[摘要] 为规范住房用地供应、合理引导市场预期、加强房地产市场土地供应调控,国土资源部按照国务院工作部署,组织全国31个省(区、市)及新疆生产建设兵团编制了2013年住房用地供应计划,并于日前对外公布。2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量的1.5倍。
事件:为规范住房用地供应、合理引导市场预期、加强房地产市场土地供应调控,国土资源部按照国务院工作部署,组织31个省(区、市)及新疆生产建设兵团编制了2013年住房用地供应计划,并于日前对外公布。2013年住房用地计划供应15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量的1.5倍,其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%,所占比重进一步提升。
一、计划供应量略有下降,但远超过去5年年均实际供应量
计划供应连续两年缩量,但明显高于过去5年年均实际供应量。根据“国五条”精神,“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量”,2013年住房用地计划供应15.08万公顷,较2012年计划供应量15.93万公顷(调整后)小幅下降5.4%,为近三年。但相比于2008-2012年住房用地年均实际供应量9.9万公顷,2013年计划供应量是其1.5倍。
切实执行完成计划成为重点。2012年8月,国土资源部对当年住房用地供应计划由17.26下调至15.93万公顷,年末统计全年住房用地实际供应11.08万公顷,计划完成率为70%,较之前两年有所提高(《2012年国土资源公报》数据)。2013年已公布的供应计划量虽有所紧缩,但仍高于此前实际供应,表明中央在制定计划时更加务实,在目前房地产市场调控力度进一步加大的背景下,企业拿地将更为谨慎,切实落实供应计划,合理调整供地节奏,将是2013年各地政府土地供应工作的重点。
“三类住房”用地计划供应占比继续提高。2013年保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷,用于满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地需求;商品住房用地计划供应10.92万公顷,占住房用地供应计划的72.4%,其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷。“三类住房”用地占住房用地计划总量的79.4%,处于2010年以来水平。
表:2008年-2013年住房用地供应情况(单位:万公顷)
年度 | 计划供应 | 实际供应 | 计划完成率 | “三类住房”用地 | |
计划供应 | 占比 | ||||
2008年 | —— | 6.2 | —— | —— | —— |
2009年 | —— | 8.2 | —— | —— | —— |
2010年 | 18.47 | 11.5 | 62% | 14.1 | 76.59% |
2011年 | 21.8 | 12.52 | 57% | 17.1 | 78.62% |
2012年 | 15.93 | 11.08 | 70% | 12.6 | 78.82% |
2013年 | 15.08 | —— | —— | 12.0 | 79.43% |
数据来源:CREIS中指数据,国土资源公报
一线城市计划供应量同比小幅增长。从各省市计划供应来看,由于总体计划供应减少,大部分省市计划供应量低于去年,仅有西藏、天津、安徽等十个省市供应量有所增加。据国土资源部公告称,2013年70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷,是过去5年年均实际供应量(4.03万公顷)的1.2倍,“三类住房”用地计划占住房用地计划的79.1%,其中一线城市(北、上、广、深)计划同比增加2.8%,加大热点区域及城市的土地供应将更有效地稳定住房市场预期,从一定程度上缓解供需矛盾。
表:2013各省市住房用地供应计划变化(单位:公顷)
省市 | 住房用地供应总量 | “三类住房”用地占比 | ||
2013年 | 2012年 | 较2012年 | ||
合计 | 150760 | 159348 | -5.4% | 79.4% |
北京 | 1650 | 1700 | -2.9% | 70.9% |
天津 | 1785 | 1096 | 62.9% | 77.0% |
河北 | 5135 | 7938 | -35.3% | 76.9% |
山西 | 3284 | 3585 | -8.4% | 76.9% |
内蒙古 | 3594 | 5159 | -30.3% | 82.5% |
辽宁 | 7407 | 7465 | -0.8% | 78.1% |
吉林 | 4616 | 3554 | 29.9% | 86.1% |
黑龙江 | 4002 | 6112 | -34.5% | 83.9% |
上海 | 1000 | 1000 | 0.0% | 70.0% |
江苏 | 12016 | 12468 | -3.6% | 73.8% |
浙江 | 7021 | 7852 | -10.6% | 75.8% |
安徽 | 9104 | 6399 | 42.3% | 77.6% |
福建 | 2101 | 2096 | 0.3% | 77.8% |
江西 | 4411 | 3497 | 26.1% | 76.2% |
山东 | 11002 | 12248 | -10.2% | 77.5% |
河南 | 14920 | 14107 | 5.8% | 84.5% |
湖北 | 7921 | 6854 | 15.6% | 74.6% |
湖南 | 5188 | 5653 | -8.2% | 77.6% |
广东 | 5270 | 5601 | -5.9% | 76.0% |
广西 | 2346 | 2449 | -4.2% | 72.1% |
海南 | 1088 | 1848 | -41.1% | 82.7% |
重庆 | 2720 | 3293 | -17.4% | 98.6% |
四川 | 6830 | 8226 | -17.0% | 77.6% |
贵州 | 3771 | 5036 | -25.1% | 78.9% |
云南 | 3880 | 4546 | -14.7% | 72.5% |
西藏 | 606 | 162 | 274.1% | 93.4% |
陕西 | 4401 | 5901 | -25.4% | 84.6% |
甘肃 | 2372 | 1970 | 20.4% | 82.8% |
青海 | 1230 | 1386 | -11.2% | 85.7% |
宁夏 | 1190 | 1367 | -13.0% | 77.6% |
新疆 | 6542 | 6850 | -4.5% | 89.6% |
新疆兵团 | 2356 | 1930 | 22.0% | 92.5% |
数据来源:国土资源部,中国房地产动态政策设计研究组综合整理
二、近三年住宅用地实际供应处于较高水平,潜在供应总量充足
近三年年均实际供应较此前呈现明显增长。2010-2012年,国土资源部根据调控要求加大土地供应,住宅用地年均实际供应量达11.7万公顷,较此前五年(2005-2009年)年均6.5万公顷增长约80%,住宅用地总体供应量处于较高水平。
图:2005-2012年住宅用地供应情况
数据来源:国土资源部,中国房地产动态政策设计研究组综合整理
住宅新开工规模远超同期竣工及销售,潜在供应总量充足。近三年(2010-2012年),住宅年均新开工面积为13.6亿平米,较2000-2009年(年均5.6亿平米)增长1.4倍,且新开工规模明显高于同期竣工面积,每年约有6亿平米以上未竣工。至2013年3月末,在施面积已超过35亿平米。另外,据国土资源部数据,截至3月约有10.5万公顷住宅用地尚未开工形成有效房屋供应。
从住宅销售情况来看,近三年年均住宅销售面积已近10亿平米,自2005年以来均高于当年竣工面积,但与近三年明显加快的新开工规模相比仍然较低,潜在供应总量充足。
图:2000-2012年住宅市场开竣工及销售情况
数据来源:国家统计局,CREIS中指数据
在建面积逐渐入市后人均住房面积可能接近40平米。根据上述数据,若目前在建项目及已供土地全部建设完成(假设到2015年,不考虑未来新推出土地),总建筑面积将达到56.3亿平米,与之前两年竣工面积合计,考虑城镇人口增加,人均住房面积将增加约9.4平米。而在2010年末已有30.3平米,则潜在的人均住房面积已接近40平米,与日本、法国等发达国家城镇化率70%左右的水平接近(预计2015年中国城镇化率为56%),超前消费的现象较为明显。
表:我国潜在住房存量
指标 | 年份 | |
竣工面积(亿平米) | 2011 | 7.4 |
2012 | 7.9 | |
在施面积(亿平米) | 2013:1-3 | 35.3 |
待建土地建筑面积 (亿平米) | 2013年初 | 21.0 |
合计 | 71.6 | |
城镇人口(亿人) | 2015年末 | 7.6 |
人均新增住房面积(平米/人) | 9.4 |
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
表:不同国家人均住宅建筑面积比较
国家 | 年份 | 人均住宅建筑面积 (平米) | 城市化率(%) |
美国 | 2007 | 61.8 | 81.4 |
日本 | 2008 | 36.6 | 66.5 |
韩国 | 2000 | 20.5 | 76.8 |
德国 | 2008 | 42.9 | 73.6 |
英国 | 2001 | 44 | 89.5 |
法国 | 2002 | 37.5 | 76.2 |
意大利 | 2001 | 36.5 | 67.3 |
荷兰 | 2000 | 41 | 76.8 |
奥地利 | 2003 | 38.3 | 67.2 |
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
三、一线城市重在稳定预期,三四线城市防范供应过剩风险
一线城市需求旺盛,计划供应量加大以稳定预期。从2003年以来一线城市(北京、上海、广州)住宅用地推出量及住宅销售面积情况来看,销售面积远超过土地供应量(以规划建筑面积计),供不应求现象较为严重,尤其是2003-2009年,住宅年均销售面积0.6亿平米,超出住宅用地年均推出量约0.3亿平米。2010-2011年受调控政策影响,商品住宅成交量下滑明显,但进入2012年后,由于住宅需求的大幅反弹及土地供应的紧缩,全年供需矛盾加剧。
如前文所述,2013年一线城市住房用地计划供应量同比增长2.8%,若四地政府能够切实落实供应计划,将对稳定市场预期起到积极作用,配合“国五条”细则中的其他措施,一线城市的市场火热态势预计将有所缓解。
图:一线城市(北上广)住宅推出及销售情况
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
多数二三线城市潜在供应量充足,需防范供应过剩风险。2010年,三类典型城市人均住房面积分别为30、30、36平米。根据前述方法测算,所有在建及待建项目竣工后,三类城市的人均住宅面积将分别提高6、14、13平米,达到36、44、49平米,多个二三线城市潜在供应十分充足,明显超出当地人口实际需要。部分二三线城市超过50平米,而一线城市普遍在40平米以下。在2013年供应计划中,多地计划供应量已有所下调,可以看出,各类城市之间土地供应已出现分化,一些前期大量供地,商品房库存积压的城市为防止出现供应过剩,需要及时调整供地节奏,优化供应结构。
图:2010年及未来3-5年典型城市人均住房建筑面积
数据来源:CREIS中指数据、fdc.soufun.com
四、小结:落实是关键,因地制宜保障有效供给
严格供地计划落实,优先保障刚需。从近年的调控政策可以看出,加强供地管理、促进有效供应增加是中央一直坚持的方向,国土资源部2013年供地计划公告指出,为做好2013年住房供地计划实施工作,国土资源部要求各级国土资源主管部门采取有效措施,对今年“新开工630万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。
区别对待各类城市,重点稳定热点城市预期。国土部同时表示,将稳步推进商品住房用地供应,对房价较高、上涨较快的地区,适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。我们认为,随着各地房地产市场发展状况的分化加剧,各地的土地供应数量、结构、节奏也将呈现分化,在此之中加大热点城市供应,稳定市场预期将成为重点。
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