背景：8月15日，长白岛新加坡城2期半岛半城开盘，受到了广大购房者的追捧，创下了开盘即火爆热销的传奇，同时创下2010年下半年长白岛住宅市场上的又一神话。本期我们将邀请新加坡城总经理蔡铁礼做客，对新加坡城如何取得如此骄人的成绩作以深刻解读，同事共同探讨长白区域发展前景。
时间：2010年8月24日14:00整
地点：新加坡城售楼处
嘉宾：沈阳圣淘沙房屋开发有限公司总经理 蔡铁礼
房天下 新闻主管 张娜
辽宁广播电视台《家园》、《地产》总制片人总经理 董逦
辽宁日报 房产事业部 记者 周冬雷
辽宁广播电视台《家园》主持人李响
主持人：
“对话地产先锋，分享商业智慧”，各位观众朋友大家好，欢迎您收看本期《地产3+1》栏目，我是今天的主持人李响，今天节目当中我们有幸的请到了三位嘉宾，他们分别是新加坡城的总经理蔡铁礼先生、辽宁日报房产事业部的记者周冬雷女士、房天下新闻主管张娜女士。欢迎各位的到来。
各位都知道，长白岛的新加坡城二期半岛半城开盘之后，受到了广大购房者的热烈追捧，这一现象已经传成了一个佳话，那么今天请到了各位一起来聊一聊新加坡城为什么能卖得这么好，让我们一起来畅想一下长白岛未来的发展。
首先我想问一下，现在的长白岛是一个人杰地灵的地方，很受大家欢迎，那么半岛半城这么受到大家的追捧，您觉得其中的原因是什么呢？它有什么特色呢？
蔡铁礼：
非常感谢各位网友、各位朋友对我们新加坡城二期半岛半城的认可，这个项目从8月15日二期正式开盘，开盘的现场大家也看到了非常火爆，在地产近期销售形势不是十分看好的情况下，可以说是在长白岛上制造了一个非常好的销售成绩，我们对此是既感到满意，也感到是一种压力，因为我们要把产品做得更好，能够回馈对我们项目认可的这些消费者。
说到这个项目为什么热销，要从房地产这个大概念进行分析。房地产，首先得是跟土地有关系，那么一个是“地”，一个是“房”。从“地”来讲，我们所处的长白岛，它具有非常好的区位优势和非常优美的环境优势，而新加坡城就恰恰在长白岛景观内河的河岸，我们有一千米长的河岸是在新加坡城，所以喜欢长白岛、喜欢岛居生活的人，对新加坡城的区位是非常认可的，我们同时也提供了有新加坡风情特色的这样一个大规模的园区。再有就是“房”了，房就是新加坡城一百万平米的一个大盘，它在长白岛整个房地产项目里面，应该说占地面积是跟中海并列的，刚好都是47万平米，几乎一模一样。从容积率来讲，我们是的，只有1.9，其他的项目都是2.0以上，所以我们园区内的环境是非常好，可以说是真正的一个岛居的、低密度的、百万平米的这样一个大盘。我们为了不辜负环境如此优美、先天条件如此优越的一个项目，也是下了很大功夫，从设计力争能够有一些特色，不止是提供品质非常好的产品，我们还想做出一些特色来，现在一期的园区里边我们已经能看到，我们的园区是一种现代、时尚的，这是我们一直以来倡导的方向。
那么从建筑的外立面到景观，我们认为新加坡城是在这个行业里面做得是向前看的，走的是比较时尚的路线。我们不希望项目做得是往回看、往回走，把老祖宗几十年或者几百年以前的，包括西方的一些东西拿来在我们的项目里边，这样的话我们要做的是让人们能够再过一段时间能够体会到新加坡城的时代感。
另外一个，就是我们充分考虑到沈阳的地域特点，比如说二期的产品，我们在设计方面也下了很大功夫，比如说大家都非常喜欢飘窗，但是飘窗带来一个问题，就是爱长毛、漏水这种情况，也很难治，其实这无外乎就是保温和防水，但是飘窗的保温和防水都很难做，也不是说做不好，但是很难，那我们在做飘窗这方面时二期产品就做了一个很大的改动：我们做的是两道墙，就是在飘窗的下面，窗户的外延还有一堵墙，正常的房子都是一堵墙，可我们做的是两堵墙，外面有保温板，还有防水，这样让飘窗做到了保温还有防水，基本说解决了飘窗漏水的问题。我们二期所有的飘窗都是这种制作，所以买新加坡城的产品不用担心买了以后飘窗漏水的问题，我们在产品质量方面也下了很多功夫。
另外我们在产品多样性上也是下了很多功夫，就是我们了解到需求，我们做产品不想浪费，因为如果125平米面积已经能够满足你的三居室的需求，满足你的各种各样的功能需求，包括你的视觉效果都已经很满足了，你没有必要把它做到130平米，多10平米浪费土地，浪费建筑材料，将来还有消耗能源，冬天供热的能源，夏天制冷的能源，所以从我们的样板间可以知道，90平米的房间让你看到觉得像100平米，125平米的房间感觉像135甚至145平米的感觉，这是我们二期产品之所以受到欢迎的原因所在。
主持人：
刚才听了您的介绍，我觉得对于新加坡城真是注入了很大的努力，在各个方面都很人性化，很前卫的去想，我觉得这个方面很好，但是我现在想代表电视机前的朋友和现场的朋友问您一个问题，当初为什么会选择进入长白岛这个区域？
蔡铁礼：
当时我们拿这个项目的时候还没有长白岛这个概念，我们拿了这块地，长白岛的规划出来了，一下子就坚定了我们的信心，所以我们觉得拿了肯定没有错，不管多大，我们都觉得这个项目对我们来讲是一个非常难得的机遇。
主持人：
那您认为产品营销的关键要素是什么？
蔡铁礼：
产品营销我觉得关键的要素，还是你要把握买房人，把握消费者的需求。不是说我能提供什么东西，而是他需要什么。那么他需要什么呢？我觉得表面上看起来他需要一个产品，但是其实他不止需要一个产品，他需要的是一系列的体验，他从购房开始就是一种体验，他看样板间，他跟你的销售人员去沟通，他做出购买决定，他买了房，装修，跟物业打交道，住进去之后，他对这个项目的一个感受，那么在这个园区里面有什么样的环境，有什么样的邻居，他选择你这个房子实际上是选择了一种生活方式，那么这一系列的体验，这才是买房人关注的地方，他可能自己也不一定完全意识到，但是他整个这个体验过程完成之后，他会内心有一杆秤对你有一个评价。这点从我们开发商来讲，应该是从买房人的一系列的体验的角度，来考虑到他多方的需求。
董逦：
在我们长白岛有很多大开发商，像万科、远洋，都是很有竞争力的，对老百姓来说品牌都很好，那么像我们新加坡城除了具有新加坡风情，还有刚才说产品本身的一些特点之外，还有没有其他更能吸引人的要素？
蔡铁礼：
我们做的新加坡城，不止是一个名字叫新加坡城，它实际上是因为从投资商都是从新加坡来的，我们想打造一个有新加坡特色的这样一个社区，因为新加坡大家也知道是个花园王国，但这只是表面上的东西，我们认为我们在沈阳打造新加坡城不只是把表象的东西移植过来，把新加坡的建筑搬过来，这不是关键的，主要的是说你提供的是一种生活方式。提供的是一种什么样的生活方式呢？是新加坡比较文明、比较健康的生活方式。
那么，我们的园区里面倡导的就是文明的、健康的生活方式。在这个角度上，我们跟新加坡的社区的管理机构有很多交流，我们集团的董事长，他本身在新加坡就是社区俱乐部的主席，他是义务的。那么我们目前也正在把我们社区建成有新加坡特色的这样一个社区。昨天我们还在开会，就是跟长白岛的街道办事处，还有社区，还有物业，开发商，我们几家在一起研究怎么落实这个想法，前面有一个雏形了，下一步是怎么落实了，因为业主现在开始逐渐的越来越多的搬到园区里来住，那我们目前考虑的是有一个社区俱乐部管理委员会，由这几家一起加入这个委员会，然后资金方面当然政府也会有一些投入，但主要还是开发商来自助，我们可能有老年的活动的委员会，我们老年活动室这些设施都有，但是你要把这个活动能够搞起来，那么我们有这样的一个老年活动中心，新加坡叫“乐龄”，那么“乐龄”这个概念我们也想把它引用过来，我们是想50岁以上的都当做“乐龄”来看，我们这边是60岁以上的叫“乐龄”是吧，但是我们的“乐龄”是50岁以上的就可以参加这样的活动，我们资助一部分，可能这个组织他们自己选择要搞什么活动，我们进行资助，这个“乐龄”活动只是其中一部分，还有比如妇女、儿童教育这几个方面我们都分成几个小组，然后统一在俱乐部管理委员会里边，我们定期开会制定计划，然后搞活动，然后真正执行的时候就是可能要有志愿者，就是园区里边一定会有这些人愿意参与这个活动，他可能缺资金，那我们就出钱来赞助他们搞活动。
董逦：
让业主享受到新加坡的生活方式。
蔡铁礼：
对，能够有一些特色，这个活动我相信会拉近业主互相之间的距离，我们想提倡的就是让业主能够生活在这里，人与人相处的方式是很亲和很密切的。
张娜：
刚才您提到新加坡城有一种很时尚的感觉，那在房天下上许多80后关注新加坡这个项目，因为符合了他们年轻人置业的特点，他们现在很关注新加坡城在接下来的产品当中有没有适合年轻人置业的选择呢？您帮我们推荐一下。
蔡铁礼：
其实我们新加坡城所处的位置，应该说它是在建成区的边缘，它离三好街、太原街都近在咫尺，非常近，所以这个区域会有很多年轻人，因为他出行都很方便，要是再远一点可能需要驾车了，而这个区域很方便，所以前期就有很多年轻人来关注我们的项目，那么二期我们也特意为年轻人准备了一些产品，适合年轻人的至少有五种到六种户型，小的40多平米，还有50多平米的一居室，然后70多平米的两居室，这些都很适合年轻人居住。
另外年轻人很关注的就是小孩怎么上幼儿园这个问题，我们二期建设了一个幼儿园，这个幼儿园是新加坡的伊顿国际教育集团和我们已经签约，他们管理双语幼儿园，这个园区里边的年轻人就不用担心他将来孩子到哪上幼儿园的问题，你要选个好幼儿园，我们这个幼儿园条件从硬件条件到软件都应该是很不错的。
周冬雷：
蔡总您刚才说新加坡城在长白岛它不是一个表象上的感觉，不单纯是建筑的移植，您从生活方式提到了它给业主带来了生活方面的感受，您能谈一下，新加坡城入驻长白岛之后，对这个区域带来了什么改变呢？
蔡铁礼：
我觉得主要是多样化的选择，因为长白岛现在有几个比较大的开发企业，包括像万科、中海、远洋这样的企业。其实每一家的文化也不一样，他们的产品也不同，他们是有差异的。那么新加坡城是长白岛上真正的一个外资来做的项目，和他们又有一些差异。那么从这个角度来讲，其实对于长白岛整个区域的发展来讲是非常有好处的，如果是同质化的话，就变成对这个区域的品质很难得到一个提升。现在就是有多样化以后，园区的环境，园区规划方法，每个手法都不一样，那么长白岛现在目前来看，已经是一个大家公认的中高收入水平的人比较关注的一个地区，那么我想在这方面新加坡城也应该起到了它应该起的作用。
董逦：
沈苏快速干道途经南京南街，这对长白岛这块是一个直接的利好。
张娜：
这个话题我们在网上进行了调查，有近两万网友进行投票，我手里面有份数据，52.6%的网友认为这个区域无限，有62.9%的人认为房价会飞速增长，因为新加坡城本来就是个优质的产品，那么这个规划出来之后，您觉得对于这个板块会不会有更高的一个提升呢？
蔡铁礼：
我觉得这个规划出台之后，应该说对整个大浑南区域，对长白岛这个区域，产生了很大的很深远的影响，现在是刚开始有些变化，那么从这些变化看，现在已经有很多投资的人都比较关注这个区域，我们明显的感觉到像辽阳、抚顺、鞍山这些外埠的城市的购房者明显的增多，我们近光辽阳的就成交了不少，但是他可能是在沈阳工作，他户口可能在外地，现在不是了，你看他开着外地的车牌子车来，是外地的人，那么外地人在沈阳做投资以前选择区域很大，东南西北他哪都可以去，现在指向性很强，外地人投资就想选个空间大的，所以他就认为这个地区空间大，这个东西就像股票似的，如果每个人都看好的话，那么这个股票就会涨，那每个人都看好这个区域，这个区域需求一下就增加了，但供应量可能不像需求那样一下爆发式的增长，这不可能，供应可能要三年以后才能显现出来，我想在两三年内，对这个地区来讲，需求会比较旺盛一些，就是从供应的平衡方面看可能偏向需求更多，这个可能性是存在的。
另外一个就是说，社区里边很多机构，比如说一些事业单位，还有一些大的机构，大企业，他们在市区里边的发展受到一定限制的时候，就会选择在郊区来建它新的写字楼或者是设施，那么这个时候他也会比较明确，就是会浑南，除非你这边找不到合适的地方，不然他一定会在这个区域里面，那么这种东西会有一个互相影响的效应，我想在未来两三年里边，这个地区房价上升速度会比以前快，但是涨到什么程度那谁也不好预料的，这跟整个房地产形势也有关系，但是相比之下，这个区域的确是目前看应该是具备了投资的前景。
张娜：
刚才蔡总提到投资保值这块，政策出台之后，我们也进行了调查，虽然说整体上会受到一些影响，但是长白区域快速回升的趋势包括各方面优于其他各区域，今天我们不只谈论新加坡城，也谈论长白这个板块，您觉得这个板块为什么有如此大的吸引力？
蔡铁礼：
长白跟浑南其他地方不太一样，包括沈北新的规划的地区，有一个很大的差别，长白岛从地图上可以看出来是浑河在这地方拐了一个弯，它实际上是像一个半岛一样伸进市区里，所以跟市区的紧密程度超过任何其他区域，它也有在市区里边的一些社区，比如艺校、学校，它一开始不存在配套的矛盾，因为通常得区域都是住宅先上，然后其他的商业恐怕要后上，但是长白岛一开始就没有这个问题，这块完全可以利用里边的这些设施。
另外一个就是交通太便捷了，去铁西方便，去和平方便，去沈河方便，无论去哪个区域，包括去机场，去南站，去北站走青年大街也很方便，它交通很方便，距离又很短，所以长白这个区域位置就很好，然后政府的投入把长白变成长白岛，做了一条景观内河，这个投入是非常非常大的，这个不光说造一条河要多少钱，你就想这条河所占用了多少土地，那这些投入就把旁边土地的价格提升了，所以旁边土地价格提升之后，它早晚都会显示出它的价值，大家如果意识到你所要购买的这个房子，可能它内在的价值更高一些，那么就会想我赶快买，免得以后还要再涨。
董逦：
代表我们购房者问一个问题，现在说房价要涨了，很多人涨和降的呼声各占一半这样，因为现在中央政府也在出台政策，让老百姓都比较期待房价有一个下滑的趋势，但是实质上从我们的楼盘来看，甚至都有抢不到自己房子的这种现象出现，那我们给老百姓的建议，就是这房子该不该买？该什么时候买？
蔡铁礼：
我觉得从全国不同的地区来看，在当前的形势下差异特别的大，你看每周央视报告成交量，有的很大的城市一周可能成交几百套，300—500，那就相当于是零了。那我们15日开盘，我们才积累了一个多月时间，开盘还卖了二百多，如果一个城市才卖三百套，摊到每个项目上大概一套卖不到。
那么全国目前来看，沈阳和重庆是特别旺，基本上不太受新政的影响，而且近一两个月我们感觉客流量明显在增加，而且成交量也增加。不只是刚性需求，包括那些投资，还有改善性的需求，现在全面的需求在沈阳都很旺盛，什么面积区间的现在都有很大的需求，所以说从沈阳老百姓的判断来看，我觉得他们很聪明，他们认识到沈阳的房价很低，重庆房价也是很低，四五千块钱，全国的大城市里边沈阳是一个洼地，那么在沈阳现在很幸福，可能大学毕业两三年就可以考虑买房，其他大城市都买不了，有那么多的比较，那些城市卖一万多，我们这卖四五千，那就赶快买，因为不一定什么时候我们的房价又涨了。
所以说现在沈阳买房人的心理，认为沈阳的房价不可能降，因为这么低房价怎么可能还会降，不涨就很好了，所以我觉得这是我能感受到的买房人的心理。
从我们开发商角度来讲，沈阳房地产市场没有一家有暴利的，大家谁都不能赚到很多钱，都是很低的利润，因为沈阳的竞争太强，长白岛这一个区域，这么多项目在竞争。其他城市，像沈阳供应量这么大的不多见，所以就造成其他城市房价涨，因为这一个区域可能就一个盘两个盘，大家说了算，房价怎么涨你也得买，你没得选，在长白岛这么一个区域这么多项目，就你一家涨，别人都不涨的话，那你的房子就卖不掉。
主持人：
非常感谢蔡总今天做客《地产3+1》栏目，与我们3家媒体互动为购房者呈现各多元的新加坡城，也希望今后新加坡城能为消费者带来更好的产品！
