[摘要] 2013年，在中国商业地产的发展中涌现出了不少话题，其中关于全国商业供应面积最大城市的探讨更是热点中的热点。
2013年，在中国商业地产的发展中涌现出了不少话题，其中关于商业供应面积城市的探讨更是热点中的热点。在商业供应面积的两个城市之中沈阳的名字赫然在目——这座东北地区人口、发展潜力的城市，在2013年累计商业供应面积接近人均1平方米。对于822万沈阳人来说，这是一个赶超北上广深等一线城市的数据，而这个数据背后却留给中国商业地产、给沈阳的商业地产开发商、运营者更多的深思。
780万平方米商建存量 新增商业地产项目是把双刃剑
无论对于城市、项目的操盘者还是产品结构的发展，期许走在时代发展的前列，只有面临真正竞争的时候，才会有真实表现，除去那华丽市场时的过度包装，每一位参与者都能体会到真真切切发生的变化。
站在城市巨人高昂的肩膀上俯视，大量的商业供应为广大市民带来了优雅舒适的购物环境、感官一体的餐饮体验、国际化的办公水准等，丰富了城市的商务体验功能，为城市发展提供了良好的硬件环境，同时也改变了城市原有商务及商业格局。
DTZ戴德梁行数据显示，截至2013年，沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米，2013年新开业商场供应面积累计超过85万平方米，新开业的大型商场数量超过7个，其中既有位于中街高端的久光百货，主打餐饮娱乐的沈阳天地，也包含了规模空前的星摩尔购物广场，以及满足区域居民需求的维华长白商业广场等，可以说以中档商场为主的供应，使沈阳商业存量进一步提高。然而商场的档次及运营，使得不同商场间的租金有较大差距，例如同处在金廊沿线的华润万象城、百联购物中心、恒隆市府广场、华府新天地（沈阳金融购物中心），租金从8元/天/平方米至16元/天/平方米不等。
新增供应弥补原有商业空白的同时也给传统的商业带来了更大的冲击，中街商圈和太原街商圈作为沈阳两大传统市级商圈，其地位正在受其他区域挑战，消费者的分流不可避免。金廊五里河及浑南奥体商圈作为沈阳市重点打造的区域，众多知名开发商的进入较快地提升了区域商业价值，未来将成为发展潜力的商业区。沈阳北站商圈随着几个大型百货及购物中心的陆续开业，将形成以白领为主要消费群体的CFD。
4公里地 青年大街将是沈阳商业地产发展主战场
从星级酒店的发展可以看到，在过去十年只有5家五星级酒店供应的前提下，随着全运会的召开，2013年新增的五星级酒店数量达到了7家（含2013年新挂牌五星级酒店），其新增供应房间数量也多达2,547间，与现存五星级酒店房间数量相当。未来预计还将有12家五星级酒店的2,630间客房在3-5年内投入市场。国际知名酒店的相继开业，提升沈阳商务环境的同时也给市民带来了更多可以体验的好去处，然而对于原有的酒店来说，无论在价格上还是在入住率上都受着强有力的冲击，2013年沈阳市五星级酒店的平均入住率为62%，DTZ戴德梁行预计今年五星级酒店的平均入住率将下降5-10个百分点，但是由于新开酒店价格的提升作用，平均价格将上涨3-5个百分点；酒店分布将由分散的城市商圈向青年大街沿线转移，这也将影响未来城市商务区域发展的方向。
青年大街未来将形成沈阳的带状CBD，其核心将出现在文化路立交桥以北，市府广场以南之间4公里范围内。不仅因为这里聚集了平均租金高达1,940元/平方米/年的华润大厦、平均售价21,000元/平方米的嘉里企业广场这两个目前沈阳档次的写字楼代表项目，未来还会有恒隆广场、裕景中心等项目相继入市，他们的档次势必会对沈阳写字楼市场产生一个良性的影响，而还有少数项目虽然占据了核心位置，项目定位高端，但较高的容积率、过高的资金回收预期、以往操作的项目现状来看，投入市场后的档次较其他项目还会有一定的差异，将使带状CBD分段发展。可以说，未来沈阳发展的商业板块，毋庸置疑非青年大街金廊沿线莫属，它会像沈阳中心的一颗闪闪发光的金色丝带，照亮整个东北。
10万平成新增项目下限 商业地产应向服务多元化发展
相比北京、上海等一线城市综合体罗列的繁华景象，沈阳综合体也正如雨后春笋般拔地而起，综合体下的大型购物中心为未来新增供应主力，沈阳今年商业新增供应项目均为超过10万平方米的中档大型购物中心。
随着消费者消费模式的不断改变，消费者对商业功能的要求也愈加丰富，从传统的以单一购物为目的，到对美食、娱乐、休闲等多方面的消费需求，操盘人应意识到要重新定义商业在人们生活中所扮演的角色。
在DTZ戴德梁行针对“消费者最喜爱的购物中心”调研结果中，排名前二十位的商业项目，有16个是体量超过10万平方米的购物中心。
由此可见，消费者对实体商业的目的性需求已经更加多元化，而这种多元化的消费需求必然需要大的商业体量承载，但同时，项目还将面临招租和投资回收方面的难题。因此，业态丰富的中大型商业项目将成为未来发展的主流，也将受到更多消费者的青睐。
这些综合体项目的操盘人所面临的是如何打造消费者更加满意的购物环境，在网络购物的影响下，百货业态的发展面临着退出历史舞台的危险境地，操盘人则需要在业态构成、环境打造等方面抢占先机，从DTZ戴德梁行统计的数据（表1）中我们可以发现消费者对体验类产品的需要正在逐渐增加，而购物类消费呈现下降趋势，为项目发展提供了一个探讨方向。“体验”成为业内口中的热词，然而如何打造体验，还需市场的检测，品牌发展商无论在产品竞争力和商场运营方面均具有优势，其旗下的大型购物中心势必成为沈阳城市消费者的新聚集地。在激烈的竞争下，中小型商场走差异化、特色化路线，方能赢得消费者青睐，否则将难以寻求生存。
商业综合体中另一个重要的部分是塔楼，而公寓、写字楼、酒店是热衷的发展方向，如果说裙楼是一个商业综合体的灵魂，那么塔楼就是它的命脉，因为塔楼决定着整个项目的资金流，成熟的商业开发需要有可持续发展的理念及合理的开发周期安排，当大量资金注入项目初期的时候，塔楼就成了资金回流的关键节点，纵观整个沈阳市场，在竞争白热化的2013年，一方公馆和嘉里企业广场给各操盘者上了生动详实的一课，一方公馆用仅用了半年时间去化了近80,000平方米公寓，如果说一方公馆是以价换量的结果，那嘉里企业广场则用价格和速度证明了市场需求的重要。
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