[摘要] 面对明年辽沈楼市的走向，房地产业内人士以及相关社会学者均表示2012年的沈阳楼市的关键词多为“稳、缓”。与此同时，一直作为行业风向标的地产龙头品牌，在面对政策调控时，其应对战略也将很大程度上左右整个城市的楼市走向。
品牌房企掌舵明年辽沈楼市
（来源：辽沈晚报）面对明年辽沈楼市的走向，房地产业内人士以及相关社会学者均表示2012年的沈阳楼市的关键词多为“稳、缓”。与此同时，一直作为行业风向标的地产龙头品牌，在面对政策调控时，其应对战略也将很大程度上左右整个城市的楼市走向。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2012年我国楼市政策继续坚持从严调控不动摇。在如此的大背景之下，楼市都会继续受到不同程度的影响。但香港联祥市场研究中心的权威数据显示，辽沈楼市较之影响略显滞后。如恒大、保利、汇置等多盘联动的龙头品牌较稳定，未出现较大的泡沫式波动。“沈阳的房产市场比较健康，多盘联动的大品牌房企则不大可能出现大幅度的缩水”，一位地产业界人士表示。
万科、碧桂园、汇置等多盘联动的品牌房企凭借雄厚的资金在多个区域都占据了优越的地段，项目的开发体量大，加之过硬的品质，提供给购房者的是一种与品牌理念和谐统一的悉心服务与人文关怀。“购房者看重的不再是单纯的低价位，而是大房企所具有的品牌优势以及高性价比产品”，一位资深媒体人表示。
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1月12项目开盘 抢滩2012沈城楼市
根据房天下数据监控中心统计，截至12月26日，沈阳有12个项目将在明年1月开盘，较上个月11个项目只增长1个。从目前来看，放量的于洪区，让人意外的是，浑南新区只有一个楼盘开盘，2011年低迷的楼市状况是否会延续到2012年，我们拭目以待。
2011年，沈城楼市见证了各种房地产政策的出台，尤其是下半年，受严厉政策的影响，使得开发商和购房者持观望态度，进而影响到下半年的入市量。根据房天下数据监控中心统计，2011全年，沈阳总计190321套房源投入市场。其中推出数量的为第三季度，共推出68409套房源。此外，季度25603套，第二季度62404套，第四季度33905套。
房天下数据监控中心统计，2011年沈阳一共有694个销售许可证入市，其中数量的三个月依次为9月，8月和6月。的三个月依次为2月，1月和3月。从折线图可以看出，季度的低迷之后，第二季度入市量开始发力，第三季度进入旺季，之后的10月份和11月份两个月出现一定下滑。
铁西区2012年1月开盘全部>>
华润置地凯旋门 均价7500元/㎡
澳海西湖印象 均价5500元/㎡
和平区2012年1月开盘全部>>
和兴·长白湾 均价6100元/㎡
浑南新区2012年1月开盘全部>>
沿海赛洛城 均价7300元/㎡
沈北新区2012年1月开盘全部>>
沈阳碧桂园 均价4200元/㎡
碧桂园太阳城 均价5100元/㎡
于洪区2012年1月开盘全部>>
华润置地橡树湾 均价6000元/㎡
碧桂园银河城 均价5500元/㎡
宏发·天琴湾 均价5500元/㎡
皇姑区2012年1月开盘全部>>
金辉·天鹅湾 待定
其他地区2012年1月开盘全部>>
华府丹郡 5300元/㎡起
碧桂园凤凰城
5500元/㎡起
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2012沈城别墅市场三大猜想
（来源：辽宁日报）2011年的楼市，不是简单的用一个“热”或者“冷”可以形容。在经历了4·17“新国十条”、9·29二次调控以及各个地方版限购令的政策调控下，楼市在波动中坚定而执着的前行。
我们有理由相信，随着2012的到来，沈城楼市即将进入“后调控时代”。那么在这样的境况下，别墅市场又将会面临哪些改变？
猜想一：“后调控时代”是否遇冷
传统意义上，别墅产品历来被认为具备较高的保值能力，因此也成了高端购房者改善居住的，更是富余资金的保值避风港。因此，专家表示当调控政策出炉的时候，从普通楼市购房者，到业内专家专业人士，很大一部分人认为，作为高端物业代表的别墅，其稀缺性决定了它将不容易受政策调控的影响，会是一个相对安全的避风港。
猜想二：降价空间到底有没有
有业内人士认为，目前别墅市场的价格已经开始出现松动，未来有持续调整的可能。但在今年的几番调控中，沈城的别墅市场均表现出明显的抗跌性，甚至是出现升温的迹象，尤其是高端别墅项目，更是成为众多高端人士永恒的资产“避风港”。
如果未来继续下调房价，高端别墅基本不会受影响，一方面从土地来说，几年前政府已经降低了别墅的土地供应，既然在供应上都有所控制，下调的影响也肯定会大大减弱；另一方面，现在由于限购政策的影响，大户型的房子销售反而得到了一定的促进。
猜想三：别墅抄底时期到了吗
别墅作为一种生活方式的代表，不仅沈阳本地人喜欢购置，同时也受到周边城市高端人群的青睐。在限购令下，作为“小众市场”的别墅产品，其受到的影响并不是特别大。一方面，别墅置业者中，自住占到比较大的比例，这部分比较有经济实力的购房者，不太会受到限购等政策的影响；另一方面，从投资者来说，投资普通住宅与高档住宅，显然后者的潜力更大一点。因此，限购令只是限制住了一小部分经济实力不是特别强大的投资者。
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（来源：辽沈晚报）在调控日渐成为常态的2011年，市场却并不平静。相比一线城市两大市场主体间的激烈博弈，沈阳楼市在2011年还是比较能够hold住，开发商前九个月的日子都算好过，成交量从数据来看皆是同比上扬，真正有需求的消费者该出手时就出手。尽管进入第四季度，调控效果和北方冬天的淡季效应都开始显现，成交出现回落，但从全年来看，沈阳楼市还是“风景独好”。
成交——前九月同比攀升 火焰>海水
一年之计在于春，在楼市，一般也有这个说法。沈阳万恒地产总经理崔钟凯这样形容这个行业规律，“通常来讲，一年的开春之际要卖得好，那全年可能都差不到哪去；但如果一开年市场就不好，则这一年的情况就不容易乐观。 ”
沈阳在2011年属于种情况。尤其是沈阳版限购令出台前，包括投资需求在内的各种需求集中入市，市场迎来成交高峰，仅三月的成交面积就达到了132.27万平方米，是去年三月40.23万平方米的三倍还多。
崔钟凯认为，这种成交热情一直延续到了五月，之后伴随着调控的深入和限购效应的显现，楼市成交回归到正常水平，投资投机需求开始陆续退出市场，但是普通消费者信心受影响不大。
针对2011年沈阳商品住宅市场状况，辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜分析，沈阳2011年商品住宅成交量在前九个月总体呈同比上升态势，9月之后成交受政策持续影响有所下降。曲赜胜表示，今年的市场供应量同比2010年还是比较大的，尤其是4、9两月出现了供应高峰，从8月份开始，开发商明显加快了推盘和销售节奏。
房价——环比跌幅滞后沈阳住宅抗跌能力或更强
调控频来袭，房价肯定首当其冲。作为史上最严厉的调控之年，相比一线城市过山车般的房价波动，沈阳房价还挺接“地气”。
据中指研究院发布的百城房价指数显示，从1月的6011元/平方米到10月的6508元/平方米，沈阳商品住宅样本均价的变化曲线还是微微上扬的，环比涨幅在5月冲高后回落，与年初相比，涨幅已呈现出平和之势。
拿100个城市商品住宅样本均价的环比变动情况，与沈阳对比，曲赜胜发现，的环比变动是从8月份之后开始下降，而沈阳是10月份之后才出现回落，这一方面反映出沈阳商品住宅价格市场反应的滞后，另一方面或可说明沈阳商品住宅价格的抗跌能力更强一些。
的确，在“七折优惠”、“首付”、“2万抵30万”等优惠在其他城市满天飞的当下，沈阳市场确实显得理性很多。
产品——刚需、首改是成交主力高端风险须警惕
由于2011年沈阳楼市住宅销售经历了“前火、中稳、后冷”的三个阶段，住宅产品的成交主力也随之呈现出不同的变化。
阶段是限购前后，崔钟凯将之归结为各类型住宅甚至包括投资型产品，抢占出货先机的放量期；在限购令效应显现后的5—10月，市场供应开始倾向刚需和改善型需求，中小户型和针对首次改善型置业的小两房、小三房成为市场主力；进入第四季度，由于销售受影响开始收缩，这一时期的成交产品基本上成了中小户型的天下。
从区域市场来看，除近些年成为销售主力的二环周边，伴随城市外扩形成的三环外板块亦渐成亮点。而就行政区而言，深圳意昂营销顾问有限公司总经理陈利文坦言，以大浑南为核心的南部地区是最近几年的热点。“其实，年初出于对后市乐观的判断，很多房企在拿地甚至产品规划上都剑指高端，这其中就有不少项目位居浑南，但是由于明年上半年的形势不容乐观，所以，这些高端项目很可能会经受严厉的市场考验”，陈利文建议开发企业应该警惕产品冒进的风险。 记者 王雪
2011年房交会现场，人们对住宅的关注度依然很高。
比成都、比西安、比郑州 沈阳房价挺“坚强”
想了解沈阳住宅市场价格，到底伤不伤得起？本报对比了沈阳与成都、西安、郑州这三个二线城市房价的折扣优惠力度，发现相比这三城算得上夸张的促销手段，沈阳优惠最“腼腆”，而沈阳房价挺“坚强”。
比如成都市场，“购房优惠低至81折”、“购房优惠2万抵30万”等促销语相当夺人眼球，相比2010年的楼市，这些优惠可以说是相当“给力”；而“最雷人”的要数西安一楼盘打出的广告语“白送一套房，你要不要?”——即购房者一次性支付全部购房款，5年之后开发商将全额返还，如此优惠，可见开发商在资金难回流的当下，已经下了血本。相对于其他二线城市争妍斗丽的促销优惠政策，沈阳楼市还是最“腼腆”的，“购房每平米力减400元”、“团购优惠97折”，优惠力度没有其他城市那样大，可见沈阳的房价本身还是比较坚挺，没有过多的泡沫存在。
探究沈阳房价之所以波动较小，大致有三方面原因可循：一是沈阳可待开发土地资源和市场供应都比较充足；二是大多数购房者属于刚性需求，能够支撑起健康的需求结构；三是沈阳市场房价本身的定位还比较符合市场的购买能力。
2012年，在调控政策继续显效的背景之下，沈阳住宅市场价格究竟还能否保持如此的抗压能力，抑或是“开闸放水”，专家表示这还要根据明年政策调整的情况来进行判断。 记者 宋博
2012，买房时机出现在上半年买房？不买房？到底买不买房？
基于对明年市场走势的预判，很多业内人士都认为，“调控不能放松”的基调和成交信心不足，将让明年上半年的住宅市场价格探底。因此，不论刚需还是改善需求，未来半年皆有“买点”，是入市好时机。
龙净地产副总经理张金泉说：“虽然现在国家对楼市的调控政策并没有放松，但就沈阳市场而言，目前的调控已经到位，也许很多人还在期待着房价大跌，这在沈阳市场很难出现。特别对于市中心的住宅，它本身就占有得天独厚的资源，自身的稀缺性更会提升它的价值，而明年上半年出手，应该会得到的性价比。 ”
而对于刚性需求来说，上半年买什么样的房子比较好，业内人士也给出了建议：不妨多关注一些新盘，在价格制定上会给出不少优惠，让购房者感到超值。“从中长期来看，沈阳住宅市场依旧看涨”，辽宁大学经济投资学博士李宏英谈及后市时表示，明年五月之后将会逐渐复苏，所以，在时机上，至少明年的前两个季度仍是抄底的时机。
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