[摘要] 但在权威专家看来,房地产作为拉动经济的主要力量,在国民经济中的支柱性地位短时期内不会改变。但行业法律及政策框架则在不断完善中,包括了保障性住房政策制度化、土地出让制度的完善、配套的社会保障制度等。
（来源：南风窗）从1998年停止实物分房开始,到2010年两次房市调控措施出台,中国房市走过整整12年。两个虎年之间,楼市已从拉动经济扩大内需的“乖乖虎”蜕变为吞噬产业资本、居民储蓄以及国民商业创造力的“白额大虫”。调控楼市稳定经济,“史上最严厉”的调控措施出台,被认为标志中国房市进入新阶段,房地产行业支柱性地位开始受到质疑。
但在权威专家看来,房地产作为拉动经济的主要力量,在国民经济中的支柱性地位短时期内不会改变。但行业法律及政策框架则在不断完善中,包括了保障性住房政策制度化、土地出让制度的完善、配套的社会保障制度等。
平稳房价,实现“居者有其屋”,这个目标无法通过否定房地产行业支柱地位的简单做法去实现,而是有赖于以上一系列问题的逐个解决。
慌张的炒客和“冷静”的地产商
沿海一线城市的“金九”异常疯狂,二线城市同样劲头十足。一向闲适的重庆人不知从何年开始也习惯在“吹龙门阵”时讨论某处楼盘“月涨1000”的趣事。重庆,已经被媒体评为了“八大房价最该降价城市”。前3季度,全市房价亦呈整体上升趋势,高新区部分地段,商品房价格和去年同期相比,普遍上涨达20%以上,在南岸区珊瑚路,由于一家大型购物广场的开业,9月房价同比涨幅更达四成。
城市房产网站对主要城市房产交易监测显示,2010年9月,53个大中城市,城市房价平均值和8月相比环比上涨的占2/3,上海、北京、广州、深圳、重庆全部出现了上涨。
但国庆节结束,局面开始悄悄起了变化。随着地方细则陆续出台,“金九”局面告终,“银十”几成“铜十”。事实上,从今年下半年起,“温州炒房团”、“煤老板炒房团”等群体从房市“抽身”的消息就不绝于耳。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对记者分析,炒房团为代表的炒作资金是“新政”打击的重点,新政的首要目的是挤压泡沫,从目前的情况来看,这个政策目的正在逐步实现,房地产商并不是政策指向的主要目标。
从2010年的中报来看,国内一线地产商的盈利和去年同期相比,增长幅度都普遍超过20%,调控前的地产商个个财大气粗。“调控对我们影响不大。”一家一线地产商北京公司的中层对本刊记者透露,由于“猜到”可能有政策出台,部分地产商已采取提前开盘形式将一些可能积压的楼盘在高点予以销售。
但首付三成的住房信贷政策也让地产商无法“静观其变”。等不及国庆结束,京城地产行业纷纷展开了对市场的重新摸底,各家公司纷纷临时招来大批销售人员对登记客户进行地毯式电话访问。于是,北京购房者发现接到的电话开始多了起来。无法开盘的楼盘多为没有拿齐“四证”的楼盘,但由于房地产商并不缺钱,有的可能会捂盘观望一段时间。
无法忽视的银行风险
“醉翁之意不在酒,政府要调的不是房价,而是保卫银行。”深圳一家房地产公司的副总裁对记者坚持这个观点。他和很多房地产行业人士的看法一致,政府的真正目的不是打压房价,而是通过调整末端贷款政策起到稳定金融系统的目的。“行业内很多人心知肚明这一点,大家的压力并不大。”
国家住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则对本刊记者表示,房市是一个矛盾集中的所在,不但关系金融体系稳定还关系到国民经济方方面面,收入差距、分配不公、民众情绪以及社会保障力度不够等问题都集中体现在房市中,国家调控的目的并不仅是为了金融稳定,更是基于整个社会政治经济层面而做出的决策。
但种种迹象表明政府的确开始担忧银行的风险。从2009年开始,中国银监会就开始要求各银行对一系列业务定期进行压力测试。2010年7月,银监会更要求各大银行进行假定房价下降60%的房贷压力测试。银监会主席刘明康在9月初公布的一份讲话中亦表示,“银行系统性的风险暴露隐患不容忽视。”
银行和房地产业的紧密联系缘起于12年前,中国商品房市场元年。1998年4月,中国人民银行发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》,要求提高对住房信贷重要性的认识,加大住房信贷投入,扩大住房信贷业务范围,积极支持普通住房建设,将住房建设培养为国民经济新的增长点。之后的1998年7月,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,要求“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”,这其实意味着持续40余年的住房实物分配制度终止。
1998年的“两道”到2010年的连续两次调控措施出台,其间经历整整12年的轮回。1997年爆发的“亚洲金融风暴”和次年的南方大洪水严重地影响了国内的经济增长,政府当时已对经济增长所需的“三驾马车”烂熟于心,出口因亚洲金融危机受阻,同时投资也因为自然灾害出现疲软,因而通过房地产来拉动内需成为一条可行的道路。但房地产行业现在却成为制约内需扩大的障碍之一,大量资金进入房地产行业,导致制造业萎缩和消费疲软。
针对银行可能面临的风险,银监会之前还公布了一项压力测试汇总结果,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。显然,已经到了出手的时候。
调控激起的股市反应印证了地产商的“猜测”。股市在9月30日和10月8日两个交易日连续大涨,银行股和地产股都没有像4月“新国十条”出台时那样走弱。10月8日,国庆长假后的交易日,在大盘上涨的带动下,银行股集体上扬,深发展当日涨幅更是达6．17%。到10月13日,房地产板块上涨了14.5%,涨幅超过20%的地产股达到了10个,一线地产商“招宝万金”的涨幅更位居前列。
有分析认为,一方面,这是调控措施的力度低于预期所致,但更重要的是,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款和首套房贷的首付比例调整到30%以上,明显地降低了银行的信贷风险。同时,这是一个信号,在外界逼迫人民币、热钱大量涌入的敏感时期,政府更加注意保护金融体系健康和经济稳定,对整个经济大盘来说是利好消息。
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