[摘要] 2011年的中国楼市，限购、降价、退房、信贷紧张等等有关于房地产的新闻层出不穷，而楼市也随之遭受到了空前的“寒潮”入侵，令购房者深切感受到了2011年楼市的变幻莫测与寒冷彻骨。
编者按：2011年的中国楼市，限购、降价、退房、信贷紧张等等有关于房地产的新闻层出不穷，而楼市也随之遭受到了空前的“寒潮”入侵，令购房者深切感受到了2011年楼市的变幻莫测与寒冷彻骨。而在这样一个楼市大环境之下，沈城楼市虽因其一直以来的健康发展而并未受到太大影响，但是纵观种种观测数据，沈城楼市的“寒潮”之说也有其依据，沈城的购房者对于沈城的楼市同样是摸不清虚实，不知该何去何从。但不管怎样，众说纷纭的2011年即将过去，2012年的楼市将会是严寒继续，还是离春天不远了呢？
坚持房地产调控政策不动摇 楼市寒冬即将漫长
(来源:中国证券报)中央政治局会议近日明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。当前调控政策已逐步显效，而明年的房地产调控政策难言放松。在此背景下，未来一段时间，房价回归理性的脚步渐行渐近，众多房企将面临更严峻的生存考验。
就短期调控效果而言，房地产宏观调控的几个目标已基本实现。其一，部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。从房价走势看，以北上广深等一线城市为代表的商品房成交均价已明显呈现回落态势，各地年初制定的房价调控目标基本可以完成。其二，“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。
就长期调控目标而言，房价合理回归、房地产市场健康发展仍旧任重道远。监管部门对房地产市场持续保持调控高压，实质上是中国房地产业发展路径的一次大调整，即告别以往粗放型增长模式转入持续、健康、理性的发展轨道，房地产行业的“暴利时代”将终结。
当前，虽然房价已处于下行通道，但不少地区房价“虽降却不能降到位”的“暧昧态度”，说明部分房地产开发企业对于房地产宏观调控政策仍抱有“侥幸心理”，或仍对未来的行业发展方向和价值判断不够理性。数据显示，房地产开发企业的资金状况进一步恶化，降价及去库存仍将是未来楼市的主要特征。据测算，2012年中期或将达到房地产行业供需比的最差状况，届时房企的销售状况会更加恶劣。
今年以来，高层频传调控强音，表明了政府房地产宏观调控的决心，对开发商而言2012年的楼市恐怕仍会处在“冬季”。未来一段时间即使政策有调整，也可能仅是局部微调。
房地产开发企业尤其是中小房企，必须清醒认识到，当前的调控政策中短期内难以转向。房企面临的不再是销售压力、利润减少等表面问题，而是更深层次的“生存问题”。
房地产企业亟需从现在开始，在市场定价、利润预期、企业定位等多方面回归理性、迎接生存挑战。一方面，应认识到房地产行业的利润率理应和其他行业一样维持在较合理水平，“暴利时代”行将终结；另一方面，虽然房产具有投资属性，但长期来看其居住属性必将回归，社会公众对于未来的房产价值判断也将趋于理性。随着房地产宏观调控的深化，房地产行业的市场集中度将有所提高。
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调控基调短期不会变 沈城楼市正步入"平稳期"
(来源：时代商报)
“存款准备金率下调释放的资金未必会流向房地产市场，短期内国家调控楼市的基调不会发生太大改变。”2011年12月13日，由中指研究院和房天下联合主办的2011-2012中国房地产形势报告会（沈阳站）盛大举行，房天下控股董事长、中指研究院院长莫天全总结2011年房地产数据表现的同时解读了他对未来楼市发展方向的看法。与此同时，到场多位房地产界资深人士围绕本次会议主题——“解读市场政策洞悉发展趋势”也发表了各自精彩的言论。
信贷政策已经错杀刚需群体
莫天全说，从监控的数据来看，今年9月百城房价指数首度出现环比下跌，而后连续两月环比下降，虽然幅度不大，但调控政策的成效还是初步体现。
11月30日，央行宣布下调存款准备金率，约释放出4000亿可贷资金。在莫天全看来，这些资金多多少少会流入到房地产行业，未来一段时间即使出现货币政策结构性放松。中指研究院在调研中发现，差异化房贷政策在实际执行中存在一些问题，导致政策误伤了部分真正需要住房的消费群体。
莫天全举例说：“在执行首套房贷利率7折时，不少符合条件的客户申请贷款很难，他们将更多的信贷投向房贷利率上浮的二套房、三套房客户身上。”而后在今年上半年流动性收紧的背景下，不少城市首套房利率在基准利率上上浮10%，同样加重了刚需群体首套房的负债成本。
多重利好沈阳楼市更“抗跌”
辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜说，我们从居住用地价格环比的走势上看出，无论是地价环比的变动率，还是楼价环比的变动率，都经历了几次大起大落。
中指研究院对100个城市商品住宅样本价格和沈阳住宅样本价格的一个对比，可以看到，前11个月沈阳的商品住宅样本房价平均要低于100个城市样本价格28%，这反映了沈阳市对于商品住宅的消费能力。
从样本均价的环比上来看，的100个城市商品住宅样本均价，环比变动从8月份之后开始出现负值，而沈阳是从10月份之后出现了负值，“我想说明沈阳商品住宅价格的抗跌能力更强。”曲赜胜说。
为什么沈阳的房地产市场会优于平均水平呢？曲赜胜分析，沈阳的城市建设规模在持续增长，主要是因为2013年的全运会，包括地铁一号线已通车、二号线即将运行，未来还要陆续开工若干条地铁线路。这些举措对沈阳的房地产业无疑是利好的。从中期来看，按照沈阳市城市发展总体规划，到2020年城市人口规模将达到千万级，人均收入提高都是支撑沈阳房价的有利因素。长期来看，调控下市场优胜劣汰，也是未来房地产市场健康发展的保障，因此说我们也期待沈阳的楼市在未来平稳健康的发展。
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专家预测房价涨幅放缓
（来源：房天下）一直以来，沈阳的房地产市场从未像一线城市那样暴涨，依据发展惯性，未来沈阳的房价也不会有大幅波动。虽然限购在一时之间让市场有所变化，但经过短短几个月的调整，沈阳的房产市场又回归到其应有的层面。
沈阳市房地产研究所研究员、沈阳市房地产开发研究会副会长兼秘书长、东北大学教授齐锡晶曾表示，虽然从范围看，房地产整体处于不均衡发展状态，沈阳的发育程度也相对滞后。但沈阳有足够的时间去调整政策给市场带来的波动和变化，使市场保持基本平衡的发展态势。而且从沈阳的情况看，近30年的发展历程中，还未出现过大起大落的情况，在今后相当长的一段时间内，房地产市场仍将稳健发展。
另外在价格方面，齐锡晶预测，沈阳的房价总体上应该是呈稳中上涨趋势，只不过在房地产宏观调控政策的影响下，涨幅会放缓。
中指研究院提供的数据显示，近六个月时间内，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州这六个主要城市，其楼市的成交面积，均有不同程度的上涨和回落。其中变化的，当属重庆。对此，有分析人士认为，调控效果对于重庆的影响正在显现，虽然重庆主城区不少楼盘的价格和去年同期相比略有涨幅，但和年初时相比，房价有一定跌幅，部分楼盘跌幅达10%。另据了解，重庆今年共有1000万平方米公租房房源供应，估计能解决20多万人的居住问题，这也有可能是导致该城市楼市成交面积开始走低的一个原因。
除了重庆之外，另外五个城市的楼市成交面积，均在一定范围内波动，不过到7月份时，楼市成交面积走高和走低的城市各占一半。与6月份相比，北京、上海、深圳的楼市成交面积均有所提高，但广州、重庆、杭州的楼市成交面积降低，楼市分化有所体现。
解析：沈阳商品住宅销量不会跌
根据从年初到现在的情况看，沈阳的商品房成交情况保持了较为稳定的高位。1月份，全市商品房成交将近15000套，在2月份经历了短暂的休眠后，到3月份时，商品房成交套数一跃达到17000多套。此后，也许是受到了限购的影响，在4月、5月、6月，沈阳商品房成交套数有一定回落，但仍保持在13000套以上的水平。不过进入7月份，沈阳又掀起了购房的高潮，超过15000套商品房的成交量，已然彰显沈阳房产的勃勃生机。
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楼市数据显示 12月初沈商品房成交面积环比上涨
（来源：时代商报）
2011.12.05-2011.12.11，沈阳房地产市场新增商品房供应面积环比下降，成交面积环比上涨，成交均价环比小幅下降。
统计显示，上周新增商品房预售面积31.92万平方米，新增供应3650套。其中商品住宅276619.96平方米,3395套，网点39940.51平方米，138套，车库面积2649.62平方米，117套。上周商品房成交面积共24.59万平方米，上周商品房成交均价为7540元/平方米。上周商品房供应量有所下降，成交量小幅上涨，成交均价有所下跌，但依然维持在7500元/平方米以上。上周沈阳土地市场新增供应土地面积与成交土地面积环比双双大幅度上涨。统计显示，上周共新增供应26幅地块，其中商住用地9幅、商业用地2幅、工业用地15幅，共新增供应土地121.5万平方米。所推出的土地位于铁西区、于洪区、东陵区和沈北新区。上周成交的18幅土地位于铁西区、于洪区、东陵区和沈北新区，成交面积为129.37万平方米。
上周媒体投放次数与上上周持平，共66条，投放媒体的楼盘数比上周减少了1家。媒体方面变化不大，整体市场比较冷淡。
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