[摘要] 6月18日，楼房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过两年多的调控，现在房地产市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。
（来源：辽沈晚报）6月18日，楼房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过两年多的调控，现在房地产市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。
尽管“投资”跟“投机”一字之差却天壤之别，但房地产投资，在某些人看来，同样有贬义的成分。
调控直指投资，诚如秦虹所说，在沈阳楼市中，无论投机还是投资，均已离场。但是离场未必黯然，离开投资的房地产，就像抽去泡沫的啤酒。
在投资意识觉醒的沈阳，公寓、写字楼产品今年依然是投资者不错的选择，住宅底商、品牌商业地产商铺，也成为尚佳的投资途径。
但毕竟经历了调控的大考，今天的投资者已然回归理性，投资这张“考卷”当真不好做！
调控之下住宅投资者离场
在限购令、贷款利率的调控政策下，住宅投资者离场已成定局。“住宅投资在沈阳多数是拥有三套房以上的购房者，而本次调控的限购令特别是二套、三套贷款的政策，对这部分投资者，无论从购房成本还是心理预期上，都产生非常大的影响。”辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜表示。
曲赜胜认为，对于刚需的差异化政策，绝不可能从根本上对调控方向有所改变。“其实，沈阳的市场一直相对健康，相比其他二线城市，投资型购房占比本来就不大，加上调控降低了投资回报预期，住宅投资者离场非常正常。”新峰地产副总经理郝志原说。
公寓、写字楼成焦点楼市投资仍在
“楼市如果缺了投资者，其实并不正常，投资跟投机绝不能划等号。”港中旅（沈阳）置业有限公司总经理助理张辉勇说。
事实上，从去年开始，被住宅市场挤压出来的投资者，已经开始进军商业地产。投资门槛较低的公寓、小面积写字楼、成熟商圈的商铺甚至是地段尚佳的底商，都成为投资的焦点。沈阳商业地产也因此而蠢蠢欲动。
据新峰地产截至6月17日的数据显示，上半年沈阳公寓产品销售量同比下降21%，远低于楼市整体销量下滑速度。而公寓正是目前楼市投资的助力产品。
虽然住宅投资者离场，但离场未必黯然。在经济下行趋势背景下，以公寓为代表的商业地产产品，仍然是目前的投资渠道之一。
回归理性投资这张“卷”不好答
但是，具有投资意识的沈阳投资者，已经告别了“跟风”的冲动。特别在楼市经历调控之后，投资者回归了理性。
对于主打投资牌的商业地产，在采访中，多位沈阳业内的专家和开发企业负责人发出了警告。“目前沈阳的商业地产处于饱和状态，商业项目过多，即使在中街、太原街这样的传统商圈中，新兴的商业项目经营也存在问题。而良性的经营是商业地产投资回报的保障。 ”沈阳房地产策划协会名誉会长、沈阳抒频房地产顾问公司董事长王抒频说。
尽管沈阳近年来处于高速发展中，但是商业容量依然有限，而商业地产的崛起则超出了容量范围。从不少大体量项目缓慢地开发节奏中，不难看出商业地产的确需要时间的救赎。“商业地产技术门槛比较高，即使是公寓和商铺，也需要选择好的地段、成熟的商业模式、专业的运营、开发商的实力保障。 ”曲赜胜说，“投资商业地产，必须理性分析。 ”
（来源：辽沈晚报）沈阳的房地产市场，如同气温一样热度逐渐上升，近期开盘的几家楼盘，保利上林湾、格林观堂等都出现了热销的态势，在售楼处记者了解到，前来看房的客群基本为沈阳本地人以及来沈阳工作的外地人，买套房用来结婚居住，或是购买改善型住房的人较多，从这一点就足以看出，自住型需求产品在销售市场上大放异彩。
套自住型需求占主导
“与去年不一样的是，现在来购买房子的，基本上都是自住型需求的购房者。 ”昨天，市区一家楼盘的销售人员说。
这位销售人员说，以往来购买房子的，总不乏一些外地购房者的身影，当然也有一些本地投资者在内。即使是前几年在楼市调控下，还是有一些外地购房者来看盘做投资。“但今年我接待的购房者中，几乎都是本地人或是在沈阳工作的人，很多年轻人都关注70平米—100平米两居室，普遍为了作为婚房使用，还有一些是父母为子女来看婚房的，以往买房投资的消费者更不多见，浙江、广东口音的外地投资者也很少见。 ”
改善型住房需求有新动作
记者采访浑南一处楼盘的销售经理，同样有这样的体会。他说，我们近期主推的楼盘以130平米以上三居室的户型为主，本以为投资型的购房者会很多，但最近成交的都是本地的刚需购房者，这其中以改善型住房的需求者为主，一部分是婚房的需求者，只有少部分是投资用。
或许正是自住型需求占主导，所以开发商在推介一些楼盘时，也强调了楼盘在面积、价格、配套、交通等方面的优势。一家房地产企业的业内人士表示，价格合适的自住型需求还是比较旺盛的，他们现在推广的几套特惠房也比较受欢迎，他们分析了一下，均价便宜、格局科学、房型舒适是的原因。
另外，也有部分房源被投资者购买，一些业内专家表示，由于投资房产也存在一定的风险，所以投资单价较高、总面积较大的产品所承担的风险更大，所以专家建议要谨慎选择。
购买公寓写字间自用者变多
面对市场的需求，沈阳的房地产市场上也出现了写字间、公寓等投资产品，但是记者走访了太原街的商业项目泰元中心的陈总，他表示；“购买写字间产品的多半购买者都为自用，在沈阳的高端写字间项目基本上都只租赁不售卖，所以他们家的写字间项目一面市，就吸引了很多公司的老板前来购买。”记者采访了一位正在交款的个体经营者，对于购买写字间的原因，他算了一笔账，以前租写字间费用很高，但是自己购买的话价格和常年租赁的费用持平，而且还拥有使用权，等到以后自己不做了还可以租出去享受丰厚的租金，更划算。
从以上的市场情况，不难看出，自用型产品更受市场欢迎，业内专家表示，由于买房的需求都以自用为主，那么购买房子的时候要更注重房子的品质，虽然很多开发商都推出了优惠活动，但要以自己的需求出发，选择品牌及高价比的房源更重要。
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