【主持人】
    尊敬的各位领导、媒体朋友们，大家下午好！
    首先，欢迎大家莅临由房天下主办、经典杂志联办的2011沈阳放心营销代理机构联盟启动仪式。我是本场活动的主持人，来自房天下的曹晶，大家好。
    下面，我非常荣幸的介绍今天到场的嘉宾，他们是：   
    房天下新房集团沈阳公司总经理代建宁；
    经典杂志主编贾晴女士；
    香港联祥置业总经理杜宏鹏；
    沈阳信达行房地产经纪有限公司总经理张勇；
    合富辉煌辽宁分公司事业部总经理陈鹤；
    沈阳天启开启房地产投资咨询有限公司东北区总经理池文冰；
    沈阳英豪投资管理有限公司行政副总王瑶；
    北京金网络联首经纪有限公司总经理马鑫；
    北京新景祥房地产经纪有限公司沈阳分公司总经理钟明国；
    沈阳博思堂地产顾问有限公司东北区总经理洪杰；
    大连众兴地产顾问有限公司总经理顾继伟；
    万有引力（沈阳）营销机构总经理郭毅夫；
    沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司总经理王军；
    还有：
    沈阳新峰房地产咨询有限公司、沈阳伟业行营销策划有限公司、DTZ戴德梁行、沈阳新联康投资顾问有限公司、沈阳思源兴业房地产经纪有限公司、沈阳中原物业代理有限公司、胜家准则房地产营销顾问有限公司、沈阳卓越胜道咨询顾问有限公司、沈阳玛斯蓝德地产运营顾问有限公司、北京君正置地房地产经纪有限公司、沈阳嘉义龙腾地产机构、沈阳矩阵广告有限公司。
    以上排名不分先后，感谢以上的合作伙伴光临，也感谢一直以来大家对房天下的大力支持。
    另外，我们还要非常感谢沈阳各主流媒体的支持，他们是：
    辽沈晚报房产部经理冯世廷；
    华商晨报房产部主任傅广鑫；
    沈阳晚报房产部主任宛群航；
    时代商报房产部主任张树仁；
    地产世界执行制片人杨春虹；
    时尚生活导报；
    1034都市广播买房听我说；
    名盘杂志。
    以上排名不分先后，非常感谢朋友们的光临。
    让我们再一次以热烈的掌声，对今天到场的所有嘉宾表示欢迎。
    为了更好的推动沈阳营销代理行业的健康发展，给消费者提供更加放心、可靠的购房指导，房天下联合经典杂志发起2011沈阳放心营销代理机构联盟，在经过了半个多月的推选和公示，近5000名网友参加了，现在是首批23家成员单位正式产生，我宣布2011沈阳放心营销代理机构联盟成立仪式现在开始。
    首先，我们有请房天下新房集团沈阳公司总经理代建宁先生致词。请大家用热烈的掌声欢迎代总。

【代建宁】
    尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好！
    今天面对这么多新老朋友，我觉得非常高兴。首先，请允许我代表主办方对各位嘉宾和朋友的莅临表示衷心的感谢。
    据中指研究院数据报告，2010年我们整个全国的房地产市场在刚性需求的拉动下，保持了较快增长速度，全国商品房销售面积突破了10亿平方米，同比增长了10.1%。那么作为房地产开发企业的重要服务伙伴，策划代理行业也保持了快速发展的步伐。现场的各家营销机构，作为行业领先企业整体实力进一步增强，2010年全国策划代理百强企业平均营业收入2.08亿元，同比增长8.56%。
    进入2011年，房地产市场调控政策升级，限购措施更加明确严厉，市场环境更加复杂。面对市场变化，营销代理企业需积极采取应对措施，在完善市场布局、提升项目营销策划与执行方面的专业能力、强化人才队伍建设、凭借高素质的人才资源和加快业务模式创新、开展资产管理、房地产金融服务等高附加值的业务，同时充分利用已有客户的储备开展二手房经纪等业务，延长客户服务周期，从而增强企业抵御市场被动风险的能力，争取实现持续、健康的发展。
    在进行业务模式创新的过程中，应把握好延伸产业链和主营业务之间的关系。房天下结合沈阳市场需求，迎合沈阳的营销机构，积极响应政府号召，倡议行业遵守一房一价政策及商品房预售制度，房天下面向全国率先向全行业倡议践行放心房，5月初推出电子商务平台狂拍团，推出的零元起拍、房天下团等活动，更是受到了万科等品牌开发商和购房者的追捧。
    本次活动，房天下邀请媒体代表进行全程公示和监督。今天，我们把各位尊贵的嘉宾邀请来，就是希望号召代理行业恪守职业道德、信守承诺、打造放心楼盘、服务好房地产开发企业和消费者，让买卖双方都满意、放心。
    后，让我再一次代表主办方感谢各位的光临，感谢大家，谢谢。

【主持人】
    非常感谢代总的致词。
    接下来我们有请房天下合作媒体，也是本次活动的另一主办方经典杂志主编贾晴女士致词。欢迎贾晴女士。

【贾晴】
    各位地产代理机构的精英们，到场的媒体朋友们，以及房天下的合作伙伴们，大家下午好。
    很高兴今天能够和房天下一起合作，我们共同发起并且举办了本次沈阳放心代理机构联盟成立仪式这样的一个活动。首先，我在这里要预祝我们今天的活动能够取得圆满成功。
    大家都知道，近年来随着房地产市场的发展，各大房地产代理策划机构都纷纷的如雨后春笋一般应运而生，可以说在这个过程当中，诸家的表现真的是群雄并起，那在这样的市场竞争环境之下，在座的各位却能够脱颖而出，在我们的网络评选票数当中遥遥领先的排在前面，我相信这肯定是在座各位的实力以及你们专业度的一个象征。可能也正是因为你们在座各位的专业以及敬业，所以才在这样的市场竞争环境当中赢得了房地产开发企业以及消费者的双重认可，因此在这里我谨代表经典杂志，也代表我们本次活动的所有投票支持的消费者，对于在座的诸位精英们表达我们深深的敬意。
    经典杂志自开办以来，一直都致力于为本城的高端人群提供从生活的日常服务，一直到事业发展方面的各类信息服务。同时，我们经过了近七年的努力，也成功打造了沈阳市涵盖80%以上高端人群的这样一个大型社交平台——经典英豪会。在这样的平台之上，我们聚集了很多社会名流以及正常人士，总之是社会精英的一个集合体。
    同时，通过这样的平台我们也促进了很多项目的成立、合并，在这里我也希望在座的诸位，如果有是我们经典英豪会的成员我恭喜你，如果还不是，我希望你们尽早的走到我们这个平台上来。
    在过去的一切时间里，我们经典杂志也成功的和一些地产代理公司来合作，比如像上海新河湾这样一些一知名地产企业，为他们提供了从平面宣传一直到公关活动这样一系列的推广服务。从2010年开始，我们将与房天下携手紧密合作，将我们经典杂志在高端人群中的小众影响力与房天下的大众优势相结合，与在座各位代理机构互相支持与配合，希望通过我们大家一起的共同努力、精诚合作，能够共同推动本城房地产事业的繁荣发展。
    后，再次祝愿今天我们的活动能够获得圆满的成功。希望在座的诸位都能度过一个美好的下午。谢谢。

【主持人】
    感谢经典杂志主编贾晴女士的精彩致词。
    代理机构行业经历过由稚嫩到成熟的阵痛，在这其中有无数从业者的汗水与奋斗，而这些努力的分标都是希望为消费者、为客户建立一个更好的互动平台，提供更为专业、放心的服务。今天我们相约在这里，共同为这样一个伟大的目标而盟誓。
    下面进行下一个环节，这个环节我们安排了各家营销代理机构的老总，让他们代表沈阳营销机构进行一个宣誓仪式，他们是：
    香港联祥集团总经理杜宏鹏；
    沈阳信达行房地产经纪有限公司总经理张勇；
    沈阳天启开启房地产投资咨询有限公司东北区总经理池文冰；
    北京金网络联首经纪有限公司总经理马鑫；
    合富辉煌辽宁分公司事业部总经理陈鹤；
    博思堂地产顾问有限公司东北区总经理洪杰；
    大连众兴地产顾问有限公司总经理顾继伟；
    万有引力沈阳营销机构总经理郭毅夫；
    沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司总经理王军；
    有请各位代理机构的老总上台，代表营销代理机构宣誓，也非常高兴的有请房天下新房集团的总经理代建宁到前台领誓词。有请各位老总。

【代建宁】
    2011沈阳放心营销代理机构联盟誓词。
    我宣誓：
    在打造和谐积极的营销代理行业理念下，利用媒体平台进行公示，共同践行放心承诺，为实现放心的营销环境而不懈努力，我代表本公司郑重承诺，接受各级政府、媒体、购房者的监督与建议，切实履行放心营销代理机构的承诺。

【主持人】
    谢谢各位老总，请各位老总台下就座。
    非常感谢各位营销代理机构的老总，我们也注意到，这一个宣誓不仅意味着责任、意味着沈阳和谐可持续的行业环境需要大家来共同承担，另一方面也意味着承诺，承诺给开发商为购房者提供放心的营销服务，也非常感谢大家的奉献。
    下面我们进行今天仪式的授牌环节，请获得2011沈阳放心代理机构联盟的代表上台领奖，他们是：
    香港联祥置业
    沈阳思源兴业房地产经纪有限公司
    沈阳中原物业代理有限公司
    沈阳信达行房地产经纪有限公司
    胜家准则房地产营销顾问有限公司
    沈阳伟业行营销策划有限公司  

     同时，有请房天下新房集团总经理代建宁先生授牌。有请各位老总。
    请代总与我们的各位老总一起合影留念。代总请留步，其他老总请台下就座。代总需要颁发第二批的获奖机构。
    第二批的获奖机构是：
    沈阳新峰房地产咨询有限公司；
    万有引力沈阳营销机构；
    北京金网络联首经纪有限公司；
    北京新景祥
    沈阳君弘
    沈阳英豪投资管理
    有请各位老总上台。有请房天下新房集团总经理代建宁先生为各位营销机构的代表颁奖。
    请代总与各位代理机构的老总合影留念。
    下面，颁发第三批营销代理机构，他们是：
   北京君正置地房地产经纪有限公司
   合富辉煌（辽宁）分公司
   DTZ戴德梁行
   沈阳矩阵广告有限公司
   沈阳天启开启房地产投资咨询有限公司
   沈阳博思堂地产顾问有限公司   

 有请经典杂志主编贾晴女士为各位营销机构代表颁奖。有请各位老总。
    有请贾晴女士和各位老总进行合影留念。
    感谢各位老总，请各位老总台下就座，请贾晴女士留步进行下一批颁奖。
    接下来的颁奖机构，他们是：
   大连众兴地产顾问有限公司
   沈阳嘉义龙腾地产机构
  沈阳新联康投资顾问有限公司
  沈阳胜道地产顾问
  沈阳玛斯蓝德地产运营顾问有限公司   

    有请各位获奖机构代表上台领奖。有请贾晴女士为各位颁奖。
    有请贾晴女士和各位老总合影留念。
    非常感谢各位老总，请各位老总台下就座。
    接下来，我们邀请尊贵的各位贵宾帮我们开启沈阳放心营销代理机构的大幕。
    我们有请房天下新房集团总经理代建宁、经典杂志主编贾晴女士，香港联祥置业总经理杜宏鹏，沈阳信达行房地产经纪有限公司张勇，沈阳新景祥房地产经纪有限公司沈阳分公司钟明国、沈阳天启开启房地产投资咨询有限公司东北区总经理池文冰。有请各位老总上台，有请。
    接下来，我们也邀请现场的所有朋友和我们一起倒计时，我们五四三二一，一起等待沈阳营销放心代理机构联盟大幕的拉开。
    五、四、三、二、一。
    请各位老总合影留念。感谢各位老总，请各位老总台下就座。
    接下来，我们要进行的是本次颁奖仪式的后一个环节，也就是高峰论坛。
    我们邀请到论坛的上半场内容是沈阳市场与代理机构的发展。
    我们非常荣幸的邀请到了香港联祥置业杜宏鹏先生、沈阳信达行房地产经纪有限公司张勇、沈阳博思堂地产顾问有限公司洪杰、沈阳天启开启房地产投资咨询有限公司池文冰。有请四位老总与我们共同探讨沈阳市场与代理机构的发展。
    我们今天来聊一下沈阳的营销代理机构，非常欢迎杜总、池总、洪总和张总。谢谢各位。
    首先我们也知道，政府频频出台一些政策，对房地产调控政策来讲也是逐渐的加大了，其实这对于沈阳的房地产代理行业来讲会有一个怎么样的推动作用呢？我们首先有请杜总跟大家分享一下。

【杜宏鹏】
    今天很荣幸都是业内同仁，而且同时是业内代理行业同仁。这个话题我就简单聊一下吧，其实大家心里基本都有数，就说房地产的不断调控，调控下我觉得的变化就是这个行业会洗牌，洗牌的特点表现在哪里呢：
    过去的话，在东北沈阳是为代表，代理公司基本比的是谁接到的项目比较强，所以我们03到沈阳也经历过这样的项目，就是大家拼接项目。现在房地产一调控之后，就有一些项目遇到了销售压力的问题，这个时候对代理公司的专业性要求就越来越高，所以代理公司关注点会不断的转移，其实代理公司发展都是有规律的，从过去的公关开始积累面向专业化的调整。
    第二个特点，在市场下滑的情况下，08年我感觉很明显，有很多大的代理公司进入沈阳，后来由于市场的下滑导致销售业绩的下滑，导致很多公司的资金压力等吃紧，所以开发商难，代理公司可能有的时候更难，所以在这两方面的前提下，一方面对专业的比拼越来越高，品牌化的要求越来越高，你需要附加优势，比如资源优势等等。
    第二个变化，就是对于整个资本来说也是一个考验，所以这种前提下这个行业应该是面临着一种洗牌的机遇。我想经过难的时候其实就是这个行业新的开始，因为在难的时候代理收费标准就会上来，同时这个行业经过洗礼之后不断的成熟和专业，所以这也是一个很好的现象。

【主持人】
    刚才杜总提到了，说房地产策划行业目前已经经过了多年的洗牌和自身的调整，池总，我们也想了解一下，现在呈现出来的显著特点？

【池文冰】
    代理行业有什么特点，这样吧，其实我觉得谈特点，可能得谈代理公司它本身的一个定位，从这个角度来谈起，因为今天在座的都是同行，可能也没有甲方，没有消费者，代理公司的话它存在，本身这个行业就是属于一个典型的服务行业。它是服务甲方的，刚才杜总也谈到了行业的调整，可能首先是从甲方身上表现出来，那我觉得对应过来的话，乙方肯定会相应的出现一些调整，可能对应的回答您这个问题有什么特点：
    我觉得现在是比较理性的，或者有长期打算的这种代理企业，肯定首先得学会聚焦。我谈两个词，个词是聚焦，聚焦是什么意思呢，就是以前没调整的那个年代，各家市场的份额都是比较分散的，举个例子，09年中海没有进入沈阳之前，或者更准确的说中海城和华宇天下没有开盘之前，可能在座的诸位很多人都没有想象沈阳的单盘一年可以卖20亿以上，然后一家市场份额可以占整个市场销售额里面的10%左右，这个可能以前是根本没有办法想象的，但我想当这个行业的调整来了之后，行业未来的整合度一定会提高，所以我想对于给甲方提供服务的这样一个我们叫智力密集型企业来说，首先要学会的是聚焦。
    第二个特点，就是转移。因为我个人认为，中国房地产行业，只要中国的城市化进程还在继续高速的往前推进，其实像咱们今天在座的很多同仁，因为我们未来的工作空间或者说生意空间还是非常巨大的，但是还可能会有一个热点轮动的过程，比如说现在一线城市大家知道现在调控可能是重灾区了，沈阳这种城市交易量还是相当不错的，甚至今后可能我们的一些热点会往我们周边的一些城市，比如像鞍山、抚顺这样的城市继续的去轮动，所以我想谈转移的话，其实也意味着对于很多代理企业来说，也是一轮新的战略布局的机会。
    大概就是谈这两个词，谢谢。

【主持人】
    谢谢您。
    是这样的，接下来我们想谈一下一线代理机构和二三线代理机构的一些区别。我们看到了洪总，您是东北区的总经理，对于整个东北行业应该算是比较了解了，想让您谈一下，就是在整个行业当中，一线城市代理行业的一些经验，对于沈阳这样的二三线城市有哪些借鉴作用？

【洪杰】
    其实跟几位本土的这些很强势的代理公司相比，博思堂算是后起代理，因为它是以广告起家的。从代理这一块，一线城市的资源相对来讲更广阔一些，尤其我们在做三线城市的时候资源非常的匮乏，可能你靠报纸媒体这些渠道，但是这些可能是吸收不了大家的，更多的是靠营销手段。现在各种营销手段来说比较雷同，而且在这个市场之下，就是一线和二线的布局就很明显的劣势就体现出来了，我们把这些亮点，大家同样把这些营销手段拿到三线城市之后，我们如何能跳出这个市场做出更大的差异性，这可能是竞争激烈的情况下大家出现的洗牌，对这个市场要求更高的一面肯定要拿出来，然后才能把这个市场做得更好。

【主持人】
    那您觉得沈阳这个市场有哪些差异化的特点？相对于其他城市。

【洪杰】
    沈阳这个市场我觉得挺怪，从它的人均GDP和人均收入是属于二线城市，它具备一线城市的规模，但是不具备一线城市的整体消费力，所以我们在做它的时候，可能介于一线和三线之间来做这个市场。

【主持人】
    谢谢您。
    张总，我们刚才也说了一些关于一线城市的事情，你们在沈阳也代理了很多楼盘，也做了一些项目，我们想了解一下，那您觉得沈阳这个市场有哪些差异化的特点？相对于其他的城市。

【张勇】
    接着刚才提到的一线城市和二三线城市的区别，客观上讲，沈阳这个城市从成立公司到现在大概有10年，那么区域发展和成长速度也比较快，当然城市规模本身也不断在扩充，从初的浑南发展到沈北发展，到打造棋盘山别墅区，又返回来做全运会。包括未来随着限购，包括经济的调整，我客观上理解，对政府、对经济还是有助推作用的。因为客观上讲，土地稀缺性，政府再不调控的话，面临着未来的经济增长力可能受很大的影响。所以说，一线城市的调控、二三线城市的影响，这个是已经很明显了，已经是很明确的。
    那么，结合目前我们现在公司发展的方向来说，现在我们的三四线城市也在扩展，这主要是主体的开发商已经从沈阳的城市向周边城市进行推进。那么，它服务的上下游企业也开始往这方面导入和推进。那么整个房价来说，沈阳的房价不高，这也是跟沈阳的特殊性决定的，但是我想它增值的空间也是非常大的。在这个前提和条件下，沈阳这个城市作为东北比较重要的一个工业城市，向商业经济城市转移的时候，包括全运会的导入和概念的提升，未来的前景包括新的概念会越来越多，从产品形式上来说渡假型的、总部经济型的这种产品线可能是未来的一个主流。
    而且专业市场，包括商业体量的开发也是带动这个城市经济的多元化的发展，那么这块也是下一个方向，可能要描述的就比较多了，也需要简单的梳理一下。

【主持人】
    谢谢您。
    其实刚才张总也提到了很多，就是我们在做这个行业的时候，政府确实也出台了一些政策对行业进行导向，我们也接到了离我们近的就是从5月1日开始沈阳实行一房一价，前不久也有新闻说也开出了张罚单，我想请各位老总评价一下您怎么看这项制度？杜总怎么看。

【杜宏鹏】
    这项制度的出发点是这样的，我觉得说制度的产生肯定会有一定的效果和作用，关键看它制度的出发点。这个制度重要的目的其实并不是说控制房价，因为很多开发商在卖房子的过程中会有很多操作的技术手段，比如人为的销控等等，那么这次调控的话主要目的还是为了使消费者的信息非常透明，能够跟甲方进行对等互动的交流，这样能够使这个行业更加透彻，从这个角度讲的话这个政策还是有一定价值和意义的。

【主持人】
    那池总您觉得呢？

【池文冰】
    点评政策，这是一个很谨慎的事情。是这样的，其实的话如果说咱们把房地产行业作为一个市场来看，像类似于这样一房一价的调控手段，它本身是一种行政的手段，相对比较粗暴的去干涉市场，但是我个人还是支持一房一价政策的，为什么这样呢，中国其实现在房价的快速上涨，包括房地产行业产生的很多矛盾，对于社会来说也产生了很多关注的焦点，其实它的很多根源并不是完全是由市场机制带来的，而恰恰很多时候是在于咱们这个行业，比如说咱们这个行业的源头像土地，它并不是完全市场化的，重要的需求资金也不是完全市场化的，所以不是完全由于市场的原因出现了反应的时候，我个人倒是认为可以通过一些行政手段对短时期的市场进行干预。

【主持人】
    谢谢您。
    其实谈到一房一价确实是一个比较敏感的话题，但是我们也知道政府推出这样的政策，是希望购房者能够买到更放心的房子，其实对于这个放心房来讲我们房天下也推出了这样的活动，我们今天整场活动是我们围绕这个主题有一个放心房系列的活动。那么请各位老总谈一谈，购房者如何才能买到更称心如意的房子呢？我们先请张总来谈一下。

【张勇】
    放心房，我想有几个有利于的情况。
    首先，是有利于消费者能通过媒体、渠道，了解哪些开发商是诚信的。这是有助于百姓的。
    第二，有助于政府。打造一个和谐的社会。
    第三，有助于开发商承诺兑现，承诺在先。
    当然也有助于我们代理公司，在这种相对有竞争压力的市场环境中，给客户提供更加放心的房源。
    这是它的意义。
    刚才问到的是购房者如何才能买到称心如意的房子，可能是需要参考的要素就比较多了，我个人理解首先要了解政策，第二要了解区域的环境和它的价格比，包括它周边成交的一些基本数据，当然这些也可以通过朋友、通过网上，房天下也有这样的一个平台，第三我想放心房还产生于这种流程、手续、标准化，选择品牌开发商、诚信中介机构，这些都是非常有意义的。
    后一点，放心房应该客观上讲，从消费者角度上，在验房和交付，还有主动利用媒体的宣传作用，敢于揭示一些不良开发商的一些瑕疵，这样把交房的环境主动的营造起来，可能通过一拨两拨需要我们经纪机构、媒体和政府共同来解决这方面的问题。所以这个也是事关大事，这也需要大家共同来推进。这是我的一个理解。

【主持人】
    我刚才看洪总一直在听我们张总在谈这个放心房的问题，那么您觉得购房者如何才能买到放心的房子呢？

【洪杰】
    针对我们代理机构来说，我们起到的是引导作用，那购房者买房子，包括我们大家自己买房子也是两个因素：
    首先个是品牌，品牌就是开发商的品牌实力，它的诚信度。
    还有一个是产品。产品因素就很多了，地理位置是否满意，户型大小是否合适，包括各种各样的建筑质量，所有的东西都是我们考虑到的因素。
    首先消费者基于自己的专业知识之外，我们专业机构的引导是很重要的。包括现在很多开发商就做得很好了，它会在售楼处里面，比如自己一些劣势、不足的地方主动拿出来给消费者进行参考。但是这个东西可能并不是说所有的开发商都会这样做，那么里面的一些利害关系可能要我们代理机构去和房地产开发商进行很好的沟通，让消费者有很好的明辨是非判断的过程，这样才能买到真真正正属于自己满意的房子。

【主持人】
    非常谢谢洪总。
    其实我们今天举行这个仪式，也是希望各位代理机构加入我们这个联盟之后，起到一个监督促进的作用，希望也利用我们这种专业的网络平台还有专业的媒体进行一个引导，也使购房者能够买到称心如意的房子。
    也感谢各位老总参与我们上半场的论坛，请各位老总台下就座。
    下面进行下半场的论坛。有请参加下半场论坛的嘉宾，他们是沈阳思源兴业房地产经纪有限公司为经理助理李雪、沈阳新峰房地产咨询有限公司总经理助理于莉萍、北京金网络策划总监赵宇、万有引力沈阳营销总经理郭毅夫。
    接下来想谈一下沈阳的别墅市场，在座的四位我跟于总还算是比较成，因为之前也聊过一些有关于别墅的事情，大家知道别墅市场和住宅市场本身就是不同的，客群相对是比较高端的客群，那么大家认为别墅产品主要营销关键在哪里？

【于莉萍】
    大家好。很高兴参加这样一个行业内部人士参加的活动。
    别墅这块就是说，首先别墅可能它是一个地理位置相对来说，比如就拿沈阳来说，大部分的项目都是分布在二环以外的区域，因为本身别墅更多的是对自然资源占有的这样一个产品，那么相应说的话，可能就是这样的一些营销的方式和手段可能有区别于普通的住宅。另外一个，因为别墅可能大家去买的不仅仅是作为一个居住功能，更多的是享受更高的生活方式、生活理念，所以可能对于别墅这块的营销或者说推广更多的应该是对于生活方式的全新的理念的传达，不仅仅是说对于满足居住功能的要求。

【主持人】
    其实刚才于总也谈到了很多，就是关于别墅市场相对于住宅市场有生活理念层次的提高，但是它毕竟跟住宅市场还是有一定差异性的，那么请问郭总，住宅市场和别墅市场有哪些差异？

【郭毅夫】
    说到别墅和住宅，我觉得好多人都讲了，别墅是终的一个置业，但是现在看来不是那么回事，因为现在大部分很多国内一线城市的人，他们随着对别墅的居住之后，都回归到城市大平层居住，这也是一个主流。别墅也好，还是核心城市大平层的住宅也好，我觉得它们居住使用功能是不一样的，就像人买车一样，会买个房车或者SUV，它的功能是不一样的，我觉得它们重要的区别还是在于体验上。
    如果单纯从销售角度来讲，我觉得住宅的体验，普通住宅体验跟别墅比起来，别墅无论是硬性体验还是软性体验，包括服务的体验，综合起来都是非常重要的，比住宅重要许多。像我们现在做的龙湖的项目，他们重要的就是现场的体验感，这是非常打动客户的，不仅仅是园林和它的房子，而是它所有软性的东西都是让你感受到这种家的温暖。

【主持人】
    郭总刚才提到了龙湖的项目，我们也知道别墅市场主要是面临东陵区、棋盘山、沈北比较多，我想让您谈一下，无论从供应量还是成交量，这两块区域是比较集中的，那么请您谈一下沈北区域的别墅有哪些特点？

【郭毅夫】
    沈北区可以分为两个板块，一个板块是辉山板块，另外一个是道义板块。它可以说是沈北别墅区比较主流的两大板块，然后龙湖两个项目基本上都在这两个板块里边。然后它们有一个显著的区域，我觉得辉山板块更偏向于棋盘山，有一点点像棋盘山的概念，它是属于偏第二居所，旅游渡假这么一个地方，但是它和棋盘山比起来，无论从交通环境还是自然资源差别都很大，所以始终它的价格是卖不过棋盘山别墅的，而且做的整个产品的质量也好、产品规划也好是没有那边高端的，所以我觉得辉山板块相对来说比较尴尬的这么一个地方。
    而道义板块，因为它跟大学城有所连接，而且现在从三台子、四台子过到道义的话，相对来说已经连起来了，没有特别明显的城乡结合部，所以它还能够作为城市居所的概念。道义板块有很多生活配套引进，包括引进了一些学校、医院，所以对于这些地方来说，别墅可以说居所具备了一些必要的条件，而且它将来地铁的规划，包括城市道路的建设可以支持这个东西。
    我觉得别墅重要的，一个是你的自然资源，再一个是你的城市交通。

【主持人】
    谢谢您。
    其实郭总也简单的说了一些沈北区域的，他在做这些项目的时候开发商卖的是概念，生活理念的一种方式。
    那我也想请李总来谈一下，您觉得这种别墅的概念是不是很深的印入到一些高端人士的心目中，您觉得这个概念是否就是高端产品取胜于住宅产品的关键呢？

【李雪】
    我个人觉得别墅这个概念区别于住宅是它的人群不同。别墅人群经济实力相对稳定一些，住宅的人群就是首次置业很多人都是趋向于在城区内买一些住宅。我们别墅主要是沈北的棋盘山那边，有万科、保利，还有很多大的开发商在那边，它主要是依山傍水，然后离城市又很近，开车30之内就能到市内，所以会吸引很多人群，可以作为第二居所去周末渡假，或者有的人就是直接养老，为老人孩子直接投资一个别墅居住。
    所以我觉得别墅未来发展方向还是有很多空间的，所以这样沈阳市也在慢慢扩大，别墅也是有一定的发展空间。

【主持人】
    其实我们刚才谈了，一直都在谈沈北区域。刚才李总也提到了棋盘山板块确实也是别墅的集中区域，我们想请赵总谈一下，想请您谈一下棋盘山板块的特点都有哪些？

【赵宇】
    我们在拿这块地的时候，也是看中整个风景区，包括原来万科、保利在那边做了一个比较好的功课，再放眼全国其他城市来看，现在各大开发商也都是乐此不疲的在每个城市大的风景区去建这样的一个别墅，那从开发角度来讲，本身对于他们在这种地方开发是他想寻求原来别墅的本质，实际上我们在推出今年营销理念的时候提出来一个思想，就是别墅是一个什么东西，它是一个极度占有自然资源的产品，它占有也不是说完全像市中心，你霸占市中心那样一个非常行政中心或者交通枢纽这样的一个地方，别墅来讲它可能说都是在风景比较好或者自然资源非常优越的区域盖这样的房子，那么从我们看中棋盘山这块地，也是看中这个地块是非常有优势的。

【主持人】
    我们也知道，刚刚也提到了很多比如保利、万科，也有很多国内知名开发商都已经纷纷进军到别墅市场，而且别墅市场总供应量我们现在得到一个数据来讲都是处于上升趋势的。
    我也想了解一下，别墅市场项目是否就是未来房地产市场方向的一种趋势？请于总谈一下。

【于莉萍】
    大家都知道，别墅现在控制得不是很严，所以相对来说供应量和普通住宅比起来的话，还是占了比较小的这样一个比例，那么就是说这两年来看，沈阳这样的一个别墅销售量基本一年保持在50万平这样的一个量，也就是2000套以内，别墅用地现在批已经基本上不可能了，由于地的控制，未来这个量不会像现在这样，将来可能别墅产品这块应该是在整个商品住宅里面会是呈逐渐减少这样的趋势。

【主持人】
    李总，你怎么看呢？您觉得别墅项目在未来的市场发展趋势来讲，它是占一个很重要的比重呢，还是像刚刚于总谈的它确实目前比重有所降低？

【李雪】
    我个人觉得别墅发展空间是很大的，因为我觉得开发商做市场，无论做什么它都是以盈利为目的的，要追求经济利益的化，现在国内都在限制城市之内的，就是一环之内的地价的控制，严把政策关。所以在外面的地价，相对拿地的钱很低，所以很多开发商都是纷纷进军别墅，也也是开发商的一个目的，就是为了追求大额的利润。现在由于国家有一定的政策，因为别墅占地比较大，容积率比较低，所以是稍微的有一些控制，但是由于沈阳市，就沈阳目前来看发展空间很大，而且城区在逐渐的往外扩张，所以这样的话，我个人觉得别墅的空间发展还是有一定的空间的。

【主持人】
    谢谢李总。
    赵总，刚才李总也说了，说沈阳城区会逐渐的往外扩，现在比如沈北、棋盘山，其实在我们十几年前沈阳的概念来讲，它已经算是沈阳市区之外的了，但是现在随着城市的逐渐扩张，也导致现在我们看沈北、棋盘山也可以说是沈阳另一个副都心，请问您觉得别墅市场在沈阳房地产行业发展当中有什么样的走势呢？

【赵宇】
    首先从开发商拿地建别墅，刚开始开发辉山板块的话，一个开发商想这个板块受到关注，他其实是以别墅来问世的，别墅会提起大众对它的关注度。那随着城市越来越扩张，你本区域的别墅如果消化掉以后，那你这个位置可能慢慢慢慢多元化的产品也会进入，在你这个位置原来属于别墅的区域慢慢会变成很多元化的的房地产，所以在未来市场上，别墅不会在市场上消失，但是它也不会保持非常爆发性的增长去进入市场，它只是稳定的进入这个市场，而且随着城市的慢慢扩张，也会保持一定的量。

【主持人】
    谢谢赵总。
    其实在本次活动之前，我们也通过各家代理机构调查了一下沈城美别墅。通过对大家的调查我们来看，比如万科蓝桥圣菲、泰恒国王湖、亿达唯美十方、龙湖香堤漫步等等，这些都是我们代理机构评选出来的一些非常美的别墅。我们七月份也会举办系列别墅节的活动，也会对整个别墅有一个展现。
    也希望各位关注我们的活动，也希望别墅能够成为沈阳市场的长青树。
    谢谢各位嘉宾参加我们的论坛，请各位嘉宾台下就座。谢谢各位。
    非常感谢各位嘉宾参加我们房天下举行的本次活动，房地产代理行业的发展从来都没有间断过，而且会一直持续下去，在这期间有人出局，但同样会有人随市应变留下来。这个行业魅力就在于此，有人燃烧一把，有人坚韧前行，我们也相信今天刚刚成为我们放心营销代理机构联盟的各位成员们，一定会遵守这份承诺，一起为沈阳消费者提供放心的产品。
    也非常感谢各位参加由房天下举办、经典杂志联办的沈阳2011放心营销代理机构联盟成立仪式。感谢各位，谢谢大家。