[摘要] 2011，注定是房地产市场不平凡的一年；2011，注定是房产新政高产的一年；2011，注定是开发商和购房者更加纠结的一年。2011年元旦开始，各种政策便频繁出台，并以迅雷不及掩耳之势立即遍布全国。目前，沈阳版限购令也已经出台，虽然比较温柔，但对很大一部分购房者来说也有着一定的影响。
编者按：2011，注定是房地产市场不平凡的一年；2011，注定是房产新政高产的一年；2011，注定是开发商和购房者更加纠结的一年。2011年元旦开始，各种政策便频繁出台，并以迅雷不及掩耳之势立即遍布。如今，“京十五条”又一相当严厉的姿态出现在了人民面前。目前，沈阳版限购令也已经出台，虽然比较温柔，但对很大一部分购房者来说也有着一定的影响。而恰在此时，出租房却在一个小小角落里开始了萌动，缴税的变动，让租房的房租能涨到200元。买房买不起，租房房租也要不断上涨吗？
（来源：时代商报）在契税、二手房营业税等一系列经营性房产税收政策调整后，今年沈阳还将对全市的经营性房产进行逐户的核查，并且适时按照核定税率进行出租屋税征收。
个人出租屋按月缴税
所谓的经营性房产，不单指商业企业和门市用房，还包括个人将自住之外房产出租的情况。
房产经营使用形式不同，征税税率也有不同。鉴于目前与市民较为密切的就是“将个人住宅出租给他人居住的情况”，沈阳核定出一个综合征收率，与月租金挂钩按4%、5%、6.5%三个标准征收。据知情人士透露，目前暂定为三个阶段，分别为850元以下、850-5000元、5000元以上。而对于居民住房出租后用于生产经营的情况，则须缴营业税、房产税、个人所得税等。有业内人士认为，此举是为将来的“房产税”征收做准备。
按地图挨户排查缴税
提到普查方法，沈阳市地税局相关人士介绍，主管的税务机关将按照实际情况从测绘部门取得本地区1：500—1：2000地形图，按照地形图将本辖区划分成若干个税源普查区，逐一区别经营性和非经营性的房产和土地，对照工商和公安部门提供的登记信息清理漏征漏管户。
事实上，“用于经营性的商业网点较容易管理，但个人将自住之外的房产进行出租金的情况较为隐蔽。”沈阳市地税相关人士表示，目前出租人不申报租金收入或申报不实的情况十分普遍，这在较长时间里都将是监管难题。“今年，考虑到社区对所辖区内出租房情况掌握得最为清楚，因此税务部门将与社区联手对出租房征税。”
针对这种情况，周围相关人士表示，目前省外部分城市采取由辖区派出所代为征收的办法，这些经验今后都有可能被借鉴。
【马上算账】
（来源：时代商报）刘女士在大南街和广宜街有两套住房出租，户型分别为133平方米三室两厅和60平方米一室一厅，每个月租金分别为1500元和700元。“我知道出租房产需要缴税的事，但如果不声张谁也不知道房子是租出去了还是自己住。”刘女士算了笔账，如果按照暂行标准大南街的住房每月需要缴纳1500元×5%=75元，广宜街的房子每月需要缴纳700×4%=28元，这样每年就得多交75×12+28×12=1236元。
“这样就觉得有负担了。”刘女士表示，她会想尽一切办法避税的。
【市场走访】
去年底，各地房屋租金“涨声”不断。
春节过后，房屋租金上涨的势头在沈阳继续扩大，俨然一副向“高房租时代”迈进的模样。
房租涨200元
按照往年经验，春节后很多返回沈阳上班的年轻人、务工者开始进入到租房者的行列里来。2月21、22日，记者走访了沈河区、和平区、铁西区等多家房产中介，采访中记者了解到，元宵节过后沈阳租房市场就开始逐渐升温。
“早知道房价会涨，之前就不退租了。”昨日，在沈阳皇寺广场附近的一家房屋中介公司内，正在为租房子而发愁的刘超告诉记者，他家住黑龙江，2009年大学毕业后就留在了沈阳工作，去年8月份在沈阳北市家园后身的老小区租了一间40多平方米的单间，每月的房租为750元。
去年春节回老家过年时他租的房子刚好到期，当时就想春节期间房子空一个月有点可惜，不租了还可以拿回押金回家过年，就没有续租。结果回沈阳后他再想在附近以这个价格租房时，却发现房租都涨到800元以上了。“我原本以为回来等供暖期过了，房租价格会下降，没想到反而涨了。”
“房租确实是涨了。”这家房产中介的负责人王女士表示，不只是刘超想租的这个地段、这个类型的房子租金在涨价。其他区域房租价格与春节前相比大都有50元至100元的涨幅，的房租甚至上涨了200元。
供求等原因助推房租上涨
（来源：时代商报）在皇姑、大东等区域，记者了解到的情况基本相同。
“今年春节后租房子的人比往年多了。”皇姑区一家房屋中介公司的负责人刘爽对记者表示，往年这个时候每天来我们这里租房的也就六七人，可这几天每天都有10多个人来问租房子的事。同时，最近来看房子的人里选择长租的年轻人多了。刘爽说，往年来租房的大都是只租两三个月的，而今年租房的大都是一租就是半年以上的。供求关系的变化，也使房租有所上涨。
沈阳一家中介公司相关负责人则分析，今年受春节前“国八条”政策出台影响，一些购房者或因政策原因，放弃购房计划改为租房，所以房租价格也会随着上涨。而沈阳春季出租房市场交易活动频繁期会在2月下旬至4月中旬，高峰期大约会在3月份出现，届时房屋出租市场价格将会有进一步的上涨预期，但涨幅不会像一线城市上海、北京那么大，预计会在10%以内。
旺铺租金大幅上涨
“合同4月中旬才到期呢，现在就已经通知我涨价了。”刚过完春节，在皇姑区做服装生意的张先生就接到了房东电话，被告知今年房租从17万元上调至21万元，一下就涨了4万元。
张先生说，他在这个位置做6年的服装生意了，租金由最初的6.5万涨到了现在的21万，仅仅是几年的光景，平均每年租金约涨了2.4万元，而今年更是一下涨了4万元。“房租是我们干个体的压力，多年培养起来的相对稳定的客户群，如果换地方就白丢了。”
“其实门市房要比住房更好租，而且利润也更高。”房产中介王丽表示，除面积大和位置欠佳的商铺挂牌外，大量小面积商铺的出租基本都不靠中介，只需在门上贴上出租的告示，一般短时间就能租出去，出租成功率和租金上涨幅度都远超普通住宅。
这一说法得到了汪女士的认同，和平区太原街附近一间临街的商铺业主汪女士告诉记者，现在自主创业的人越来越多，位置好的商铺从来不缺求租者，供求关系决定了租金要上涨，商铺租金年年涨价也是业内不成文的“规矩”。“我这个商铺的租金每年上涨幅度都不低于10%，去年因物价涨得快甚至涨了25%。”
【业内声音】
（来源：时代商报）公开数字显示，2月15日国家统计局公布的我国1月份CPI相关数据，住房租金价格上涨7.1%，证实了去年底以来各地房租上涨明显的趋势。而辽宁公布的数字显示，1月份我省住房租金价格上涨7.6%。
据了解，沈阳每年新增“新市民”约10万人，而在沈阳工作生活的流动人口更是达到数十万人。
在业内人士看来，正是这些流动人口支撑了约3000家房产中介的生存，并促进沈阳房产租赁市场持续发展。据不完全统计，以太原街从东到西为基点，辐射周边一公里范围内大约有3000个新楼盘出租房源。以中街从东到西为基点，辐射周边一公里范围内大约有2000个新楼盘出租房源。
“每年从外地来沈的新高校毕业生约有5万至6万人，而且每年有10%的增长。”采访中，业内人士表示，每年还有很多进城务工者，这些人基本都会成为租房主力军。而沈阳房租今年春季可能继续上涨，除了节后返城、传统租赁客户换租等“传统”因素，由于连续几次加息，加上营业税增加，致使部分房东还贷成本增加，只好靠房租来弥补。同时，“限购令”也使一些人对已有的购房计划持观望状态，变成租房一族，使租房数量增加。
“以前也有出租房屋交税的政策，只是很少有人执行。”在某中介公司负责人王先生看来，此次再次提出出租房屋税也很有可能再次遇阻，首先是排查工作的艰难，即使税务部门要采用入户调查方式，普查数据可能也会存在一定误差。
此外，现在除了单位租房做办事处，或租房需报销的职工需要出租方提供发票外，几乎没人要求出租人出具发票。如果出租房屋税成功执行，那么房主很有可能会把这部分税额转嫁到承租人身上，造成租房价格继续上涨。因为，现在许多出租的房屋都是房主用于投资置业的，比如小户型住宅、门市房，目的是赚取更多的利益。“所以这些房主应该不会自己承担出租房屋税的。”
【数据解读】
关于“沈阳将收取出租税影响”等问题，本报进行了问卷调查。本次调查通过实地走访沈阳市沈河区、和平区、铁西区等市内区域和以电子邮件形式及微博网上调查的形式展开。共发出调查问卷1500份，回收有效问卷1208份。
超六成受访者均有房出租
（来源：时代商报）调查问卷显示，接受调查的沈城市民约有61%至少有一套房屋正在出租，而其中不少50岁以上的市民目前并没有固定工作，收入来源基本全是来自房屋租金;记者发现，在39%的无房可租的市民中，基本全是外地来沈创业或打工者。
而针对“出租的房屋是什么类型?”这一问题，调查数据显示，63%均为住宅。但记者同时发现不少更有经济实力的市民在投资中，选择的是投资门市型房产，而且现状是好地点的门市在出租时更好租、价格更高，基本是一本万利。而且因为目前，国家对于住宅住房调控政策日趋严厉，以至于不少市民把目光纷纷投向了门市房市场。
房租上涨可能会拉动房价
对于出租税将会被如何执行这个问题，86%的人认为房主会将租赁税全部转嫁到承租者身上，也就是提高房租。由此可见，沈阳的租赁市场很有可能面临一次集体提价。有9%的人认为房主会和承租者一起协商，双方各自承担一部分，这是一种最和谐的方式。还有5%的人认为房主会自己承担。
那么作为房主，到底如何看待出租税呢?结果显示，有17%的房东愿意全部承担出租税，而38%的房东表示不愿意承担，还有45%的房东态度不明确，要看需要交多少税而定。
“近半的房东还无法确定如何承担出租税。”业内人士分析，如果计算下来需要缴纳的出租税太高的话，房东当然觉得“亏本”的。但是如果房东强制要求承租者来负担，很有可能会遭到拒绝，进而出现解除合约的情况。
那么，出租税执行会对房地产行业产生哪些影响呢?结果显示，82%的人认为租金会继续上涨，甚至有可能会带动房价上升。长期关注房地产市场的业内人士杨涵表示，租金长期上涨，非常有可能拉动房价。10%的人则认为此举能够有效打击炒房族，征收出租税之后，将会给那些以买房投资、租房为目的的炒房族带来一定的限制，从而促进房地产市场健康发展。还有8%的人认为，会产生什么影响，目前尚不能确定，还要等到政策实施之后。
“如果挨家挨户调查收取，那就没法不交了。”有两套房子出租的市民刘女士表示自己绝不会主动去交出租税。据她了解，目前在沈阳监管部门登记备案的出租房屋比例很小，“而且我估计挨家挨户查访也会比较困难。”
三成市民不知租房应缴税
调查显示，有69%的被调查者知道出租房屋应该交税，而有31%的被调查者则表示不知道。
对于“如果您是承租者，出租税转嫁到租金里，您愿意吗?”这个问题，有51%的人表示，面对房东通过提高租金来转移出租税这种情况，即使不愿意他们也只能接受。“重新找房子太麻烦了。”在市政府附近租房的小周表示，自己毕业后就一直在沈阳租房，如果突然要换房子，想找个价位、地点、配套设施都满意的房子也挺不容易的。所以如果价格合理的话，他愿意承担或部分承担出租税。只有2%的人表示愿意承担出租税，有13%的人表示无所谓，这部分人大多是并未在沈阳租房的。还有34%的人表示不愿意，如果让自己承担出租税，“宁可住宾馆也要换地方。”
正因如此，86%的人不赞成出租税的收取，认为会给租房者带来很大的压力。有11%的人认为出租税的征收是合理的，可以一定程度地遏制群租。还有3%的人对此表示“无所谓”。
商铺租金上涨催生“拼租”族
（来源：辽沈晚报）随着天气转暖，沈城房屋租赁市场也开始转暖。受政策预期和物价等多重因素影响，部分住宅和商铺业主提高了租金，其中商铺租金上涨较为明显。为节省成本和降低经营风险，一些商铺租户开始寻找相似产品经营者，采取拼租的形式共同负担房租。
商铺租金上涨超住宅
李建军说：“我在这个位置干了3年，租金由最初的1.8万涨至2.4万，租金每年涨2000元，现在可好直接一次涨价就是近4000元。房租是我们干个体的压力，用3年培养起来的相对稳定的客户群，如果换地方就白丢了。”
在沈河区热闹路有一间临街商铺的杨女士表示，现在自主创业的人越来越多，位置好的商铺从来不缺求租者，供求关系决定了租金要上涨，且租金年年涨价也是业内不成文的“规矩”。“除面积大和位置欠佳的商铺挂牌外，大量小面积商铺的出租都不靠中介，只需在门上贴上出租的告示，短时间一般就能租出去，出租成功率和租金上涨幅度都远超普通住宅。”房产经纪人刘涛说。
这一说法得到杨女士的认同，称其商铺租金每年上涨幅度不低于10%，去年因物价涨得快甚至涨了25%，但她姐姐有一处住房出租，租金这两年都没有变化。
为省钱催生“拼租”族
在沈河区文化路附近，一家商铺同时悬挂着服装店和房产中介的招牌。原来服装店老板在遭遇较长时间的经营淡季后，迫于房租压力主动挂出分租广告，很快就有房产中介的经营者找上门来。
服装店老板称，每月收取房产中介500元租金，比对方自己租房能节省至少一半费用。而对自己的服装店来说，来房产中介租售房产的客户，可以在稍作停留时看看衣服，也有利于自己的生意。“拼租”商铺的现象在一些大型集贸市场附近较为普遍。在东北日杂市场附近，记者就遇到这样一家店铺，出售的塑料制品和木器制品是两人分别收款，而不是统一结算。
其中一人表示，商铺里其实有三个老板，他们是江苏老乡，分别经营木器、塑料和铁件，在其他地方各有库房。“商铺一年租金十七八万，这样我们三人分担房租，大家的经营成本也就低些”。
二手房市场开始回暖
新“国八条”出台后，部分城市传出二手房由售转租、房租上涨的新闻。不过记者在沈阳二手房市场采访获知，市场正在由传统淡季开始回暖，租金整体行情与春节前相比有所上涨，但幅度不一。
阿凡提信息中介公司总经理王焦说：“正月初五以后，外来务工人员增多，房屋租赁市场也逐步进入旺季，现在我们每个门店每天都有租赁合同签约。 ”
呈祥房产中介的工作人员认为，在某一区域房屋租金基础价大致相当，而根据房屋新旧、装修好坏、家俱配备等不同，租金有较大的差距。“一般说来，没有租不出去的房子，房主不愿意把房子闲着，双方总有达成共识的可能”。
从部分中介传递的信息显示，目前最为抢手的出租房源仍然是三四十平方米的单间和六七十平方米的套间。尤其是环境好、装修适中、交通便利的小单间甚至出现一房难求的现象。
一房产中介负责人分析这种现象的原因说，小户型房源的租赁客户主要是外来务工人员和来沈阳就业的大学毕业生，这部分群体经济条件限制了他们在房租上的支出，而随着大量动迁和城市改造，小户型的单间则是越来越稀缺。
多种因素推动 春季房租上涨
（来源：辽沈晚报）“沈阳房租涨价了，我的考研预算又得增加了。”准备来沈面试某大学研究生的大连学生徐涛说，“本来打算在沈阳住两个月准备面试，生活费都算好了，结果托同学一问，这几个月房租涨价了，每月又要多花一百多块钱。 ”
记者了解到，和小徐一样情况的人并不占少数，春节后正是求学者求职者面试以及外地务工者回沈工作的高峰期。而沈阳作为辽宁一线城市，各大招聘会和面试场地又都集中于此，因此沈城房租上涨势必会影响到这部分人的切身利益，针对房租上涨问题，记者展开了调查。
部分房租上涨百元左右
“早知道房租能涨，年前就不退租了。”在三经街附近的一家房屋中介所中，前来租房的张丽航对记者说。小张家住丹东，自从去年毕业在沈阳工作以后，她一直自己租房住，一室的单间每月房租是600块钱。去年春节回老家过年时她租的房子刚好到期，当时就想春节期间房子空一个月有点可惜，又可以拿回押金回家过年，就没有续租下去，结果现在她回沈阳在公司附近再想找这个价的房子时，发现都已经涨到700元左右了。
房屋中介所工作人员对记者介绍，这几天房租是涨了，一些去年还600元左右的单间，今年都涨到700元左右，而一些700元左右的套间现在也涨到750元或者800元。那些500元以下的房源已经可遇不可求了，这几天他也碰到不少小张一样遭遇的人。
记者随后又走访了大东区、沈河区等多家房产中介，发现各地房租价格与春节前相比大都有50元至100元的涨幅，的房租甚至上涨了200元。同时中介普遍反映，春节过后前来要求提高房租价格的房主也增加了。
房租上涨同时租房者增加
“今年春季有个特点，就是租房子的人多了。”皇姑区一家房屋中介公司的经理何星对记者表示，“往年这个时候每天来我们这里的也就六七人，可这几天每天都有10多个人来问租房子的事。”“这可能跟最近房价调控，沈阳局势尚不明朗有关。”何星说，因为最近来看房子的人里本地长租的年轻人比例多了，往年来租房的大都是只租2、3个月的，而今年租房的大都是一租就是半年以上的。所以何星推测这些都是在本地工作又暂时不想买房子的人。
昨日下午，一家大型门户网站也针对沈阳房租涨跌情况做出在线调查，截至发稿时，认为感觉到了周边房租上涨的网民已达75%，而且还在上升中。其中25%的网民表示上涨幅度为100至200元之间。同时有43.8%的网民表示近期将推迟购房计划，观望一段再说。
供求变化推动房租上涨
那么到底是什么原因导致今年沈阳房租上涨情况与往年不同呢？“还是供求关系决定市场变化。”沈阳一家连锁信息中介公司经理刘永贞对记者说。
刘永贞认为主要是有三个因素推高了今年春季房租价格：
是沈阳每年从外地来沈阳的高校毕业生和进城的打工者，以及受不明朗的房市调控影响部分购房者放弃购房计划改为租房，这部分加大了供求关系的差距，是主要推手。
第二是由于最近连续几次加息，加上营业税增加，部分房东还贷成本增加，这也是拉涨房租原因之一。
第三是物价的上涨，也间接推动了房租的上涨。
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