[摘要] 每平方米从十几万元飙升至三四十万元。近几年来，随着投资者的增多，沈城商铺最高价格在不断刷新，一些地方商铺“抢夺战”甚至到了疯狂的程度。
（来源：每日经济新闻）每平方米从十几万元飙升至三四十万元。近几年来，随着投资者的增多，沈城商铺价格在不断刷新，一些地方商铺“抢夺战”甚至到了疯狂的程度。
记者调查发现，商铺投资的倾向性导致部分区域商铺价格及租金上涨过快，但仍有一些区域并未上涨甚至下降，商铺投资冷热不均现象越来越突出。
在沈阳买什么样的商铺“钱景”会更好，成为投资者最关心的问题。
商铺租金涨势逼人
个体经营业户扎堆出兑
半个月前，在大东区东北大马路一小区门口经营超市的何女士在网上挂出了出兑广告，超市带货13万。记者联系上何女士时，她表示超市已经兑出去了。
“一块石头终于落地了，当初就怕兑不出去。”何女士说，这家超市是2010年10月份接手的，合同是三年一签，租金一年一交，年租金6万，效益还不错。“就是租金太贵了，每天必须得赚200块钱才能够费用。”何女士说。
几个月前，房东打电话通知她9月份续租时租金上涨30%，也就是7.8万元/年。“我觉得接受不了，但是一直犹豫不决要不要兑掉。”何女士说，后来由于想做鞋帽生意，就决定兑掉这个超市。
事实上，像何女士这样因商铺租金上涨而放弃原来生意的商家并不在少数，记者从赶集网、百姓网等网站的出兑信息了解到，由于9、10月份店铺租赁到期的很多，加上租金上涨，很多社区个体经营者扎堆出兑，另寻其他赚钱渠道。
在大东区联合路附近经营水果的陈女士给记者算一笔账，社区商铺都是以附近居民为消费群体，客流量有限，利润也不高，以她的80平方米的蔬菜水果店为例，年租金5万，算上服务员的开销、水电等开销每天就得300元的费用，而卖一斤蔬菜只能赚几毛钱，一斤水果不到一块钱，去掉损耗每个月的利润也就两千块钱。“赚的钱都交房租了，实在是没什么意思。”陈女士说。
商业街租金涨得更高
商品竞争演化为品牌竞争
与一般商业网点相比，繁华旺地商铺租金上涨幅度放大，在五爱市场做服装批发兼零售生意的王先生告诉记者，他的店铺面积40平方米，年租金46万，“这相当于每天需要支付1200多块钱的租金。”王先生说，高昂的租金让他有些喘不过气来，以他主营的裤子为例，每条批发价利润约为6元钱，也就是说，要想赚回这些租金，每天必须得卖掉200条裤子，而实际上，现在每天只能卖20多条，每天都会赔1000多块钱，这让他有些支撑不住了。
王先生说，旺季里服装批发生意确实不错，每年从自己店里走出的货和流水账不少，但去掉46万元的租金以及服务员开支后所剩无几，其中，商铺租金吞噬了大部分利润。
王先生坦言，七八年前他刚开始做服装生意时，当时自己所在的铺位年租金仅为20万，那时由于服装利润比较高，所以那几年里确实没少赚钱，“现在很后悔当初没自己买一个商铺。”王先生说，虽然干了这么多年服装生意，但从未面临过目前的经营压力，在他身边，有一些业户陆续放弃服装生意。
在中街上，租金价格高得也令人咋舌。以某运动品牌服饰店为例，两年前签约时200多平方米的店面年租金高达200万，而现在早已不止这个价钱。
五年前曾在中街经营某品牌服饰的曲先生告诉记者，尽管中街上客流量大，但是很多商家并不赚钱，这主要是因为商铺租金太高。
某运动品牌服饰沈阳区域负责人也证实，此前该品牌在中街上有多家加盟店，但后来加盟店因赔钱而撤出去了，只剩下一家直营店。直营店其实也处于亏损状态，但是即便如此为了展示品牌形象也不能关闭，所以现在包括中街、太原街、北行等很多地区，很多都是厂家直营的品牌店，商铺的存在就当是做广告了。
记者从多家房产中介反馈的数据来看，沈阳门市房的租金年涨幅约为10%，而部分区域如北站北等地，从年初到现在就已经涨了近40%。
由于商铺租金上涨吞噬了绝大多数利润，很多经营业者有转行的打算，“给房东打工”成了很多个体店主的心声。
投资策略倾向性
导致部分区域商铺租金过高
事实上，沈阳商铺中被称为的莫过于中街了，中街附近一商户告诉记者，中街的商铺这几年涨得厉害，步行街商铺更是每平方米数以十万计。
据透露，几年前，中街上一栋四层的楼房被某品牌服饰厂家收购，不到1000平方米其收购价高达2亿。此外，中街步行街上一间不到40平方米的小门店，去年曾有人出价1100万，但店主也没舍得卖，等待进一步。
沈阳某大型中介有关负责人王先生说，对于沈阳部分商圈的商铺来说，已经到了有价无市的局面，一般意义上的有价无市指的是有人喊高价没人买，然而，这里所说的是有标价却买不到。以中街为例，目前步行街及附近的商铺价格在30万元/平方米左右，相当于三辆普通家庭轿车，根据地段及建筑质量略有不同，而几年前只有十几万一平方米。中街商铺每年的租金则达到每年1万元/平方米左右。
王先生说，沈阳的中街、太原街上拥有的一层商铺数量本来就不是很多，早已被各大品牌服饰、珠宝或钟表店等牢牢控制，或租赁或买断，而这些品牌是不会轻易放弃的，所以就算拥有大量现金，也是一铺难求。
中街一家商铺售货员向记者透露，不时会有投资的生意人找上门来，问商铺是否出租或转让，但都被拒绝了。“我都碰上三四次了。”售货员说，哪家商铺租赁了几年，什么时候到期业内掌握得很清楚，提前半年甚至一年就有下家预定了，所以你很少能看到中街附近哪家商铺贴着“出租”的字样，真是皇帝的女儿不愁嫁。
对于部分区域租金过高的现象，业内认为，这是由于投资策略的倾向性所致，早期的投资者都认为商铺更挣钱，尤其是繁华商业区的商铺，所以抬高了繁华地段商铺的价格，使得商铺租金过高。
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部分行业可承受租金水平
（来源：每日经济新闻）连锁酒店：一般应将租金成本控制在30%以下，若超过该比例，租赁后会有亏损的危险，
黄金珠宝行业：占总体营业额超过5%，则会影响盈利，
餐饮业：租金占比不超过20%，如果超过成本的30%，则企业利润所剩无几，
连锁超市：每月能够承受的租金水平在80~100元/平方米，
理发：每月能够承受的租金水平在15~45元/平方米，
书店：每月能够承受的租金水平在30~45元/平方米，
宠物店：每月能够承受的租金水平在15~30元/平方米，
中餐店：每月能够承受的租金水平在30~75元/平方米。
投资商铺看这三方面
一看价格
（来源：华商晨报）不仅要看商铺的销售价格，还要看商铺的租赁价格，商铺年租金要达到购买价格的5%以上，如一套200万的门市，年租金要达到10万。当然，能够达到8%以上就可以称得上旺铺了，这样的商铺更值得投资；
二看商业氛围
可以考察商铺周边的人口密度、客流量、消费结构、消费能力及周边配套；
三看潜力
考虑商铺周围的可持续发展商业状况，比如未来有无建设高档小区、医院或学校乃至商圈的可能，周围在建和可建门市房项目多少等，如果同一地段门市房饱和或者富余，那么租金也很难得到提升。
投资商铺有五种选择
超市商铺
（来源：每日经济新闻）大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，风险也较低。
提醒：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。
商务区商铺
从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。
预测：在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。
社区商铺
社区商铺将成为潜力的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。
提醒：一些开发商通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这样商铺就丧失了的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。
商业街商铺
商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。
提醒：商业街商铺的投资高，风险也会相应增加。
网上电子商务平台商铺
相比以上四项商铺，利用网上电子商务平台开商铺，成本，展示的舞台大，利润也。
提醒：在开展这一部分工作的时候应该注意一些弊端，比如说安全问题，所以说在选择电子商务平台的时候应该是考虑到这个平台是否给你提供强有力的支付平台。
市场分化
（来源：每日经济新闻）“我就算是什么都不干，这个门市房也够我养老了。”秦先生说，现在他很庆幸当初的正确选择。去年，秦先生在铁西区换了一套140多平方米的房子，又将原来的伊兰特换成了雅阁。
记者调查中发现，在沈阳，像秦先生这样依靠商铺出租而生活的人有很多，并且很多人都过上了富足的生活。
五爱市场业户王女士向记者透露，她在五爱市场有六个商铺，除了一个自己留着经营外，其余的都已经租出去了，的年租金45万，的17万，依靠这些商铺，她每年都能收到150万元左右的租金。
记者调查中发现，沈阳部分旺铺的投资价值起到了风向标的作用，投资商铺成了不少沈阳人乃至外地人来沈投资的。“我卖掉了沈阳的四处住宅买了一个门市。”沈阳市民鲁先生说，之所以卖掉住宅，一是觉得住宅潜力有限，又担心实行房产税要多花钱；二是认为商铺的投资更高，他在大东区购买的商铺花了260万，年租金达15万，比四套住宅的总房租还高。
在调查中，多家房产中介透露，由于沈阳实施限购，很多买不了住宅的市民改投商铺，使得商铺变得非常抢手。“去年我们推出了1100多个商铺，开盘后没多久就卖光了。”中街附近某商业项目销售人员说。记者调查中了解到，部分商铺投资项目中，外地人甚至占到了一半，有的是组团而来，一次性购买了几十个商铺，这无疑抬高了商铺价格。
“并不是所有的地方商铺都在涨价，也并不是租金都在上涨。”沈阳一家房产中介负责人于先生说，以大东区某小区的门市房为例，两年前每平方米是1.5万，而现在这个甚至用不了这个价格。原因就是一个不大的小区，原来只有五个门市房，现在竣工了的门市房有三四十个，这样，其客源必然会被稀释，价格过高就不会有人购买。而这一小区门市房租金即便降了，也租不出去。
于先生说，整体来看，沈阳的商铺确实存在冷热不均现象，前些年五爱、中街、太原街。
投资者感受
（来源：华商晨报）记者调查发现，随着商铺开发的增多，投资的风险也在逐渐加大，即便是的商圈，也难以保证。
曾经在中街附近某商场负一层租赁商铺的韩先生说，他之所以会选择那个商场，就是看中了中街的好位置，然而商场开业后根本没有多少顾客，地下部分更是无人光顾。记者曾在该商场地下一层走访，很难看到顾客，由于客流太少，业户纷纷关门，“一年几万块钱的租金都打了水漂。”韩先生说。
卖掉了北京的两处房产，准备在沈投资的于女士告诉记者，她一直关注着沈阳的房地产市场，但是也有些看不准，现在沈阳卖商铺的很多，很多商铺在宣传上都称年8%以上，五六年回本，甚至声称年赚几十万不是梦。“这种可能不是没有，当初在五爱市场买商铺的都赚了，可是在很多冷清的市场买商铺的，赔的人也很多。”于女士说，这一方面取决于管理方的经营管理水平，另一方面也取决位置、客流量等因素，很多东西不是业户所能控制得了的，即便是中街太原街的商铺也都不敢保证稳赚不赔，更何况是其他地段。
大部分投资者购买商铺是为了出租获利，但“谁也无法预测哪里的商铺将来一定会火。”房产投资者魏先生说，他手里六七个商铺，有赚有赔，他感觉到不少商铺的投资像赌博，火了就赚大了，不火就可能赔个底朝天。
预测
（来源：每日经济新闻）由于租金飞涨，2011年年底，太平洋百货在北京的两家门店被迫关门；耐克在上海仅有的两家直营店之一的南京路门店也因为物业原因被迫关门，最终无奈退出上海核心商圈；由于租金高涨利润难以跟上，美邦服饰位于淮海路核心商圈的旗舰店也被迫关闭……
有专家预计，未来几年也许会出现很多因为付不起高昂租金而关门的商场。
为降低租赁风险，增加赢利点，已有多家零售商开始自建或者购买商业物业。对一些大卖场来说，市中心店租约一旦到期，撤店向土地成本较低的郊区转移，很可能将成为一种趋势。“而一些小店店主则会朝着网上开店发展。
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