[摘要] “楼市有波动就是崩盘，这是危言耸听。”日前，在番禺星河湾酒店举行的“2014博鳌·21世纪房地产论坛广州峰会”上，秦虹、巴曙松等多位房地产专家用数据和事实说话，指出目前房地产市场适当的调整会更加有利于楼市的健康发展。
“楼市有波动就是崩盘，这是危言耸听。”日前，在番禺星河湾酒店举行的“2014博鳌·21世纪房地产论坛广州峰会”上，秦虹、巴曙松等多位房地产专家用数据和事实说话，指出目前房地产市场适当的调整会更加有利于楼市的健康发展。
三个不变决定楼市虽有调整但仍健康
“中国房地产摇摇欲坠……为什么有这么多严重的对中国房地产的描述，中国的房地产到底怎么了？”住建部政策研究中心主任秦虹首先抛出了一个市民和购房者都普遍关心的问题。紧接着她用房地产市场的三不变和二变，来阐述自己的观点。
秦虹表示，人口的增长、迁移等决定了中国房地产市场的刚性需求很强没有变；一二线城市和三四线城市市场的分化没有变；市场的波动受货币市场的影响没有变。三个不变决定了房地产市场有调整但仍是健康的。
同时她又表示，今年房地产的供应总量处于相对的高点，以及个人按揭贷款收紧两个主要变化又决定了楼市会出现波动。“目前说中国房地产崩盘的依据就是今年1—4月商品房销售面积和销售额两个指标都出现了负增长，销售面积负增长7.8%，销售额负增长6.9%。为什么出现这样的负增长，其中的原因，跟去年同期高基数有很大的关系，去年1—4月商品房销售面积同比增长38%，销售额同比增长了59.8%，因此今年在这样高基数的情况下出现了负增长。但如果看量的话，今年1—4月商品房销售面积的总量仅仅低于去年同期而高于去年之前任何一年的同期。”秦虹说，“个人按揭贷款今年1—4月偏紧，而恰恰目前以刚性需求和首次置业者为主体的买家群体对贷款的依赖度是比较高的，银行按揭的收紧对他们购房意愿的实现影响非常大。同时，对开发企业的资金回笼影响是非常明显的。”
成交量将在去年天量基础上逐年回落
过去两年，中国房地产处于高位平台，这决定了房地产行业将结束高速增长期，同时有所调整也是市场正常的表现。出席论坛的专家、学者均表达了上述这一观点。
“2013年房地产销售面积13.1亿平方米，销售金额8.1万亿元，可能是中国房地产销售市场的一个峰值，跟珠穆朗玛峰一样。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说。
他表示，2002-2012年是中国房地产发展最快的十年，总的销售面积达到60亿平方米。其中2010年到2012年的数据是10.5亿-11亿平方米，2013年达到了13.1亿平方米。如果每年都以13.1亿平方米增长10年的话，就是130亿平方米，我们要不了这么多的房屋。去年还有一个重要的标志，就是城市家庭数量和房屋的数量已经达到了1︰1,已经告别了显著的供不应求的阶段，从总量上进入供求大致平衡的阶段。未来几年，房地产的销售将在13.1亿平方米的天量基础上逐年回落，这是大的趋势。
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