[摘要] 2014年以来，由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，房地产市场出现明显降温。
2014年以来，由于偏紧的信贷环境、较高的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力，房地产市场出现明显降温。
当前，我国房地产市场发展呈现这样几个特点：一是部分地区房价上涨较快，房地产泡沫有所积聚。我国的房地产泡沫有其独特的表现、成因及特征：从表现看，在需求被强制性压抑情况下，房价仍出现了快速大幅上涨。从成因看，主要是由于投资渠道不畅，房地产承担过度的保值和投资属性。从特征看，主要表现为区域性泡沫和结构型错配，即部分地区的房价缺乏真实支撑，上涨速度过快过猛以及少数人过度占有房地产资源，导致结构性短缺。
二是房价过度上涨和过度下跌都具有较大的风险。国际经验表明，房价过度上涨和快速下跌都具有较大的风险。一方面，受“金融加速器”的影响，房地产价格的持续上涨，带来企业和居民投资和消费热情高涨，引发经济金融过热。另一方面，房价的快速下跌，又会带来企业和居民资产负债表的快速收缩，引发经济金融动荡。
三是近期房地产市场出现的降温标志着房地产行业正进入平稳调整期。这体现在房地产投资持续下滑、房地产销售放缓、房地产价格下跌城市数目还将进一步增加等现象。不过，并不能因此认为中国会出现其他新兴市场国家常见的房价崩盘或金融危机。主要原因有：一是房地产投资高位盘整。二是房地产销售降中趋稳。三是房屋的空置情况虽有所加剧，但总体供求状况没有出现逆转。
四是房地产市场将小幅渐进下滑，政府政策可望稳定房地产市场投资。尽管部分空置率较高的三、四线城市出现了供大于求的现象，偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险，但这种现象是局部性的，其波及面有限。在新的“分类指导”调控政策作用下，区域性的供求失衡矛盾有望得到缓解，银行业对首次置业、保障性住房建设等领域的信贷支持仍将保持稳定。
五是不同区域的房地产市场将由此前的“同涨同跌”转变为“差异化增长”。差异化调控思路的新变化，意味着不同区域的房地产市场更多由城镇化模式、产业化速度、人口分布、供需结构决定，而不是仅由信贷条件等因素决定，差异化增长将成为常态。
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