[摘要] 由于房地产市场不仅仅是个投资市场，更关系百姓生活和社会经济的稳定发展，同时房价近十年来的过快增长，使房价过高、老百姓买不起住房的问题正在成为一个突出的社会热点。虽然房价仍在以不同的比率持续上涨，但从百姓期待和愿望出发，持币待购的人们对于房价与股价有着截然不同的期待，尽管二者之间有着非常密切的正相关。
影响的不是证券外汇而是住宅
记者采访中了解到，房地产市场将会受到人民币的影响，已经在省理财规划师协会团队中形成热议话题。
由于房地产市场不仅仅是个投资市场，更关系百姓生活和社会经济的稳定发展，同时房价近十年来的过快增长，使房价过高、老百姓买不起住房的问题正在成为一个突出的社会热点。虽然房价仍在以不同的比率持续上涨，但从百姓期待和愿望出发，持币待购的人们对于房价与股价有着截然不同的期待，尽管二者之间有着非常密切的正相关。
在省理财规划师协会秘书长、国家理财规划师钱维军的帮助下，我们查看了人民币形势下，国内股市大盘在进一步探底阶段里的地产、银行、矿产类股票的整体走势，那时这些投票就已经开始了当下新一轮行情的启动，只不过那时我们只能看到起点，无法预测直到今天的走势。
而谈及人民币的市场影响，中国平安证券沈阳营业部总经理王长欣当时就直言不讳地指出：“谈人民币的影响，显而易见，房子本身其实就是百姓可以持有的的人民币资产，人民币对于百姓来讲，影响的，可能不是证券和外汇，而是住宅。”
事实证明，他的话虽然和人们的意愿不太一致，但恰恰讲在了今年初国内数个城市房屋销售发生量价齐升之前。
国际理财规划师、建行沈阳城内支行副行长王剑分析人民币对房地产市场的影响时认为，这会对房价造成上行压力。
她分析说，房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。当前，国内房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自住性需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。
从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入会相应增加，人民币带来的收入效应从而导致了对房地产市场需求增加，这会对房价产生一定影响。
从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段，进而增加房地产资金的流入。
此外，人民币的投机性需求更可能成为推高住房价格的主要因素。王剑指出，资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步的形势下，大量热钱通过各种渠道进入境内转化为人民币资产，并预期可以获得很大的和获利空间，这不仅会对房价稳定产生影响，对经济的负面影响也不容忽视。
住宅炒作渠道越来越窄
“今年2月6000多万元的销售额，在我们这里是实实在在的70多个房主，现在国家对于住宅投机行为管控力度越来越大，我们在售房的时候也注意提醒顾客，免得为以后办理手续带来不必要的麻烦，”华润幸福里销售经理刘嘉告诉记者。
世茂房地产控股有限公司高级营销经理房冠峰说得更为直接一些：“目前国家政策支持的也是自住用房消费，投资炒住宅现在基本不可能办得到，特别是对于大型品牌企业。 ”
据介绍，在今年3月初《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也就是“国五条”发布之前，早在2010年 4月就发布过关于房地产市场调控的重要文件，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，当时被称做“国十条”，其中专门提出“坚决抑制不合理住房需求”，这一要求里用两条内容，从金融部门限制第三套房贷款，地方制定限购政策以及税收等办法来抑制住宅市场上的投机炒作行为。
房冠峰说：“从那时起，整单元或者整栋楼购买住宅的情形就基本看不到了，在管理规范的大型开发商楼盘里，管理机制也不允许出现这样的情况。 ”
刘嘉从本企业当前销售状况出发，对于此次住宅市场升温是由炒作而起的舆论表示怀疑，她说：“购买住宅是大多数顾客家庭中一笔消费，本身就非常谨慎，另外现在买房可以货比三家，顾客买房时要比当年理性得多，买房单纯是跟风炒作的可能性不大。 ”
当然对于买房时机的把握，他们都比较认同北京大学经济研究所所长睢国余的看法。
房冠峰更是有亲身感受，2004年他利用手头攒的钱再加上向亲属借了一部分，以每平方米2000元在家乡天津买了套房，2010年价格涨了5倍时卖出，添入6年收入后又买了一套改善住宅。他笑着说：“家里后来因为动迁买了两套房，根据限购政策，现在我在天津就不能再买房子了。 ”
与他相对，房冠峰有一位同期毕业的朋友，一直想自己攒够买楼的钱，这十来年一直租房住，现在手头的钱由七八万增加到了50来万元，在天津买一套可心的住房还是不可能。
主导房价变动的是地价
刘嘉是华润置地在沈阳长白岛地区的重要开发项目——华润幸福里的销售经理，从事住宅销售工作已经十余年时间，她说：“正常情况下，每年的一、二月份是住宅销售的淡季，今年情况有点不同，我们一月份销售额为4000多万元，2月份销售额达到6000多万元，与往年同期比呈现翻番增长，首期推出的三栋楼目前所剩无几。 ”
刘嘉所在的售楼中心仅有看起来十分简单的一个平层建筑，也没有样板间可供参观，她说：“现在是午间，前来咨询买房的人还不多，在正常工作时间，这里到处都是人，不用记者来拍，我们自己也经常拍成图片传到网上去。”她为记者找来营销人员具体介绍楼盘格局，记者注意到，与刘嘉同样，她的嗓音略显沙哑，印证了一段时间以来这里所经历的繁忙。
近十年来，与住宅价格不断上涨相伴，是人们购买住房的热情在波动与犹豫之后的一次又一次升温。年初以来，房地产生产建设本身并没有出现什么了不起的大事件，查看房价的各项因素，建安成本、土地成本和项目经营期间的费用、税金及开发利润，甚至包括了管理费用、不可预见费用安排等十余项费用当中，绝大多数都没有发生明显变化。
世茂房地产控股有限公司高级营销经理房冠峰说：“过去考虑房价，一直把建安成本作为主项，对其影响的无非是钢材和水泥价格。 ”
考察这两项重要建筑材料，其价格走势目前反而在下行。在近十年我国钢材价格走势图不难看出，国内螺纹钢价格出现了两个比较明显的上涨周期，一个是次贷危机爆发之后，一个是2011年春节之后，受成本支撑及市场集体补库存的刺激，钢材价格一路上行，突破5000元/吨的关口。此后钢材价格一路下行，到目前国内钢材价格基本上重回了原点。中钢协的国内钢价指数也印证了这一点，自2012年4月末中钢协国内钢价指数从121.19点起开始下降，到8月24日已经降到103.28点，而1994年，该指数为100点，相当于目前的钢价几乎跌回18年前原点。
水泥价格变化情况比钢材还平稳，近十年来这一产业一直受到产能过剩影响，价格一直在低价区间运行，业内有一种形象的说法是“十年前一吨水泥能买两吨煤炭，十年后一吨煤炭买两吨水泥”。
在建材价格稳定的情况下，其他一些费用占比不大的因素包括人力成本的上升、营销难度加大所带来的费用增加等都难以构成推动房价上升的决定性力量。
房冠峰说：“现在对房价影响的就是土地价格，这也可以从一、二级城市住宅价格的差距中看出来，一、二级城市住宅建设成本可能会有一些差别，但不会像现在这么大。所以买房子说白了就是买这块容身之地。 ”
从住宅成本来分析房价，我们又回到了土地资源上，其受本币的影响是国际经济发展史上被一次又一次印证过的，今年初房地产市场的变化无非是为其增加了新的例子。
那么在这样的情况下，就有一个老百姓如何应对房地产市场发展变化的问题。
对此，今年初，在沈阳举行的第二届中国（沈阳）财经高峰论坛上，北京大学经济研究所所长睢国余有过精彩演讲。他指出，由于我国工业革命尚未完成，在完成工业革命的特定时期，如果内外部政治、经济环境不发生重大变化，我国仍将经历一个较长时期的经济快速增长，以此来完成工业化革命任务，这一过程会伴随着农业人口的减少和城市人口的增长，这会对房屋价格构成重要支撑。
所以他给老百姓的建议是，购买自住性房产，视个人的经济条件，晚买不如早买。
要买房先得看地段
“我们世茂地产根据市场形势变化也在一直作出调整，像我们正在做的五里河项目，目前就增加了90至110平方米的户型，目的就是想让更多的看好这一地块的居民能够有机会住进来。”世茂房地产控股有限公司高级营销经理房冠峰说。
从他们近期的销售情况看，顾客主要以改善居住条件需求为主。
华润幸福里销售经理刘嘉说：“房地产调控新政‘国五条’发布后，将消费者人群分成两类，一类是担心限购以后条件不够买不到房，另一类是对房价下降产生期待，继续持币待购。目前我们接待的多是前一种情况，当然也有少部分像婚房这样的刚需在里面。 ”
从营销角度看，他们都无一例外提醒消费者，选房，地点是首要考虑因素。这一方面是关系到个人入住后的居住环境、交通以及日常生活的便利和舒适，另外也要考虑地理位置的保值能力。毕竟买了房子即使不是用来炒也不希望买到手里账面就出现负数。
刘嘉亲身经历了商品房市场的十余年迅猛发展，对住房品质有更深的认识，她认为：“与其自己去同开发商一项项地讨说法，不如直接选择知名品牌地产公司的产品。”她曾在多个地产项目中从事过营销工作，她说，与眼下的华润置地相对比，有些地产公司可能给客户承诺了很多，但是面对现实时总会失望。华润也会给人们承诺，但她认为后来看实际效果，经常会超出自己当初的预想。而这也是她被自己眼下的工作所吸引的原因之一。
■背景提示
年初以来，国内部分城市住宅销售量和价格的相对较快增长再次撩拨起人们敏感的房地产神经。恰在这一段时间里，本报始终关注着人民币始自去年末的新一轮及其在经济领域中的影响。
本币会带来的一国外汇、股市等相关投资的变化，而房地产作为一项居民拥有的最为重要的不动产，受本币的影响同样十分明显。近五六十年来，德、日两国都经过本币的重要时期，在本币所引发的投资热潮当中，房地产价格也都经历过剧烈波动，而由于没有很好地控制住过度投机行为，近百年来国际上也同样出现过多次由于资产泡沫破裂所引发的经济危机，教训深刻。
面对楼市走势的众说纷纭，普通居民如何应对是当前非常现实的问题。有专家指出，由于我国工业化革命尚未完成，在经济发展外部环境没有发生巨大变化的情况下，国民经济持续以较快速度发展是今后较长时期的必然趋势，在这样的背景下，房地产价格会暴跌的说法并不科学，人们可以不再期待房价会像此前十年的大幅增长，但是用于自住的买房者，在条件允许的情况下，购房迟不如早。
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全球三次楼市崩盘
省理财规划师协会秘书长、国家理财规划师钱维军说：“警示房价持续上涨所潜在的风险，楼市崩盘是使用较多的一个词，然而从历史上看，楼市崩盘往往是经济发展多种因素相互作用的结果。 ”
上个世纪100年当中，共发生了三次影响较大的楼市价格动荡的情况。
上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨，从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
此外香港地区也经历过一次楼市剧烈振荡，1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20%。中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。 1998年-2004年，香港楼价大幅下跌。
看国际上楼市崩盘历史，钱维军认为，对于普通百姓而言把握自住需求更为重要，因为一旦选购了自住房，其价格的涨跌对于个人生活并没有实际意义，只是标价资产数字的变化而已。
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