[摘要] 房龄20年的老旧楼售价1.1万元/平方米，比相临地段5年房龄次新房还要高出2000多元，造成这一差距的根本原因，即前者身披有学区房的光环。
房龄20年的老旧楼售价1.1万元/平方米，比相临地段5年房龄次新房还要高出2000多元，造成这一差距的根本原因，即前者身披有的光环。不过受市场大环境影响，前两年均价疯涨2000元/平方米以上的，从去年10月起少见涨价，有迹象表明沈城价进入“滞涨期”，但这种相对平稳期能维持多久仍难预测。
价大面积“破万”
女儿才上幼儿园中班，杨秀萍和丈夫就开始为女儿上小学的事忙活起来，就是想选购一套价位合适的，以便三年后女儿不输在起跑线上。然而走了一圈房产中介，杨秀萍发现自己相中的，均价普遍超过万元/平方米，贵的甚至达到1.5万元/平方米，这超过了她的预期。
杨秀萍说：“事实上，为孩子上小学的事我们准备了两套方案，一是买入学，一是找人交择校费入学。我们打听到的情况是，择校费行情也逐年看涨，所以倾向于买，至少捞一处房子。 ”
在芒果中介五爱街店，一位房产经纪人表示，附近有几个小区是文艺二校和七中双学区，价位一直高企，房龄短的地王国际有的每平方米达到1.4万元，而即使是南关小区这样有十六七年房龄的老小区，均价也达到每平方米1.1万元左右。
这位经纪人坦言，在问题上是需求决定价格的典型案例，正是由于家长对名校资源的热衷，以及教育资源的不均衡，推高了价，如果仅考虑居住功能，人们显然不愿花高于市价来买二十年房龄的旧房。
记者先后走访了文艺二校、朝阳一校、沈阳实验学校、珠江五校、勋望小学等多个学区周围的房产中介，发现这些在市场中青睐，而朝向和格局理想的房源，房价“破万”已十分普遍。
价季节性止涨
“最近手上房源上来的特别少，实验小学的就只有几条，但房价行情还是维持在去年8月份的行情，没有涨也没有跌，还是1.1万上下。”被问及沈阳市实验小学的，沈河区一房产中介老板吴启明说。
吴启明表示，受市场观望情绪浓厚影响，的销售情况远不及租赁那样火。以实验小学附近的来说，最近半年房价没怎么涨，但租金却没少涨，现在学校附近租个40平方米左右的小单间，有的要价1100元/月，便宜的也要八九百元。
在沈河区南顺城路一家房产中介，业主刘女士说，翠生社区对应朝阳一校，该小区的房子房龄都有十五年以上，格局也较老，但房价一点不含糊，每平方米都在9000元以上，朝向和格局理想些的也超过万元。
在刘女士看来，春节前后是二手房交易淡季，二手价当前出现滞涨行情是可以理解的，随着天气转暖，二手房交易市场将转向活跃，价也可能出现新一轮上涨。她建议记者当前是买二手房的好时机。
而有意购买皇姑珠江五校的杨晨（化名）说，他一直在留意该区域价变化趋势，但从最近小半年来看，房价的确没有太大变化，自己相中的一处房子每平方米1.2万元，挂牌半年没出手，价格也没有调整。
最贵每平方米2万
作为主打教育牌的皇姑区，区内优质教育资源小学有珠江五校、岐山一校等，中学有实验，高中有120中学，辽宁大学老校区也在此区域，如此强大的教育氛围使其为不少家长所看好。而竞相争夺的结果，则是部分区域价被节节炒高，甚至达到2万元/平方米的天价。
昨日，记者在皇姑区一家房产中介看到，有三套挂牌的房源被称为省实验学校“老三栋”，分别是63平方米125万、47平方米93万、63平方米126万，折合每平方米单价均超过1.9万元，而最贵的一套单价更是2万元/平方米，让人吃惊不小。
21世纪房产中介一位置业顾问表示，“老三栋”是省实验学校学区的稳定生源地，因此卖主要价也偏高，而其他省实验学校的大致行情在1.4万元上下。
一位知情人士表示，“老三栋”房龄都超过20年，但要价2万元/平方米，有一些漫天要价的成分，不具代表性。因为关系到该校生源学区划分曾出现过一些状况，致使业主对自己房产的价值预期偏高，至于这样的要价是否好卖，需要市场来说话。
市场趋势
“名盘+名校”联手抢市场已成地产商营销战略
众所周知，不少人买的根本目的在于户籍及其背后的“入学权”，并视买为教育和房产双投资。事实上，联姻名校也成为不少楼盘高价售房的策略之一。
前日，沈阳市公布今年新建优质学校名单，再次将人们的目光聚向。比如沈河区保利七中分校工程、万科城联姻铁路五小、金地滨河国际牵手南京一校等，既是优质教育资源逐步走出传统城区扩大辐射范围，又是开发商以教育资源配套吸引消费者营销战略的推广。
从目前多数大盘小区的操作来看，公益性配套的学校由开发商代建，在建成并经过有关部门验收后，将交付给教育主管部门进行管理。而一些大房企会在建学校前和教育主管部门达成协议，协助其进行优质教育资源整合，从而将一些品牌名校的分校引进社区学校。“名校+名盘”模式通过将名校引入楼盘，或楼盘与名校联合办学等形式，名校资源也正在成为各大开发商为抢占市场争夺拉拢的对象。而从市场反馈的情况来看，“名校+名盘”对不少购房人的确颇具诱惑力，一些家长更是把看成教育和房产兼得的投资。
投资个案
买满足了教育需要还赚了钱
在挂牌出售南关小区一套小户型的业主中，刘威（化名）不是“原住民”，是为孩子上学买的家长，现在孩子上中学了，这套房就准备卖了。
刘威家住浑南，2004年他在沈河区南关小区买了一套文艺二校的，30多平方米买入价14万元，折合每平方米约4700元，“在当时来看这个价格也不低，周边其他非源也就4000元的样子”。
刘威坦言，当时并没想太多投资的问题，完全是出于孩子上学考虑。但随着越来越多的同事、朋友四处张罗买，的投资价值开始显现，孩子去年9月入读初中，刘威挂牌出售这套房子的行情已变成每平方米1.1万元。
短短七年，刘威这套不仅翻番，而且售价比周边非学区二手房高出近3000元，这也出乎他的预料。不过他认为，“考虑物价的因素，我名义上房产了20来万，但当年的14万不是小数，也比现在的钱值钱，具体赚多少根本没法用数字来衡量”。
业内人士表示，由于和平区、沈河区、皇姑区的一些优质小学、初中处于市中心，很少有新的地产项目供应，这张“入学券”自然成为市场炙手可热的稀缺商品了，投资属性和特征非常明显。
提醒
买同样需防范风险
不惜重金购置也要注意防范风险，尤其是不少小学规定，户籍和产权证合一必须保持3年以上，而3年后学区是否调整、生源缩小导致的教育资源整合，都使存在一些变数。
首先，在教育部门相关政策允许下，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，建议购房者在考察房源之前，一定别忘了向教育部门了解清楚，是否会出现学区重新划分的情形，特别是对于两个学区交界附近的房产更要当心。
其次，有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并不意味着就能进入该学校就读。按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分，这就会产生居住地与学校虽然仅一墙之隔，却不一定能被划进优质学校的情形。
第三，评估一个区域内的教育资源，不仅需要考虑小学、中学，甚至还要考虑幼儿园。受生源减少等影响，教育资源整合加速，部分优质学校扩容使过去属于非学区的居民区受益，而提前花高价买的显然就有“冤枉”的味道了。而教育政策的变化也使存在变数。
第四，购买要注意户籍问题。由于针对卖房后不迁移户口的问题不具有可诉性，就要求购房者在购房合同中注意加入迁移户口的条款，比如约定在某时限内不迁户口要付违约金，或办产权交易前，先和原房主一起到所在地派出所确认户口是否全部迁出。
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