[摘要] “房价”一直是购房者们最关心的问题，尤其对于那些急需买房，但手中资金有不充裕的“刚需”购房者来说尤为重要。自从国家开始实行房地产调控政策以来，刚需购房者每天思索的事就是房价什么时候能降。然而沈阳的房价并没有像大家期待的那样有所下跌，这其中到底隐含了哪些因素？沈阳的房价什么时候能降？
编者按：“房价”一直是购房者们最关心的问题，尤其对于那些急需买房，但手中资金有不充裕的“刚需”购房者来说尤为重要。自从国家开始实行房地产调控政策以来，刚需购房者每天思索的事就是房价什么时候能降。然而沈阳的房价并没有像大家期待的那样有所下跌，这其中到底隐含了哪些因素？沈阳的房价什么时候能降？
房价上涨十年内不会逆转
（来源：华商晨报）国家统计局原局长邱晓华日前表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。他是在当天的一场投资策略报告会上做上述表述的。
邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，前期高投资带来的存量还需要时间消化。
邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。
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（来源：房天下）中指研究院发布《2012年11月中房指数系统百城价格指数》研究报告，报告显示：2012年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中包括沈阳在内的60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。11月沈阳（新建）住宅平均价格为6326元/平方米。
与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少4个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有10个；本月环比上涨的城市比上月增加4个，其中涨幅在1%以上的有17个，较上月减少1个。同比来看，100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。沈阳与10月相比，本月环比上涨0.72%。【下载报告】【2012年百城价格指数报告】
百城(新建)住宅价格环比2012年10月涨跌幅分析
2012年11月，住宅价格环比10月上涨的60个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：菏泽、桂林、威海、赣州、台州、宿迁、江门、吴江、泰州、常熟，其中，菏泽、桂林、威海、赣州涨幅在1.8%-2%（含1.8%）之间；台州、宿迁等6个城市涨幅在1.4%-1.8%之间。另外，营口、西宁、徐州等50个城市环比上涨，其中营口、西宁等7个城市涨幅在1%-1.4%之间；长沙、乌鲁木齐、连云港等20个城市涨幅在0.5%-1%之间；株洲、邯郸、昆明等21个城市涨幅在0.1%-0.5%之间；上海、南昌涨幅在0.1%以内。
百城(新建)住宅价格同比2011年11月涨跌幅分析
2012年11月，百城住宅价格同比2011年11月下跌0.46%，跌幅较上月缩小0.54个百分点。有38个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数比上月增加4个，其中，厦门、西宁涨幅超过6%；衡水、太原等22个城市涨幅在1%-5%之间；新乡、深圳等14个城市涨幅在1%以内。
2012年11月，有62个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月减少4个，其中，金华、张家港、湛江跌幅介于5%-8%之间；廊坊、株洲、无锡等45个城市跌幅在1%-5%之间；长沙、中山等14个城市跌幅在1%以内。
十大城市(新建)住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。具体来看，天津上涨0.93%，涨幅，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%-0.7%之间，深圳、武汉、杭州、广州、上海涨幅在0.3%以内。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本的调查，2012年11月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22037元/平米，环比上月上涨1.11%，涨幅较上月扩大0.24个百分点；10个城市主城区二手住宅价格全部上涨。具体来看，北京涨幅居前，环比上涨1.54%；上海、广州和重庆涨幅也较大，环比分别上涨1.19%、1.15%和1.04%；深圳、武汉、天津、杭州和成都涨幅较小，在0.3%-0.8%之间，南京涨幅为0.12%。
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每年涨400元三年后沈阳房价每平或达7571元
（来源：时代商报）到2015年，沈阳商品住宅价格将涨至7571元/平方米，照比现在的房价高1303元/平方米。昨日，沈阳房地产专家们热议沈阳房价，据分析沈阳房价将以每年400元/平方米的速度增长。
房价每年上涨400元/m2
辽宁省房地产研究中心研究员邹宝峰表示，根据测算，到2015年，沈阳新增的城镇人口，需要2625万平方米的住房。原有的城镇人口，出于改善住房条件等目的，还要购买1874万平方米的住房。“这就是说，到2015年，沈阳商品住房需求总量将近4500万平方米。”邹宝峰表示，平均到每一年，商品房的需求量是900万平方米。“每年这900万平方米住宅，有九成是供给有刚性需求和改善性需求的购房者。”邹宝峰表示，根据测算，到2015年，沈阳刚性需求住房量为2250万平方米，平均每年需要450万平方米。到2015年，沈阳改善性住房需求量为1800万平方米，平均每年需求量为360万平方米。而投资性需求量不大，到2015年，仅需450万平方米的住房，平均每年需求量为90万平米。
可以计算，刚性需求和改善性需求的住房，占到沈阳房屋总需求量的九成。即使按自有住房率85%计算，到2015年，沈阳也需要3825万平方米的住房，平均每年需要的住房量在765万平方米。“需求量大，未来沈阳商品住房价格上涨是必然的。”邹宝峰告诉记者，沈阳的商品住房价格始终是平稳上涨，其涨幅主要是刚性涨幅，即商品住房中的主要成本材料、工时、费用的上涨，这部分上涨成本不可回避，大概每年每平方米400元左右。
下调存准率将使房价上涨
“沈阳房价目前正处在正常价位，未来只可能上涨，降的可能性很小。”邹宝峰表示，今年以来国家连续3次下调存款准备金率，两次降息，意在保经济稳定增长。“预计第四季度还将下调存款准备金率。”邹宝峰表示，届时将对房地产市场产生影响，带动商品房价格上涨。预计第四季度CPI指数将上浮0.5个百分点，届时居民储蓄存款实际利率将是负利率。居民定期存款将可能转向相对稳定的保值商品商品住宅，从而间接带动商品住宅价格上涨。
外地人买走四成沈阳商品房
目前，外地购房大军不断涌入沈城，间接推高了沈阳的房价，也让沈阳的商品住宅供应有了缺口。
辽宁省房地产研究中心吴洪表示，2009年、2010年、2011年，非沈阳户籍的“外地人”购买商品住宅套数分别占全市总销售套数的34.55%、39.98%、40.91%。今年前8个月，外地人购房占比已达42.2%。
目前非沈阳户籍常住“外地人”有百万之多，按今后每年有7%的人购买商品住宅计算，一年就有7万套左右的刚性住宅需求，这成为沈阳房地产市场的重要支撑。另外，“外地人”除购买新建商品住宅外，还极大地促进了沈阳二手房市场和租赁市场的发展。
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沈阳房价仍有较大上涨空间
（来源：时代商报）10月份，沈阳新建的商品住宅均价为6281元/平方米，与9月相比下降仅1元/平方米。沈阳未来房价走势如何，这是社会各界和广大群众十分关注的问题。沈阳市房地产研究所副所长张祥表示，从目前情况看，沈阳的房价在未来几年内都不会有大跌大涨，总体将保持稳中略升态势。
从区域性转化为性
张祥介绍，沈阳房地产市场属于后发市场。随着沈阳城市经济的不断发展，沈阳城市基础配套设施的不断完善，沈阳的房地产市场已经从区域性市场转化为性市场。不过到目前为止，沈阳房地产的后发优势尚未发挥到，仍有较大发展空间。
近年来，沈阳房价涨幅有所收窄，但依然保持缓慢上涨的势头，预计这种稳中略升的势头还将持续相当长一段时间。“与同类城市相比，沈阳房价处于较低水平，可谓是二线房地产市场，三、四线城市房价。”张祥表示，中指研究院曾公布数据，1~9月份，100个主要城市新建商品住宅均价8363元/平方米，沈阳房价比主要城市平均水平低2000多元/平方米，比一些南方三线城市的房价还要低。“在北京、上海、深圳、杭州买一套普通商品住房，在沈阳可买一栋别墅。”张祥介绍，沈阳是东北地区的中心城市，未来发展前景广阔，房价还有较大的上涨空间。
刚性需求拉动房价上涨
目前，沈阳房地产市场还有较大的内在需求。每年留沈以及来沈工作的大中专毕业生、外地来沈打工和经商人员、青年人结婚用房以及房屋拆迁等，为房地产市场提供了巨大的刚性需求。同时，随着人均收入水平的提高和居民改善住房条件愿望的增强，改善性住房需求也逐年增多。
张祥预测，在庞大的刚性需求和改善性需求的推动下，沈阳房价还将在相当长一段时间内保持平稳上涨态势。
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