[摘要] 近日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划国土资源局特别针对公寓类产品做出官方解释，澄清了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”等带有公寓概念的产品内涵，并明确“酒店式公寓”属于限购范围，引发社会广泛关注。
近日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划国土资源局特别针对公寓类产品做出官方解释，澄清了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”等带有公寓概念的产品内涵，并明确“酒店式公寓”属于限购范围，引发社会广泛关注。
上海酒店式公寓属于限购范围
7月23日，针对部分开发企业或中介公司在一些楼盘销售广告(或推介)中使用“酒店式产权式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”和“不限购不限贷”等宣传用语误导部分消费者，上海市住房保障管理局、规划国土局在官方网站上特别对相关概念作出解读，明确了“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”等产品的概念内涵。其中：
酒店式公寓。酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
公寓式酒店。公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
公寓式办公楼。公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。
市场分析人士表示，从上海市的官方解释中，可以明确的是，“酒店式公寓”与“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”根本的差别在于土地性质不同，前者为住宅用地，土地使用年限为70年；后两者为商服用地，土地使用年限为40年或50年。由此造成3类产品的本质各有区别，“酒店式公寓”本质为住宅，而后两者本质则是用于商业性投资经营的酒店和办公楼，按照限购政策，住宅类产品都在限购范围内，而商业性地产项目不在限购之列。
济南商务公寓不限购
在限购政策出台前，我市并没有类似特别针对公寓类产品的明确政策及概念解读。2011年限购政策出台后，市城乡建设委、市规划局、市国土局、市住房保障管理局4部门专门就公寓建设管理发布了专门的政策，对有关问题予以明确。
4部门去年3月9日发布实施的《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》明确规定，按照用地性质不同，我市公寓类产品分为“居住公寓”和“商务公寓”两类，其中：
居住用地上规划建设的日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的住宅，明确为“居住公寓”，以区别于普通住宅。居住公寓配套公共服务设施按一般住宅标准配置。商业金融业用地上根据需要配建的公寓明确为“商务公寓”，配建比例一般不超过建筑总量的35%，单套建筑面积一般不超过90平方米。商务公寓的停车等配套公共服务设施按一般公建标准配置。
通知还明确规定，公寓项目报审时，应当逐套标注公寓的具体类别。在办理规划、施工、预(销)售手续及签订商品房买卖合同时，都应标明公寓性质(用途)为“居住公寓”或“商务公寓”。公寓产品在办理房产证时，也应当按照规划确定的类别，在房产证上规划用途一栏标注。
而根据我市限购政策实施细则，商业金融业用地上规划建设的“商务公寓”因不属于住宅，不在限购之列。
现状不少项目大打“擦边球”
近年来，我市公寓类房地产项目不断增多，东领尚座、发祥1号公馆、名士豪庭、诚基中心、万豪国际、海尔绿城玉兰公寓、鲁商国奥城、绿地新里卢浮公馆、银座中心、金光卡夫卡、祥泰汇东国际、波斐力景、力高国际等10多个项目，都有以公寓概念的产品。这些公寓项目，既有在居住用地上规划建设的，又有在商业金融业用地上开发的；土地年限既有70年的，也有40年或50年的；既有平层公寓，也有以复式概念出现的LOFT公寓。尽管我市政策明确公寓类产品只有“居住公寓”和“商务公寓”两类，但现实中不少公寓类项目在宣传推广及销售时，并不以“居住公寓”或“商务公寓”来界定，而是采用“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”等概念来进行定义。
业内人士指出，相比传统酒店和办公楼往往面积大、总价高，不易出手的劣势，“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”通过化整为零，容易吸引资金实力并不太强的投资者和中小企业，开发商采取这种方式进行销售，可以有效规避同一区域内酒店、办公类产权物业短期内供求比过大、市场去化难度增加等问题，以确保尽快回款。而对本身仍寄望于投资房地产获利，或者购买面积更合适、配套更优越的写字间作为办公场所的小微企业来说，公寓类产品也是选择。二者的结合，导致公寓类产品的市场前景一直被开发商看好。
去年下半年以来，由于限购限贷等一系列政策的影响，公寓类产品销售不太景气，库存压力不断增加，但随着今年开春以来市场逐渐回暖，一些公寓类项目的销售有所好转。近期一些有志于地产投资的客户，对市场上公寓类产品的关注度明显上升，似乎预示着新一轮的好行情即将到来，部分项目也因此加大了宣传促销力度。但值得注意的是，在宣传推广和销售中，几乎所有公寓类项目依然将“低总价”、“宜商宜住宜投资”作为的卖点来吸引购房者，而不少购买者也正是冲着这类产品用途多样而去，对项目的土地性质、土地使用年限、产品本质等关键问题却很少关注。
提醒购买公寓谨防被忽悠
业内人士指出，对比我市和上海对公寓类产品的定义，我市区分的“居住公寓”、“商务公寓”，更多是从土地性质和规划用途上来界定，虽然抓住了根本，但没有结合实际情况，对市场上各类公寓类产品的概念赋予官方的、权威的解释，容易造成购房者因不清楚各类公寓产品的确凿内涵和本质属性而被开发商所诱导。
因此，有必要借鉴外地的做法，结合市场实际情况，对各类以公寓名义出现的开发项目进行概念上的权威解读，消除业界和购房者的模糊认识。另外，对本身在商业金融业用地上规划建设的“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”，应当进一步明确是否可以面向个人分割出售。
需要提醒购房者的是，在购买公寓类产品时，普通购房者尤其应当擦亮眼睛，根据自己的需要，选择最适合自己的公寓类产品，谨防被开发商忽悠。业内专家指出，购买商品房，购房者应当根据项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素来判断所购房屋的用途，尤其对公寓类产品，应该通过验看相关手续，分清各类产品的不同属性和土地使用年限，自觉执行有关政策，理性购房。
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