[摘要] 年初以来，沈阳的新建商品住宅价格一直保持在6000多元/平方米的价位，波动不大。刚刚过去的8月份，沈阳新建的商品住宅均价6326元/平方米。而7月份，这个数字是6348元/平方米。可以计算，相隔一个月，沈阳商品住宅价格平均下降了22元/平方米，降幅仅0.35%。
在房交会开展前，记者采访50多位持百姓购房卡的购房者，九成以上买房是自住，其中婚房和改善型购房占相当比例。值得一提的是，外地人来沈购房置业已成气候。在记者采访的20多家参展楼盘中，房价从2100-6000多元不等。房交会期间，参展商不仅对持百姓购房卡购房者给予免1平方米房价的优惠，还不同程度地打折优惠。
今年，沈阳的房价是涨还是降?全年的房地产市场走势如何?
购房者自住超九成改善型居多
早在沈阳春季房交会新闻发布后，记者就留意到，互联网上不断有人寻问房交会的相关信息，坊间关注房交会的人就更多。在新闻发布会后20几天，就有上万人办理了百姓购房卡。
记者随机采访50多位办理百姓购房卡的购房者，96%买房是自住。其中，年轻人结婚用房占3成多。据了解，沈阳每年有6万对青年人结婚，现在婚房标准不断提高。专家预计，今年沈阳自住型购房需求仍将保持较大比例。
改善性购房是本次房交会百姓购房的另一看点。改善型购房占比超过6成，已上升到与刚性需求并重的主导型需求。据沈阳市房地产研究所调查，沈阳现有50%以上家庭住的是“房改房”，这些房屋多数面积较小，条件较差，居住者改善住房条件欲望强烈。由于“房改房”多数在中心城区，近年大幅，居住者将其变现后一般都能实现改善住房的目的。而早期购买商品住宅的富裕家庭，开始住宅更新换代，向舒适型、豪华型过渡。这种消费结构升级势头在去年就已显现，今年得以突显，预计全年这一趋势也将延续。
外地人购房引人关注。记者采访的购房者中，有8位来自鞍山、辽阳、朝阳、本溪、抚顺等地，他们多数选择面积在100平方米以下、每平方米在6000元左右的商品房，多位还是一次性付款。去年，外地人在沈阳购房分别占全市商品房销售面积、销售套数的33.3%和34.5%(包括在沈阳工作的外地大学生)。其中，境外人士购房162套，平均房价7852元/平方米。预计今年外地人来沈阳买房比例也会持续增加。
去年，沈阳市实行“25条”房产新政吸引了大批购房者，本次春季房交会尽管没有税收等方面优惠，但开发商变相让利，百姓还是得到了不少实惠。记者采访20多家参展楼盘发现，除了持百姓购房卡免1平方米房价，多数楼盘对一次性付款者给予9.8折、9.7折甚至9.5折的优惠。贷款购房给予9.9折优惠。记者注意到，某位于三环外的楼盘，对购房者免一年物业费、采暖费和契税。个别楼盘还赠送地下室。
房价住宅均价1900-7000元不等
沈阳市城区范围分为主核心城区(沈河区、和平区);次核心城区(皇姑区、铁西新区、大东区);外部空间(东陵区、于洪区、浑南新区、苏家屯区和沈北新区)和县域范围(“一市三县”即新民市、辽中县、法库县和康平县)。
目前，主核心城区房源稀缺，次核心城区供不应求，外部空间供需两旺，县域房地产市场逐渐起步。而不同区域范围的住宅均价和商业均价差距较大，越靠近市中心区域，商业均价与住宅均价的差距越大，由此可见商业销售的趋向性。
参展楼盘套均面积以80-100平方米居多。房价每平方米2100元，7000多元。位于二环以外的楼盘，有不少房价在每平方米3000元以下。住宅和商业的均价都出现在和平区，房价随离市中心的距离增加而递减，“一市三县”的价格。
主核心城区住宅均价6000-7000元/平方米，商业均价9500-10500元/平方米;次核心城区住宅均价4500-5000元/平方米，商业均价8000-9000元/平方米;外部空间住宅均价3500-4000元/平方米，商业均价5500-6500元/平方米;县域住宅均价1900-2500元/平方米，商业均价2000-3000元/平方米。
从开发商推出的楼盘与购房者的购买意愿可以看出，铁西区房源受到热捧;和平区凭借长白岛将成为大赢家;学区住宅是皇姑区购房的主要追逐点;于洪新城北部地区成为皇姑区消费人群向外拓展的领地，紧邻经济技术开发区的西部区域吸引了中低住房消费者;浑南新区成为沈阳外部空间中最热点的区域。
专家预计今年沈阳房价涨幅5%至10%
“2009年，沈阳核心区域商品住房涨幅较大。 ”沈阳市房地产研究所副所长、东北大学齐锡晶教授预测，今年沈阳房价会保持平稳运行态势，涨幅约在5%至10%。推动今年房价上涨的因素，一是开发商成本不断提高。拆迁成本、土地、开发融资成本、环境质量投入、建材成本以及人工费用等的不断增加，这些因素势必导致商品房开发成本、销售价格不断上涨。
二是外地人购房比重较大。随着沈阳经济区战略的不断推进、住房公积金异地贷款的通行，未来几年，沈阳将发挥更大的集聚作用，吸引周边城市人群来购房置业形成新的需求，助推房价上扬。
三 是住房需求、尤其是对中小户型和中低价位住房需求旺盛。由于自住型需求为主和通胀预期的交互作用，将成为推动房价上升的力量。再加上中高档大楼盘今年陆续进入上市高峰，都将拉高房价。
“当前，开发商资金比较充裕，受供求关系影响，今年初房价未作大的调整。但不同区域房价差异很大。主城区商品住房的供应量会越来越少，但需求仍十分旺盛。尽管2009年升幅较大，2010年房价也不会回落，但大幅上升的可能性也不大。 ”齐锡晶分析，今年地铁1号线将正式开通，地铁2号钱的开通也指日可待，地铁4号线即将上马，由此将推动地铁沿线住房抢手，房价也会相应上升。近郊区的商品住房今年上市量会有大幅增加。受供求关系影响，近郊区的房价将趋于平稳运行。个别大盘集中区域由于开发商竞争激烈，房价也可能出现上下波动。
沈阳房市不会出现大涨大跌
“一季度，沈阳房地产市场供求关系将出现十分明显的胶着状态，甚至还会影响上半年的交易量。 ”齐锡晶分析，随着通胀预期加重，下半年沈阳商品房市场将步入正常运行，交易面积将有所回升。
从形势看，房地产业在经历多年繁荣期后，2007年达到高峰。 2008年开始进入调整期，2009年原本仍处于调整期，由于强有力的宏观经济政策刺激，特别是在过度宽松的货币政策作用下，房地产业从2009年5月开始反周期逆市上扬，只经历了半个周期的调整。在没有充分调整的情况下，楼市难以持续高速增长。为搭上税费优惠末班车，特别是由于2009年下半年商品住宅销量大幅增加，住房需求集中提前释放，透支了2010年的部分需求，而房价大幅上涨也将抑制部分需求。因此，2010年房地产市场将回归平稳发展。
从沈阳形势看，城镇化步伐的加快、沈阳中心城市地位突显及地区投资 “洼地效应”，再加上对外地购房的吸引力、自住型和改善型住房需求等因素，都为沈阳房地产业的发展奠定基础。今年，开发商会普遍调整开发进度，推动商品住宅的入市量，这对沈阳房地产市场的健康发展和保持房价的平稳运行十分有利。
“今年，沈阳商品房销售总量会略低于去年，存量房市场在一季度会出现冷清。预计下半年会逐步转入正常。 ”综合考虑房价上涨的推动因素、制约因素、税收、土地、信贷等政策动态，以及沈阳在15个副省级城市房价中的排名，齐锡晶预计，2010年沈阳房价既不会大涨，不会像2009年那样火爆，也不会出现大的跌落。只是涨幅下降，仍会平稳运行，并保持稳中略升态势。
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