[摘要] 走过动荡的2011年，一波又一波的调控政策挑战着企业的开发实力，压抑着购房者的置业需求。2012年，继续加强的调控给了“让房价再平稳飞一会儿”的动力，刚性需求的释放一触即发，刚性需求的刺激下，潜力板块一下子凸显出来，对刚需和兼顾投资一族来看，在2012年出手这样的板块是不错的时机。
（来源：时代商报）走过动荡的2011年，一波又一波的调控政策挑战着企业的开发实力，压抑着购房者的置业需求。2012年，继续加强的调控给了“让房价再平稳飞一会儿”的动力，刚性需求的释放一触即发，刚性需求的刺激下，潜力板块一下子凸显出来，对刚需和兼顾投资一族来看，在2012年出手这样的板块是不错的时机。
道义板块：高端商业地产聚首
道义是沈阳中心城市向北拓展的空间。沈北大学城、地铁2号线北延线、沈铁城际铁路的建设、盛京医院沈北院区、沈阳新北站等一个个跳动诱人的字眼，无不预示着作为沈北新区发展先导区的道义迸发出蓬勃的发展生机。继大浑南地区加大开发力度之后，有业内人士认为，沈北道义地区将是下一个热点发展区域，而一些专业的个人投资者已经重点关注道义地区。
道义是众所皆知的沈阳高校集聚之地，现有辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳航空学院、沈阳工程学院、沈阳医学院等著名本科院校及辽宁省美术职业学院、沈阳北软信息学院等多所职业院校，在校师生数量已达到10余万，未来“大学城”的在校师生人数将达到20万人。同时，道义地区还有包括国家食品检测中心在内的22家科研机构。巨大的人脉和消费能力极大地拉动了区域内房地产业和服务业的快速发展。
政策的种种利好与城市的快速发展，带来了道义楼市空前繁荣。国内外知名的地产大鳄以及沈阳本土开发商纷纷在道义掘金。目前，道义地区已有房地产投资开发企业30余家，其中不乏碧桂园、雨润、华强、雅居乐、百益龙、中航、明发、中铁、晨兴等大牌房地产开发企业，太湖国际花园、雅居乐花园、皇家御湾、明发锦绣华城、东北总部基地等楼市新品不断地现身道义，令这个开发热土散发出蓬勃的魅力。各大品牌地产商的进驻一方面说明了道义的发展潜力，同时，使得沈北新区的地产更加增值。目前，道义地区楼盘销售均价在5000元左右，代表楼盘中，沈阳华强城高层均价5800元/平米；皇家御湾高层均价4700元/平米；太湖国际花园高层均价5200元/平米；碧桂园太阳城均价4800元/平米；唐轩公馆高层均价6000元/平米；明发锦绣华城高层均价4500元/平米。
道义地区的商业消费“重心”主要聚集在福瑞佳超市、积家购物广场等休闲购物场所，其余主要依赖的是社区商铺和大学城商铺。除去住宅部分，道义不乏大型商贸和有大规模商业规划的项目，不过由于规划、资金、运作等因素，这些项目的完工尚且需要假以时日。沈北新区目前已引进了碧桂园假日酒店、东北总部基地、雨润中心、华强方特欢乐世界等大型商贸旅游项目，其中有东方“迪斯尼”美誉的沈阳方特欢乐世界已正式开门营业，斥资45亿元打造的沈北华强商业广场正在建设当中，总投资180亿元的东北总部基地项目已有大批知名企业入驻，总部基地蒲河国际会议中心已于去年奠基。这些项目对于区域形象的提升和经济的发展将起到极大促进作用，也将使道义地区楼盘的价值潜力升至点。道路建设方面，2011年，盛京大街竣工，黄河大街北出口已开始整修,计划于2013年前完成改造工程，未来，随着地铁2号线北延线的贯通及道路交通配套水平的完善，道义地区将吸引更多投资置业者到此落户。
有多少“刚需”值得等待
你买或者不买，刚性需求都在那里，不离不弃。
接连发力的地产调控政策，让楼市前景变得越发扑朔迷离。在这样的迷茫中，刚性需求却越聚越多，形成了一个巨大的雪球，等待冰雪消融的那一瞬间。
“刚需雪球”越滚越大
根据新峰地产调查显示：11387名沈阳人接受了一次问卷调查，结婚、改善居住和首次置业分别是沈阳人最主要的三个购房目的。其中结婚购房为26.05%，改善居住为24.28%，首次置业为17.21%。在这67.54%的人群背后反映出一个什么样的问题？
可以看出，沈阳购房者的刚性需求十分强劲，在中央坚强的调控决心下，一些准备买房的人之前可能看到了房价下跌的希望，开始持币待购，一段时间后，发现房价也没有达到他们想象中的价位，于是仍在观望和徘徊中等待，这个队伍越来越壮大。
对此，新峰地产总经理助理于莉萍表示，应该说购房意念和需求是非常强烈的。至少有40%的一个直接的购买力，必然会带动周边的一个持币代购的观望客户的购买行为。
“剪不断”的购房心态
时下的楼市正逢微妙时刻，购房者的心态也有不小的变化。在银行工作的杨先生说，自己是典型的刚需一族，买房也一直列在日程上。“我和女朋友相恋两年了，要谈婚论嫁了，买房结婚是必须的，但现在楼市挺复杂，买房计划也有些推迟，但终归要买的，我的要求是位置别太偏远、价格别太高的房子。”
对于这些年楼市的变化，退休教师李女士深有感触：“2008年房子走低的时候就想买了，心里老想着便宜点再买，没想到一等就等到价格的增长，所以现在老两口还居住在40平方米的单位分的老房子里，现在房子马上就拆迁了，楼市价格也出现了拐点，找到合适的房子就准备出手了，对于房子的要求，我想80平左右南北通透的户型，园区好一点的就行。”
同样是在购房路上的谭先生也有一些小担忧，“去年生了孩子后，我打算换一套大一点儿的三居室。看中了一套98平方米的小高层房子，房价58万元左右，但考虑房价没准儿就要降了，现在买房不就亏了，所以现在很纠结。”可以看出，不少刚需一族无奈之下只好加入观望大军。
调查显示，在有购房打算的沈阳人中，计划一年内出手的人比例。其中计划三个月内要出手的人占9.86%，半年内的买房者占13.86%，半年到一年之间必须买房的人，占总数的21.65%。也就是说，一年内必须解决房子问题的沈阳人为45.37%，占到近一半的比例。在日益壮大的刚需一族中，也有人也担心，调控过后，房价会再次“报复性反弹”，“到那时就更加买不起了。”其实，这样的担心并非没有道理。
根据以往的经验，在调控措施出台后，经历了短暂的市场观望，往往会出现积累的需求集中释放进而导致楼市突然回暖的现象。
渠道营销更“抱团”
月月拍、团团赚、73折、0元拍、大家团、低价、尽享优惠……现在多样的购房渠道也正吸引着刚需的眼球，在这个调控时代，售楼处买房已经OUT了。随着电商、团购、看房车等促销活动的不断来袭，优惠政策也一次次被刷新，对那些刚性需求购房者来说或许是个好时机。刚刚成交了一套65平房子的徐先生告诉记者，他的这套房子是8折拍到的，比在售楼处买便宜了近13万，他说他非常乐于接受这种新的购房方式，方便、透明、实惠。
时下，各种名目的团购也是风声水起，什么内部团购、老业主团购、公务员团购等等，优惠政策也是花样翻新。可以看出，在政策之下，开发商们已经放低姿态、完善产品，对于购房者来说这无疑是占据主导地位去挑、去选的好时机。在这应热未热的尴尬时刻，开发商在营销模式上开始被迫转变，转向了更精准的渠道营销，以压倒性价格优势为卖点打动“刚需”群体。
品牌楼盘推荐
沈阳华强城
楼盘位置：华强城位于道义大街一号（地铁二号线沿线，沈阳师范大学正对面）
主力户型：40-150平方米
物业类型：普通住宅 公寓 商业 酒店
价格：均价5800元/平米
明发锦绣华城
楼盘位置：位于沈北新区道义大街80号（道义北大街与蒲河大道交汇处西南侧）
主力户型：43-130平方米
物业类型：普通住宅 商住
价格：均价4500元/平米
晨兴翰林水郡
楼盘位置：位于道义开发区沈北路32号（靠近地铁二号线，学院派园林风格）
主力户型：61-121平米
物业类型：普通住宅
均价：5800元/平米
太湖国际花园
楼盘位置：道义北大街53号（紧邻地铁2号线北延线车站）
主力户型：54-120平方米
物业类型：住宅
价格：均价5200元/平米
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