[摘要] 中国楼市“百团大战”拉开帷幕，购房者只要报名，锁定自己心仪的楼盘，就有机会获得更多购房折扣。对于沈阳购房者而言，还将有一个更好的契机，大浑南楼市将发生巨变，浑南区域房价将如何走向，值得期待。房天下在大背景下举行大话地产，共议沈城楼市。
一场浩大的战役将在中国楼市上演。2010年6月1日，房天下正式宣布启动由104个城市分站参与的中国楼市“百团大战”。购房者只要报名成为“百盘大战”抄底正规军，锁定自己心仪的楼盘，就有机会获得更多购房折扣。房天下将组织报名的抄底正规军，陆续推出“百盘大战”系列线下团购活动，为购房者提供售楼处的抄底服务。最牛团购抄底楼市 房天下“百团大战”震撼登场】
活动主题：把脉全运会 沈城地产界展望大浑南发展
活动时间：2010年6月10日下午13：30
活动地点：遛鸟茶楼
活动嘉宾：
深航翡翠城营销总监 翟岳楠
沈阳华凌房地产有限公司 策划主管 胡月
沈阳力创不动产 总经理 吴广明
辽宁广播电视台<每日早报>记者 孙辉
辽宁日报房产事业部记者 周冬雷
房天下沈阳分公司 副总经理 张越
胜家准则 总经理 王亚夫（特约主持人）
主持人：
目前大浑南的概念，包括全运会、全运村落地都是非常受关注的话题。所以今天我们想请开发商和业内、媒体共同来探讨下。
王总：
我觉得我们今天可以谈谈每个人的看法，也不拘泥于提纲上这些问题，因为提纲就是一个线索，对于全运会来讲，在单个产业内它已经可以算是一个大的事件了。我们所说的真正大的事件可以分这么几类：一个是庆典类，比如亚运会、奥运会，包括现在上海的世博会等等；第二种就是政治性的东西，挂钩挂的比较紧密的；第三种是难性的，比如前不久的玉树地震，还有美国的911等等。实际上这些大的事件在某种程度上都使城市发生了翻天覆地的变化。我们先说从负面的来讲911，那么911除了唤醒美国人对他们美国文化、美国精神的重新认识以外，最主要的就是城市建设，它对整个美国的城市建设产生了很大影响。然后我说08年汶川地震，还有今年的青海玉树，因为这两次地震，无论是玉树还是汶川对它整个城市功能的定位、城镇的发展方向，在原来的基础上做了很大的修订，然后我们说上海世博会，上海世博会对于这个城市的影响是非常明显的。
参加大话地产嘉宾
回过头来看全运会也是这样，实际上我们在座的都是做地产的，可能关注的主要是地产方面的内容，就是全运会对于一个城市的房地产，对一个区域的房地产它将带来一个什么样的影响？我个人认为，对于房地产的影响不是位的，而对于城市格局的影响是主要的。
所以我觉得今天我们也本着这样一个中心，就是说十二届全运会对整个沈阳这个城市会带来什么样的变化，一个什么样的影响。接下来说对房地产带来什么影响。我们围绕这点大家畅所欲言来谈一下。
胡总：
沈阳华凌房地产有限公司 策划主管 胡月
刚才王总说到了庆典性的这种活动，那么由于它需要聚集很大的人气，需要代表这个城市的形象，所以它一定会带动整个区域的发展，包括经济、周边配套、交通配套等等一系列内容。由于这种配套优势的发展，整个带动了区域里的生活方式转变，带动了生活环境逐渐的优越，那么它直接导致了这个区域更具备生活环境，更具备土地价值，有更高的提升空间。客户关注的程度在提高，那么从开发商角度来讲，我们看到了这样的发展契机，我们就更应该做更好的产品。因为区域土地价值不断提升，带来的客户层次会越来越高，所以说我们要给消费者更深耕细作、更适合中高端人群居住的生活环境，带来更高品质的产品类型。
王总：
胡经理基本上谈到了她对整个产品品质的要求。那吴总谈谈您的看法。
吴总：
我觉得全运会这个事件对于沈阳来说，应该是使沈阳在范围内的形象提升，包括有可能成为一个受国际瞩目的城市。沈阳的配套设施无论是市政工程，地铁等等越来越发达，这些是我们现在的一个基础，那通过类似全运会这样的事件会使城市的文明，包括这个城市的节奏，包括人们的起居生活都带来很大的便利，我觉得全运会是一个很好的契机，它就像一个机会，使沈阳能够更上一层楼。
沈阳目前的政策是发展大浑南，这虽然已经有很长时间了，但近几年，浑南的变化非常的大，那现在周边的配套，包括人们的素质、层次，包括其他的市政工程配套等等都有了明显的提升。这也为全运会能够更好的举行提供了一个基础。所以说我觉得全运会应该是对于沈阳发展来讲是非常好的事件。那么我想对市民来说这也是一种光荣，我想整个沈阳人的这种荣誉感也会有所提升。
王总：
胜家准则 总经理 王亚夫
吴总谈的就比较全面一些，从城市的文明程度，市民的文明程度，整个经济发展，都涉及到了。实际上还有一点，就是说对于我们整个沈阳城市形象会有什么变化，因为文明程度、经济发展、城市格局，这些在某种程度来讲都可以说是城市形象，但是作为一个认知者来讲说沈阳到底是一个什么样的城市？
一个城市形象好，这个房地产的价格就会好。通过这次全运会对整个沈阳市城市形象会发生一个什么变化呢？请孙辉谈一谈。
主持人：
其实我觉得是这样，我们作为沈阳人很关心这个全运会能带给我们一些什么东西，它带给我们生活上什么变化，像刚才王总说南方人对我们沈阳的评价水平不是很高，但是我们相信全运会带给我们的变化是一定的，只是这个变化到底有多少呢？
孙辉：
辽宁广播电视台 每日早报 记者 孙辉
这个也是我们很关注的问题，刚才王总讲很多外地人到沈阳来，其实我自己也是，但是据我的经验来讲，说沈阳为什么跟北京上海这些大城市外地人口构成因素不太一样，主要是因为沈阳相对来讲还不算在一线范围之内，而且来沈阳的外地人口，我个人觉得主要还都是集中在辽宁省范围内的一些比较落后于沈阳城市居民。他们到这来打工或怎么样，真正像一线城市北京，广州南方这边过来的人是比较少的。根据我的了解，也就是这几年这些大城市人口因为沈阳房价比较低，才会到沈阳来进行置业，投资性的比较少。
另外我觉得沈阳的房地产目前好像也是比较静，是不是沈阳好多的房地产开发商都在等待这个机会，现在先按兵不动，看看这个能否给沈阳房地产市场带来新的商机，或者说全运会能够给沈阳的房价带来多大的提升？
王总：
这个是我一会儿集中要讨论的问题，但是我先说一说，实际这个问题翟总和胡总比我更有发言权，因为大家是属于在开发商层面里面，他的切身感受就更多一些，尤其是翟总，因为他的项目本身就在浑南，胡总那个项目也在浑南，所以他们比我更有发言权一些。
我知道很多集团总部在最近几个礼拜密集的飞往沈阳，像北京、上海还有广州市场形势都很明朗，但沈阳的形势就不明朗，不明朗的情况下怎么办，我觉得首先来讲静，回头来讲全运会会给沈阳市场带来什么东西。我觉得不管现在市场宏观稳定怎么样，它肯定会给整个房地产市场带来很大的冲击和变化，因为大量的市政配套有了，就像刚才翟总说的，虽然我们都确切知道它在哪，但我相信真正具有这种远见卓识的开发商，接下来他肯定会研究这块市场，那实际上就是政府有多少地要卖，政府以什么价格卖，然后政府怎么产品规划的问题，产品形态的规划，这是非常重要的。
那再接下来一个问题就是说，我觉得实际上全运会投入这么多，它肯定对一个城市的经济发展有一个比较大的影响，那么这种经济发展它既包括会前的，也包括会中、会后的，但是无论如何，整个沈阳经济城市发展会有一个好的影响，我觉得这点请周记者谈一谈，你觉得对整个沈阳经济发展，无论是产业结构调整，GDP增长，还有整个经济发展速度来讲，会带来什么样的影响？
周记者：
辽宁日报房产事业部记者 周冬雷
首先我觉得现在建设大浑南这个口号比较热，再加上全运村落户浑南，其实它会给浑南或者是沈阳带来经济的快速发展。浑南楼市，还有它房价的上升，未来有很大的发展空间。
刚才听大家讲了很多，我觉得我原来对浑南这边，还有沈阳的经济发展了解还是比较浅，今天了解得更深入了一些，然后我觉得全运会落户浑南，首先是对城市形象的提升，然后就是对浑南这个区域发展的提升，我是觉得浑南会是继中街和太原街之后第三个城市发展的中心，将来浑南的交通网，路网，各种发展都会有很大的上升空间。
王总：
实际上来说，我觉得最主要的来讲，我认为全运会是对一个城市发展格局的影响，包括房地产的发展格局，比如说我们沈阳市政府这几年定了一个策略叫南拓北挺，东扩西进，那么这么一个现状来说，开发浑南地区，北边不一样，北边在很多发展的比浑南要早，但是它是开发商自我形成的，有沈北新区以后政府的主导程度比较强了，所以北边我个人理解，它是随着城市一步一步发展的，但是浑南不一样，浑南比如说像翟总他们这些项目，政府的主导作用是非常强的。
那么就是说整个一个全运会在大浑南，在大浑南以后来讲对沈阳整个城市发展，比如对沈北，对铁西新区，对整个东部会带来一个什么影响，或者说整个这个城市发展格局，还有房地产发展格局会带来什么变化，那把这个问题交给翟总，翟总怎么看？
翟总：
深航翡翠城 营销总监 翟岳楠
全运会是一个事件，我觉得全运会不仅仅是一个事件，更是经济，我本身是学房地产出身的，当然要了解城市发展，比如国际上还有国内有很多城市的发展当然是靠事件的经济诞生的城市发展，最简单的来说就是德国的装备制造业基地，它是的世博会，也是现在我们上海开世博会前身，远的不说，说近一点儿，我们都知道在中国的广州有一个天河体育场，大家都比较清楚这个，天河体育场现在也算是一个经济区了，应该说是广州非常核心的一个区域了，包括旁边就是我们经常提到的大的商业等等，全在天河，那天河体育场就是靠全运会发展起来的，广州的发展现在由原来的一些老城区转移到天河这一块。那么比如北京离我们更近了，北京在九几年的时候有亚运会，当时也是亚运会经济在北四环左右兴起，带动了北京亚运村的发展。再往近一点说沈阳，我是本身土生土长的沈阳人，所以说对于沈阳的发展来说我也是比较清楚，那么其实沈阳五里河的发展也是靠体育场带动起来的，其实沈阳在人民的心中是沈阳的大馆。大家都知道辽宁的体育非常好，大家关注沈阳的时候往往是通过体育，五里河的发展也是这样，的时候我家住在皇姑，到五里河来，骑车一骑骑两个，感觉五里河非 ，马上就到浑河了，当时浑河河边一片荒地。
那么我说这种事件经济来说，对城市的发展肯定起到一个非常重大的作用，特别像这种全运会，中国这么多人全在关注这个东西，那么它的作用就是给沈阳带来的变化，刚才提到文明程度、城市形象、城市发展。
那么文明程度和城市形象肯定是有提升，大家都知道好像是6月1日开始沈阳交警又开始大干了，包括沈阳市现在全面在修路，只要有坏的地方老百姓提出来了就改，那肯定有好处，文明程度同样也是一个道理，人对政府下的一些政策或者是抓的力度肯定都有，刚才王总说了，不管沈阳人在人的眼中是什么样，但是通过这一抓他肯定会有提升。那么经济发展就更简单了，全运会本身就是一个经济，咱们说GDP增长靠三项，投资、消费、交通，全运会投资上来不用说了，要建全运会，然后接下来的发展就是莫子山附近要发展，包括道路的修建等等，铁路公交这种我不太清楚，这些投资肯定会对沈阳有影响，那么之后区域发展起来了，开发商肯定要进去拿地，那么从投资来说对沈阳地区肯定会有增长，这无可厚非。
刚才王总说了城市格局，其实我觉得城市格局来说，我们坐在这儿我觉得谈的比较大，我们不是说规划局的，但是有一个前提，就是说从城市规划这个发展来说，可能我们起到的作用几乎微乎其微，还要看政府，看政府怎么去用全运会的经济带动沈阳的发展。我所知道目前沈阳市来说城市发展主要重点在中心城区的核心区域，但是莫子山这个位置我不知道在哪，大浑南肯定要划到中心城区的，但是它肯定不是核心区域，这个我觉得应该是，就是说中心城区，比如说沈阳中心城区原来在一环，现在在二环，将来扩大到三环，那么莫子山能不能作为一个核心区域这个就是看政府来规划了，但是从我的角度来讲，我个人倾向于把墨子山也作为一个核心区域来发展，个是因为从刚才地图上的距离来说，我觉得这么快要发展到这，我觉得它的效果类似于沈北，因为它和母城的衔接，中间是一个过渡，所以从总体规划来说我觉得我们还是要看政府的规划，它怎么来考虑整个沈阳市整体规划，五年之内整体规划、十年之内整体规划，他怎么去研究，所以说要是我来看的话，他所带来的格局的转化，就是不管开发商、投资商等等一些人，只是现在从目前来看只是把我们的眼光吸引到这里，那么对于浑南区域的发展它肯定会有好的作用好的影响。至于说好到什么程度，拭目以待。
王总：
我觉得翟总说得比较全面，也说得比较深刻。接下来时间我再给翟总一个比较大的问题，这个大的问题实际上就是说什么呢，因为莫子山这个区域，政府为什么把它定位为全运村？我们大胆的做一下猜测，他可能还是想把这块弄成一个中心，包括我一些规划，因为全运村的规划，除了全运会以外，政府可能还会有一系列的城市综合体进，那么综合体进来之后他可能作为一个行政区来发展，因为我们现在说浑南有奥体板块、长白板块，大概分几个板块，那您大概的预测一下，就是全运会的召开会不会对整个大浑南的房地产发展有什么影响？会不会出现什么新的板块？或者浑南的区域格局有什么变化？
张总：
全运村的选址正好在大经济区的本溪、抚顺和辽阳这三个城市带交界口，这是政府一步步规划过来的呢？还是它有一个重新板块划分的预谋呢？
翟总：
题目越来越难，有点太宏观了，我也不太了解，因为我也不是说在政府里做规划这一块的，但我想点就是说把这个区域，刚才张总提到了，在三个城市节点的位置，那这个节点我不知道距离其他两个城市有多远，但我感觉应该在桃仙机场附近，那么放在这，他的想法我猜测，肯定要让沈阳城市南扩，包括政府谈到一些白塔铺搬迁等等这些东西，肯定是在往南走，那这个举动也肯定是说让往南走的步伐更快一点，那谈到大沈阳经济区这一块，说其他两个城市的发展，需要多长时间能发展起来，我不希望一个城市是非要政府在这个地方盖一个什么，让人强制你去过去，因为我们研究城市发展的历史来说，城市是怎么形成的，就是有很多人聚集在一起，最后形成了各种交易、经济，然后再衍生出来一个城市。那么说非常强硬的过去的话，我想他可能只是一个居住区。
举个例子，比如说全运会完事儿之后，那这个区域它到底自己能给自己有多少配套，毕竟它和沈阳市还有这么远，最起码我觉得在20，就是它和母城的这一块衔接的话，我觉得还是比较远的。那么对于刚才王总说的，对于浑南的发展，对于浑南的发展非常有好处，我觉得非常好。为什么？在我以前的概念里，浑南的南边是没有边界的，北边我可以知道是浑河，南边不知道，非常大。那么大浑南在哪我都不知道，我是作为房地产人士，不算是专业的话，那么老百姓更不知道浑南在哪，我认为浑南大道两侧自然是浑南了，再往南不知道有多远，当然了再往南也有很多项目，但是他们如果买那个项目，再往南有什么项目他们也不知道。
莫子山比如说现在在浑南比较靠南了，那么现在浑南买房子的人就知道了，我原来在浑南的金地国际花园或者我在什么已经很近了，在远处还有一个墨子山，就是这个意思。因为我的项目在长白岛，我长白岛好处就在于长白岛的北边是浑河，南边是人工河，我长白岛就是这么大，所以说长白岛的房子好卖，因为它给人一种区域感，浑南的房子也好卖。所以我说它的好处，那么就是给浑南一个南边的边界。
王总：
我觉得翟总说了两个问题，个实际上就是说对于整个城市化、城市建设这两条路径，个路径实际就是我们说的看国外所有城市的发展，真正城市的发展它都靠这种，在某种程度来讲是自然形成的，它需要经历一个过程，那么这个过程我们说拉德方斯，拉德方斯做了20年，现在还在做，还有很多城市都是这样。还有一个路径，就是中国城市化路径，突飞猛进的，政府可能三年造一座城，五年造一座城。
说个个案，翟总作为个案营销非常有利的影响在哪，当你城市不断扩容的时候，原来你可能处在一个城市边缘的项目一下子成为了城市中心了，这个对于个案来讲都是一样的，胡总那个项目原来的话是比较偏的一个项目，但是如果现在比起墨子山来你可能也是大浑南市中心了。
胡总：
我们现在所处的区位应该是未来政府行政中心会迁到青堆子那个地方，青堆子位于白塔铺附近，我们临近的路打通之后会连上沈阳路，而且我们南边还有未来要规划的新南站，所以说给我们的印象中感觉这好像就是中央区，现在的北站和市政府的关系或者是南站和太原街的关系，所以感觉还是商业中心这个感觉，所以周边看来未来是非常不错。
王总：
我觉得对于个案营销来讲是非常有意义的。
接下来还有一点，就是我们探讨一下大家最关心的问题，就说全运会的召开对整个沈阳的房价，特别是浑南地区的房价，究竟有着什么样的影响？我也跟很多浑南项目老总聊过这事，对于整个价格的影响，究竟能影响到什么程度？价格提升到一个什么程度？
胡总：
价格这个问题确实是我们非常关注的问题，如果谈价格来说还是得说到城市格局上，就是我们整个城市的划分，我觉得沈阳整个城市挺有特点的，它属于横向，东西特别长，南北短，所以说我浑南这个区域，因为我们离的距离都很近，它和大东、铁西离母城的距离感是不一样的，那就突出了浑南区位上的优势。
再加上全运会的召开，政府在浑南规划的七大板块，然后有中心有两侧，然后居住区全都融合进去了，所以整个区域规划也非常合理，就使浑南新区未来发展前景非常好。
反过来讲我觉得浑南这个区域也有它的劣势在里面，就是地多人稀，那么也就意味着它的商业很难做起来，商业如果一旦难做起来的话，那可能导致的就是这个人就越来越不愿意来，生活氛围如果不好的话，那整个区域发展就会滞后，所以说要说房价上来说要考虑到这些优势和劣势，无论怎样说，全运会的召开、大浑南的发展一定有好处的，地铁一旦开通了交通很便利，从我们的项目三环外的项目一路开车到市中心，到南京南街仅15，所以说这个还是很近的，再加上我们地铁的开通、交通配套的完善，一定会有一个好的促进作用，但至于房价应该在什么程度上来说，对于我这个专业来讲，我们还是要综合考虑我们周边所有的产品、我周边的配套情况，综合素质的评比能够得出来我们这个房价究竟合理的价位在什么程度上。
王总：
你们公司肯定也做过研究。
翟总：
今天说全运会这块我才想到，从我们公司战略上去考虑，说实话没考虑这一块，全运会能给我们带来什么，毕竟来说我们在长白岛上是核心的位置，而且是两个项目，一个是格林生活坊，一个是深航翡翠城，我觉得这两个项目到全运会开始的时候已经结束了。但是可以简单的预测一下。我预计它肯定还要去涨的，那么有可能今年或者明年初就是建设了，那么建设的时候块肯定是以全运村为切入点开始做，做公建，包括交通，它肯定是以城市基础设施为主，我估计土地在一千八到两千块钱吧。
张总：
我觉得全运会的话，它那块的地不止这个价钱吧。
翟总：
我说房价，我的感觉，那么至于说它以后再发展，那就是说最后一个话题了，后全运时代这个莫子山怎么发展，待会儿再谈吧。
王总：
我觉得是这样，具体价格多少我们现在肯定是没有具体的度量，但是我相信，尤其是跟全运比较近的板块，实际上可能是胡总他们和你考虑的问题就不太一样了，因为她可能获利程度比里要多，因为原来你那块就是热点，说实话全运会对你来讲，即使你那头没卖完也是锦上添花，但是对于她来讲是比较重要。
那么我接下来还有个话题，就是包括现在市政府的资料，在浑南建若干个商业中心，包括济南的全运会就更是了，建了大量的城市综合体的项目，因为本身如果说城市综合体的话，实际上全运村本身就是一个城市综合体，有住宅、公寓、写字间等等这些东西，所以说我觉得一个全运会它对整个房地产市场产品形态，尤其在浑南，它也会有一个变化，这个问题我觉得请咱们专业人士吴总谈一谈，就是说全运会的召开对整个浑南房地产市场的产品形态会有一个什么变化和推动作用？
吴总：
沈阳力创不动产 总经理 吴广明
这块我想，可能从我们的直观感觉，我们感受到的是全沈阳，每个区域的市场价位人文等等我们有一定的理解，但是达不到专业，比如像咱们王总这个单位很专业去分析它的业态、分析它产品的形象等等，但是我的直观感觉，以前的浑南可能很少有人居住，它是比较荒凉，很多人都不愿意去浑南居住，很多人买子的目的可能离那近，第二可能说他是一种投资，第三可能是我资金情况不太好，去浑南购房，那么以前浑南是地广人稀的状态，那么现在据二手房数据来看，浑南的市场非常活跃，意味着它已经吸引了大量的居住人群到了浑南，如果从居住角度，从浑河带来讲它可能慢慢变成沈阳的富人区，就是它是得天独厚的自然资源稀缺的，包括产品形象、功能性都比较强，但它的价位也一定会很高，那它的户型也不会很小，相对可能中大这种户型，那么对于浑南的其他区域，我觉得慢慢可能是一种，包括地铁开通之后，很多可能在市内的上班族，一些中小户型的需求者，他应该是会有明显的一个提升，这个数量应该有明显提升。所以我觉得业态考虑，应该是划分区域，有区域，尤其是在奥体板块，长白板块，这两大板块应该是，长青板块临近浑河一带，就是它是中大户型居多，那我个人认为，觉得在浑南大道以南一些区域，可能它的中小户型应该是更受青睐，就是我觉得从这点来看，可能说业态可能会有这样的一个变化。
王总：
我说说我的看法，实际现在来讲一个城市或者一个城区，它有两个标准，我们说要达到两个目标，一个是可持续的发展，一个是让它有人性化。原来比如说这些专家讲一个城市的奥数论，说一个城市之所以成为城市它必须有五个因素，居住、第二交通、第三购物、第四休闲娱乐、第五就业。如果按这五个要素来看的话，五年以前浑南的房子最起码购物、休闲娱乐没有，购物也不方便，在浑南住的人说菜钱比汽油菜都多，这是五年前的，所以我比较赞同吴总讲的，这个城市如果要发展的话，它就必须把这些东西备齐了，那么我们为什么谈整个产品形态的变化呢，这个实际上就考量了我们整个政府规划这个地区的时候是不是想让这个地区持续发展，所以说我们现在看到的这些规划，就是说有大量的商业进来，包括像亿丰，包括像莫子山地区，有大量商业综合体的进来，这是产品形态最重要的变化，因为有商业你才能购物，才能休闲娱乐，才能有效安排就业的人口，如果没有这些的话，那你还是一个单纯的我们说死城，这是对于产品形态的变化。
那么还有一点，就是说可能这点来讲我不知道别人怎么看，我觉得谈起来有点虚，就是说全运会会不会提高我们整个房地产的产品品质，或者对整个产品品质带来一个什么样的变化，这点我不知道大家怎么看的。
周记者：
我觉得全运会给品质提升，这个可能是更隐性的，不像它会给周边区域还有经济发展，还有交通的作用那么明显，如果说单纯从房地产品质角度来讲，这个还是要看每个开发商他是想走什么样的路线，什么趋势，我觉得品质现在好多开发商都说品质胜于营销，说盖房子品质首先是产品营销的很重要的方面，这跟全运会有一定关系，但是它的关系不是很大。
王总：
翟总觉得这个有什么联系吗？
翟总：
还是以看到的东西说话，我记得我是2007年去了一次南方，就是考察城市综合体，我想全运会来做的话肯定是以城市综合体这种形态去建的，就说商业这一块，是一定要有这些东西来出现的，2007年我去了一次东莞，超大的综合体我没想起来叫什么名，到里边去一看环境做得非常好，包括各种娱乐设施，而且整个街道的布置，就是店铺的布置，包括在整个城市综合体里面居住的，和商业的分割这种，做得是非常漂亮，但是就是没有人气，除了旁边居住的一些人，还有这个城搞了一些营销活动以外，因为它为了销售它的东西，它成天在做很多活动，但大部分都是周边的人作为一种休闲娱乐过来看一看，但是现在在教科书里觉得那个项目做得是非常好的，但是从整体上来说可能思路定位这一块给我个人感觉并不是一个非常成功的项目，从产品上来说肯定是好的。
那么回过来讲我们莫子山全运会，它肯定还要以这种形态出现，因为刚才王总讲一个城市必须要有五个因素，如果单纯一个住宅区的话它肯定这个功能完善不了，刚才也提到了如果说没有人在这里就业，没有人在这个周边，他不仅仅是生活，他还需要工作，如果他每天上班还是要到城市里来，旁边没有给他提供就业机会的话，我觉得它做不起来的，所以说如果说要对房地产产品形态有发展来说，它很可能要召集一些做城市综合体的开发商，当然了也许好的话华润做综合体还是非常强的，华润在深圳的万象城做得还是非常好的，那么说它会不会去，如果它去了它肯定会有它专业的城市综合体这一套运营模式，它肯定会考虑莫子山和大浑南的关系来做这个产品，我想如果要是以城市综合体这种形态出现的话，有可能有比现在还出色的产品。
王总：
我觉得翟总说了一个非常专业的问题，就是举个例子，就是假如说像华润或者像万达做城市综合体的开发商进入莫子山之后，考虑到和母城的关系，因为它只有考虑好了和母城的关系，它的产品定位才能比较准，否则如果单纯的考虑莫子山，甚至包括考虑浑南，那么作为整个综合体来讲它都是做不起来的。
实际上我们觉得他们整个产品形态影响，包括对整个产品品质的影响，我觉得这是个契机的问题。那我们接下来还有一个问题，就是低碳这块，就是没有全运会进来，那么也已经成为一个全民的热点话题，那我们看一下浑南，浑南在这次规划的时候，政府给它规划成是的新城，然后在整个环保上来讲，包括低碳来讲，也有很多著名的指标，那么对于做低碳地产来讲，就是我们怎么理解低碳地产？全运会来讲是不是建低碳地产一个好的时机？这个大家再谈一谈。
主持人：
其实我觉得这方面我不是很专业，但是我从消费者角度来考虑这个问题的话，我们知道房地产本身是有成本在里面的，因为低碳技术和成本是很高的，那以不说全运会、大浑南这个概念，它在其他城市来实施都是很困难的，但是我们现在政府有意识在推广这样一个概念，让包括开发商、消费者在接受这么一个东西，它推动作用虽然说不是那么立竿见影，但我觉得这种作用肯定是有的，就是说对这个行业还是有一定的促进，我是这么觉得。
王总：
翟总你们研究过这个问题吗
翟总：
低碳我觉得肯定是可持续发展，就是什么叫低碳这个我也不太清楚，但从我的理解来说，它的目的肯定是说可持续发展，环保、健康，肯定是按照这种方式去发展的，那么全运会肯定是说它也是和人的健康有关，运动嘛，肯定是和人的健康有关系，那么对于低碳发展，如果我是做专门的带动整个行业发展的机构来说的话，那它肯定是一个很好的契机，就是带来人的这种健康，低碳也是为了这些，那么同时在迎接全运会的时候再研究这个材料怎么去做，什么技术。
王总：
我个人认为是这样，有的时候营销严格说来大家都知道营销和产品应该是一回事，但我们很多情况下做了营销和产品是两回事的东西，那么全运会是推广低碳地产一个好的时机，这个肯定是，因为全运会的时候，包括整个浑南新城的板块，它也在讲低碳这个概念，但是做低碳地产的可能这个技术标准要求就更高了，就像刚才 谈的，它本身技术要求比较高，整个建筑成本要求也比较高，我查了一下资料，在我们国内真正算上低碳项目的不会超过四个，真正有能力操作的开发商也不会超过五个，因为大多数人来讲，包括现在最近市场从去年下半年以后有很多国内项目打出低碳的概念，碳在整个房地产行业来讲是很重要的，整个房地产二氧化碳的排放量占整个城市排放量大概是28%左右，这个比例如果是真的话，这是非常庞大的一个比例，所以说整个低碳这块来讲，我觉得实际上就是说，作为我们个案的项目，每个开发商来讲，就是一个取舍的问题，就是我要不要做，我做完以后怎么样和董事会和老板的利润目标挂起钩，所以这个社会上来讲，我觉得这个时候是需要，有的行业甚至是需要政府强力推动，那么政府给整个低碳地产的标准是什么，你如果没有国家标准，那么最后低碳就没有概念。
第二，政府给这样真正做低碳地产你给什么支持，就是你在整个土地成本上，还有整个税收上，有一个什么支持，这样来讲才能推动低碳地产真正的发展。这是我的想法。
主持人：
我觉得这里涉及到企业作为城市运营商这个角度来做事情的这么一个概念。我觉得可能是说倡导低碳地产也是社会价值的一个体现。
胡总：
其实说低碳这个问题，我个人认为，我觉得作为开发企业，其实他不是不可以去做，就说任何产品都有它的价值和它的价格，肯定要成正比的，那关键还是要看消费者，看客户能否认可。所以说回到营销这个问题上来讲还是怎么去推的问题，刚才王总说政府给支持，然后大的环境比较好，才促进低碳住宅的发展，那客户会不会去认可这个，如果客户认可，就说即使有再高的价格我也去接受，那开发商可以去做，就像LV一样，我们认为肯定不值那个钱，但是大家认LV，所以就可以接受这个价格，如果客户可以接受这个价格，开发商都可以去做，而且这是利国利民，有利于自己的事情，都可以去做。
王总：
我听完胡总谈完以后我有一个体会，就是说针对我们作为个体来说，我买完房子住在这个低碳地产里边，我每平米多花了五百块钱，我实实在在能感受到的好处是什么，比如说二氧化碳排放量等等来讲，这是对所有的人，但是你没多花五百块钱，我多花五百块钱，所以我觉得整个低碳地产来讲是一个社会问题。那么第二点来讲它是一个全民的概念，如果说我们每一个购房者都能够认识到我买低碳地产是利国利民，利于后代的，同时也是利于我的，那肯定销售起来就容易一些，如果说不是，完我平白无故的多花了这些钱。
那今天咱们还有最后一个问题，就是说我们说后全运时代，因为大家都知道无论是奥运会还是亚运村，当会议开完了以后，我们现在有个概念就叫闲置地产，这边又变成销声匿迹了，庞大的建筑摆在那，最极端的例子虽然不是体育盛事，但是我们沈阳人人都知道的就是刚才翟总谈到的浑南大市场，在那闲置那么长时间，现在要动了，咱们奥园收购了，那么对于整个后全运时代，我们对整个沈阳的地产，包括对整个规划，大家都有什么建议？
张总：
我先抛一个小问题，因为大家刚才谈房价，我当时在想，就是说奥运会对浑南板块的房价到底有没有推动作用，奥运会之后对当地的经济影响是什么样的，我觉得从奥运会咱们可以推断一下全运会对房价的促进作用，还有全运会之后这个板块自身的造血功能能不能有那么大的一个功能，然后再谈一下后奥运时代。
胡总：
未来还看不见，我个人的看法，很多闲置的地产形态会出现，就是全运会之后会出现，那么我们怎么去解决这个问题，我觉得如果单纯从地产开发商角度来讲，我觉得我们很难做到的，因为我们无法让大家都来这居住，我们无法让这个区域的商业成熟起来，这不是我们的力量能够做到的，还是由政府去主导，如果政府真的是刚才王总说的五个要素都具备的话，那可以作为沈阳的一个副城出现，那么它是完全可以的，那么就说主城和副城之间的关系还需要政府去主导。
那对于每个开发商来讲，我觉得还是要以城市运营商的身份来出现，要把整个自己这个项目所有的，包括住宅、商业、会所、配套等等这些做得更健全，然后给客户带来一个更完整的、更和谐、更健康的生活环境，这个也是我们郡原企业建设的初衷，因为郡原其实是一个很低调的开发商，它本身的开发原则也是要深耕细作的产品品质，而不张扬，就是立足于关注产品品质。包括我们在其他城市，包括我们开发的一些项目，它本身出发点也是一样的，就是我在做这个产品规划的时候，我会注重包括我的墙体用什么砖，然后我入户单元门用什么样的，我们这个项目都是实木的单元木门，它很在意细节，所以它做产品规划的时候也会细致的考虑到我这个百万平的项目建起来了，将来我要在哪些位置做什么商业规划，能符合我这个一百万平的项目去居住，都是以客户为先导，然后以产品为出发点为着力点去做，这也是我们认为未来如果在浑南大区域里头作为地产企业它应该是以这个出发点去做产品。
吴总：
刚才我在听王总讲的时候我在想，我们应该考虑作为运营商、开发商应该考虑什么，考虑全运会是一个事件，那么全运会之后是什么样，我们会为此耗费很大的人力物力财力去兴建全运会全运村，那么在这个会议之后，我想一些设施的应用，包括如何长期更有效的去应用，我觉得都应该考虑。我觉得这也是沈阳从政府的一个远见来讲我觉得应该考虑，比如我发现沈阳有一点，像排水管道等等，那沈阳可能说这个管道，大家都知道，水一大了，汛期来了就满地面全是水，那么可能在欧美一些国家，可能地下管道在里边都能跑，就是它考虑的比较长远，就像咱举个例子，奥运会的时候浑南也火了一阵，很多人为这个做了很多努力，说我这个房子提供日租房，但是真正奥运会来的时候不是那么火爆，真的不是那么火爆，沈阳的那些宾馆酒店是挺满的，但也不至于说那么多房子都能够全能实现日租房等等，所以我觉得这是一个契机，但我想应该从长远角度考虑一些长远，包括沈阳经济，它经济肯定是背景，能够吸引各大赛事，包括大的一些展会这种事件，如果可能的话，我想考虑到这些因素，那我们从配套上就要考虑这些问题。
这里我再提一点，就是会展中心也拆了，所以说它当初考虑的可能是短了一点，那么全运会一定要考虑到将来设施的应用。
主持人：
在我们奥运会期间看到的对于板块的影响，那么它可能对于房价来讲是不是有推动作用呢？
吴总：
有，任何一个事件，尤其重大事件，像来浑南居住本身也是一个心态的变化，倒退几年不来，现在老百姓认识到了，了解到了，他也方便了，包括还有其他的一些因素影响可能也愿意来浑南地区居住，所以全运会肯定也会吸引很多人愿意从浑南来居住，这样的话更大的需求对于房价肯定有推动的作用，我认为房价是有一个向上走的趋势。
孙辉：
今天来到这儿也算是对我的一个学习，也听了大家的介绍，也受到一些启示，那么我的感触就是说全运会真是个契机，那么沈阳市政府在这里面我觉得它是很有诚意想发展的，它现在把地点定在这么一个位置，就是已经出乎大家的一个预料，因为大家一致认为没有那么靠南，但是结合这个背景，沈阳要想发展的话，现在结合辽宁省大的发展环境就是沿海经济带，那么它必须转山面海，那么它的方向就是往南面发展，所以它也提出大浑南的这个想法，然后再结合沈阳经济中心区域这个发展，它把地点定在大浑南是更有利的，然后就是全运会的发展，沈阳市政府也想把政府还有行政部门也要往南移，像刚才翟总说的它把这个目光吸引到了南面，就像一个人在市中心准备跑步了，往终点去跑，他开始跑的很有体力，跑到最后的时候他可能没有体力了，那么发展的这个趋势我觉得也有可能会是这样，就是逐渐的能量大的，玩儿游戏都知道，能量大的一开始都在浑南这个地方，再跑远了没有能量了，可能发展辐射的过程也有点像这个过程。
但是现在来讲，如果说有一个预期的话，现在大家都在把目光定在已经不仅仅局限在全运会会带来什么，而是全运会之后我们关注，沈阳市政府规划可能也是考虑到这点，所以我撒下好多个种子，哪个开花哪个就行，不管是沈阳经济区，反正最后无论是哪面开花，它都有收获，就可能房地产仅是其中一项。
王总：
我觉得孙总说得非常好，我们目光向南，我们就可以一直向南。
参加大话地产嘉宾
周冬雷：
我觉得从沈阳浑南的发展，就是奥运会之后，它的房价确实是呈上升趋势的，尤其是在09年，然后我是觉得全运会之后浑南的房价还是会有一定的突破，然后刚才翟总说他的地址选的是比浑南还更南，就是比咱们想像的还要南很多，我也像王总一样来之前看了一下莫子山那个地址，我之前都没听说过，但现在一想就还是挺生疏，还是觉得很遥远的地方，然后我是觉得虽然说重心南移了，然后现在大浑南的口号畅响也是要南移，但是就是说开发商拿地的时候还是要慎重，就是不会是因为这个中心南移、什么契机，还是说得从综合运营，还是市场运营的角度来对这个市场进行一个综合的测评，但是我是相信大浑南肯定会有一个很大的突破。
翟总：
先回答张总的问题，刚才张总提到了奥体中心那个事，如果说奥体中心对浑南房价有没有影响，然后是如果说有奥体中心了我会不会去买房子，铁西体育场也盖了，你去不去买房子，我说我是什么想法呢，如果它能把奥体中心做出来以后是一个以奥体中心为核心点，做出来一个奥体经济圈，我来买房子，如果就盖一个体育场，旁边什么也没有，不会买。但是呢，我不代表沈阳市所有的人，但是沈阳市所有的人认为有体育场就会好，所以说他对浑南的房价肯定有帮助，而且提高了，这是毋庸置疑的，因为很多人冲着奥体中心去买房子了，包括河畔新城还没盖奥体中心的时候，他已经在河畔买房子，他就宣称08年的奥运会或者时间之类将来在沈阳有分会场，所以我觉得他把老百姓吸引过去了，但是现在奥体中心这个东西它是有它对的东西，如果只是说把奥体中心这个体育场盖出来它对周边居民没有什么作用，只不过是多了几个运动休闲场所，还不是随便进，只不过他感觉这块盖了奥运场馆，环境可能会好一点。
那么说奥体中心它所在浑南的发展，并不仅仅是一个体育场，因为本身这个地理资源有它的优势，它挨着浑河，如果没有体育场的话我觉得这个位置也挺好，那更何况有体育场呢，更何况有体育场之后又出现了亿丰时代广场，又出现了泛华、沃尔玛，所以我觉得如果说单纯就一个体育场的话我肯定不会买，卖三千块钱我也不去买，但是因为奥体它打造了一个，算是有一个经济在里面，本身有超市，有一些其他的经济可以运转的东西，所以说我们感觉到它周边的配套有服务，所以我去了。
那么再说一个全运会这块，就是说对地产有没有影响，那肯定有影响，就是说对沈阳的房价肯定会有提高，对大浑南有发展，对长白岛有发展，这是肯定的，然后再说回到王总提出来这个话题就是后全运时代，那么全运会肯定会成功举办，我们会研究地产格局有什么好的建议，莫子山这个位置，城市综合体也建，许多人也去住了，包括各种配套设施非常完善，什么医疗保险都很好，那么我们就借鉴，作为沈阳地产商就是说我们是不是还有下一个什么全运会，下一个什么会来研究这个东西。
从长远来说，它会让沈阳这座城市在大海上看到一个灯，看到一个方向。
王总：
我最后说一下，就是我个人也觉得全运会，包括奥运会等等是一个契机，那么说契机来讲，实际上最简单的一件事来讲，对一个城市，对房地产发展，对区域的发展有个推动作用是什么呢，如果没有全运会它就不可能说集中的投入几百个亿来搞城市建设，那么搞完城市建设以后最起码道路、交通等等会有很大的改变，这个是对房地产还有人们的生活带来的最直接的作用的一个东西。至于说后全运时代，因为我相信市长比我们考虑的更多。
主持人：
今天非常感谢各位开发商、媒体朋友来参加我们的房天下大话地产活动，跟我们共同把脉大浑南，畅响大浑南，非常感谢大家，也提前祝愿大家端午节快乐。
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