[摘要] 今年前三个月，沈阳楼市商品房合同备案面积史无前例地月均超过100万平方米，在业内普遍惊叹甚至怀疑限购令效果时，一个不可回避的事实是，商品住宅成交在商品房中占比大幅下降、限购区内成交量环比下降。沈阳楼市在这个春天悄然生变。
今年前三个月，沈阳楼市商品房合同备案面积地月均超过100万平方米，在业内普遍惊叹甚至怀疑限购令效果时，一个不可回避的事实是，商品住宅成交在商品房中占比大幅下降、限购区内成交量环比下降。沈阳楼市在这个春天悄然生变。
住宅、商业房产此消彼长
“沈阳版的限购令很宽松，沈阳楼市历来较稳健，限购令的影响甚微。”一个月前，这是某楼盘营销总监李伟强（化名）的原话，昨日他在坚持自己观点的同时，也坦承业内的分歧正在扩大。“从限购令出台前的抢购可以看出，沈阳楼市的需求仍然较旺盛。都知道限购是暂时性政策，却都不知道执行期的边际在哪里，如果房贷、限外政策保持收紧而没有放松的迹象，销售还是会受到很大影响。”李伟强说，“这是分歧的根源。”
刘英做楼盘销售顾问已经四年，如果用一个词来形容她对实施限购令后的感受，那就是“喜忧参半”。喜的是来访客人没有大回落，忧的是成交明显放缓。
刘英所在的楼盘位于一环与二环之间，正好是政策限购的对象，所销售的商品房均价超过7500元/平方米。她说：“清明小长假，来我们这里看房的人并不少，但落实到交定金签合同的并不多，尤其是一些购买二套房的客户，在得知银行贷款利率要上浮20%，就打了退堂鼓。 ”
来自香港联祥置业的统计数据显示，今年3月沈阳商品房合同备案面积约140万平方米，其中商品住宅面积占商品房总面积约72%，较过去85%至90%正常区间陡然下降十多个百分点。
该机构市场研究中心主管何祥俊说：“这可视为限购令后沈阳楼市的变化，一方面说明完全不受限的商业房产卖得好了，另一方面也表明纯商品住宅市场还是受到调控的影响。 ”
限购区成交量环比下降
今年一季度，沈阳楼市可以用“非同凡响”来形容，季度内三个月每月商品房合同备案面积均超过100万平方米，而往年同期月备案量约40至60万平方米。
何祥俊说：“一季度成交量完全是非正常的，因为在北京等一线城市相继出台限购令之后，而沈阳尚未出台政策之前，普遍有担心沈阳限购政策偏严，因而尚未出笼的限购令反起到刺激市场的作用，大连限购令前也出现抢购现象。 ”
不过，在沈阳楼市3月份可观的成交量数据背后，仍难掩部分区域成交量下滑的现实。
二环内一楼盘营销负责人昨日说，因为这三个月没有房源加推，尚没有试探市场的机会，不过在他看来，限购令允许二环内有一套房产的家庭还可以在二环内再购一套，而不是最坏的情况，即有住房家庭在二环内禁购。
这位负责人说：“二环内的区域优势、交通、医疗、教育等公共资源配套成熟，是其他区域不可比拟的，因此一部分购房者以及部分改善需求的购房者，仍会把位置作为首要选择。 ”
分析人士表示，目前，由于二环内在建在售的楼盘项目占全市项目不足3成，并且这些项目也不是纯住宅业态，不少还是商业业态。因此，限购令导致局部市场格局变化，但对沈阳楼市的整体影响有限。
降价优惠送全款客户
昨日上午10时，在浑南奥体中心南一楼盘售楼处，记者成为的看房“顾客”，几位售楼员悠闲地挤在电脑前看热闹。工作人员说，楼盘所剩的都是大户型，的确没有中小户型好卖。
至于是否有价格上的优惠？售楼员表示大户型单价比中小户型低1000余元/平方米，全款购买98折，贷款则为99折，如果真心想买，可以给申请一些让利优惠，“每平方米让百八十元问题不大”。
正在选房的李先生以自己的方式感受着市场冷暖，他说，现在楼盘优惠促销的短信殷勤程度堪比手机客服，自己半年前在一家楼盘留过电话，现在频频被“盛情”邀请过去看房，并许以种种优惠。
记者在采访中发现，赠送契税、物业费的营销手段已显常规，而赠送面积似乎更具眼球效应。最近，某楼盘宣称“购买158平方米的房子赠送35平方米面积，可赠60平方米”，这已相当于一个小户型住房。
不过，由于房地产开发贷款和个人住房消费贷款全面收紧，市场上一些开发公司开始表露出资金方面的压力，采取大幅为全款客户降价促销的手段。如果全款购房，每平方米售价从现在均价7500元/平方米，下调至6100元/平方米，而二环边另一楼盘表示按揭按99折优惠，但全款客户均价5680元/平方米的房源，可享受4600元/平方米的优惠。
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