大话地产40期:用地铁的速度实现住宅的
时间：4月15日下午14：00
地点：遛鸟茶楼
主题：用地铁的速度实现住宅的
嘉宾：
东方欧博城总监 林瑞先生
泰莱16区 总监 王浩南先生
加华小城 销售总监 王正维先生
美地庄园 企划经理 朱承鑫先生
中原地产市场研究部经理 王锦华女士
商业地产专家 鲁耘赫先生
主持人：
欢迎今天到场的各位新老朋友，先自我介绍一下，我是沈阳房天下新闻主管 ，我们今天的主题是想和大家一起探讨沈城地铁通车后对于沈阳房地产市场的影响。今天新闻上看到沈阳地铁一号线在五月就会“车通”，然后十月会进行试运行，地铁这个概念离我们已经越来越近了。沈城人民现在更多聊的是地铁会带给我们什么？它带给我们的众多影响当中可能最主要的就是居住了，各位都是做房地产行业的，应该了解其他有地铁的城市在形成地铁商圈都是需要一定时间的，我们今天来先来探讨地铁通车之后它形成一个商圈需要多久，它会给附近的居民生活习惯等各方面带来哪些影响，首先我们先请林总监谈一谈。
林瑞：
首先很感谢房天下的盛情邀请，我始终认为沈阳是东北的大城市，是重工业城市，这个城市有它历史的渊源，人口比较多，经过多年的发展，道路系统有所改善。但是从目前来看交通还是比较拥堵，人也比较多，地铁的开通首先点是缩短区域和区域之间的距离，让老百姓上下班出行更加方便，比如出行购物。
东方欧博城总监 林瑞先生
主持人：
王总监对这个问题有何看法。
王正维：
任何一个城市道路交通的建设一般都跟不上这种机动车辆发展的速度，所以堵车是必然现象。但解决问题最有效的办法是这种轨道交通，无论是轻轨还是地铁，对我们来说，地铁的概念已经引导好多年了，大家一直在讨论这个概念，但是真正显效是从去年开始，我们的楼盘在地铁二号线沿线上，地铁开通对我们影响非常大。地铁概念出来后，五年之内不一定有用，但是效果出来之后商圈就随之形成了。
加华小城 销售总监 王正维先生
林瑞：
东方欧博城是在地铁四号线沿线，对整个欧博城来说，四号线会给我们带来很大的发展机遇和空间，从地铁四号线的规划出台到现在，我们的业主和关注我们的客户对地铁四号线的规划，包括它开工时间、施工进度都是很关注的，也经常有客户打电话问我们关于地铁四号线的情况。平时很多购房者通过网络等渠道收集地铁四号线的信息，地铁四号线对欧博城客户的影响，或者目前来说它对整个城市的发展地位都起到很大的作用，目前我们客户也有很多业主打算购买第二套房。以前我们说沈阳是刚性需求比较旺盛的城市，很多客户可能买房是以自住为主；但是现在地铁四号线可能大大增加了老百姓投资房产的意愿。地铁四号线可以使欧博城的业主出行更加便利，本身我们是处在望花大街上，望花大街也是城市公共交通主轴线，那地铁四号线真正动工以后，不光是欧博城，还有对整个一条线上的房地产发展都有很大的促进作用。
主持人：
地铁带给城市的影响可能不仅仅是给我们提供一种快捷的生活方式，浑南板块的泰莱16区也同样是位于地铁沿线的楼盘。地铁的开通肯定会对浑南板块有很大影响，您对此有什么看法？
王浩南：
沈阳是东北三省的政治经济文化中心，所以无论在地理位置还是交通上，往往代表了东北城市的面貌，现在国家发展的大趋势是走城市化道路，目前城市化进程中国还是在向发达国家学习，所以城市化进程大的调子不会改变，未来房地产依然是朝阳企业，一个城市变化看其城市建设是最明显的。沈阳有深厚的底蕴，再加上富有先天的条件，交通状况还不错。但是随着城市不断发展和扩大，所以对交通也提出了新的要求。像刚刚说过的，四号线、二号线会经过浑南区域，目前沈阳人对地铁的概念不是很清晰，我想当地铁二号线也真正的运营之后，它的作用才会真正凸显出来。包括在房地产这块，目前的形势很好，我们浑南的开发商都认为，目前局势比较好，如果再配上这种立体化的交通，那浑南区域上有沈阳门户桃仙国际机场，下有地铁，然后有二环，我想浑南区域将形成立体化的网状交通。
泰莱16区 总监 王浩南先生
主持人：
各位老总都是从房企角度来谈地铁对我们房地产业的影响，那么现在请鲁老师作为房地产业内专家给我们谈一谈，您认为沈阳地铁经济圈的发展会有怎样的影响？
鲁耘赫：
，地铁会改变一个城市的价值，因为大家都知道，如果说我们把一个城市比作是一个躯体的话，交通就是这一个城市的骨骼。那么现在看，好多比沈阳走在更前端的城市，包括国内国外的大都市的发展经验，都是立体化的交通网络，整体城市价值均衡。那么实际上在影响城市均衡价值有几点因素，比如轨道交通，无论是地上还是地下的，还有环线及快速干道。
商业地产专家 鲁耘赫先生
主持人：
我们知道地铁对一个城市的影响是各个方面的，那么地铁经济发展之后对区域板块的影响如何呢，请中原的王经理帮我们分析一下。
王锦华：
我们曾经仔细研究过地铁对于房地产的影响，实际我们从时间上来讲它有两个影响是的。我们形象的比喻地铁对房地产的影响其实是“马鞍”形状的，马鞍形状就是一个高峰到一个低谷，再到另一个高峰。其实两个高峰是两个时间点，是地铁开工的一个时间点，那么这个时候可以说各个楼盘都是在炒作这种地铁的概念，那么它对于房地产市场的影响达到了一个高峰。随着开工时间延长，这个效应在逐渐的淡化，等到了另外一个高峰的时候就到了地铁真正开始运行的另外一个时间点。
中原地产市场研究部经理 王锦华女士
实际上我们发现其实它对近郊或者郊区楼盘的影响要远远大于城市中心的楼盘。举个例子来讲，像现在铁西经济技术开发区，现在在这个开发区内所有的楼盘绝大多数客户都是地缘性客户，通俗的讲像周围厂矿的职工特别多，因为市区的人现在很难到达这个地点，不通公交车，第二他所有生活圈子不在这个区域里，地铁开通的话，从开发区到青年大街可能也就是四十的时间，与现在很多人从二环沿线到市中心上班时间是一致的，可以讲一旦地铁开通之后，这个片区的客户结构肯定要发生变化，它的价格也会带来新一轮的高潮。
主持人：
地铁对于中心区域房价的影响，鲁老师您怎么看呢？
鲁耘赫：
首先现代化的交通网络能改变城市价值，一是它把整个城市价值向外延了，第二它改变了城市价值的均衡性。以沈阳为例，传统上沈阳是市内五区，和平和沈河是商业区，皇姑是文化区，大东和铁西是工业区，沈阳历来有一句话叫南富北贵，但是由于现在地铁线的贯穿它会改变这种价值结构，现在从房价上我们已经感觉出来了，五年以前当时沈阳和平和沈河的房价几乎是铁西的一倍，但现在它们之间的房价几乎是接近的。
我在北京工作和生活了一段时间，北京过去南城和北城的价格相差非常悬殊的，但是由于现代化这种交通网络，地铁、干道、快速干线，慢慢它会把这个城市的价值拉平，这个现象是值得我们所有开发商朋友关注的，同时当然它有一个价值的延伸，包括现在谈到的，比如我们向北延伸，实际上通过地铁，通过这种交通网络，这种城市的价值向北向沈北新区延伸了，向南是向浑南延伸了，向西是向铁西技术开发区延伸了，而这种价值的变化恰恰是我们作为开发商朋友应该努力把握的，因为这是一种前瞻性的变化。
第二刚才主持人讲了我们现在商圈的变化，实际上现在看，我们这种大都市发展到一定程度，一定会面临一个问题，叫城市空心化，比如我们举一个例子，一棵小树它的心最结实，如果长成百年老树的时候它的皮是最坚硬的，它里面的心已经空了，我们过去讲城市商圈它是这个城市心的话，那么由于土地成本，环境要素等等影响，使这个业态是在慢慢退化的。北京有一个现象是非常明显的，就是北京现在二环以内好的商业项目已经越来越少了，比如北京的王府井，北京人不逛，外地人去王府井不买东西，逛的人多，但是商机很少，像现在以星光天地为代表的，基本上都集合在三环和四环之间形成了商业核心地段，沈阳这种趋势现在应该说已经凸显出来了，比如说沈阳现在端的这种商业，高端的商业以西武和卓展为代表，你买大品牌肯定会去西武、卓展，不会去中兴、商业城，比如下一步我们随着华润万象城、恒隆广场，随着这些项目投入使用之后，会发现明显例子，就是城市商圈实际已经多元了，传统的商圈逐渐在这个城市当中在逐渐衰落，这也就带来一个问题，就是地铁商圈。地铁作为一个最现代化也是最便捷最经济的交通手段，它对商圈的帮助是非常大的，那么现在看到在目前都面临一个问题，就是我们在做地铁规划的时候和做城市规划的时候两者之间是脱节的，我们在沿着地铁做商业的时候是有空缺的，这点香港做得是的，比如太武城，但是我们现在的商业还做不到这一点上，所以下一步我们应该考虑整个地铁商圈的规划怎么能更提升一些。
主持人：
我们也在关心，地铁可能也会催生一些经济圈，比如沿线，特别是地铁周边，有可能会带热一些区域，刚才鲁老师也谈到了地铁概念从有概念到逐渐在建设当中，在马上要开工这么一个过程当中房价的变化，体验是非常深刻的。那我们也注意到现在市场上之前在沈阳刚有地铁概念的时候，宣传的重点是我们楼盘紧邻地铁几号线，但是逐渐我们发现有的楼盘现在在提一个概念，是我们楼盘离地铁某站是多少这样的概念，这样的变化，各位从营销角度给我们分析一下，预示着什么呢？
林瑞：
我想每一个开发商在宣传楼盘的时候是交通出行，另外是生活配套，交通出行一是公交车或者自驾车、出租车、还有地铁，地铁首先它离我们楼盘或者说离我们重要的交通枢纽它的距离是多少；如果说这个项目离地铁站点比较近，那势必会引起客户本能的一种关注，比如我住在一个小区里，我上下班、购物，有个时间成本，这是。
另外沈阳的老百姓给人感觉比较务实，他所关注的一个楼盘除了它的配套，还有一个是交通。交通这个要素对他来说非常看重，我们以前可能提到大众消费品，以前有句话叫好酒不怕巷子深，但是如果交通没有改变，它的产品它的园林景观做得再好，没有一个城区整体的价值，就不会有一个整体的提升，那可能说项目还是需要交通枢纽来给它支撑。
主持人：
这也是消费者关注的一个热点，所以在开发商营销方面也会考虑到这样一个措施。那王总监对这样一个营销方面的变化觉得它反映了哪些内容呢？
王浩南：
太武城最后形成一个概念叫地铁上盖，整个太武城在地铁的上面，很近。过去沈阳人对地铁的概念不明显，所以大家说引进地铁、地铁经济；现在又说离地铁站几，这是营销成熟的一方面，市场最后问的是你离地铁到底有多远，要么用时间来衡量，要么用衡量，这是一个表现形式。这是沈阳市场对地铁概念的由过去的一个不清楚向清楚发展的一个过程，是个接受的过程，更实际一点，追求更多一点。
比如我们原来讲华府天地的时候，地铁正好有一站，这时候我们把华府天地称为地铁上盖，那么今天走到世茂的时候也一样，以前往往是城市发展到很大了，发现很多交通不够了，这时候才想起我们应该修地铁了，所以在整个调整过程中，所有的开发商也在做这样的努力，尽可能的让地铁要么临近自己，要么同时在规划上加以调整，让所有的人可以直接上世茂百货。这是市场对地铁越来越深的了解和认知，我们从营销角度来讲应该把这个信息更准确的告诉你的受众群体，让他们知道地铁离他们到底有多远。
主持人：
我们知道这些年随着消费者对地铁的接受进程，各位楼盘的房价有一个比较明显的变化，我们看看加华小城这边的变化。
王正维：
过去沈阳没有地铁，老百姓对地铁没有切身的感受，地铁引进的时候我们知道好，但是具体怎么好我们不知道，在有这个概念的时候我们很多人利用这个概念，然后做概念炒作。二号线通的时候将来肯定是一个热点，目前一号线所有东西都在浮出水面的时候，所有人都说好，我们开发商策划跟着市场的需求调整，这样我们小城也是跟着这个潮流走到这步，我们二期也是跟着地铁二号线大节奏，这种情况下我们城郊项目在地铁引导下和市内的房价逐步接近，大学城几年前一千多块钱，但是现在大学城以外的房价三千的四千的也很正常。
主持人：
这也是我们今天另外一个话题，就是希望通过大家交流探讨，使沈城的房地产向着更好的方向发展。
王锦华：
我们如何更好的依托于地铁？因为我觉得消费者在选择一个房产的时候他考虑的因素是多方面的，通过我们这么多年在代理方面或者关于我们对消费者的研究方面来讲，其实大家首先购房考虑就是地段，然后其次是交通，再有就是价格，他为什么会首先选择地段？我觉得这是地段和交通之间有一个很好的联系问题。其实我觉得我们无论是宣传地铁也好，还是依附地铁也好，地铁从交通这个角度来讲是有很大的改善作用，但是如果仅仅靠我们有地铁还是不够的，我们其实也要注重关于我们项目配套方面的建设，包括我们在沈北操作项目的时候，因为地铁二号线是通过沈北的，但是当我们采访很多消费者的时候你知不知道地铁二号线通沈北的时候，他说知道，那我们问他们会不会选择到沈北买房子呢，他说不一定，为什么不一定，虽然地铁开通了，但是城市的配套还跟不上，如果生活配套跟不上，我觉得单单解决了地铁还是不够的。
主持人：
地铁对于郊区区域的影响都需要一个过程，鲁老师，给我们提个建议吧，我们沈阳开发商也想听到其他好的经验。
鲁耘赫：
我们单纯的一号线和二号线的开通固然对地铁沿线的改善和环境的改善有一定的促进作用，但是这个改善是有限的，一个完善的地铁交通网络，它要成为网。目前的地铁还是一条线，往两边延伸，比如500米、800米人是可以接受的，但是更远了，他需要换乘其他的交通工具，还会给他带很多的不便，目前我们国内地铁发展的是北京和上海，现在按照北京市政府提出来的规划，整个城区居民无论住在哪一个点上步行不超过一公里肯定能找到一个地铁站，如果是单纯现在一条线固然有价值，但这个价值还不是体现最明显的时候，所以这个我想提示大家要注意的。
第二呢我想讲一个可能跟地铁有一点局外话，但是会影响到我们地铁的预测，我记得去年温总理在去年气侯大会上承诺我们在2030年我们GDP能耗要降低45%，那在所有的能耗当中目前交通能耗是我们国家的大能耗，那么在这种情况下我们抛开经济因素，那么从政治因素和社会因素来讲，地铁作为一个城市交通工具，它是一个最环保、最节能、最便捷的这么一种交通方式，那么这种交通方式一定是会未来20年在中国大城市当中一定要大力发展的，这点是毫无疑问的，当然沈阳作为特大型城市，作为这样的一个城市，什么时间我们的地铁能够成为网络，这个时间地铁对整个城市的这种发展的变化，对人们生活的这种影响，才会真正的凸现出来。
主持人：
我们也看到一些城市好的经验，但同时也看到地铁人多拥挤的问题，大家都在议到底是堵人还是堵车，这也是地铁发展一个尴尬问题吧，我们沈阳是否能避免这样的问题呢？
鲁耘赫：
这就跟整个城市经济发展总量有关系了，挤是一定的，现在就怕一个城市地铁开通之后不挤，因为地铁在城市功能当中承担了主要的交通作用，我想在北京上海地铁在城市交通上一定承担着功能，因为一个城市地铁每天所承担的交通流量大概都超过500万人次，所以大家设想一下500万人次是什么概念，如果你把这500万人换成公交车上或是私家车上，这个城市会堵成什么样，你是难以相信的。
主持人：
我们沈阳发展像王总监刚才也提到，一号线实践的价值马上就会真正体现了，我们很多人在期待接下来地铁线的发展，刚才王经理也提到了楼盘价值的爆发期，一号线10月份马上就要开通了，那对于其他沿线楼盘价值的影响会不会提前爆发？在一号线开通之后，对于楼价的影响会怎样？
王锦华：
这个我想会的，但是主要会在二号线和四号线沿线，沈阳目前规划了几条线，但是真正落实是二号线和四号线，一号线落实会让人切身体验到地铁给我们带来的生活便利，这会对他们将来对房产的认识有很大改观。
主持人：
消费者接受能力和消费概念的改变，会不会影响房价增长的幅度呢？
王锦华：
这个幅度会很大的，但是我想人们现在不选择郊区楼盘，就是因为它的交通不便利，但是当地铁开通之后他选择了，实际上就是他心里的距离缩短了，还有一点就是郊区楼盘价格拉低的效应，郊区楼盘价格真正和市区价格拉得太短的话，那么地铁沿线的价值就不是很明显了。
主持人：
今天我们还请到了朱总监，请对此的看法呢？
朱承鑫：
美地庄园 企划经理 朱承薪先生
先从小的范围看，因为本身我们楼盘就是地铁二号线的受益者，从发展趋势来讲，地铁的开通实际上是多了一条轨道，拉近了城市与郊区之间的距离，就是说不仅是改善我们的一种生活方式，更是改变了我们生活状态。
主持人：
随着地铁概念逐渐的成熟，消费者的态度有没有什么样的变化呢？
朱承鑫：
先从大浑南这个角度来说，关注度是非常高的，因为在房交会期间整个大浑南作为沈阳区域中焦点中的焦点，无论是从消费者的角度上还是从开发的角度上现在对大浑南这块都是非常重视的，再有2013年的全运会，所以大浑南更加意义重大了。
地铁如果开通之后，我想沈阳市应该是一个大的战略，刚才是从小的范围来讲，从大的范围来讲，十一五规划，东北三省要建一个直辖市，沈阳市是非常有可能的。
主持人：
现在沈阳也有一个沈阳经济区嘛。
朱承鑫：
对呀，而且二号线四号线都陆续在做，地下的轨道已经通的是一号。
主持人：
五月底车通。
朱承鑫：
二号线是2013年通，包括延长线都通，这样至少在一号和二号线，在这期间都属于是沈阳市内了，将来围绕轨道建一些商业包括住宅，增值是一定的，城市一定是逐渐的扩大。
主持人：
在刚才的谈话中，各位老总一致看涨房价。借鉴其他城市房价的经验，请鲁老师给我们一些借鉴。
鲁耘赫：
其实地铁的变化还和城市规划思想有关，比如我们做完二环做三环，这种摊大饼式的，轨道交通快速交通特别有利于以一个城市为核心，然后周围形成若干个这种卫星城，每一个卫星城都有自己独立的城市系统，比如这里面的教育、医疗等等独立的城市系统，由于有了快速交通，有了这个交通以后，那么这些卫星城和整个主城之间它的价值就迅速拉平了，就拉得很近了，比如我们举北京通州的例子，以前通州给人感觉很遥远，前段时间北京通州有些房价竟然炒得比市区还高了，未来随着轨道交通的发展可能会带来类似像我们苏家屯甚至其他区域这种卫星的城区和主城区成为星罗棋布的城市格局。
主持人：
比如如果是郊区的话，它周边配套还是不如市区这边成熟。
鲁耘赫：
不对，卫星城发展到一定程度之后，它的配套是很好的，其他城市我不太熟，以北京为例，过去像北部这种大型居住区，里面的配套功能非常非常完备了，比如通州区里面的配套也已经非常完备了，将来以轨道交通为代表的这样一个快速的现代化的交通体系，它会形成城市这种格局的变化，我相信未来可能下一步大浑南也是摊大饼模式，我觉得这种轨道交通带来这种卫星城的变化影响比较大的可能会包括沈北，可能会包括浑南，因为我前一段时间看了一下国务院批复的关于整个沈阳经济区的概念，其中很重要的一条高城乡一体化，然后它这里边提出来规划可能下一步要规划若干个小城区，那么这个小城区是和周围的主城市相连接的，这种卫星城未来怎么和主城区之间形成连带，那我相信这种轨道交通地铁，包括这种快速的交通干道，可能会成为它的主要交通手段，那么未来这些小城区的价值也值得我们现在作为房地产界大家来密切关注。
主持人：
但是这个在沈阳来讲，它周边区域的配套成熟还是需要一个阶段的吧？
鲁耘赫：
作为开发商怎么赚钱，那么就是你要比别人有预见性，你要比你的购房者，你要比其他开发商多看出去三年两年，你看出三年，多看出五年，你就赢定了，实际上现在真正能赚大钱的楼盘都是在当初选择的时候你这个选择具有前瞻性，然后你这个前瞻性具有价值，现在到太原街去开发房子不可能让你赚到大钱，在座的各位可能当初以很低价格进入的，但是当你开发的时候售楼的时候这个时候挣大钱了，现在我们的社会我们城市的变化真是日新月异，这个变化是很快的。
主持人：
那有的开发商看到这个机遇也不一定赚钱
鲁耘赫：
现在肯定是喝头碗汤的赚大钱，其他跟风的相对差一些，不光房地产行业，其他行业也是一样。
主持人：
您对这个问题怎么看？
王正维：
影响肯定是有前有后的，地铁一号线和十号线的影响肯定是不一样的，拿了二号线四号线这样的，然后四号线大家都抢差不多了，五号线就出来了。
主持人：
作为消费者可能没有那么专业，他在选择房子的时候不是很专业，我知道有个定律，地铁在出口多少米之内才是真正的具备地铁房这么一个价值，那给消费者一些建议吧，怎么来挑这些有潜力的地铁房？
林瑞：
地铁的话它对于拉近城市空间的距离和完善整个商业细分格局，这块来说有很大的促进作用。那目前房地产市场有这么一个现象，就是进住楼盘的数量就是业主的数量，实际入住率它对于整个周边大环境商业配套的影响，他们两个是相互矛盾的，就是人气等于商机，商机等于人气，拿地铁来说的话，如果说地铁真正对于各个楼盘它的大配套的完善，这是很有促进作用的，以欧博城为例，我们07年开盘，通过地铁四号线的出台到现在我们卖到均价接近五千块，上个月的销售均价是在4800，我们洋房均价已 过6200，这样来说对于这个价格任何一个楼盘我相信它的价格并不是以开发商单方面制定的价格，是以市场的反映和客户接受的程度来决定我们项目市场价格，所以从这块来说，地铁沿线的一些楼盘，包括它的一些销售速度的好坏，销售速度快或慢，它的价格高或低，这块都是通过市场去验证的，那事实也是这样，就是地铁沿线的这些房子对于客户的喜好程度是很有帮助的，从南方其他的一些城市来说的话，我们认为一般是300—500米我想这样一个距离对于老百姓是一个真正的地铁房，或者老百姓可能真正切切实实能感受到地铁所带给他衣食住行方方面面的便捷。
主持人：
对此朱总监可能也深有体会。
朱承鑫：
对消费者选择来讲，他肯定考虑居住，第二考虑增值，这个房子不像其他产品，基本都是属于大额消费品，他每次在投入或者居住来讲是非常慎重的，所以假如说按照地铁的方式来讲的话，我同意林总的说法，就是300—500米，这应该是切实体会到的，如果你说到地铁口我还需要坐几站公交车，那可能意义不是那么大，但是地铁一旦开通之后，它周边的一些配套肯定会非常快，因为它在时间上的缩短，不像我们普通的交通，它的时间基本是固定的，不像公路交通会面临堵车的问题，还有地铁不受天气的影响，像我们家从2001年开始做，主要以别墅项目为主，2001年拿地的时候当时也并不看好，因为离机场比较近，考虑到浑南肯定是有一个发展的方向，因为2001年奠基之后，政府就有一个开发浑南的战略，后来虽然没有发展那么好，但是今年又大张旗鼓的提一下发展大浑南这个事儿，所以说所有现在我们一期的购房者现在房子价格基本上是三倍以上，现在推的这五期苹果园目前来讲应该说不是价格高低的问题，而是够卖不够卖的事儿了。
所以地铁沿线包括一些配套跟投资都是息息相关的，如果站在地铁房投资这个角度，我建议就是不要跟风，中国自古以来就是愿意跟风，比如说海南热那块都想投资海南，现在是浑南热，但是目前来讲在全运会开之前浑南应该是一个比较最理想的环境了，非常好的一个环境。
主持人：
房天下沈阳分公司新闻主管
谈到浑南，我们王总监也比较有发言权，在浑南这样大区域，尤其是在地铁沿线的区域，刚才两位老总提到了我们房价在涨，实际上这也不仅仅是房价在涨，我们城市的GDP各个方面也都是在同步增长，王总监能能给我们一些建议吗？
王浩南：
为什么现在很多人热衷于不动产的投资，我们看看目前市场上能投资的都有什么，是股票，第二是不动产，第三是黄金，第四是书画，第五是搞这种国际上的旅游，打这种贸易的差价，但是后两种呢必须是业内人士你才能去做，不会很多人都去整个古董，我也不知道真假，黄金存在什么问题呢，它是能够，但是不容易流通，就是你变现难，所以市场上能投资的就剩两种，一个是股票一个是不动产，但是股票大家都知道入市需谨慎，股市有风险，所以大家做股票的时候经常说玩儿的是心跳，但是相对于中国人这种传统的观念，叫有地有房才有钱，所以中国一有钱就买房子，买门市，买商铺，基本上他会把很大资金投到不动产上，这就是观念的不同。
目前中国投资产品还是房地产，再加上跟区域经济有关，比如今天你去上海投房产去北京投房产，可能相对门槛会过高，因为整个城市发展比较快，目前在中国城市发展来看，沈阳至少在中国排名比较靠前，至少排在前五位，而它的房价排在倒数，这也就预示着它还有很好或者很大的上升空间，为了迎接2013年全运会，政府号召所有的商业全部开工，今年应该说沈阳热点在浑南，为什么说在浑南，一个是像你说的是不是配套不齐全，因为浑南今天已经走过了十年的历程，无论从交通上从周边配套上都具备了发展的契机，而今天政府又一次把政策砸向了浑南，浑南原来是那种带状的，沿着浑河的，这次完全从规划发展打破了这种格局，把三区合署办公，这次真的是要发展大浑南，所以浑南真正迎来了它20年一遇的大发展时期，浑南是沈阳非常热的一块区域。
包括在房交会上，我们次参加房交会推向市场，我们项目在浑南区这个板块，另外产品也做得比较有亮点，市场上非常抢手的80、90平户型，到了今天才三周的时间，浑南奥体板块极具升温，有的项目房交会可能只卖到四千多，而今天卖到六千多，而且卖光了。所以当初我说了一句话，你们想在浑南买房子的，你们看好了该出手就出手，一定会涨。商业原来沈阳也个传统，打死也不过浑河，为啥，他觉得浑南没有配套没有发展，十年前浑南还是一片菜地呢，但是今天你看看，什么英式乐购落成，什么沃尔玛开业，所以它做商业起点就比较高，包括现在很多知名的大学城，著名的学府，它具备了很多条件，而浑南交通更好，沈阳通向世界的门户走桃仙机场，所以整个是浑南发展，又提出了沈本同城化，所以2010年我想的点应该在浑南。
主持人：
浑南也是一个样本，一个区域成熟逐渐发展的样本。
王锦华：
其实我觉得现在分析房地产成熟其实跟政府大力发展方向是非常有关系的，其实2010年的热点可能继续向南发展，那么实际上如果说我们要是纵观过去几年沈阳房地产发展一个脉络的话，实际上我们在看政府由之前的集中攻某一个方向，到现在的四面开花，其实每个片区都有每个片区的小热点，包括像之前大家形容城市发展是在摊大饼，但是我感觉现在城市已经是呈放射性在发展，沿着主要的交通要道，包括现在的轨道交通，实际现在城市的发展已经由摊大饼逐渐向放射性方向来发展，其实大的方向可能城市在向南向北向东向西，但是每个片区里面会有每个片区小的热点，包括像将来新的会展中心苏家屯那个片区，它将来都会成为房地产的新的热点方向。
主持人：
刚才您提到区域，如果按照房地产对一个城市影响来讲，应该是一个发展趋势，就是城市在不断扩大，每个区域都有自己的热点。
王锦华：
政府之前打造的是七城市一体化的经济圈，包括到现在经济区的规划，实际上我感觉政府是在为沈阳市成为直辖市在做准备，因为之前就是说大家在讨论为什么沈阳市的均价一直上不来，其实我个人的看法是它每年的供应量是非常大的，其实成交量也很大，但是它人口扩张速度实际上是跟不上的，就是跟它城市的发展速度和它人口的扩张速度其实是不对应的，其实无论它打造七城市经济圈还是说经济区，那么实际上是在增加沈阳对周边城市的辐射力度，吸引周边城市人逐步的扩充到沈阳市来，增加沈阳市人口的容量，那么其实我觉得人口容量的上升那么它势必会带动房价上涨。
主持人：
我们说地铁也好，说轻轨也好，说轨道交通也好，它可能是带来更多的把周边区域的人口转到核心区域来，之前我记得跟我们王总监就交流过，好象说您楼盘的外地人口也非常多，那随着轨道概念之后，现在目前有什么变化吗？
王正维：
变化还是原来说那个，外地人口确实在逐步增加，因为所谓地铁无非是把一个人和他所需要的资源拉近，而外地人到沈阳有几个选择，他到沈阳来一个是居住，一个是投资，他到沈阳之后会跟政策走，政策打在哪，比如今天我们打浑南，他跟着政策来，找他需要的东西，然后再找价位他能接受的，我们沈北从去年开始外地的包括毕业到沈阳就业的，包括从外边投资的到沈阳来的比例在逐步上升，而且上升幅度比以往要明显得多，09年特别特别明显，这就印证了那种观点，我们现在副城的概念越来越体现出来，每个区域的卖点越来越体现出来。
主持人：
王总监的楼盘可能是跟我们林总监区域是不一样的，外地人口购房比例这个规律在我们这有体现吗？
林瑞：
对欧博城来说，或者对望花片区来说，我们是比较有信心，首先最近的一个行政区的重新划分，过去我们是东陵区，现在是大东区，之前各方面市政包括城市建设各方面都没有跟上整个区域发展的速度，但是这段时间大东区把这块作为望花汽车产业园的规划，还有望花居住区，加上目前的地铁四号线概念的出台，也就是说规划是在2010年下半年动工，这一系列的利好消息对外面的客户，或者说不管是外地客户还是沈阳市的老百姓，对于这个片区来说它的发展潜力和未来的发展方向都是非常认可和期待的，那这块从我们刚刚王总监说的，外地客户的比例，为什么外地客户会选择东方欧博城，我认为是这样的，外地客户首先选择在沈阳市区置业，他希望总价不是太高，在他收入水平里面他能承受这个房价，另外他希望这个房子能够有保值增值很巨大的空间，或者说他所买房子片区有很大的发展，这三方面基本情况下我想他会很乐于或者很快出手去买这套房子，目前我们一个数据，我们大概有10%的外地客户，我相信随着沈阳经济区或者目前沈阳城市的发展水平外地客户会越来越多，因为我们还有四期、还有五期，这样整个欧博城不光是在沈阳市老百姓心中，或者即将或者想希望在沈阳市置业这些客户，我想对于他们置业的选择方面应该是分量越来越重了。
主持人：
我们今天听到各位老总介绍说有位于浑南地区的，有位于大东区的，有位于沈北这边的，城市利好发展带动城市发展的变化，我们体会到了不同的感觉，鲁老师这边也听了各位老总说了楼盘的发展，那能不能给我们消费者置业方面一些建议？
鲁耘赫：
房地产增值大家要搞清楚，房子是不增值的，房子作为钢筋水泥作为一个建筑物它是不增值的，什么东西在增值呢，土地在增值，因为现在实际上大家在选择房地产做增值，你所判断的的眼光就是它的地段的空间，所以大家会发现有一个规律，就是你今年买房子的时候，你买的房子越贵，就比如这个房子的品牌很响，当时你看它规划的非常漂亮，外观也做得非常漂亮，所谓的很多名盘，买到手固然名盘有名盘的优势，比如从它的品质从它的环境上或者心理满足上，你会感觉到当时物有所值，但是慢慢你会发现随着城市的发展，这些盘的增值空间会很小，但是有的地点相对偏远，但是这个房子的价值相对低一点，那么这个房子增值特别快，比如我当年花七千块钱买了万科的房子，你很难想象万科这房子能涨到一万四了，但是过去我花三千买的房子现在很容易涨到六千了，这里边本身一个概念房子是不增值的，增值的是土地，如果这点上我给消费者来谈的话，我给消费者一个建议，你们选房子不要看房子增不增值，这是个错误概念，你要看哪个地方的土地增值大，这是个观点。
第二我也给在座各位开发商朋友提个建议，因为今天我们探讨的话题的主题是地铁给房地产带来的变化，那么这一块变化实际上等于说地铁给带来的变化，房地产一方面是住宅，可能占到我们整个房地产当中的绝大部分比例，可能80%甚至90%，但这一块呢，房子这种价值增长我们去分析，有哪些因素，跟地铁没关系，整个城市的房价都在增长，大家都在增长，那地铁沿线周边的都增长了。
开发商通过对整个楼盘的运作，包括建筑质量，包括营销推广，包括后期的物业服务，包括环境建设，这些是你自己努力的结果，这些才是真正的价值，因为我本身我是做商业地产的，有可能三句话不离本行，如果你的楼盘能够借助地铁的这种利好，那么你就把你现在这个楼盘的商业的这种规划放在一个很重要的位置上，为什么放在重要位置上呢，因为它是你的边界价值，本来这个房子你能赚一个亿，你天天躺着睡大觉每天工作两也能赚一个亿，因为这是大形势给你带来的，然后你再通过合理的运作，那可能这个时间我赚了1.5个亿，可能这五千万才是你真正赚的。
还有刚才大家讲的距离感，实际上好的商业规划是能缩短人的距离感的，比方说你在太原街逛街的时候，你从南街走到北街，可能这是500米或700米的距离，但是你人的感觉并没有500米或700米，人的感觉上，如果这两边是杂草丛生，那你可能感觉从这边到那边走的距离是非 的，那怎么缩短我的楼盘和地铁这个距离，那么怎么从人的感觉上去缩短，这一点是很有学问的，包括你的合理规划，这是能够缩短人的感觉距离。
第三，由于你交通方便了，你好的商业开发它是能够带动你楼盘价值提升的，因为过去我们公司是做沃尔玛战略发展的，我们发现一个规律，只要我这个沃尔玛宣布入住了，平均住宅价格能提升使300—500块，因为大家认这个品牌，那么整个我的商铺租金价格能提升2—3倍，就是沃尔玛入住前和入住后是不一样的，当然了不是所有的地方都适合做沃尔玛，但是刚才林总也说了，就是有一个是商业等于人气还是人气等于商业的问题，实际上我们消费者买一个房子并不是买一个睡觉的地方，他是买一个生活环境，那我们在打造楼盘的时候如何给消费者打造舒适完备的生活环境，在这一点上我也希望将来有机会跟各位开发商朋友一起里探讨。
主持人：
谢谢鲁老师。
今天非常感谢各位来参加我们论坛的各位嘉宾，大家相互交流了地铁沿线一些楼盘的发展经验，包括地铁对沈阳楼市的影响，我们今天的论坛到此结束了，感谢各位。
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