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为什么商业地产区域结构化泡沫必然出现?

房天下   2013-10-02 08:43

[摘要] 商业地产池塘究竟能容纳多少游泳者?这几年,商业地产江湖马蹄嘈杂,热闹非常。各路大佬和行业外资金纷纷跳进这深浅难测的池塘,其中不乏资深游泳健将:如新鸿基地产和中海地产介入商业地产各有16年、20多年。

房天下讯 商业地产池塘究竟能容纳多少游泳者?这几年,商业地产江湖马蹄嘈杂,热闹非常。各路大佬和行业外资金纷纷跳进这深浅难测的池塘,其中不乏资深游泳健将:如新鸿基地产和中海地产介入商业地产各有16年、20多年。但更多的是仓促转型的投机者盲目参加这一盛会。在浅水区玩玩,可能皆大欢喜;一旦进入深水区,呛水者将不在少数。

近三年多来,中国商业地产投资额月均同比增长30%左右,增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年,这一差异已扩大至2倍。大量住宅企业和非地产资金流向商业地产,商业地产被不少人视作投资“避风港”和“蓝海”,数量、体量猛增,大跃进现象渐渐明显。

商业地产大干快上,硝烟滚滚,泥沙俱下,不少商业地产项目滞销势头和运营难题初显,区域结构化泡沫已然显现。为什么商业地产区域结构化泡沫必然会出现?三炮不才,提出以下九条观点,与业内人士交流、商榷:

一、问题的根源自然离不开困扰中国房地产市场多年的土地财政和唯GDP思维。地方官员们为了追求GDP的快速增长,追企业本届任期的政绩,普遍将土地作为战略大棒,拼命挥舞。在城市建设和商业地产项目规划方面,追求大而全,城市建设以“摊大饼“思维进行无序扩张。地方官员对商业地产规划不作为和乱作为,都可能造就更多商业地产烂尾项目,贻害无穷。健康的城市化必须让大量失地农民融入城市,继而实现职业和社会身份的真正转变。

目前很多地方的城市化,并没有辅之以农民的市民化与现代化,农民仍游离于城市之外,是一种“伪城市化”。地方官员基于GDP思维的造城运动,催生了太多政绩工程、形象工程和商业烂尾楼,“伪城市化”将加速商业地产泡沫化。开发商们在地方官员这种思维的鼓励、诱导甚至胁迫之下,虽说“艺高人胆大”,但有时候,“艺低胆更大”。他们乐于低价拿地,大额贷款,快速扩张,赌性十足,乐于圈更大的地,建更高的楼。这样的结果难免造成很多商业地产的失败项目。

二、城镇化浪潮和多年的房地产调控(主要是住宅调控)助推商业地产大跃进。住宅作为不符合国际惯例的畸形投资品,一直是国人积淀财富甚至用来增值财富的重要投资手段。连续多年的多重政策打压和限购,住宅保值增值的神话逐渐破灭,散户资金和行业外资金转战商业地产,形成泡沫虹吸效应,加上商业地产无关基本民生,不是官方调控重点,伴随着城镇化建设热潮,未来几年将继续上演商业地产大跃进的重头戏。商业综合体等业态全面开花,多个城市项目密集,忽悠型招商之后,零售商亏损,拖欠租金,纷纷逃离,银行见势不妙收紧银根,地产商最终资金链断裂而崩盘,新一轮萧条开始,其周期似不过5-8年。

三、部分开发商转型、升级、调整的过程中,误将商业地产当做未来的“蓝海”,前期准备严重不足。在宏观调控和限购的大环境下,不少开发商为缓解资金压力,寻求新的增长点,病急乱投医,纷纷进军商业地产,有的甚至启动跨地区开发、分销模式。偏偏就有那么多玩惯短平快住宅项目的,牛哄哄、乐颠颠的玩起了商业地产,规模小了,还不乐意。很多开发商只看到机会,看不到风险,在资金、人才储备、资源准备不足的情况下,以一种“集体无意识”的态势和“短平快”操作思路进入商业地产。

不想在前期规划调研阶段花大钱,尽量不找专业机构,或只找便宜的策划机构,尽量少花钱拿到方案。便宜必然牺牲品质,老板舍不得花钱,代价可能就是项目死掉。其实没那么多“蓝海”,商业地产蓝海只是个美丽的传说。行业优势壁垒太容易被打破。用“模仿跟风,后发制人”的套路死守“蓝海”很难成功。在一片实质性的红海里,采用同质化的短平快开发思路,必然造就项目运营困境。生于真红海,死于伪蓝海。商业地产做不起来,不就是一堆废砖烂瓦?

四、资本与投资者的盲目追捧也是助力区域结构性泡沫的一股力量。商业地产的泡沫泛起之日,也正是资本“秃鹫”们开始寻觅腐肉之时。私募基金等形式的资本秃鹫,正在四处寻找商业地产的老弱病残项目。部分房产私募基金的年利率在25%以上。昂贵的资金成本,贪婪的狩猎方式,仍挡不隹众多项目投怀送抱。掠食与被掠食、忽悠与反忽悠的资本游戏才刚刚开始,中小投资者在这场资本盛宴中充当的究竟是猎手还是猎物,不言自明。虽有好铺养三代,更有烂铺毁一生。商业地产硝烟滚滚,泥沙俱下。曾国藩说:“久利之事勿为,众争之地勿往。”热闹之后,必是惨烈的一地鸡毛。残酷竞争之下,冰点冻死一批企业,沸点烫死一批企业。找准定位、皮糙肉厚、运营得力的,才能活下来。

五、部分区域商业地产项目难以得到实体经济和产业基础的有力支撑。在多年全社会追求一切向钱看的大背景下,实体经济空心化态势明显,不少企业家和中小投资者更喜欢以钱生钱的资本游戏,不再热衷实体经济和创新、创业。全民资产房产化和与商业地产区域结构性泡沫之间,有着必然的逻辑联系。

六、同质化、山寨化、功利化是引发商业地产区域机构化泡沫的重要推力。城市综合体遍地开花,同质化严重,普遍追求大而全,面积动辄几十万平米以上,千万平米级的项目也不鲜见。“规模不经济”的现象渐次出现。在商业地产的汪洋中,不存在永不沉没的泰坦尼克。耶稣说:“你们要走窄门,因为引到灭亡,那门是宽的,路是大的,去的人也多。”商业地产的区域机构化泡沫在酝酿之中,成都、贵阳、沈阳、天津、鄂尔多斯等部分城市愈演愈烈。

商业地产项目投资回报期长,对策划、招商、运营管理的要求更高。俗一点说,住宅房产方面,刚需买房的和灰色收入炒房的买家比较好糊弄;商业地产针对的人群不一样,钱虽多,人不傻,不好蒙。弄不好,商业地产开发商就成长期“房东”了。商业地产的普遍同质化,代表着一种集体惰性,目前正是需要颠覆性假设和思维的时机。任何模式一经固化就是过时,哪怕是万达模式、凯德模式、恒隆模式。当一个行业的经营模式开始固化时,往往就是颠覆者出现之时。城市综合体遍地开花了,但这些花,开好了就是现金奶牛,枯萎了就是现金漏斗。垃圾商业地产最后就是垃圾场。

七、部分项目重招商、轻运营造成项目经营困难,中小投资者深陷其中。香港恒隆主席陈启宗在新地产商业地产年会上曾有惊人之语 :“凡是需要招商的都是失败的!住宅转商业的早晚会死掉!”盲目上马的商业地产项目,在紧缩的大环境下,多数会寄望于通过其住宅、公寓的快速销售,并将商铺进行拆分散售,迅速回笼资金,实现收支平衡。不少传统物业公司常参与营运管理,物业管理人员习惯以“婆”角度来看商业运营,重管理,轻运营。不少项目招商似乎正变成一种零和游戏。开发商(还有部分助纣为虐的策划机构)设计出种种资本陷阱,让中小投资者往里跳。商业地产拆细出售,缺乏一个强有力的统一经营管理公司来持续经营,各个小业主自发出租或自营,部分物业返租期满陆续返还业主,小业主为租售十分头疼,很容易陷入“各自为战,自生自灭”的境地。

总之是千疮百孔,疑难杂症,都是急功近利惹的祸。如果中小投资客够理性,倒霉的就是妄图圈地圈钱的开发商了。个人的钱是理智的,但集体无意识影响下的钱,却是非理性的。一定程度上,他说出了大家不敢说的话。三炮曰:凡需招商,必含忽悠;凡需忽悠,必含泡沫;凡泡沫,久必破。商铺板块多数胡乱分割出售或出租,多家租户经营思路各异,造成商业业态的大杂烩,最终人气冷落,一蹶不振。商业地产的核心是商业运营,而不是地产金融。以短平快的住宅地产思维,来操作慢商业地产,难免演变为圈地圈钱游戏,在后期招商、运营等方面必然反复耍流氓。

八、电商的迅速崛起对于部分无优势、无特色的商业地产项目形成巨大威胁。电商在价格、速度、运营成本方面的巨大优势,使得不少非体验性传统零售商业面临竞争困境。传统零售业如果不通过增加便捷性,走线上线下一体化的道路,将很难摆脱劣势。商业地产PK电商,谁将性价比、服务体验和品牌号召力做的更好,谁就会占有更多市场份额。不断创新,与时俱进,是商业地产的不变主题。

九、商业地产大跃进,专业规划、招商及商管人才缺乏。商业地产在国内也就一二十年历史,各大学鲜有相关专业,相关社会培训机构也是良莠不齐,人才储备堪忧。中国购物中心协会估计,2011年中国购物中心的数量约2600个,初建项目和在建项目短短五年将激增到5000个。这意味着2015年相关从业人员应在110万人以上。但目前的合格有效的人才供给有10万人么?

综上所述,虽然商业地产总体上属于伴新型城镇化大潮而生的朝阳产业,但区域结构化泡沫在所难免。商业地产投资周期长,开发商立足于赚快钱就坏了。多数商业地产不能卖,更不能分拆卖,开发商应牢牢掌握品牌策划定位、业态组合及招商、商业氛围营造、视觉系统规划的主动权,乱搞一通,基本会搞砸。商业地产应该是“不动产”,呼唤理性发展和可持续发展。立足自持、稳健运营是商业地产的基本要求,急功近利、炒来炒去绝非经营商业地产的正道。

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