[摘要] 东莞经济适用房
3月26日，东莞政府网公布了《东莞市廉租住房保障办法》和《东莞市经济适用住房管理办法（试行）》征求意见稿。据3月18日召开的东莞市住房保障工作会议透露的信息，2008年东莞将完成建设、筹集廉租房15000套、经济适用房3300套，经济适用房全部在城区，而今年将投放市场千套左右。保障性住房的相关政策尽管还是个征求意见稿，但已引起广大市民和房地产业界的广泛关注。
其实早在2006年出台的《东莞市住房建设规划（2005—2010）》就已明确，五年中东莞经济适用住房总建筑面积为48万平方米，解决1.9万人6000户中低收日入家庭的居住问题，户均建筑面积每户80平方米。其中2008年经济适用房10万平方米1300套。不过，在《东莞市经济适用住房管理办法（试行）》征求意见稿中，经济适用房套型面积暂定为60平方米左右，特殊情况可根据实际适当调整。有业内人士分析，从80平方米改为60平方米，说明政府对经济适用房比较谨慎，紧跟中央政策。
经适房来了。在东莞商品房市场理性回归的当头，保障性住房横空出世，无疑会给商品房市场带来一定震撼。但是，保障性住房与商品房并驾齐驱已势在必行，两个市场该如何相处，才得以实现双赢？
住房保障时代来临
2007年年底，中央相继出台了《经济适用房管理办法》和《廉租住房保障办法》，引起人们的普遍关注。两个办法的相继出台，客观上体现了政府调控房地产市场的决心。
由于一直没有赋予经济适用房准确的定位，国家在经济适用房方面的投入和支持力度不够，客观上造成了开发商对经济适用房项目没有积极性，即使已经建成的一些经济适用房项目，也往往会被收入较高的人群所购买。而近年来由于商品房价格上涨较快，中低收入家庭难以承受。经济适用房新规的出台，体现了温总理提出的“经济适用房大多数是面向中产阶级的”精神，是一种本位的回归。
新《办法》在基于《物权法》的前提下，明确经济适用房属于“有限产权”，使经济适用房在转售环节受到严格限制。《经济适用房住房管理办法》规定未满5年不得直接上市交易，有其他原因需要转让的则由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。由此基本消除了房屋的投资属性。
不过，任何制度设计都不是完美无瑕的，一些业内人士认为，新《办法》仍然有着一些瑕疵。首先是新《办法》对于购买经济适用住房满5年的，补交一定的土地后可上市转让或者取得完全产权，虽然规定了“政府可优先回购”条款，但产权投资属性的加强使得“回购”制度必然松动，这将为今后地方政府在操作上留有余地，购买者将在“回购”外变得有利可图。不少人也质疑政府“回购”能否真正实施。一位不透露姓名的业内人士质疑，有些经适房购买者在购买经适房第二年后，有可能用直系亲属名义购买第二套房，而政府是无法监控和“回购”的，政府在制订细则的时候能否考虑到这些漏洞。其次是购买经济适用住房审批程序复杂，如果没有一套严格的监督机制，容易滋生腐败；最后，没有“经济适用房不得出借”的条款，将使“不得用于出租经营”的条款变得形同虚设。
但是无论如何，中央已经抓住了解决房价上涨过快问题的“七寸”，那就是住房保障。从今年开始，中国进入住房保障时代。
东莞早已推动住房保障
东莞作为广东省经济发达地区，很多市民都有住房，2007年人均住房面积达到57平方米。同时，随着东莞经济的持续增长，东莞市民的收入进一步增加，而用于住房消费的支出也在增加。在东莞市民的财产性收入中，有较大一部分就是出租房屋给新莞人的收入。因此，很多人认为，东莞没有必要建设经济适用房和廉租房，东莞人有房住。事实上，政府却没有这么去想，政府看到即使是东莞作为经济发达地区，同样也存在贫富差距的问题，所以，保障性住房一直在政府的考虑之中。
2002年，东莞市政府把解决城镇居民住房困难作为市政府为民办“十件大事”之一，制定了《关于印发解决城镇住房特困户问题的实施意见》，采取腾退公房的方式，共解决了当年人均居住面积少于6平方米的108户城镇特困户的住房困难，并把住房解困标准由每人6平方米提高到10平方米。有数据显示，2002年到2004年之间，东莞市财政共投入1590万元，对2421间危房和泥砖房进行改造。
到2005年，东莞市政府制定并公布了《东莞市困难家庭住房保障办法》及其实施细则，把困难家庭住房保障面积从每人10平方米提高到18平方米，标准居全省前列。该办法实施以来，即从2005年到2008年2月，共审核501户1582人的困难家庭的申请资格。从2005年开始，市财政每年安排500万元用于租赁住房补贴等连续性工作。2005年到2007年，是政府加大力度解决住房困难问题的两年，在这段时间里，全市低保户及临保户“住房难”问题已经基本解决，截至2007年底，全市解决了3905户的“住房难”问题。
据了解，东莞经济适用房及市区廉租房项目，地处东城环城路边九头村，位于东莞一中与高级中学的正对面，环城南路的北侧，台心医院的西侧，离莞长路与环城路交汇处不远。其中经济适用房大约20万平方米，廉租房大约12万平方米，社区公建配套4万多平方米。项目主力户型为40-60平方米的一房一厅和两房一厅，周边生活配套方便，还拥有一个占地6800平方米的幼儿园，一个占地4200平方米的小学。
声音
多建经济适用房少建廉租房
尽管东莞的住房保障已经走在了的前列，但政府有关部门仍然坦承住房保障还存在责任不够落实、制度建设滞后、情况掌握不准、存在畏难情绪、资金投入不够等五大不足之处。
据知情人士介绍，东莞住房保障工作多年来都没有明确的主管部门，基层对住房保障并不了解，没有专门部门承担这项工作，有些地方虽然落实了机构，但由于人员变动大，使得渠道不畅；由于主管部门及其职责不明确，住房保障体系一直没有得到真正的完善，缺乏必要的指导性文件；有些镇觉得这项工作情况复杂，利益关系难以平衡，矛盾多，因此产生畏难情绪，难见效果。
在东莞一些镇，一些基层官员认为应该少建廉租房多建经济适用房。他们认为，东莞现在不缺廉租房，大量的民房出租屋都是廉租房，不缺为什么要建呢？另外，政府建廉租房要占用大量的土地和投入大量资金不说，东莞的人员多分布在村，就算政府集中建了廉租房，如果地方太偏，也不一定有人去住。政府的重点是建经济适用房。东莞现在正在推进产业升级、技术升级，现在东莞最缺的就是人才，如果没有人才，什么创新的升级都不可能成立。人才靠廉租房是吸引不了的，可以考虑建一些经济适用房来吸引人才。不少到各地创业的高端人才都并不富有，应该建一些经济适用房来吸引他们，这样东莞才能有创新的基础。
东莞市副市长梁国英在日前举行的住房保障工作会议上强调，今年3300套经济适用房和15000套廉租房是死任务，有难度也要上。同时他也强调，推进保障性住房并非乱搞一通，而是要在政府的土地规划、城市规划之内进行，而且对建设项目也要严加监管，坚决禁止变相搞商品房开发进行市场交易。
经适房对东莞楼市影响甚微
经济适用房与商品房尽管是两个世界，但并非完全绝缘，彼此之间依然有着程度不同的影响。
一些业内人士普遍认为，购买经济适用房的一些规定，使具有一定经济实力，甚至对经济适用房有机可乘的群体也失去了购买它的价值及兴趣。一是居住舒适度不能满足这一群体的要求，二是投资的价值功能几乎丧失，三是长时间占用宝贵资金却难以得到理想的回报，得不偿失，四是错过了购买优质地段商品房的良机。因此，具有一定经济实力的购房群体在购房时依然会选商品房，而不是经济适用房。同时，“60平方米”这一户型规定，体现出经济适用房与商品房间的居住品质差异，从而在客群上也产生区隔。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，新政使经济适用房的土地成本实现零成本，经适房出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利润构成，这意味着经适房的价格将大大降低，其价格将大幅低于周边楼价，对平抑房价将会起到意想不到的作用。按照温总理的说法，经适房应该适用于中产阶级，这部分人作为商业房地产市场的主要购买力的作用将显著减弱。持续多年的房地产不断上涨的行情，最终将在政策调整下被强行终结。
东莞高田地产副总经理翁其怡却认为，这种说法过于武断，“经济适用房是卖给中低收入人群的，而商品房则是卖给中高收入人群的。以前没有经济适用房，供应结构有问题，现在推出经济适用房，就能满足中低收入人群的需要。中低收入者消费水平有限，是不会去买商品房的。”翁其怡向记者表示。他认为，中高收入者也不会去买经济适用房，首先资格不够，其次，中高收入者要解决居住肯定是要考虑楼盘地段、品质的，商品房才是他们的选择，第三，买经济适用房不适合投资。因此，他认为经济适用房对商品房市场没有什么影响。
一位不愿透露姓名的发展商老总告诉记者，政府推出这么多廉租房、经济适用房确实是一项惠民政策，也是稳定东莞房价的一种手段。但是对商品房市场的影响应该不大，因为有严格的条件限制，经济适用房只适合急需房子住的人，而且就地段而言，经济适用房显然没有商品房那么有优势。而现在市场上很多消费者都是自住和投资两种打算的，如果考虑到理财，很多人还是会考虑买商品房的。
楼市回归，经适房平抑房价作用有限
从改善供应结构入手，建设经济适用房和廉租房，其目的既要解决中低收入人群的住房难问题，同时也为了稳定上涨过快的房价。
光大地产营销总监赵洪亮向记者表示，经济适用房对商品房市场究竟有多大影响，主要看政府怎么定价。按照每年东莞住房消费30000套的需求量，经济适用房只占到百分之十左右，影响不是很大。目前建安成本都是一样的，差别主要就在土地方面，而且经济适用房限制较多，只针对东莞本地户籍人口，而东莞本地户籍人口当中很多都已经买房了，因此总体上看影响不大，但是还是会分流小部分消费者。
至于东莞的经济适用房究竟能不能平抑房价，有业内人士认为，从目前商品房市场回归理性的趋势来看，一些降价楼盘都只有四千多元，东莞的经济适用房用现在的建安成本来算也要去到一千多两千元，而商品房比经济适用房价格高出两千来块是合理的，因为经济适用房不存在地价的，而商品房市场，按照近来一段时间土地交易行情，楼面地价大多在一千多元左右。因此就目前而言，经济适用房对于平抑商品房的价格意义不大。
“如果是在去年，那么就不一样了，房价涨得离谱，谁都想买经济适用房，可那时候也没有啊。在房价高涨的时候，经济适用房出来肯定有平抑房价的作用，至少它会给到人们一个房价会回落的心理预期。现在来看，商品房该降的都降得差不多了，经济适用房平抑房价的作用很小，没什么空间了，的作用就是让急需住房的人有房住。”一位资深业内人士告诉记者。
而南城的老莞人钟先生却不认同这种说法，他表示，现在趋势有不少商品房都在降价，但是究竟是真降还是假降就很难说，在他看来，一些发展商并没有真正降价，因此，经济适用房出来对商品房还是有影响的。
东莞市城建规划局3月28日出台的2009年住房建设规划显示,和今年相比,明年住房建设总面积比今年减少427.45万平方米,商品房建设面积减少426.69万平方米;明年住房建设总套数减少4.59万套,商品房建设减少4.51万套。另一方面,经济适用房和廉租房的建设面积和套数没有减少,还略微有所上升。从数据来看，明年供应量减少的只是商品房。有业内人士分析，政府部门显然要顾及市场的平衡，今年商品房供应量与去年相比大体持平，但是成交量目前还没有明显的回升，库存压力很大，明年的供应量当然就要控制。
“这说明政府对保障性住房和商品房两个领域都在兼顾，既要按规划推出保障性住房，又要不让商品房供应失控。近期经济适用房对商品房市场会有一定的心理影响，但随着市民对经济适用房的充分了解，其心理影响也将很快弱化，最终楼市依然表现为‘上帝的归上帝，恺撒的归恺撒’，即商品房市场和经济适用房市场各得其所。”一位市场人士向记者表示。
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