们一个总经理领着6个小孩去买房，我很感动，我觉得这样的企业文化做的，他除了有父母的支持以外，同时还有企业在支持，我觉得80后不是一个孤独的群体，而是社会上关注、父母在支持、企业在支持的一个团体，所以80后应该是未来社会的主流消费群体，同时也是咱们社会上非常值得尊敬的那么一个群体，所以我说开发商选择项目和做产品可能就不会因为地段的那种选择来决定了它是给80的人盖还是90的人盖，这我觉得是对项目的理解和对消费品的理解来决定的，不是说我先想好这个地方我就要给80后做，这个地方只适合80后，不是这样的，我们的感觉对80后的理解还是应该上升到社会层面，上升到我们如何去了解这些人的消费心理，消费观上，现在每个80人想的件事情，我们单位我说这次我给你们提供很好的条件的话你们也不买，反而他们想买车了，他们已经买过房子，基本上像我们单位总监、经理级的人他们早就买房了，所以这个消费观念不一样，差异化很大，如果大是很的人，他的消费观已 越了60年代人的观点了，非常了不起，所以回想我们在25岁、28岁、30岁的时候那时候我们的消费观怎么能贷款呢，但是现在不行了，包括我父母在内，特别喜欢贷款，特别喜欢用别人的钱，所以这种观点在发生变化，80的消费观直接在影响60和70年代人对这个时代的看法。
主持人：
说得很深刻，我觉得是这样。邓总，比如现在大家都谈到了啃老，蜗居，包括租房，这些观念在一起，您觉得主流居住观念在哪里？之所以产生租房的现象是因为大家觉得房租很便宜，不知道您怎样看待沈阳市场的租售比？
邓总：
从这点看是租房子，租售比一般是20比1，住宅年在5%，要是门市房高一些，门市房12%，但是住宅一般都是5%左右，这个角度来说就是租房子合适。
主持人：
实际也是市场在推动80后在社会压力下去租房子。
邓总：
沈阳是比较健康的。
陈总：
针对房地产市场，要是有更好的引导的话，如果作为一个二线城市来讲，沈阳市房地产市场涨幅的空间应该更大才对。今天中午的时候谈这个问题，问我卖这个房子贵不贵，我说如果是我我就一平方米再加五百块，说为什么，我说因为你没做好品质，浪费地了，品质可以更好一点，所以我说沈阳市作为省会城市来讲，我们的房价涨幅真的不高，而且在同类型的城市里面产品水平也不高，产品的品质存在缺失，如果沈阳市像做白领的人有哪一个房子你们最喜欢，有吗，很难找得到，这个房子的气质没有，没有气质，它好看赖看无所谓，气质没有，品质再没有，那有什么意思了，值得你们买去投资吗，不值得了，所以我说沈阳市房子增值空间很大。
主持人：
您觉得这种品质的缺失，是压缩成本还是理念的问题？
陈总：
我觉得是理念的问题，其实建造成本在所有的项目中都差不太多，为什么讲有的人天生丽质，血统好嘛，那血统好了自然出来的东西就好了，像我们说狗一样，有纯种的还有串的是吧，有很多我们自己的房地产项目都是串的，不纯的。
主持人：
我们沈阳大地产商也都进来了，有利于血统纯正了吧？
陈总：
星期天的时候，华润的营销总监在她的橡树湾开盘了大约十，打给了我电话，她说我要把我的成功跟你分享一下，分享一下的原因就是她的橡树湾卖出了沈阳市联排别墅的价，基本上逼近了中海龙湾的双拼别墅，我在他的头一天去中海看项目，双拼的别墅大概是两万三，他卖到了两万二，什么原因，品牌和品质决定了让所有的人去欣赏，你可以不买，但是你不可以不接受它带给这座城市的品质，所以我觉得我们的开发商恰恰就是在产品和后期上需要做这些事情，我们特别希望我们所服务的开发商都具有这种品格，如果这样的话，那么沈阳市未来的城市建设和沈阳市在前面同类省市的这种城市形象会好过现在，我们所有的沈阳人的精神面貌也会好过现在。
主持人：
这需要经过时间和经验的积累。
陈总：
我觉得他们做的项目，在做品质，非品牌开发商也在做品质，像他如果你自己去大连做项目的话，你一定会把品质考虑在前面，它的出身你会考虑在前面，它的设计团队你会考虑在前面，我们现在人穿衣打扮都讲搭配，怎么看，给人看，那建筑也是一样，现在我们有的时候复制性太强了。
主持人：
不能到处都是一个风格，到南面放完了，到北面再放。刚才陈总说沈阳的房价有点低，我们说80后现在3—5年之后…。
杜总：
实际刚刚说到一个话题，如果只是居住或者说解决他面临的现状，其实我们今天拿80后来探讨，其实说白了整个社会都存在问题，只是80后相对是一个弱势的环节，通过合理的方式能够使房价的上涨速度跟收入上涨速度保持均衡，这是一个前提，房价上涨是一个必然的趋势，但是如何增加合理的收入，使它能够同比增长，这是最重要的。
第二是开发商更关注产品打造，现在包括华润固然可以值得我们去欣赏，但毕竟如果做的项目都是走华润的路线，其实往往华润不仅是挖掘城市价值，它能把同样地段的房价卖得比周边还要贵，其实我们在考虑为什么华润品质高价格卖得高，是在于别的开发商没有做到，当所有开发商都做到这一点的时候，这个城市已经发现做品质是惯例，这个时候价格才能回到正常的市场合理价格，当我们都这么做的时候，随着一些大鳄的进入，市场慢慢走向成熟，虽然没有一步到位，但是现在也有趋势，就是说合理调整房价的概念，收入的概念，第二是打造好产品，都做好品质，而且做品质的同时我觉得应该适当考虑一些如何在合理空间之内更好的做出合理户型的空间，其实以前在武汉做的是别墅盘，感触非常的深刻，因为那个项目定的是中高端客户群，中高端客户群跟我们老百姓完全不是一个概念，这次在大连的时候做自己的项目，突然间有一个换位思考，其实中国按理说应该是世界上对住宅研究最深刻的国家，我们跟别人落后的原因在哪里，是因为中国比别人晚富了几十年，在这个过程中别的国家别的城市经过高度的发展总结出经验可以来借鉴，但是当今全世界来看中国的市场是全世界的市场，就拿设计院来讲，国外一个设计院做十万平米就可以了，没见过二、三十万的，中国现在土地稀缺，这种研究应该更加深入，这里我非常感触，就说其实无非在一个空间之内如何进行借鉴，那么为什么会有那么大的差别，其实我感觉最深刻的是，这时候就建立一个规范，我们各个城市也有不同的条件，就是大连开发，两个楼互相之间对开窗的话，这个窗间距不应该低于18米，沈阳没有这个规范，这时候你在考虑规划的时候就要考虑怎样进行摆布，包括18层以下可以一部楼梯，一部电梯，但18层以上要一个单元一部电梯，两部楼梯，这是我们研究一个高层中如何去摆布，在一个塔楼里面能够白出一个相对合理的户型，这就是在你同样容积率的情况下能够增加品质，增加户型价值，这就是开发商在开发过程中更好的考虑到合理的面积区间配比和控制，这样的话使白领不至于只能被动式的接受，所以这是户型的打造，产品的打造。
第三，应该加大一些郊区轨道交通及一些公共配套设施的完善。租房也好，买房也好，买市内的房子买郊区的房子也是根据自身情况量力而行，但是合理的打造轨道交通的话，城市的话像沈阳还有个条件，平原城市，包括现在重新划分行政区，这种形势下我们如何跟上政府的市政配套，这样使整个80后有更大的选择空间，这点是非常重要的。沈阳从纯粹的房价和经济地位在来衡量的话，其实说实话是偏低的，但是沈阳上涨的空间，实际这个价格最终不取决于成本，包括开发商说其实所有的成本都在涨，水电，煤气，包括一些环境，各方面，包括人力成本，其实都在上涨，但这不是房价上涨真正的力量，当沈阳房价为什么没有上去呢，一个原因是因为沈阳城市遍布化的发展，它有空间的延展，大连就是因为一方面靠山一方面靠海，但是沈阳在城市不断外延的过程中，市区居住人口密度不够高，所以这样很难使房价快速的提升。
另外，沈阳目前今年上半年看样子我们去年分析的走势，肯定是平稳上涨，一方面是因为今年上半年供应量不大，供应量不大的情况下就是货不够卖，08年市场危机的时候开发商不敢拿地，09年上半年不敢开工，导致下半年有货剩，那么09年下半年释放，一直到今年上半年都是释放市场，所以今年上半年都是在上涨，这是市场的因素造成的，另外通货膨胀在今年不断显现，就是去年四万亿的投入，这个因素会推动价格走高，现在钢材价格在猛涨，今年春天三千六七，后来四千，继而今年上半年国家政策没有太猛烈，也在观望，因为世界经济不明朗，那么预计下半年沈阳供应量会集中释放，08年真正的危机不在于沈阳需求量比07年减少了多少，而在于08年供应量比07年增加了很多，所以开发商感到额外的压力，所以今年不排除出台一些房地产政策，对下半年进行保护，所以沈阳现在有走高的动力和一个机会，但是我觉得它这个走高一定是一个，当然最房价预测是最敏感的，也是最无法盖棺定论的，我觉得这是总体上涨，整个市场还是比较平稳，局部上涨无非就是某个板块形成了一些区域的热点，那么客户更多选择，那么你有这样的实力可以接着选择，如果没有这样的实力可以选择其他的。
主持人：
您刚才所说这些都是决定了房价决定了80后买房的地点和他买房的条件是吗，主要是房价决定的吗？
杜总：
一个是房价，一个是面积，有的楼盘定位有的是过渡性住宅，就是我现在只是为了婚房，我只是买个小两居或者一居，那过了一年你可能有了小孩，小孩长大，你可能对居室的需求不一样，那么对于80后他的面积需求现在来说应该跟70后60后相比有一定的欠缺。
其实也不一定往郊区去，但是市区的话合理的做出一些空间，做出一些合理的户型，这样的话使80后有这样的置业空间。现在国家推出经济适用房、限价房、廉租房，在任何一个开发项目中都留出5%专门做一些中小面积，针对一些中低收入，这样使整个人群是平均分配的，这样不至于出现我专门做一个贫民区，我专门做一个高档社区，比如长白岛做一个高端定位，全都是富人居住区，包括在旁边专门做一个不能说贫民区，可能是一个重低收入的区，这样的话其实也不利于社会和谐发展，那么我适当增加一些合理的面积满足人的需求，这样所有的项目都承担起这个责任，相对的解决这个社会问题。
主持人：
邓总，请您详细讲解一下，这些80后群体买房观念的多元化…。
邓总：
住宅这块投资角度确实不合适，但是没有影响。如果能承受的话，还是愿意去买房子。
杜总：
还有面积，同样向居室，60平也可以做，70平也可以做，80平也可以做。
主持人：
我觉得我们今天聊得挺好的，学到了很多东西，感谢各位老师，请各位每人送给80后群体一句话吧。
陈总：
我觉得的理想就是希望80后独立自主，好好利用各方面的资源。
庄总：
接到这个话题之后，我还特意去网上搜了一下，在我们做前面一个项目的时候，我觉得80后，其实他们是奋斗的一代，并且因为他们年龄也同时具备是有激情的，所以呢没有说希望他们怎么样，希望他们一路走好，走得健康。
邓总：
不买最贵的，只买适合的。
杜总：
我留两个词吧，一个责任，一个理性，80后是肩负责任的，这个责任是自己的责任，也承担着社会的责任。第二个是理性，80后是最容易冲动的年代，所以建议理性消费吧。
主持人：
感谢各位。
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