[摘要] 沈阳大浑南商业缺失的另一个层面，也意味着这是一个充满潜力的商业地产洼地，前提是这个商业是区域所需要的。“在浑南弄个早餐亭，一个月收入都能超过万元。”位于21世纪广场旁的万科明天广场销售人员很认真地对记者说。
大浑南商业缺失的另一个层面，也意味着这是一个充满潜力的商业地产洼地，前提是这个商业是区域所需要的。
“在浑南弄个早餐亭，一个月收入都能超过万元。”位于21世纪广场旁的万科明天广场销售人员很认真地对记者说。
亲民的社区商业可以有
明天广场的销售人员之所以发出早餐店也能月入过万的判断，实际上正是基于区域内社区商业配套相对滞后的现状有感而发。
浑南作为新兴区域，在开发之初就如同一张白纸，并非传统居住区，因此社区商业自然无从谈起。
而经过近十年的发展，虽然，“买菜要过河”的现象已经没有，但浑南的社区商业还只局限在浑南大道沿线已经入住的各小区外围，随着大浑南向南的不断拓展，而入住率相对较低，社区商业便成为发展中谁也不愿染指的鸡肋。
“明天广场的规划很特别，南北两个区，住宅和商业的规划彻底分开，而项目用了40%多的面积规划了封闭的商业街区，这在沈阳还属首创。”明天广场的销售人员表示。
对此，有过多家商业地产运营策划经验的王抒频表示，任何新兴区域商业的发展，都需要一个过程，特别是像浑南这样的区域，目前商业相对集中的地点在奥体中心周边，而像21世纪广场这样的位置，更亲民的商业才有可能有发展空间。满足的应该是常态消费，辐射的也应该是步行范围内的居民。
因此，大浑南区域，一些地产项目聚集区内，相对高端的社区定位商业也将有更多发展空间。
大型商业开发加速进行时
9月20日，沈阳奥体万达广场举行开工典礼，在继泛华、亿丰、红星美凯龙等商业体之后，万达地产再次进驻大浑南开发城市综合体项目。
目前，大浑南作为沈阳城市的延伸，依托新城市规划、全运会召开及各个品牌项目入住等利好，人口密集度将越来越高，但与此同时，无可回避的是商业配套一直是大浑南的短板。
“沈阳奥体万达广场布局浑南，看到的正是这样一个潜力。”万达地产相关负责人表示。
与此同时，沈阳亿丰置业董事长邱正闯也表示，未来，亿丰广场位置还将规划一个高端的商业百货业态，目前正在前期设计中。
而邱正闯也认为，目前沈阳城市综合体项目实际上已经趋向饱和，定位上各家很难有所突破，同质化现象也比较明显，因此像华润中心、卓展这样真正高端起来的产品或许还有发展机会，走中间路线会很尴尬。
对此，王抒频则认为，目前沈阳城市综合体供应已经趋向饱和，各家商场在品牌招商中雷同明显，而大浑南的商业仍处于起步期，从社区底商向大型商业业态过渡，因此，定位和足够的养商能力很关键。
当然，随着城市发展，不排除奥体中心会成为城市商业副中心的可能。
目标型商贸体的承接地
大浑南无论是在交通、消费人群等方面，与传统的市中心商圈相比，都不具备优势，但是这里丰富的土地面积，却为大型商业规划提供了前提，因此，目的型消费更强的商业业态，成为商业地产开发企业瞄上的机会。
“亿丰的五金建材品牌展示中心，就是一个目的型消费明显的商业业态，是市中心传统五金建材的升级版，它做的是一个产业，而非单独的零售，因此，与沈阳城市综合体项目明显不同的是，它同质化竞争的可能性很小。”邱正闯表示。
同样，五洲城项目的副总经理井维祥也表示，当城市发展到一定阶段，对于传统的批发市场是有一个挤出效应的，市中心房价不断攀升，最基本的仓储成本就要不断提高，因此，达到一定程度后，这些产业就会像城市周边交通更便利、规划更完善的商业载体转移。
王抒频表示，而这类商业地产方面较为成功的，就是大家比较熟悉的奥特莱斯名品折扣店，而沈阳要做这种整合品牌资源的大型商业项目，除了开发商拥有足够多的资源外，还需要足够的养铺实力。
投资商业要看好一个产业
在非传统的商业区，也非传统的居住区，做一个超大型商业，很多人难免质疑，这需要多长的养铺时间？这样的商业能起来吗？
大浑南就是这样让人心存疑虑的区域。
但邱正闯的回答是，做商业，要把眼光放长远，要看好一个产业。
拥有丰富商业地产运营经验的邱正闯，对商业地产的投资价值及潜力，有着自己的理解：“城市发展的过程中，一些商业或传统的批发市场实际上是急需升级的。无论是从经营环境、相关仓储配套及品牌的聚集度角度来看，都越来越缺乏优势。”
从发展的角度来看，投资一个商业地产，选择一个什么样产业很关键，这也是邱正闯的“未来商业地产观”。也就是说，一个商业地产项目，仅仅适应现在市场是不够的，关键是二三十年后，它仍能引领消费。
“以亿丰东北五金建材品牌中心为例，它是一个商贸体项目，是把所有关于建材、五金的品牌企业整合在一起，并为其提供大面积的仓储中心，因此，相当于是一个五金建材品牌‘总部基地’的概念。”邱正闯说。
很简单的一个对比，一个是沈阳核心区传统意义的批发市场，品牌与非品牌鱼龙混杂，二三级批发混杂，价格猫腻多；一个是品牌的大本营，价格透明，你所需要的可以一站式购齐。消费者很明显会选择后者。
邱正闯认为，传统的城市核心商业，依靠的可能是零售多一些，而大浑南甚至沈抚新城的大型商业，除了零售之外，它可能更多的依靠集团采购、批发客户，辐射的是整个沈阳甚至东北市场，而且，这类商业同质化竞争的可能性很小，与目前二环内大范围布局的城市综合体是有本质区别的。
除了选对一个产业之外，对于商业地产的投资，邱正闯给出的建议是，专业的团队，商业地产是一个专业性极强的行业，如果没有经验丰富的团队，就很难整合足够多的品牌资源，这对大型商业地产项目是很关键的考察点，而判断这一点很简单的办法，就是这个开发企业在其他城市开发的商业项目经验状况如何。
选择了一个良好的、无法替代的产业，有专业团队的运营，然后就是一个商业的选址。
邱正闯认为，2004年，很多人并不看好浑南商业，但现在这里好商铺给出高价也没人愿意出手。现在的沈抚新城，也可以说是曾经的浑南新区，它连接着抚顺和沈阳两个城市，沈阳的三四环从此经过，品牌房企向此聚集，从商业地产开发角度而言，这里就是一个商业地产的“价值洼地”。
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