别墅，即别业，是居住之外用来享受生活的场所，英文为“villa”,是第二居所而非居所的“house”。“Villa”早出现在中国时，常翻译成别墅、庄园和城堡，但其都是国外独立庄园生活的代称。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。而我们现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA，事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE...

沈阳低密度产品的市场起步较晚，作为沈阳别墅发展代产品的代表，五里河区的河畔花园项目，起步于1992年，其项目虽然只有20多套，但让沈阳人次知道别墅是什么样子，在促进沈阳房地产和沈阳五里河区域的发展上，起到了巨大作用。 数据显示，随着河畔花园的崛起，1996年，沈阳别墅市场供应“洪峰”初现，年供应量在250套以上，较1992年增长了十倍，加州阳光花园、靓马新村、荷兰村、巴黎世家、凤凰花园等名园耳熟能详；经过1997和1998的调整和消化，1999年，别墅高潮不减，市场供应量仍维持在200套左右的高位。但由于大部分人对别墅的理解只停留在需求和判断层面上，代别墅仍属于单纯性面积放大的居所。

2000 年至 2005 年可以说是进入第二代沈阳别墅的全速发展阶段， 别墅市场开始以南部桃仙机场为依托，沿 304 国道建设的南部别墅区，到东北部棋盘山、辉山地区的开发，以原生态自然景观资源为卖点的山水别墅区开始萌芽。人们越来越多地追求其别墅的附加值，单纯性面积增大已经不能满足精英阶层对别墅的理解和期望，居于别墅者更多的是为了寻找一个“世外桃源”式的生活意境，这时候，有天、有地、有花园成为了别墅标准的又一个定义，置业者开始期望拥有自己的地下室、私家花园、包括自己的露台。这些元素也慢慢在别墅中体现和融合，而且更多的别墅在主动实践这些需求。别墅也逐步转变成为以度假别墅为主的第二居所。

2006 年至今，别墅已经进入到第三代后产品时期， 正在更加理性的应对来自市场的考验。沈阳别墅市场发展到这一时期，别墅的居住者更多的是要求开发商的品牌，优质的物业服务，产品的品质，居住的整体环境，消费者越来越理性，而开发商也越来越睿智。越来越多的品牌开发商加入沈阳别墅市场，万科、金地、保利、龙湖、首创、碧桂园等品牌开发商的集中释放，沈阳的别墅市场进入到一个繁荣成熟的时代。

（1）1995年国务院关于严格控制高档房地产开发项目发布通告 为了进一步控制固定资产投资规模，合理调整投资结构，促进房地产业健康有序地发展，国家决定对高档房地产开发项目要进行严格控制。通知如下： ① 要严格控制高档房地产开发项目的审批。 ② 高档房地产开发项目要按照基本建设程序和规定的批准权限审批。 ③ 严格高档房地产开发项目的资金管理。 ④ 严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，加强房地产项目建设用地管理。 ⑤ 规范土地出让收入的征收和使用管理。 ⑥ 加强对外商投资房地产开发建设的管理。 ⑦ 各类房地产开发建设项目所需进口物资，一律按照《国务院关于房地产建设进口物资税收问题的通知》的规定，照章征收关税和进口环节增值税、消费税。 ⑧ 计划、城建、规划、土地管理、审计等有关部门和人民银行、国有商业银行等金融机构，都要各司其职、各负其责，对高档房地产开发项目实行严格的监督管理。（1995年5月26日，来源：人民日报网）

2003年2月18日，国家土地资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发〔2003〕45号），其中第四条规定：“严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来危险。今后五年内停止别墅类用地供应。”这也是国土资源部次“叫停别墅用地”（2003年2月8日，来源：山东商报）

2003年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号），其中第六条规定“严格限制高档商品房开发贷款和个人购买高档商品房及二次购房按揭贷款”，这是银行首次针对高档商品房开发和高档商品房购买颁布的限制条令。（2003年6月13日，来源：中国税务网）

2006年5月30日，国家土地资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，其中第三条要求“各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位 、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应 ，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定”国土资源部还表示“从即日起，将一律停止别墅类供地和办理相关用地手续，进行全面清理”。（2006年5月31日，来源：新华网）

国土资源部有关负责人日前表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。国土资源部土地利用司副司长吴海洋说，独门独户独院，占地面积又相当大，容积率非常低的这种，可能今后要纳入别墅范围。现在相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，对它的用地进行严格限制。而对于独门独户的别墅，那肯定是要严禁的。吴海洋表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围。对这类住宅用地，要进行严格限制。（2006年4月10日，来源：华西都市报）

22008年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，通知中第十五条要求“优化住宅用地结构，合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。”（2008年1月7日，来源：中国政府网）

由于禁地七年后，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。国土资源部表示“在该部密集调研全国供地、用地整体情况的同时，一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也同步展开，下一步将具体给别墅一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面均有限制”，国土资源部土地利用司的一位负责人表示，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来” 对此有关业内人士表示，如果国土部明确别墅所涵盖的类型，首先就要明确界定哪类建筑形式列入别墅用地的限制范畴内。其次，涉及到对于计划出让地块容积率、绿化率等指标的限制。如果能够通过对两项指标加以限制，有望更客观、有效地判断地块所建的产品形式。（2010年3月29日，来源：北京商报）

2011年4月初，国务院法制办发布了新修订的《外商投资产业指导目录（征求意见稿）》，与旧版本相比，此次的规定突出了对外商进入战略性新兴产业和服务业的支持，同时又对外商投资房地产领域增加了新的限制。在禁止外商投资的项目中，新增“别墅的建设、经营”一项，综合来看，我国对外商投资房地产行业的限制是逐步加码。（2011年4月8日，来源:人民网）

2006-2010年，沈阳市别墅产品新增供应面积总体呈上升趋势（2009年除外），2006年，万科兰乔圣菲的上市开启了沈阳别墅的序幕。2008年新增供应量达到近几年的峰值，新增供应面积为104.29万㎡，同比增加164.77%，透支了部分新增供应量，导致2009年别墅产品新增供应量大幅下降，同比减少56.8%。而2010年，别墅产品新增供应为81.02万㎡，较2009年增加了79.82%，恢复理性水平。

2006～2010年，别墅产品成交量稳步上升，2008年的成交量创历史新高，成交面积达到68万㎡，是2007年的2.5倍，主要因为2008年众多开发商的别墅产品集中上市，尤其碧桂园的几个项目放量推出以及良好的销售的业绩，带动着整个别墅市场呈现供需两旺状态，而由于2009年新增供应量的减少及受2010年国家对房地产市场调控政策的影响，部分投资及改善性购房的客户放缓脚步，持观望态度，2009年、2010年成交量都有小幅度下滑，2010年的成交面积为46.13万㎡，较2009年下滑11.59%，别墅市场逐渐理性回落。

2006 ～ 2010 年别墅产品销售均价呈平稳上升的趋势，从 2006 年的 5110 元 / ㎡增涨到 2010 年的 10000 元 / ㎡ ,2010 年价格增长率达到 20.4% ，突破 10000 元 / ㎡大关，别墅市场总体保持平稳的增长态势。

2011 年 2 月份沈阳市别墅产品新增供应 8.95 万㎡，销售 7.64 万㎡，供销均集中放量， 5 月份新增供应面积为 10.19 万㎡，达到 2011 年以来的供应高峰。 2011 年 1 ～ 5 月份沈阳市别墅市场新增供应量保持较快的增长态势，销售量相对稳定，除 2 月份有较大增幅，月均销售量基本保持在 4 万㎡左右。

2011年1～5月份，沈阳市别墅市场以联排别墅为主力产品，新增供应22.93万㎡，销售14.16万㎡，占总供应量的64%、销售量的59%。1～5月份独栋别墅销售4.95万㎡，市场接受度要好于双拼和叠拼别墅，2011年前五月叠拼别墅无新增供应。

东陵区凭借其得天独厚的自然环境，成为沈阳市的中央别墅区， 2011 年 1 ～ 5 月份，东陵区新增供应 12.86 万㎡，占全市新增量的 37% ，销售 10.68 万㎡，占全市销售量的 46% ，是沈阳市别墅市场名副其实的主战场。沈北新区作为沈阳别墅市场的新兴力量， 1 ～ 5 月份新增供应 11.38 万㎡，销售 4.23 万㎡，供销量仅次于东陵区，沈北新区凭借其丰富的土地资源以及城市配套的日趋完善，将成为沈阳市别墅市场的又一主力地区。

（1）沈阳城市化——逆城市化——再城市化现象共存
“大浑南、新沈阳”发展轮廓日益清晰。现代服务业将成为大浑南地区发展的特色，浑河新城板块将成为新都市中心，城市多中心理论再次得到验证，该板块的别墅产品将再次成为热点。金廊的开发建设使得城市中心豪宅与城郊别墅共存。

（2）2011年沈阳别墅量变到质变的飞跃
目前沈阳的别墅项目主要集中棋盘山、沈北、浑南、桃仙空港等区域，丁香湖、荷兰村、于洪新城、长白岛等地的城市别墅也纷纷亮相，奢华别墅、经济型别墅云集。2011年沈阳限购令的出台，以二环为界：二环内限，二环外不限，由于沈阳的别墅项目基本分布在二环外的区域，因此限购令在某些方面来看对别墅的销售起到了积极的推动作用，2001年沈阳别墅市场将从量变到质变的飞跃发展。

（3）城市公寓型大户型产品分流别墅客群
城市中心高层豪宅万科柏翠园空中别墅、皇朝万鑫高级公寓、世茂五里河和华润悦府的大平层、银基银河湾，浑河南岸河景住宅河畔公馆、万科金域蓝湾等项目的入市将极大的分流别墅客群。

（4）“禁独政策”推动着“类独栋”别墅成为市场的主流产品之一
“禁独政策”出台后，独栋别墅的新增供应量将逐渐减少，取而代之是联排产品及类独栋产品的出现和快速发展，目前沈阳市场上比较有代表性的类独栋产品是龙湖滟澜山项目，市场接受度也比较高，未来，随着政策的实施，类独栋产品将成为别墅市场的主流产品型式之一。