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多地公积金政策集中松动 公积金互贷是大势所趋

房天下综合整理   2012-11-06 10:45

[摘要] “金九银十”已平平收场,成交量虽然同比增长较大,但环比却远不及今年7~8月,很多刚需仍在持币观望,而多地住房公积金政策在月末的调整,可能打破这种动态平衡。

握在地方政府手中的公积金政策正成为促刚需的砝码。

“金九银十”已平平收场,成交量虽然同比增长较大,但环比却远不及今年7~8月,很多刚需仍在持币观望,而多地住房公积金政策在月末的调整,可能打破这种动态平衡。

链家地产研究部张絮告诉《每日经济新闻》记者,较商贷而言,公积金贷款对购房者来说还是存在明显的优势,长期来看会有逐渐扩大的趋势。公积金贷款的使用若更加灵活,将大幅降低刚需的购房成本,会释放一部分年轻群体的购房需求。

多地公积金政策调整

公积金政策调整的例证来自镇江。从今天(11月1日)开始,镇江将执行调整后的公积金政策,该新政支持首套房贷款,对中低收入家庭购买普通自住房首贷公积金贷款的,不再考虑月缴存额的限制。在不突破贷款额度上限以及抵押物充足的前提下,90平方米以下房源首付20%,其余80%可以申请公积金贷款;90~144平方米的,首付30%,其余70%可以申请公积金贷款。夫妻双方可贷50万元,夫妻一人可贷30万元。

此外,镇江新政另一个亮点在于子女买房可以使用父母的公积金。为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度,新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的,父母也可申请成为共同还款人,使用其住房公积金账户余额转账还贷,以有效提高新就业人员的住房消费能力。

镇江新政只是各地放宽公积金政策的一个缩影。据中原地产市场研究部监测,目前已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市,而且多数获得默许。综合这些政策来看,上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。例如,10月20日起,武汉市民可以使用公积金购买二手房,贷款限额由原来的40万元提高到60万元;此外,9月28日起,深圳市也将住房公积金贷款限额由原来的80万元提高到90万元。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,与信贷政策必须上报银监会等相比,公积金政策是各地方政府可以自行决策的楼市调控政策。“公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息,也不会影响限购限贷的政策底线,目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。”

异地互贷有扩大趋势

在公积金政策调整中,除贷款条件和额度之外,最重要的一环在于是否允许异地互贷。自楼市调控以来,异地互贷基本处于搁置状态。之前可以跨省使用公积金贷款买房的仅有秦皇岛与北京之间的试点,但实际在2009年年底就已基本陷于停顿。按照北京的限购标准,外地户籍必须有5年以上社保、纳税,因此基本也就不存在秦皇岛公积金可以到北京贷款购房的情况。

不过,近期省内异地互贷正有扩大趋势。2009年,广州与周边7个城市一起签订了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》,在任一城市缴存住房公积金,均可在其他7个城市申请住房公积金贷款。从10月20日开始,广东省内公积金互贷的城市增加到了9个,除原来珠三角八城之外,茂名市也归入其中。

与此同时,武汉市新政也提到,职工使用商业贷款购买武汉市区以外自住房的,可以提取在武汉市缴存的公积金用于偿还该房屋的商业贷款。

但在张大伟看来,武汉和广东省的政策是明显不同的。“提取公积金与使用公积金贷款购房并非同一概念,公积金贷款的意义在于利率低,相当于不到商业贷款基准的七折。而提取公积金的办法很多,比如很多城市的租房、装修等都可以提取公积金。”

对于不断增加的公积金互贷城市,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内,主要作用是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不快不慢,不温不火”的阶段,公积金贷款低首付、低利率的优势,一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升。

跨地域互贷需加强监管

鼓励公积金贷款是目前政策暖风的主流,特别是异地互贷政策推广,其影响不可小觑。

张絮认为,对于购房者来说,公积金异地互贷相当于扩宽了资金来源渠道,特别是对于异地就业和工作时间较短的纯刚需,是明显的利好政策。此外公积金异地互贷可以使就业人员流动更加自由,同时也提高了公积金的使用率和流通率,使这项制度更加回归公益的本质。

但异地互贷如果推广也可能成为一把双刃剑,为骗补以及寻租创造空间。今年2月,住建部曾下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》,要求各地进一步加强住房公积金的监管,重点查处公积金骗提骗贷等情况。

“如果施行互贷的两个城市个人收入水平和房价水平相差悬殊,就会造成资金的流失和不合理利用。”张絮表示,跨地域的公积金互贷需要更完善的制度,尤其是要加强审核,应避免因制度上的漏洞出现骗贷行为。能够真正做到个人住房信息联网的城市相对具有优势,尤其一线城市实行公积金互贷的可能性还比较低。主要是住宅价格与周边城市相差较大,投资投机性需求较多,且楼市调控政策始终较为严格,很难出现放松。即便是未来允许异地互贷,可能也会设定比较严格的界限。

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