[摘要] 日前，杭州的孙女士贷款近200万元买了一套房，万没想到却买来了一桩说不清、道不明的闹心事。虽然她顺利拿到了钥匙，办好了房产证，却因房子被一位拿着20年租赁合同的承租客抢先住了进去而一筹莫展。
日前，杭州的孙女士贷款近200万元买了一套房，万没想到却买来了一桩说不清、道不明的闹心事。虽然她顺利拿到了钥匙，办好了房产证，却因房子被一位拿着20年租赁合同的承租客抢先住了进去而一筹莫展。
找原房主退钱吧，人家很爽快地回敬说：打官司还是刑事报案随便你。去报案，公安机关认为不构成犯罪，不管！
当新房主遭遇老租客困境，我明白华丽丽的《物权法》被戳了一个大洞。“买卖不破租赁”这神一般的规定，照射出残酷的现实——大红烫金的房屋所有权证并非真如《物权法》规定的那样是“权利人享有该不动产物权的证明”。
房屋不动产领域里有个法律名言为“占有等于十分之九”，说的是占有等于所有权的十分之九，不占有的那十分之一嘛，呵呵，等于白搭！
“占有等于十分之九”的另一层含义也预示着：占有人会有十分之九的大概率获得法院支持。法院可不愿意判决强制腾退，然后看着败诉方街头露宿。
但是，如果无原则无限度地执行“买卖不破租赁”，让拿到了房产证的房主空欢喜一场，到头来却是眼望新家却只能在门外喝风，要说希望在20年以后，那无论谁都会觉得他们手里拿的那个房产证破的可不止一个洞，而是只剩下十分之一的小角了。
有网友看了新闻微微一笑，还不都是孙女士自己不好。你看，她不懂法，她事前不仔细，她还可以去打官司嘛。其实，作为一个旁观者自然喜怒由你，
根本不必这么多的理由来作道德判断。站在云端挥洒雨露的是观世音，忙着打分算账的不是小鬼便是阎王本尊，但你将来别买房。换位思考一下，下一个可能是你，也可能是我。要买房的人谁也逃不脱。找一家信得过的中介？不在房地产行业混的你，大概先要花上个把礼拜做调查。进了中介公司的大门，记得仔细看合同并察言观色？多用力挤挤天花乱坠的语言看看是不是水分充足？可能要先去书店买本《心理学》、《谈判学》，那别忘了顺便带上本《房地产法律理论与实务》。签合同之前要看几次房呢？据说孙女士和中介去了三次。看来，的办法是签约地点选在要购买的房子里，签完就先在里面打地铺住下。然而，这些还是无法彻底防止孙女士所碰到的情况发生在下一个不走运的买家头上。
去打官司又如何呢？结果不消说，原房东肯定会输，但是起码要半年到一年的诉讼后，才能启动针对原房东执行措施。能不能拿回钱款？还要看那时原房东的财产状况，但一般说来，你懂的，前景不乐观！只有财务紧张的人才会把房子一租一卖、两面拿钱。即使最后成功执行，也只拿回购房本金加银行同期利率。到那时买房人再回过头来重新看房？岂不是大苦！而那时原房东却在大乐！这漫长的诉讼过程就等于拿到了低息贷款，不失为上策之举。良心好不去诈骗，靠这种方法去骗个贷款来救急，怎么算都比民间借贷方便可行，还经济实惠。
没买彩票，不会中大奖，但要碰到孙女士这等倒霉事却不需要任何理由，想绕道走都难。近期没有买房打算的也不用幸灾乐祸，这种不动产产权制度上的缺陷而导致的不确定性，必然作为房产的交易成本转嫁到房价上，最终更平摊到社会生活成本中。想要避免这种厄运大抽奖，个人必须付出极高的防范成本，其实解决办法只有一个道路——靠国家的公共服务，这如同当今社会不用每个人为防止跌伤，而扛着路灯走夜路一样。
公共服务的改善首先可以考虑的是简单化用法院针对同时存在多个租赁合同时的处理办法，按已经合法占有房屋的优先于已经登记备案手续的，已经登记备案手续的优先于先签订合同的顺序，来确定争议各方的权利。不过这种规定下，一遇到风吹草动，大家只能像听到发令枪一样开跑，目标自己的房子！如果晚一步进家门，就可能失去房屋权利的十分之九。如果碰到刘翔这样的高手，大概只有干瞪眼看他一阵风的超过你，获得优先权了。显然，这样的生活肯定不是大多数人所向往的，而且本质问题还是没有解决，那个自己双重获利、给别人制造了这场矛盾的家伙还在一旁怡然自得呢！
对故意隐瞒房屋租赁情况，将房屋一房多卖或者一租一卖骗取钱财的房主，应该优先适用刑事法律制裁。有刑事威慑在，肯定会大幅减少孙女士这样的尴尬局面出现，这也相当于给物权法补了洞。也许公安机关会推说证据不足，不过要是所有证据都在立案侦查前自行赶到公安局报到，那公安侦查工作岂不是太容易了吗？也许有人会说法律规定得还不够详细，其实这仍然是推脱，法律不可能细致到规定房子不能一租一卖，如果那样的话，又会有想尽办法钻空子的人将同一个房子卖了再去抵押，或者抵押后再出租等等。透过现象看本质，自己付出一个东西却从两处分别获得好处，而其要诀是让两处买主都蒙在鼓里，这不是诈骗什么是诈骗？
当然，除了刑事追究之外，我们还需要考虑最根本的措施——直接修补目前的物权制度，限制买卖不破租赁的适用范围，明确租赁权只有登记后才发生对抗第三人的效力。如此提高产权登记的准确水平，让房产证真正成为权利的证明。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
