[摘要] 四大一线城市新建商品房价格全部停涨。8月18日，国家统计局公布全国70个大中城市房价变动情况，以7月份为例，作为一线城市的北京、上海、广州、深圳，出现近三年来价格首次全面停涨的现象。而大部分二线城市，仍站在房价同比涨幅较快的城市序列中。
（来源：时代商报）沈阳房价仍将坚挺。
沈阳房价总体上呈稳中上涨趋势。本版图片由本报首席记者 刘配成摄
业内人士表示，投资炒房已经开始退缩。
四大一线城市新建商品房价格全部停涨。8月18日，国家统计局公布70个大中城市房价变动情况，以7月份为例，作为一线城市的北京、上海、广州、深圳，出现近三年来价格首次全面停涨的现象。而大部分二线城市，仍站在房价同比涨幅较快的城市序列中。对此，有业内人士预测，房地产市场出现明显分化，一线城市房价上涨的趋势基本被控制，而且或将出现价格拐点；同时，众多的二线城市，房价涨势依旧。
那么作为二线城市的沈阳，房产市场经历了如何的变动？未来走势又将如何？本报记者联合香港联祥置业、中指研究院这两家单位，并邀请沈阳房地产业内人士，针对沈阳房产市场的关键词予以梳理，在楼市“金九银十”即将到来之前，探秘沈阳房产市场的背后。据了解，今年7月，沈阳商品住宅供需比为1:0.97，供需基本持平的情况下，多位业内人士表示，投资性炒房已经开始退缩，刚性需求仍是市场主流，一段时间内，沈阳房价仍将坚挺。
专家预测房价涨幅放缓
一直以来，沈阳的房地产市场从未像一线城市那样暴涨，依据发展惯性，未来沈阳的房价也不会有大幅波动。虽然限购在一时之间让市场有所变化，但经过短短几个月的调整，沈阳的房产市场又回归到其应有的层面。
沈阳市房地产研究所研究员、沈阳市房地产开发研究会副会长兼秘书长、东北大学教授齐锡晶曾表示，虽然从范围看，房地产整体处于不均衡发展状态，沈阳的发育程度也相对滞后。但沈阳有足够的时间去调整政策给市场带来的波动和变化，使市场保持基本平衡的发展态势。而且从沈阳的情况看，近30年的发展历程中，还未出现过大起大落的情况，在今后相当长的一段时间内，房地产市场仍将稳健发展。
另外在价格方面，齐锡晶预测，沈阳的房价总体上应该是呈稳中上涨趋势，只不过在房地产宏观调控政策的影响下，涨幅会放缓。
中指研究院提供的数据显示，近六个月时间内，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州这六个主要城市，其楼市的成交面积，均有不同程度的上涨和回落。其中变化的，当属重庆。对此，有分析人士认为，调控效果对于重庆的影响正在显现，虽然重庆主城区不少楼盘的价格和去年同期相比略有涨幅，但和年初时相比，房价有一定跌幅，部分楼盘跌幅达10%。另据了解，重庆今年共有1000万平方米公租房房源供应，估计能解决20多万人的居住问题，这也有可能是导致该城市楼市成交面积开始走低的一个原因。
除了重庆之外，另外五个城市的楼市成交面积，均在一定范围内波动，不过到7月份时，楼市成交面积走高和走低的城市各占一半。与6月份相比，北京、上海、深圳的楼市成交面积均有所提高，但广州、重庆、杭州的楼市成交面积降低，楼市分化有所体现。
解析：沈阳商品房成交面积同比涨幅回落
1-7月份，沈阳商品房成交面积变动不算太大，但与去年同期相比，涨幅回落明显。在1月份时，成交面积为140.23万平方米，同比去年上涨了138.69%；在刚刚过去的7月份，成交面积为142.18万平方米，但同比去年仅上涨了8.49%。从138.69%到8.49%，充分说明了从去年年初到今年年初，沈阳商品房成交面积经历了增长；但从7月份的数据来看，成交面积涨幅不大。这从一个侧面说明，沈阳商品房成交面积的涨幅开始放缓。
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投资性炒房正在出局
（来源：时代商报）“目前，严厉的限购和信贷政策已迫使大部分投资性购房出局，所以具备购房资格的群体在不断缩减，这有助于房产市场回归理性。”沈阳一位房地产业内人士秦先生告诉记者，从范围看，近几周来，北京、上海等一线城市房屋的供给已经明显大于需求，房价也开始松动。有数据显示，8个重点城市新房成交量环比下挫15%，尤其是一线城市的下滑现象更为显著。以北京为例，已经连续两周的周成交量处于今年以来的低位，范围内的房产洗牌，已然开始显现。有专家预测，从范围来看，房价上涨势头被遏制。
沈阳市房地产研究所研究员黄闯认为，沈阳商品房销量近几年在副省级城市中一直名列前茅。究其原因，有以下几个因素，首先，沈阳的经济社会发展较快，吸引大量外地人到沈阳工作并定居，每年新增的大学毕业生，就是不小的购房潜在力量。其次，目前改善型住房的需求仍为刚性，老旧城区改造带动了一定人群的购房需求，而且这些需求在今年依然发挥作用。再有，通胀压力大，很多人将购房作为财产保值增值的一种手段，这些都将带动房产市场的销售。
黄闯认为，在今年，沈阳商品房销量不会减少。这其中有一个很重要的原因，那就是通胀压力带动的商品房销售增量，将抵消调控政策造成的改善性购房和外地人购房的减量。二者相互抵消，沈阳商品住宅的销量不会跌。
房屋的成交套数，可以直观反映出城市房屋的交易情况，也是反映房屋供求的晴雨表。根据中指研究院的数据显示，近六个月以来，主要城市房屋成交套数涨跌不等，均有所波动。这其中，波动的是重庆，1月份时房屋成交不到8000套，2月份时就一跃超过14000套，此后，每个月房屋成交数量都保持在万套以上。不过到7月份时，房屋成交套数仅勉强维持在万套之上。另外，7月份时，广州房屋成交套数也有不小的下跌。而像北京、上海等城市，房屋成交套数的增幅有所放缓。
解析：沈阳商品住宅销量不会跌
根据从年初到现在的情况看，沈阳的商品房成交情况保持了较为稳定的高位。1月份，全市商品房成交将近15000套，在2月份经历了短暂的休眠后，到3月份时，商品房成交套数一跃达到17000多套。此后，也许是受到了限购的影响，在4月、5月、6月，沈阳商品房成交套数有一定回落，但仍保持在13000套以上的水平。不过进入7月份，沈阳又掀起了购房的高潮，超过15000套商品房的成交量，已然彰显沈阳房产的勃勃生机。
满足百姓需求的房子仍紧俏
从商品房供应情况来看，去年房地产项目的累积效应将在今年有所体现，房地产市场的供给充足。黄闯表示，去年，沈阳施工面积达9000万平方米，而竣工面积只占新开工面积的五分之一。所以即使今年没有新开工的项目，也有近2800万平方米的在建工程将完工。再加上今年新开工的项目，沈阳不愁没有房子卖。以4月份为例，商品房供应面积达到了243.64万平方米，比3月份上涨了近150%。
同时，从沈阳房地产市场的供求情况看，其销量也不会降低。但是并不能保证所有供给的房屋都是符合消费者需求的，所以销售过程中，真正在各方面能满足购房者需求的房屋，仍会紧俏。
解析：商品房供需比趋于平稳
年初时，沈阳房产是供不应求，有1套房屋的供给，但是有1.21套房屋的需求。虽然从3月份开始，沈阳房产已经是供大于求的状况，但供需之间的比例并不悬殊。即使是在4月份需求是供给的一半时，仍完成了13000多套住房的销售。7月份时，供求比例为1:0.85，也就是说在有1套住房供给的同时，有0.85套住房的需求。
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业内人士认为：沈阳房价不会降
（来源：时代商报）有业内人士认为，供应量降低，刚性需求表现可能会更为明显，虽不至于让房价一路走高，但降价可能性不大。
黄闯曾表示，国家用对房产市场的调控政策，主要遏制投资和投机性购房，而沈阳投资和投机性购房比例较小。
另外，商品住宅占据沈阳商品房绝大部分比重，也是刚性住房需求的一个体现。通常来讲，商品房包括住宅楼、商务楼、公寓楼、店铺、其他非住宅等商业项目，而商品住宅仅只住宅楼、公寓楼。这从一个方面体现，目前沈阳人对于商品房的需求，绝大部分体现在自住上，另外一小部分用于商务、店铺等投资，比例仅在10%。再次证明，沈阳市场的商品房，绝大部分还是刚性的住宅需求。
解析：商品住宅供应量环比降幅超20%
沈阳商品住宅的供应量在下降。数据显示，今年7月，沈阳商品住宅供应面积为146.98万平方米，这一数字照比上个月下降22.97%，另外与去年同期相比，也下降了23.94%。供应量在减小，但仍有不小的刚性需求，沈阳的房价就很难下降。同时，商品住宅占据商品房绝大部分，今年1-7月份的数据显示，除7月份商品住宅占商品房总量的87.97%外，其余月份，商品住宅都占到商品房总量的90%以上。
刚性需求占据市场主流
从沈阳商品住宅成交量情况看，刚性自住需求占据市场的主流。黄闯认为，因为2009年沈阳住宅交易量陡增，市场需求提前释放，所以在去年，沈阳的存量房的成交量陷入低谷，但到了今年，市场需求又有所回升。
解析：3个月内商品住宅供应缩水超万套
与6月份相比，沈阳7月份商品住宅供应套数减少了3000多套。如果与4月份相比，这一数值更是达到了10000套之多。只经历了短短3个月，商品住宅供应市场缩水超万套。究其原因，有分析人士表示，这大致是由两个方面的因素促成的。首先，商品住宅的工期相对固定，什么时间开工，什么时间竣工，都有其规律。也许在4月份时，恰好有大量的商品住宅投入市场，而到了现在这个时候，住宅的供应量降低。另外一方面是需求市场的消化作用，沈阳对于商品住宅还是有很大的刚性需求，随着住宅不断投入市场，其中大部分已经被消费者收入囊中，这样一来，供给量有所回落也属自然。同时，从投入市场的商品住宅面积看，沈阳偏爱90平方米上下的户型，而这个户型恰好也是自住消费者喜爱的，这也从一个侧面反映出，沈阳市场商品住宅主要卖给了自住型消费者。
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沈阳七成商品住宅为本地人自住
（来源：时代商报）沈阳本地的刚性需求，仍是沈阳房产市场的生力军。齐锡晶认为，尽管沈阳市场外地人逐年增加，但仅占购房比例的30%左右，购房主体还是以本地人为主，自住需求仍占主流。
所以，今年沈阳市场仍将稳健发展，即使是在其他同类城市受调控政策影响导致房产市场波动较大的情况下，沈阳房地产的本质并不会受到重大影响。
解析：90平方米小户型宠
在沈阳，90平方米上下的小户型消费者青睐，这一点从1-7月份的商品住宅成交套均面积上就展现无疑。从1月份时的平均86.52平方米，到7月份时的90.26平方米，中间未出现过较大的波动。成交套均面积在90平方米上下，也再次印证了沈阳市场为刚性需求这个观点。
丹东、锦州或将纳入限购范围
有消息称，住建部目前已经向地方政府下发了二三线城市限购的标准，房价上涨过快城市即将面临限购，这批限购名单或许在本月底前就会公布。只要有哪些城市房价露头，就会被调控。根据7月份的房价数据，并结合去年房价涨幅接近或超过5%的城市数据，从理论上讲，新增的限购城市或在14个左右。仅在辽宁范围内，丹东、锦州等城市或将进入限购范围。
如今，一线城市房价开始全部停涨，反而是二三线城市的房价涨势依旧。7月，房价同比上涨幅度超过5%的城市共27个，其中有26个城市连续3个月涨幅超过5%。从价格环比涨幅看，7月有39个城市价格上涨，其中24个城市的涨幅增大。值得一提的是，共有13个未限购的城市房价同比涨幅连续3个月超过5%。
本报记者 李越 首席记者 常成钢 实习生 汪诗萌 韩春蕊
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