[摘要] 2012，被称为楼市史上调控最严的一年，但仍出现过“供销两旺”的场面，而土地市场也出现大开发商疯狂拿地的态势，从常态来看，楼市已经进入隆冬，但种种迹象表明沈阳楼市的这个冬天不太冷。
编者按：2012，被称为楼市史上调控最严的一年，但仍出现过“供销两旺”的场面，而土地市场也出现大开发商疯狂拿地的态势，从常态来看，楼市已经进入隆冬，但种种迹象表明沈阳楼市的这个冬天不太冷。这样的一个结尾开始新的2013年，那么2013年楼市的走势会是如何呢？
（来源：华商晨报）小块头大智慧 沈小户型年底集中上市销售火爆
11月沈阳上市的60平方米及以下小户型产品共有6601套，面积近25万平方米。
相关业内人士表示：2012年，沈阳房地产市场的竞争压力一直比较大，小户型是最容易撬动市场的，无论是刚需购房者还是投资理财型购房者，对小户型产品都是情有独钟。
各房企争相推出小户型，也是为博得更大的发展空间。
年底，小户型集中扎堆上市，实际上这也是房地产开发企业年底前的最后一搏。
而此番集中上市的小户型，能否赢得更大的发展空间？
现状：小户型销售火爆
不得不说，从今年火爆成交的沈阳房地产市场来看，小户型有力地撑起了房产市场的成交量。
数据：小户型11月上市量激增
小户型在年底集中扎堆上市，实际上也是房地产开发企业年底前的最后一搏。根据新峰地产的统计数据显示，11月沈阳上市的60平方米小户型产品共有6601套，面积近25万平方米。而2011年11月份，上市60平方米及以下小户型面积大约在13万平方米，共3148套。对比发现，今年小户型的上市量较去年同期增幅近一倍。
而在小户型的销售上，2012年11月份与去年同期相比，基本上是处于持平状态。今年11月份，60平方米以下小户型销售面积为13万余平方米，共3000余套，而去年同期的数字是14万平方米，3238套。
对此，相关业内人士表示：2012年，沈阳房地产市场的竞争压力一直比较大，各房地产开发企业包括知名的大品牌，任务完成情况都不是非常理想，而小户型是最容易撬动市场的，无论是刚需购房者还是投资理财型购房者，对小户型产品都是情有独钟，因此出现的集中上市现象也并不奇怪。
趋势：地铁小户备受青睐
自从2010年地铁一号线、2011年地铁二号线相继通车后，地铁的便利性才真实上升到体验的层面。而“小户型+地铁沿线”的组合受到更多市民的青睐和关注。交通便利、户型小、总价低，这些种种优势吸引着沈阳市民的过渡性自住或投资。
今年6月，沈阳市政府对外宣布：地铁九号线工程、十号线北段工程将于年底开工。地铁四号线一期、十号线南段2014年开建。
“地铁10号线经过丁香湖区域，在项目附近有站点，项目在认筹期间，很多客户也是看好了地铁10号开建的利好。”西湖俪景营销负责人表示。
“新地铁线路的开通给更多的置业者带来购房机会。”首创置业沈阳公司副总经理李硕说，“地铁最直接的意义就在于提供便捷的交通，缩短城市区域间的距离。对于正在走向大城市化的沈阳来说，这点尤为重要。对于置业者来说，也无疑是生活舒适度和投资胜算的保障之一。”记者初步统计，沿着地铁一、二号线以及即将启动的九、十、四号线分布共有超过70多家楼盘，这些楼盘绝大多数都有小户型产品推出。
“处于同等条件的楼盘，谁离地铁口更近谁就更有优势，地铁的存在与否已经从心理上影响沈阳购房者的置业决定。”辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜告诉记者。
■优势
小户型背靠大树好乘凉
■小户型傍地铁
“如果有地铁，可以住的再远些”，这是很多刚需购房者的心声。沈阳地铁一、二号线开通，带来的便利性已经被购房者认知，因此地铁小户的畅销便在情理之中。特别是对于刚需购房者而言，小户型的低总价加上地铁带来的便利交通，更是其置业过程中首先要考虑的。目前，地铁沿线的楼盘也比较丰富。特别是地铁四号线、九号线和十号线尘埃落定后，其沿线的小户型也格外受到青睐。比如占据丁香湖景观和地铁十号线双重优势的意大利风情小镇，比如在地铁四号线沿线、临近长白岛的奥园地产。
■小户型傍学区
“如果能傍上优质学区，房子基本都不愁卖”这是很多房地产开发企业的心声。一直以来优质教育地产，都是购房者买房、投资的重点考虑对象，而如果这个教育地产再加上小户型，更可以称得上是镀了金的产品。比如，位于文化路的一方公馆，七中学区加上非毛坯小户，再加上好地段，一上市便遭遇市场抢购。再比如位于黄河北大街的保利溪湖林语，与珠江五校的联姻，可谓是强强联合。
■观点
小户型投资 靠谱不靠谱？
工作多年，你手里是否有些闲钱？年底一到，你的年终奖是否丰厚？
想投资？股市、古董太专业，那么房产呢？
小户型总价低，目前市场上卖得也不错，投资靠谱不靠谱？
小户投资 低总价的诱惑
“这几年忙忙碌碌，手里有了些钱，一直想做点投资，但是股票、黄金咱也不懂，所以就想看看楼市。”某大型策划公司的高级文案小王说，“2010年，我在铁西二环外买了一套30多平方米的小户型，总价才16万，现在房子已经能卖到20万了。”
而在铁西一环旁，2005年尚女士购买了一套40平方米的房子，总价12万元左右。今年10月，中介公司给出的评估价为29万。“简单装修，并且已经过了5年的小户型都比较好卖。”尚女士说，“我这房子月租金就能800元，长期出租也合适。”
小面积，低总价，无疑是小户型产品最吸引人的地方。而今年，小户型公寓更是投资者眼中的香饽饽。今年上市的世界湾项目，位于沈北新区大学城，推出了小户公寓产品。8位沈阳生意人自发组团，一口气买走了项目20套小户型公寓！
50~90平方米小户
占62.9%的市场份额
记者在调查中发现，市场上对小户型的需求很强烈。小户型因其小，面积更要精打细算。
在小户型越来越热的过程中，市场有一个趋势，即户型越小越好。但的小既不符合居住者的正常生活需求，也不会是潮流。辽宁东大房地产开发有限公司总经理刘丽君谈到，“小户型在面积大小上也存在黄金分割率。”
在30至80平方米之间，有一个黄金分割数，正好是50余平方米。所以，市场上50余平方米的小户型热卖度超过了其他规格。从成交数据可以看到，50~90平方米的面积区间共占了62.9%的市场份额，市民购房的对象仍对准两房和三房单位。
专家提示：
投资需理性 切忌追风
同样是小户型产品，住宅和公寓投资需要注意点啥？
“户型小、总价低、政策上不限购、可以商住两用、可注册公司是公寓的明显优势。但是，需要留意的是，公寓一般是商业用地，使用年限为40年，与住宅70年的使用年限不同。另外，投资者一定要了解，公寓的水电费用如何计算？公寓是否有煤气入户？”业内人士说。
公寓和住宅，你更青睐谁？
小户型一直是房产理财的选择，而在限购政策执行后，公寓产品以其不受限的特性迎头赶上。那么同样都是以“小”著称的产品，哪种适合自住？哪种更适合理财呢？
特步地产嘉龙尚界项目营销总监常春表示，公寓产品因为商住两用，水电费用高，而且没有煤气，不适合家庭租住，多为单身白领选择。这样的公寓产品更适宜用于投资理财。面积不必太大，这样的非毛坯公寓如果处于相对较好的地理位置投资很高。而小户型的住宅产品虽不存在功能上的缺陷，但在投资回报上一般较低。
而就记者从多家房屋中介了解，从出租情况来看，公寓产品及中小户型住宅产品出租比例相对较高。但决定中小型住宅产品与公寓出租率的关键因素还是地段。靠近地铁或商圈的地段中小型住宅产品和公寓都具备良好的投资回报。
“要想投资得先看地段。”辽宁大学经济管理系主任曲赜胜教授告诉记者，“只有地段好、交通便利、生活配套齐全，靠近商业发达区域或者行政中心，这样的产品才有很强的增值空间，才值得投资。”
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百姓购房意愿增强 沈阳房价全面上涨
（来源：中国网）2013年的调控政策脉络清晰 限购等措施难放松
【编者按】2012年，中国房地产市场经历从“冷”到“热”的巨大转变，“回暖”、“以价换量”、“供不应求”等关键词成为一年来楼市的缩影。 2013年，楼市调控政策是否有新的调整，成为百姓关注的焦 点。
2012年房地产市场形势及2013年展望
上海社会科学院房地产业研究中心 陈则明
“坚持房地产调控不放松”很长一段时间不会改变，长期、常态调控可能不会是影响市场的因素，更大的影响因素可能来自土地制度和房地产税收制 度。2009年到2012年房地产市场的销售量、投资额、房地产价格和房地产开发企业的业绩表现等指标来看，房地产企业和社会对房地产业的较快发展越来越 适应，对房地产调控的应对越来越理性。
2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网一手房交易价格指数显示，截止到11月，房价已经连涨6月，房价已经回到调控前水平。
限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。今年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的 时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入下半年之后，尤其是进入四季度后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大之后的经济刺激 政策的期待，量价出现一定程度的上涨。
11月房地产投资额7143亿元，同比增速加快至28.5%，前十一个月累计增速加快至16.7%，反映出投资增速止跌回升；房地产开发景 气指数为95.71，较10月小幅回升1.15个百分点，回稳迹象显著；房屋新开工面积同比环比均出现增长，累计同比降幅也明显收窄；土地购置面积环比增 长明显，累计同比降幅显著缩小，反映出临近年关，各地推地进加大；11月销售再创今年新高，受销售回笼资金良好，企业资金状况也加速好转。11月销售再创 年内新高，累计首次实现正增长。11月商品房销售面积12962万平方米，环比增25.8%，同比增30.4%；销售额7225亿元，环比增 21.5%，同比增38.4%。其中住宅销售面积11408万平方米，环比增23.9%，同比增31.6%；销售额5958亿元，环比增18.3%，同比 增43.1%，均创今年单月新高。11月商品房、住宅的销售环比、同比均出现20%以上的增幅，且自9月以来已连续三个月销售量在1亿平方米以上。正是在 销售持续回暖带动下，前11个月商品房销售面积突破9亿平方，同比增长2.4%。
从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营 策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。在前20名的企业中，2009-2012年间企业销售额业绩复合增长率 为40.33%，增速快于行业平均水平，在经历了2011年冷淡的市场之后，2012年对机会的把握也更为准确，业绩增速达到了37.20%，远远超过 20平均水平的14.64%。
2012年规模企业业绩持续增长，千亿企业有望过五。今年龙头房企持续发力，紧抓市场窗口期，通过快速调整经营策略、符合市场需求，从而实现企业规模不断扩大，销售业绩保持持续增长。万科、绿地、保利、中海、万达的销售金额都可能超过千亿。
房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、 碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化， 今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。
2013年，限购、限贷等调控放松的可能性不大。自12月以来，高层就已经多次发出了调控不松、巩固效果的信号。12月4日，中央政治局会议就 提出了要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确了要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部又对土 地市场出台系列政策以遏制地王的不断出现。再到25日住建部的表态，一系列的表态都指向了政策不松、坚持调控。2013年的调控政策脉络清晰。
11月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支 持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约 谈。由此可见，2013年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。
房地产业仍将是经济的重要支柱，但是保障房会保持一个合理水平。十八大后我国经济回升的基础并不牢固，各地都以转型发展、创新驱动为理念，但是 企业生产经营成本迅速上升，创新能力和动力远远不足，无法依靠创新吸纳成本上升的压力，产能过剩并为解决。过去长时间依靠投资拉动经济增长，大量货币发行 导致潜在金融风险加剧。环境污染、食品安全、低碳绿色等对经济发展都提出了约束性要求。今年年底经济筑底回升，但经济回升的基础并不牢固，明年经济主调仍 是稳中求进，GDP增速保持在7.5%左右。房地产投资约占全社会固定资产三分之一左右，房地产业的平稳发展是经济回升的重要因素。
12月4日召开的中共中央政治局会议提出 “积极稳妥推进城镇化”，将为房地产的发展带来重大发展契机。要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移 人口市民化。人口市民化，也就意味着城镇化人口将必须有户籍，必须拥有或租赁住房。城镇化过程中，农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各中 小城市人口向大城市转移，进而城镇总量，扩大城镇规模，带动城镇购房需求。从2000年到2010年，中国城市化率从36.22%提高到49.68%，提 高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到 60亿平方米。
2013年保障房指标或下调至600万套。保障房的开工量目前已经呈现出逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为 1000万套，后来下调到700万套，而根据蒋部长目前透露出来的讯息，2013年保障房的新开工目标将在今年的基础上再度下调至600万套。如果按照中 央政府定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。
影响房地产的因素可能是土地制度改革。强调“城镇化就是的内需，要把这个潜力发挥出来，还要靠改 革”。11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》。草案对农 民集体所有土地征收补偿制度作了修改，目前具体修改条款并未公开，根据推测，征地补偿提高额度可能至少为现行标准的10倍。修正案草案获得通过，也为《农 村集体土地征收补偿条例》尽快出台铺平道路。。这意味着中国城镇化将面临着一个高成本的时代，而依托城镇化进程快速发展的房地产业的土地成本也将进一步推 高，行业发展面临着新的变局。
房产税推广还需要法律和技术的支撑。今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个 重点城市个人住房信息系统已完成联网，30多个省区市和计划单列市的地税官员正开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期 测试工作。上海和重庆试行房产税已22个月有余，但业界对两种不同模式仍旧评价不一，日前社科院又抛出“人均40平米起征点”的建议，更是招来不少质疑 声。
此前的11月20日，财政部部长谢旭人在《经济日报》上撰文指出：“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单 位房产的房产税改革。”社会解读为房产税将要推广。但是，谢旭人的原文已经讲明条件不成熟，一是总结上海、重庆的经验，上海和重庆的房产税到目前还没有归 纳出一套成功的经验。二是房产税改革也没有进行，目前的房产税是在80年代的房产税收条例上恢复征收，既没有通过人大上升为房产税法，也突破了只向经营性 物业征收的规定。房产税的推广起码要在立法上得以改革。
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（来源：辽宁日报）贷款利率一年一调 明年还贷压力将会减轻
马上就到2013年元旦，部分商业银行在年底时会习惯性地收紧房贷，一些购房者申请商业贷款需要等到明年才能下来，但对于那些老房奴们来说，元旦起却可以享受到今年年内两次下调人民币存贷款利率的好处，商业贷款100万20年期月供将减少298元，公积金贷款50万元20年期月供将减少109元，还贷压力明显减轻。
据了解，今年6月8日和7月6日，央行先后两次下调存贷款利率。每次下调后，很多贷款购房者看到每个月还贷金额并没有变化。辽宁芒果不动产贷款部佟冲经理介绍，一般来说，申请住宅贷款的合同约定都是“按年调整”的，在每年的1月1日，即元旦才进行调整，按照当天的基准利率执行新的贷款利率。换句话说，即使是在今年年中就已经降息，但大部分房奴的还贷利率要等至明年元旦才能执行新的贷款利率。
佟冲经理分别针对商贷和公积金贷款给老房奴们算了这样一笔账：商贷100万20年期，月供减少298元。公积金50万元20年期，月供减少109元。佟冲经理认为，两次降息后，购房者的还贷压力明显减轻，对于在降息前贷款的购房者来说，100万的20年期贷款，年后月供将减少298元，这是一笔不小的数目。降息对购房者的心理影响比较大。
报告显示，在总成交量增长的带动下，无论是小户型还是中小、中大以及大户型，上月成交量环比、同比均有明显增长。其中，中小户型在经历了平淡的九、十月之后，创下近两年成交新高。
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（来源：北方网）中小户型成交创两年新高 年末市场回暖
大户型年末成交环比增长多
根据数据的可得性，这份报告挑选出30个典型城市中的20个进行了系统分析，综合考虑各城市面积划分的特殊性，原则上将商品住宅按面积段划分为四个等级：90平方米以下为小户型、90-140平方米为中小户型、140-200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。“由于各地统计标准不一样， 因此有个别城市划分标准进行了适当调整。”
报告统计显示，11月20个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型成交量环比增幅分别为6.4%、9.8%、16.2%和24.2%，在同比 增幅方面，中小户型和中大户型更加明显。这四种户型11月同比增幅分别为49.6%、102%、104.3%与44.4%。“大户型改变平稳下降的趋势， 出现年末翘尾，成交量达到今年点；中大户型成交连续两个月增长，11月冲上2011年以来位；中小户型也在经历平淡的九、十月之后，创下近两年成 交新高；小户型依旧保持震荡上行趋势。”
价格方面，11月20个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型成交均价环比增幅分别为-0.8%、-3.1%、2.6%与5.2%；同比增幅 分别为14%、-16%、22.3%与-23%。成交占比方面，小户型、中小户型、中大户型、大户型成交量占比分别为30.4%、50.4%、11%与 8.3%，大户型占比扩大。“本月刚需与改善型户型占比略有减少，投资型户型占比增加。”
年末刚需首改需求持续释放
小户型和中小户型成交的增长，主要是源于年末刚性需求和首次改善型需求的持续释放；而中大户型和大户 型成交量的增长则说明，投资需求也在长时间受抑制后开始探头萌动。“年末，市场回暖趋势已定，刚需户型开始新一轮‘以价换量’，虽然力度不大，但效果明 显，刚需成交翘尾。同时，在经历了长时间的抑制后，本月投资性需求也稍有释放。”
刚性需求的释放在房贷方面也有所体现，记者留意到，近日工商银行总行公布了今年前11个月的贷款情况：前11个月工行共发放个人住房贷款89万笔，值得一提的是，其中居民首套房贷款83万笔，在全部个人住房贷款中的占比达93.26%。
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