[摘要] 2011年1月25日上午9点30分，DTZ戴德梁行在沈阳丽都喜来登二楼举办DTZ戴德梁行2010年度沈阳房地产市场新闻发布会，沈城各大媒体齐聚，发布会现场DTZ戴德梁行对2010沈阳楼市进行回顾及展望。
主题：DTZ戴德梁行2010年度沈阳房地产市场新闻发布会
时间：2011年1月25日9:30
地点:沈阳丽都喜来登二楼竹厅
DTZ戴德梁行东北区写字楼部主管 杨国宏先生
DTZ戴德梁行东北区研究部主管 王玉梅女士
DTZ戴德梁行2010年度沈阳房地产市场新闻发布会现场
主持人：
尊敬的嘉宾，来宾朋友，大家上午好，我是主持人薇薇安，非常感谢各位莅临DTZ戴德梁行沈阳房地产市场新闻发布会，今天我们邀请到了戴德梁行东北区写字楼部主管杨国宏先生，东北区研究部主管王玉梅女士。
同时我们还邀请到房天下等媒体。
首先我们有请王玉梅女士做2010年沈阳楼市回顾及展望的主题演讲，有请。
王玉梅：
各位媒体朋友上午好。
东北区研究部主管 王玉梅女士
我是DTZ戴德梁行大连及沈阳区域研究部的主管。在2009房地产市场在国家的相对宽松的政策情况下，整个房地产市场是快速的升温，投资、投机需求也是开始大量的进入市场，推动了房地产价格的快速上涨。那么国家从2009年底开始，包括整个2010年全年都提出了一个政策从紧的信号，无论是在市场、土地，还有税收，以及货币政策方面，都是一个相对紧缩的政策，那么的房地产市场在这种紧缩政策的压力下，也是出现了随着政策脚步波动的状况。
那么沈阳的房地产市场在这种从紧的政策下，它的表现是怎样的，房价是上涨了还是下跌了，那么我们通过这样一份报告，来简单的对2010沈阳房地产市场进行一下点评，并对2011年沈阳房地产市场进行一个展望。
我们先看一下整体的宏观经济情况。2010年，沈阳的经济发展速度是非常快速的，全年GDP的涨幅达到了14%，它的GDP值也达到了5015亿元，也是成为了八个GDP迈入五千亿的城市之一。
2010年四月份的时候，国家批准沈阳成立了沈阳经济区，它也使得沈阳与周边的兄弟城市的合作会更加紧密，也会促进沈阳的经济得到更快的发展。
十月份，地铁一号线是正式的开通了，地铁一号线的开通将对周边沿线居民的出行会更加便利，使得沿线的房地产价值也会更加凸显。那么地铁一号线是贯穿沈阳两大商圈，太原街商圈和中街商圈，使得两大商圈之间时间距离缩短为十，以前我们在太原街到中街的话时间是非常长的，而地铁一号线拉近了两大商圈的距离，也大大推动了两大商圈之间的流动性会更强一些。
刚刚过去的十二月份，倍受关注的哈大高铁是全面铺通了，预计在2012年左右会全面开通，哈大高铁开通以后会大大缩短整个东北区域主要城市之间的距离，使得沈阳到大连、长春、哈尔滨的时间距离都不会超过两个。高铁开通以后，相信沈阳作为它的中心区域的一个城市的话，对周边城市的吸引力会更强，尤其我们觉得是在商业的流通方面，它使得沈阳的吸引力会更强一些，也会对沈阳的商业市场会有一个更加快速的推动作用。
这个是辽宁省交通厅做的一个规划（图），它会在现有的三环进行扩建，而进一步的建设四环、五环的道路体系。那么三环、四环的快速道路体系建成以后，相信对处于城市周边区域的苏家屯和沈北这种周边的县区它的推动作用会比较强一些，尤其是在房地产市场方面，因为之前城市的配套不够完善，所以对这些区域的居民出行会不够便利，那么在快速路建成以后，相信这些区域房地产发展速度会更加快一些。
看一下房地产市场，那么在经历了2008年和2009年的金融危机的时候，沈阳的房地产市场应该说它的发展速度是相对得到了一些滞后的发展，在2010年以后，随着整个的经济情况的逐渐向好，开发商的投资和开发的热情也在逐渐的升温，可以看到2010年房地产开发的投资达到了一个比较快的增长速度，它的增长速度达到了30%以上。而且施工和竣工的面积增长幅度都是达到了30%和60%多的增长速度。尤其是在土地市场方面，我们可以看到2010年沈阳市的土地成交相比2009年的时候已经达到了一个的增长，它2010年的成交数值已经与2010年土地成交的一年基本上是差不多的了。
而且我们从区域的比较来看，像沈北新区、东陵区和浑南新区、于洪区这些属于周边郊区的这些土地它的成交量是比较大的。而且这些区域我们也可以看到很多的国内知名开发商也进入到这些区域进行投资开发，相信在未来几年内，这些区域的发展速度将会变得更快一些。
而且根据我们公司的统计资料可以看到，就是在土地大量成交的情况下，它的土地价格也是属于一个向上攀升的阶段，楼面地价现在是达到了一千块钱/平方米，而且就是在一些比较稀缺的区域，像中心区域这些热点的板块，开发商对土地的热情会更高一些，都是呈现了热点地块竞价的情况，它的价格也会相当于底价会有一个比较高的攀升。
我们再来看一下大家比较关注的住宅市场。2010年可以说住宅市场的供应量是比较充足的，达到了将近1500万平方米，而且集中的区域是在铁西新区和东陵区、沈北新区、于洪区这种周边区域。而且我们可以看到，从统计上来看这些区域的供应它的开发商都是属于国内比较知名的，像万科、金地、中海这种知名的开发商。知名开发商的进入，也使得这些区域的房地产市场得到了比较快的发展。
那我们看一下供应量比较充足，销售量是怎么样的呢？可以说2010年整个全年国家出台的政策都是相当于紧缩的情况，整个房地产市场相对来说都是非常波动的，而且在国家政策刚刚出台的时候，各个区域的住宅市场上的销售量都会呈现一个下降的情况。但是我们从沈阳各个月的情况来说，虽然它受到了政策一定的影响，但是它的影响并没有说像其他城市，尤其是一线、二线城市那么大，一直都是处于一个稳步上涨的情况。全年的增长量也是达到了6.5%，那么整个全年来说，它的供应和需求来比较的话，是呈现一个供略大于求的情况，整个市场是属于供需基本平衡的情况。
我们再来看一下价格。可以看一下2010年沈阳住宅的价格增长率达到了23%左右，均价也是突破了五千块钱。我们分析这个增长率，主要是源于沈阳不像其他城市，它的投资的需求占很大的比例，所以在政策的影响下，对价格也有影响，但是沈阳的需求主要是来自于居民的自住性的需求，所以它的需求一直是比较旺盛的，也推动了价格不断的向上走。而且，应该说近两年CPI的增长速度是比较快的，使得原材料的价格也是不断的上涨，那么作为房价来说也是自然就水涨船高了。另一方面来说，我们可以说沈阳相比一线城市和其他二线城市来说，它的住宅价格的基数一直都是比较低的，我们相比大连来说，沈阳的价格我们一直来看它无论是普通住宅还是高端住宅的话，它的住宅的价格和大连相比都是基本上是大连的一半，那么沈阳的基数比较低，所以使得它上涨的空间会一直比较高一些。
我们再看一下高端的项目。之前我们看沈阳的高端项目可能都是集中在中心区域的这种金廊沿线，它的价格会突破一万块钱。但是从2010年我们可以看到，万元的板块已经扩展到了三环以外，像浑南新区和长白区域，它的价格已经突破了万元，而且像在东陵和铁西新区的一些个别的区域它的住宅价格也是突破了万元。而且，我们从右边的表可以看到，基本上这些突破万元的项目，都是属于这种国内的知名开发商所开发的项目，我想外来这种知名开发商它的品牌效应和它所带来的高品质的项目，包括它这种创新的理念，也是推动房价上涨的一个主要因素。
看一下甲级写字楼市场。在2010年沈阳甲级写字楼市场是没有新供应的，新增的需求主要是靠消化2009年的新供应和市场上的存量，它的整个全年的吸纳量达到了5.88万平方米，空置率也是从2009年的27%基本上是下降了一半左右，而且这种需求主要是来自于金融和房地产行业。可以看到房地产行业快速发展，对写字楼市场也是起到了一个支撑的作用。那么在没有新增供应的情况下，市场主要是吸纳存量，存量市场，也推动了市场租金得到了一个稳步增长，全年的增长率是达到了7%左右。
大家分区域来看，由于2009年是受到了金融危机的影响，所以它的写字楼市场租金是呈现了一个下滑的走势，而到2010年开始随着对2009年新增供应的消化，到年底的情况下，由于新增供应被逐渐消化了，市场上可租赁的面积逐渐减少，所以也推动了租金的水平开始稳步的上升。
商业市场方面。可以说随着经济情况的逐渐向好，居民的消费意愿也是比较强的，那么跟2009年相比是达到了一个相当于是稳步发展的情况，居民的消费意愿达到了83%左右。
从供应量来看的话，2010年是近十年左右沈阳商业供应的一年，达到了112万平方米。而从供应的区域来看，主要是集中在金廊沿线和铁西新区这种属于次级的商业中心。商业供应也体现了一个特点，一个是单体量比较大，再一个就是都是以这种购物中心形式为主。
那么从需求来看，除了餐饮的需求比较大以外，我们可以看到外资的这种快销的服装零售品牌，它对沈阳的拓展速度也是比较快的。像ZARA也是在2010年进入整个东北市场的速度都是比较快的。
那么2010年可以说沈阳的房地产市场是一个表现非常好的一年。那么2011年我们对它有什么期盼呢？
我们从刚才的报告可以看出，2010年沈阳的土地市场供应成交是非常大的，那么我们相信未来几年内商品住宅的供应会比较充足一些。而且，从分布的区域来看，我们觉得像铁西、于洪、沈北新区、东陵这种城市的周边区域，它的供应会比较多一些，将是未来的热点板块。
那么从价格方面来说，因为沈阳的自住性需求会比较旺盛一些，而且加上CPI一直是处于一个上涨的情况，那么我们相信2011年沈阳的商品住宅它的价格也会是一个稳步上升的情况，增长率我们觉得大概会在15—20%左右。那么作为一些热点的区域，像地铁沿线的区域，还有处于全运板块的浑南新区，我们相信这些区域它的上涨速度会高于全市的平均水平。
写字楼市场在2011年年终的时候会有一个新增的供应，在金廊沿线，新供应达到了7万平方米左右，在2011年下半年随着新供应上升的话，它的空置率会有所上升，但是因为全球的经济环境都是一个逐渐向好的情况，那么外资公司它在金融危机之后也开始逐渐的回归到市场上，那么它对市场的需求，包括它的一些扩租的需求也会推动整体的需求进一步释放，那么我们相信它的吸纳量，写字楼整体的吸纳量也会进一步上升。那么在这种高涨的需求的情况下，租金我们相信会是一个稳步上涨的情况。
商业市场方面。2011年根据我们的统计，仍将会有90万平方米左右的供应推向市场，那么这些供应也是主要集中在金廊沿线和铁西新区和沈北新区这种次级商业中心，那么金廊商业项目主要是以中高端项目为主，而像沈北新区和铁西新区这种次级性的商业中心将会以满足区域消费居民为主的这种区域性的商业中心。那么可以预见到一个走势，就是随着这种次级商业中心的快速发展，那么沈阳的商圈将会从这种由以前的中街和太原街两大商圈鼎立的集中型走势逐渐变成多商圈共同发展的扩散的一个趋势。
我的报告就到这，谢谢。
主持人：
下面有请DTZ戴德梁行东北区域写字楼部主管杨国宏先生做沈阳写字楼解析的演讲。有请。
杨国宏：
各位媒体朋友们，大家好。
东北区写字楼部主管 杨国宏先生
今天非常开心能在这里与大家一起分享一下沈阳商业地产的一些现状。
那么今天我给大家讲的主题主要是集中在写字楼方面，跟大家共同回顾、温习一下沈阳写字楼市场的发展状况。
那么基本上我这里分三个部分，一个是市场方面，一个是政策方面，还有未来的发展。
那么从市场概述方面，刚才我们研究部的主管也跟大家提到过了，那么沈阳目前写字楼的市场，整体的方向是比较良好的，那么尤其是在几个区域，几个写字楼集中的区域，总体的发展比较向好，租金基本上是稳中有升，除了2009年以外发生了一定的波动。那么2009年这种波动也不是说沈阳一个市场的问题，基本上是，乃至于全世界整个写字楼市场都出现了波动。那么从我们调研的结果来看，在咱们东北区域这种波动还算是非常小的，那么在北京、上海、深圳等等这样的一类城市，那么这种写字楼市场的波动影响是相当大的。那么这就是沈阳写字楼市场还是比较平稳的一个发展。
那么这种供应现在基本上还是集中在几个传统的区域，像北站CBD区域，还有中街、中山广场，那么现在后起之秀就是五里河区域，尤其像皇朝万鑫、华润这种甲级写字楼2011年的上市，将会给沈阳写字楼市场带来一个，无论从租金还是消化上来讲带来一个全新的概念。
那么整体上来讲，在几年以前，沈阳的写字楼市场发展比较平好，但是对于这种甲级写字楼的概念可能还只是局限于本地，那么在这之前谈不上有国际机的甲级写字楼，那么现在随着金廊街一些项目的出现，比如华润、恒隆等这些代表着国际机的甲级写字楼的出现，才是真正沈阳甲级写字楼市场的一个开始。
空置率。由于我们新增供应量不大，那么肯定就是进入到消化阶段，那么空置率一直在持续的走低。那么未来三年到五年，由于金廊街一些项目逐渐的入市，可能我们预测会有一个一定程度的空置率的上升。但是，我们认为只要沈阳的GDP的增长，还有沈阳的经济不断向好，那么这种消化也是非常快的。很多的这种情况在其他城市已经都表现出来了，比如北京和上海，在几年前的时候我们也是有一种担心，北京一个CBD就提供500万平方米，上海的浦东300万平方米，有没有这样的消化量，那么现在的事实就证明，只要是你的经济是向好，那么这种写字楼的增加量完全是可以消化掉的。
市场展望。供应方面还是2011年开始，可能我们有很多的写字楼就要入伙了，尤其是国际机甲级写字楼，以皇朝万鑫为代表的这种真正的国际甲级写字楼开始入市。需求方面，同样的道理，我们现在认为就是沈阳商业地产，尤其是写字楼市场现在发展的趋势是非常好的，那么吸纳量与供应量是成正比的一种增长趋势。租金方面，肯定是稳步有升，为什么呢，就是因为这种甲级写字楼的入市带动了整个租金的攀升，那么以前像大家这种概念，在这之前沈阳的写字楼市场就是出现一个供不应求的状况，那么再加上甲级写字楼的入市，虽然它的量增加了，但是同样道理它的价格也是增加的，所以我们预测整体的租金还是会稳步攀升的。
主要的潜在供应。这还是集中在这几个传统的区域，像华润大厦、茂业大厦今年就开始入市，还有金融中心，这个是北站目前新增的供应量集中在北站CBD区域，那么它就不是国际甲级写字楼了，应该是甲B写字楼，那么同样它的入市给沈阳写字楼市场提供了一些差异化的产品，那么像茂业大厦、华润大厦这就可以说是真正意义上的甲级写字楼。
政策方面。2010年沈阳的GDP增长了14%，11年经济的发展肯定还是向好的方面去发展。那么总体的投资，还有生产总值双双超了五千亿，我们预计十二五沈阳总体的投资和生产总值应该是奔着一万亿人民币的发展，所以只要它往这个方向去发展，那么沈阳的整体市场就是一个良性发展的市场。那么这种良性发展的市场对于我们商业地产会是一个非常向好的局面。
宏观调控下，商业地产的发展带来了一个新的契机。现在很多人都在探讨我们住宅市场到底是什么情况，那么现在从国家的政策上来讲，还是从我们普通使用者对于住宅的情况，大家可能都有一种深深的刺激。那么，我们今天暂时就不谈这个住宅市场，因为我们主要是谈商业地产。那么我们相信，在住宅市场投资渠道受到限制、受到压抑的情况下，那么商业地产的投资渠道、投资额肯定是会增加的，这点是毋庸置疑的，所以从商业地产的发展角度上来讲，包括商铺、写字楼、复式公寓的，这些商业地产我们认为在今后的发展过程中在沈阳都会带来一个新的局面。
解读。对于我们说的这种好的局面，就是从政策上，环境给予一些支持。还有就是商业地产刚才就是跟住宅市场比，那么商业地产没有受到限制，而且还有蓬勃向上的这么一个空间，尤其是沈阳商业地产发展相对来讲一直是非常平稳的，所以它还有更多的空间去发展，那么政府的建设肯定还会加大招商力度，那么显而易见的，从政府的角度上来讲，增加商业地产在未来就是增加了税收，对于我们普通的老百姓来讲，增加了就业机会。所以商业地产，尤其是在市中心的商业地产的发展肯定还会蓬勃的发展。
未来发展。刚才我们也提到了，除了几个传统的CBD区域，那么在其他的区域金廊街，还有未来的五里河、浑南等等区域，都会给我们新的商业地产注入新的活力。
2011年金廊是快速发展的一年，华润开始入市，那么未来的三年到五年其他的一些甲级写字楼也会逐渐的出现在金廊街沿线。那么商业地产肯定也是各个城市发展的一个重点，刚才因为我已经跟大家谈过了，因为商业地产的发展无论是从政府的税收上，还是从增加就业上，那么商业地产有着无比的优越性，住宅市场就是基本上完了就完了，所以它不会给就业还有给未来的税收增加注入什么新的活力，虽然现在我们正在探讨住宅市场将来会有房产税，但是这个问题肯定不是轻而易举就能够出台的，因为每一个税收的增加都能牵扯到方方面面，但是商业地产这种税收是显而易见的。
那么后起之秀就是浑南新城，随着未来几年政府搬迁过去，还有一些重点的大学在那边的区域，我们相信浑南将会是一个以一个新的城市面貌出现在大家面前。尤其是浑南新城，我曾经看过沈阳对于浑南新城的一些招标设计，包括德国的、日本的、美国的等等其他国家，现在可能我们是选择了日本的方式，我认为从我个人角度上来讲，因为我看过了那个规划是非常非常好的，这种理念，从概念、理念，还有未来交通的出入是非常好的一种概念，那么我们相信这个浑南新城不但是一个新的区域，同样的道理，也是一种代表，一种真正城市的代表出现在沈阳市民面前。
今天我就先讲到这里，谢谢大家。
主持人：
非常感谢杨国宏先生精彩演讲。本次新闻发布会特别安排了媒体与嘉宾的互动环节，就沈阳房地产市场的看法与我们的嘉宾共同交流。有请。
东北区研究部主管王玉梅女士回答记者提问
房天下：
想问一下研究部的主管王女士，2010年楼市政策紧缩\银根紧缩的市场前提下，沈阳商品住宅平均成交价格增长率却突破历史增长点的原因是什么？
王玉梅：
我想刚才从报告里面我们也看到了，其实沈阳市跟大连是不太一样的，它的市场需求不像大连很多是来自于这种外地的需求，而且它的投资需求也是占了很大的一定比例，而沈阳市场从近几年的发展来看，它的主要需求主要是沈阳本地居民自住性的需求，它的外来需求也其实主要是在沈阳一经济圈以内周边的八个城市的居民来沈阳购买房子，那么它的需求而且是一直比较旺盛的，我们可以看到今年整个它的销售量在政策从紧的一年里也是达到了将近7%的增长率，那么刚性需求比较大是推动它价格上涨的因素。
那么整个的CPI，包括沈阳的CPI也是一个上涨的趋势。那么根据这个统计来说，沈阳11月份CPI增长率达到了11.3%，那么CPI的上涨使得原材料的价格也是不断的上涨，那么作为房价来说它是因为由这种因素所组成的一个指标，那么其他的原材料上涨整个的房价必然也会上涨。而且我刚才也提到了沈阳住宅的基数是比较低的，刚才也说到它不管是高端住宅还是普通住宅，才只有大连的一半左右，那么随着今年是一个大涨的一年达到了22%的增长率，但是它的平均价格也才五千多块钱而已，我相信它的上涨空间还是非常大的。而且很多大的开发商进来，包括我相信2011年开始对周边区域，像沈北新区、浑南新区这种大开发的情况下，尤其是浑南新区河景的一些区域，我相信它的高端项目的价格增长速度会更快一些。那么通过高端项目的拉动、知名开发商的拉动，我相信它的价格还会有比较大的上涨。
媒体记者：
2008年全球金融危机影响，09年初至7月份之间，商品房处于供不应求状态，请问王女士，这个数据是否准确？并且对2011年沈阳房地产市场供求关系给予一个预期？
王玉梅：
刚才这位记者说的供求完成基本上是正确，那么因为2008年金融危机导致了整个2009年开发商对市场因为经济的影响，他的预期不是很好，所以他投资的速度也相对放慢，我们从刚刚的报告也可以看到，就是在2008和2009年整个沈阳的施工和竣工面积的增长率都是非常小的，基本上是和前一年属于持平的状况。但是在2009年沈阳的需求却是大涨的，因为在2009年国家出台了非常多的相对宽松的政策，其实无论是在税收方面都是一个比较宽松的政策，那么它成交量达到了20%多的增长率，所以整体市场是呈现了供小于求的，供不应求的，那么2010年的报告是相对来说平衡的情况，供应与需求的比例大概是1.09：1，基本是供需平衡，那么在2011年整个土地市场成交是达到了倍增的情况，那么我相信在未来几年内它的供应是相对应该是非常充足的，而沈阳的市场刚性需求也会处于稳步上升的情况，所以我相信2011年，包括未来的几年，沈阳的市场应该会处于一个供大于求这样的一个情况，基本上会相对比较平衡一些。
媒体记者：
2011年房地产商云集，然后沈阳房地产整体业绩如何，2011年沈阳房地产商的整体经济状况是否是乐观的？
王玉梅：
整个2010年沈阳房地产投资应该是达到了快速上涨的情况，它的投资达到了32%的增长率，而且从施工面积和竣工面积来看是达到了30%多和60%多的增长率，其实虽然受金融危机的影响，但是其实在08和09年的时候，沈阳市场的投资都没有是倒退的情况，虽然增长速度放缓，但是它并没有一个投资下降的情况，我相信未来随着沈阳城市经济快速发展，包括沈阳经济圈的建立，它与周边城市的连接作用会更强，那么它未来几年无论是沈阳的整体经济和房地产市场的发展，我相信都会是一个非常好的状况。
主持人：
由于时间关系，今天的互动环节到此结束。
非常感谢各位媒体对DTZ戴德梁行的支持，新年将至，预祝大家新年快乐，工作顺利。本次新闻发布会到此结束，再见。
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