[摘要] 2011年被“誉”之为调控年，从限购令政策的出台，再到限贷、限价政策的登场，让楼市成交惨淡。开发商们不愿房价大跌，便死守阵营，想尽一切策略搞营销，购房者也不甘示弱，奔跑于更大房交会的同时，更不忘时刻关注着媒体释放的的每一个房地产信息。开发商在庆幸：房价还没大降。购房者在祈祷：房价快点降。敢问，房价到
2011年被“誉”之为调控年，从限购令政策的出台，再到限贷、限价政策的登场，让楼市成交惨淡。开发商们不愿房价大跌，便死守阵营，想尽一切策略搞营销，购房者也不甘示弱，奔跑于更大房交会的同时，更不忘时刻关注着媒体释放的的每一个房地产信息。开发商在庆幸：房价还没大降。购房者在祈祷：房价快点降。敢问，房价到底降不降？降不降？
购房者可先随笔者了解以下两个概念：
1.政府拿走的部分：房地产价格中，不考虑囤地或者内部交易等因素，价格中的头是政府拿走的：土地、各种规费、税金，调整不了这几项，也就是政府的手不能少拿走一点，房地产价格不可能下降。
政府这个概念大家一般概念是前面加一个当地二字，实际根子是在中央身上，时间起点自94年的增值税改革。集权没有错，错在了分配机制。
2.钱多了：钱多了，没有去处，只能到处流。房子是一个好地方，甚至某一段时间，还被赞美为蓄水池。
钱多了的原因很多：A、货币发行、各种原因的多放贷;B、外汇占款;C、人民币存款;D、热钱;E、经营环境恶化后挤出的金钱。
最重要的原因：钱多了以后没有地方去!能吸收这些钱的地方当然是经营生产，可是你所知道的挣钱的哪个行当是民营资本可以进入的?就是在里面的钱，现在很多也被挤出了。有些是被行政命令挤出的，有些是自己变相流出的。前面四项的钱好计算，最起码有个大约数，最后这一项不好计算，而且窟窿会越来越大。
有了以上的概念，很多事情很好解决：
1、房地产商：
不应该被现在这样指责，他本是也是经营者，腐败的事情不应该他来负责，那是体制的事情。利润高?解决房地产的进入机制就是了，他们到底还是一个产品提供者。我鄙视无良房地产商人，但是我们被转移视线了。
2、游资、老百姓炒房：
也不应该被过度指责，羊群效应。真要管理，每天公益广告炒房风险、限购令就行了。
什么?有钱人不用贷款?放屁!他炒来炒去还是要赚老百姓的钱，老百姓的资金上不来，他就只有吃屎。这和炒股坐庄一个道理。
3、当地政府多供应土地：
放屁放屁放屁!这个屁真臭。06年还是07年的好几家报纸：房价涨了，所以一定要严格限制供地!都是二版的头条。当地政府的土地是维持生存或者腐败的生命线，他不会放手的。保障房、廉租房都是非常重要的手段，增加土地供应，铁腕闲置土地，都能根子上解决，但是不可能的，你们就死了这条心吧。
最近人大的一个同学，讲了一个保障房地方政府会感兴趣的原因，好像是可以增加工业计划用地，没有看到文章介绍。如果是，赞一个
4、钱的去处：
年初看到中央的提法，开放行业进入限制。当时激动不已：终于有明白人讲，明白人听，明白人去做了!可是一年下来怎样?听见TCL、海尔这些巨头去开发房地产了，听见河北的钢铁巨头去中医地产了，听见日钢的钱被挤出了，听见山西的煤钱被挤出了……
当时有一个想法很激动：民间资本成立一个货运铁路线公司，一段段建，分红再建，既可以解决公路运输问题，又可以解决老百姓投资问题，后来一看铁老大的弱智样子。
5、房产税：
短时间会有影响，但长时间不会。原因：见上。
有人说房产税有身份问题。靠!naive!我们什么时候有严格按照法律来过，生活在真空里?!想出台就能出。只是一个问题，这些鸟人没有搞明白：管用吗
最后，一个问题，买不买房子?
——傻瓜不买!
买房不合理!我知道，他妈的我以前就是在书本上看多了，总觉得不合理，到现在还没有从房子上赚到一毛钱。但是上面这些问题，解决不了，就不可能不涨，就是被压制住了，也会报复性涨的。有很多年的时间涨，你们就上吧。
笔者深信：在不远的将来，房地产的泡沫一定会爆掉的!只是这个时间在目前没有一点可能，强势政府的干涉即可解决这个问题。但是，没有不散的宴席，有可能矛盾到一个焦点的时候，一根稻草就压趴下了。
始自2010年1月初的本轮房地产调控历经四次"升级"，至今已运行近一年半。"国十条"、"国五条"、新"国八条"在"国十一条"核心思想指导下，精准出击遏制房地产市场投机乱象。2011年行至中期，"新国八条"以及"一房一价"等调控措施的政策效应仍在持续发酵作用中。
信贷收紧担主力
首房首付上触四成
信贷伴随着政策的出台而逐步收紧，适用范围也从二套房扩大至首套房。
"国十一条"出台之时，首套房尚可享受二成首付、七折利率的优惠政策，而二套房也可以四成首付，利率波动范围则由银行自行掌控。至"国十条"出台，二套房贷款利率风险自控的权利已被收回，首套房仍维持两成首付的政策。三季度末，面对持续上涨的房价，"国五条"应时而生，首套房的二成首付已无处寻觅踪影，二套房的五成首付、1.1倍利率的执行规范进入了国家政策性文件，此时首套房的七折利率优惠也难以获得。新"国八条"出手，信贷收紧的力度进一步加大，首套房利率优惠幅度逐步缩小，5月份首套房首付比例出现差异，部分地区开始执行四成首付的标准。
5月初，首套房首付款分地区差异化执行的道路开始摸索，建行、中行、农行浙江省分行日前已经将首套房首付上调至四成，同时相应上浮贷款利率。记者从京沪两地了解到，目前首套房贷款首付仍旧执行不低于三成的标准。
当时就有分析人士表示，浙江省经济繁荣，杭州、宁波等地的房价也是居高不下，差别化提高首套房贷首付比例使得房地产调控政策的落实更有地方针对性，不排除以后会推广这一措施。
而北京中原地产三级市场研究总监张大伟则有不同意见。他表示，暂时看首付四成推广至的可能性不大，可能先在一个省试点，而且浙江省也不是所有银行都上调了首套房的首付比例。张大伟指出，浙江部分银行上调首套房首付比例及利率与银行的信贷额度有直接关系，而与宏观调控关系不大。
现实的情况却是，时至今日，北京部分银行也已经开始实行四成首付的标准。"北京地区首套房首付上调后，印证了监管部门房贷首付态度正在转变，很可能是房贷首付政策在放开的前奏。"一位银行人士分析。
深发展银行朝阳区一家支行个贷部的工作人员则透露，早在4月份，相关监管部门已经下发通知，可适当提高首付比例，深发展银行北京分行暂未在全行下发通知，但是随时可能变动，可能审批时首付比例还是30%，只要贷款没有发放，就有可能变成40%。
对于"首套房贷款首付比例上调"的行为，监管层早已默认。在5月中旬召开的2011年陆家嘴金融论坛上，银监会工作厅副主任杨少俊公开表示，各家商业银行把首套房首付款上调至四成、五成都属正常情况，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，当地商业银行可以根据当地的情况自主决策。
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